信長ファンディングの第1号案件の内容が発表されました。
僕が大好きな第1号案件。
内容を分析し投資するか判断します。
不動産ド素人なのでご了承を！
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信長ファンディングとは？
まず最初に信長ファンディングについて簡単に説明します。
信長ファンディングの概要
信長ファンディングは不動産投資型クラウドファンディングです。
| サービス名 | 信長ファンディング |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社ウッドフレンズ |
| 所在地 | 名古屋市中区栄 |
| 創業 | 1982年11月 |
| 上場 | 東証ジャスダック |
| 運営開始 | 2020年11月 |
2020年11月に運用を開始した生まれたばかりの業者さんです。
今月は新登場が多かったね。
信長ファンディングの運営会社は上場企業
運営会社のウッドフレンズは名古屋に本社がある不動産会社です。
戸建住宅やマンションの開発、販売のほか、ホテルやゴルフ場の運営なども行っています。
| 会社名 | 株式会社ウッドフレンズ |
|---|---|
| 本社所在地 | 名古屋市中区栄4-5-3 |
| 設立 | 1982年11月26日 |
| 資本金 | 2億7,912万円 |
| 事業内容 | 不動産の開発、販売他 |
| 上場市場 | 東証ジャスダック 名証2部 |
ウッドフレンズはジャスダックと名証2部に上場しています。
上場企業ですので一定の安全性が期待できます。
上場企業は安心感が高いよ！
信長ファンディング第1号案件の概要
それでは、信長ファンディングの第1号案件となる「信長ファンド1号」の概要などを見ていきます。
信長ファンド1号の概要
案件の概要は以下の通りです。
- 募集総額：5,260万円
- 利回り：5.5％
- 運用期間：1年
- 募集期間：12月1日10時～14日17時
- 募集方式：先着方式
- 出資単位：10万円
- 出資上限：1,000万円
初回から大型募集だ！
アパート3棟への投資
今回の投資対象は名古屋市内のアパート3棟です。
- コレクション庄内通（西区又穂町4丁目）
- コレクション浅間町North（西区浅間2丁目）
- コレクション浅間町South（西区浅間2丁目）
まず、投資家などから集めたお金でアパート3棟を取得します。
そして、賃貸で1年間運用し、利益を投資家に分配します。
最後に物件を第三者に売却し、その代金で投資家に元本を返済して終了です。
小口で大家さんになるイメージです！
銀行からの借り入れが入っている
今回の特徴はアパートの取得資金に銀行からの借り入れが入っている点です。
TREC FUNDINGの第1号案件と同じ構造ですね。
アパートの取得資金は2億6,300万円です。
このうち、1億5,780万円を銀行からの借り入れで調達します。
| 銀行借り入れ | 1億5,780万円 |
|---|---|
| 投資家の出資 | 5,260万円 |
| ウッドフレンズの出資 | 5,260万円 |
| 合計 | 2億6,300万円 |
そして、残りの半分を投資家、もう半分を信長ファンディングの運営会社であるウッドフレンズが出資します。
半分ずつってことは劣後出資50％？
ちょっと注意が必要です！
一般的な劣後出資比率50％ではない
案件紹介のページには次のような記載があります。
これだけを見ると劣後出資比率50％ですが、50％まで物件が値下がりしても大丈夫ということではありません。
| 資金の出処 | 金額 | 比率 |
|---|---|---|
| 銀行借り入れ | 1億5,780万円 | 60％ |
| 投資家の出資 | 5,260万円 | 20％ |
| ウッドフレンズの出資 | 5,260万円 | 20％ |
ウッドフレンズの出資額はファンド全体の20％です。
ですので、一般的な不動産クラファンの劣後出資比率に相当するのは20％です。
ご注意を！
投資元本を回収できそうか？
僕の場合、投資するかの判断基準は元本を回収できるかです。
信長ファンド1号に投資して元本を回収できそうか見ていきます。
元本回収に必要な最低売却価格
上の方で説明した通り、元本は物件を売却した代金で返済されます。
ただし、返済には優先順位があります。
今回の場合、
- 最優先：銀行貸付
- 次：投資家分の優先出資
- 最後：ウッドフレンズ分の劣後出資
です。
ですので、物件が2億1,040万円以上で売却できれば投資家の元本は全額戻ってくる。
つまり、元本回収に必要な最低売却価格は2億1,040万円です。
しかし、空室などで収益が発生しない可能性もあるので、ここでは収益を見込まずに試算します。
