大家どっとこむ第1号案件に投資するか？【案件分析】

大家どっとこむの第1号案件の募集が始まりました。

大家どっとこむはどんな不動産クラファンなのか？

第1号案件に投資すべきか？

案件を分析し解説します。

先にポイントをあげると以下の通りです。

大家どっとこむ第1号案件の概要

それでは、大家どっとこむ第1号案件の概要を説明します。

 

大家どっとこむとは？

大家どっとこむはJトラストグループの不動産クラファンです。（※1：第1号案件のもの）

●公式サイト：大家どっとこむ

大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年10月5日更新】累計投資額2億円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です！

asean-info.net

2024.10.05

 

運営会社はグローベルス

大家どっとこむを運営するのはグローベルスです。

不動産の分譲開発や中古住宅の売買、リノベーションなどを行っている不動産会社です。

グローベルスの親会社は上場企業

グローベルスの親会社のプロスペクトは東証2部上場企業です。

再エネ事業と不動産事業を営んでいます。

大家どっとこむは上場企業系列の不動産クラファンです。

Jトラストのグループ会社

また、グローベルスはJトラスト（東証2部）のグループ会社です。

Jトラストグループ内には3つのソーシャルレンディングがあります。

今回、グループ初の不動産クラファンとして大家どっとこむが運営されることになりました。

特長はSTOスキーム

大家どっとこむの特長の一つはSTOスキームです。

これは次のような仕組みです。

例えば、

これがブロックチェーンの技術を使って簡単にできるということです。

STOスキームの効果は限定的

STOスキームにはいくつかの問題があります。

みなさん、今までに譲渡したいと思ったことありますか？

期失になりかけた時くらいですよね？

もちろん大家どっとこむもそれは承知で、需給バランス対策は用意していまして。

譲渡相手が見つからない場合はグローベルスが買い取ることができます。

ただし、

仮に劣後出資比率が20％ならば、買取の上限は出資総額の6％だけです。

問題が起きて投資した案件からみんなが逃げようとする時には全然足りないでしょう。

ブロックチェーンの利