取得価格での売却は難しいのでは？
では、この物件がいくらで売却できそうか、収益還元法の観点から見ていきます。
ベストシナリオは物件の取得価格である2億6,300万円以上での売却です。
仮に2億6,300万円で売却できたとします。
案件紹介ページによると3物件から得られる家賃収入は年間1,610万円です。
したがって、物件を取得した人の側から見ると、表面利回りは6.1％となります。
- 売却価格：2億6,300万円
- 家賃収入：1,610万円
- → 表面利回り：6.1％
不動産情報サイトで調べたところ、名古屋の築浅アパートの表面利回りは6～8％が平均のようです。
ギリギリラインの2億6,300万円で売れるでしょうか？
ちょっと難しいような気が…
・コレクション庄内通：675.6万円
・コレクション浅間町 North：507.6万円
・コレクション浅間町 South：500.4万円
・合計：1,683.6万円
約70万円の誤差が何なのかは不明です。
最低必要価格では売却できそう
では、元本回収に必要な最低売却価格は2億1,040万円ではどうでしょうか？
この場合、表面利回りは7.7％です。
- 売却価格：2億1,040万円
- 家賃収入：1,610万円
- → 表面利回り：7.7％
名古屋の相場6～8％の上の方に入りますね。
2億1,040万円ならば売れそうな気がしなくもないです。
超いい加減でゴメンナサイ！
自分が投資家ならば買わない
なお、もし僕が不動産投資家ならばこの物件は買いません。
上述の家賃収入1,610万円は満室の場合です。（2020年12月1日追記：成立前書面を見る限り満室の場合ではないようです。）
ネットで調べたところ、（やや古いですが）名古屋市内のアパートの空室率は5～15％程度です。
仮に空室率が15％だとすると、表面利回りは6.5％です。
- 売却価格：2億1,040万円
- 家賃収入：1,610万円×85％＝1,369万円
- → 表面利回り：6.5％
不動産を2億円で購入というリスクを取って利回り6.5％。
さらにここから経費等々を引かれる。
だったら、不動産クラファンで利回り5％の方が良いです。
現物不動産より不動産クラファン！
信長ファンド1号に投資するかの判断
それでは最後に信長ファンド1号に投資するかの判断です。
通常の案件であれば投資しない
率直に言って、もしこれが通常の案件であれば投資しません。
その理由ですが、
- 最低価格の2億1,040万円で売却できる確信が持てない
- 名古屋の不動産需要が底堅いのか分からない
- 都内の駅近の区分マンションの方が手堅い
身も蓋もなくズバッと言うと、
- 確信を持てない地方の案件に無理して投資しなくても
- 都内の手堅い案件があるんだから
- そっちに投資すれば良いじゃん？
ってことです。
身も蓋もなさすぎｗ
第1号案件なので投資する
ですが今回は投資します。
理由がいくつかあります。
1．上場企業の第1号案件
まず、今回の案件は信長ファンディングの第1号案件です。
しかも、運営会社は業歴40年のジャスダック上場企業です。
絶対にコケられません。
どんな手を使ってでもコケさせないはずです。
過去に第1号案件をコケさせた業者はありません！
2．売却せずに継続所有の手がある
そして、今回の物件の所有者は運営会社のウッドフレンズです。
現時点で所有し収益が上がっています。
ならば、運用期間中に良い値段で売却できない場合、そのまま所有を続ける。
つまり、ファンドから物件を買い戻すという手は十分あるはずです。
不動産クラファンではよくあるパターンだよね。
3．買い戻せるはず
その場合、銀行と投資家への返済で2億円強の資金が必要になりますが。
| 銀行借り入れ | 1億5,780万円 |
|---|---|
| 投資家の出資 | 5,260万円 |
| ウッドフレンズの出資 | 5,260万円 |
まず、黒字経営の上場企業ですから銀行分は借り換えが可能なはずです。
と言うか、現時点で当該物件を担保に1億5,780万円を借りていますので、融資期間を延長すれば良いかと。
また、利益剰余金が43億円ありますので、投資家分もなんとでもなるのではないでしょうか？
あくまでも僕の推測です！
信長ファンディングに20万円で投資
上場企業が信用を落とすには5千万円は安すぎる。
しかも第1号案件ですし。
必ず無事に終了させるはずです。
と言いつつ、2億1,040万円で売却できるか確信がイマイチ持てない。
ってことで、今回は第1号案件としては控えめに20万円で投資します。
募集期間は12月14日までです！
2020年12月1日追記：
第1号案件に投資しました。
予定通り20万円です！
●公式サイト：信長ファンディング
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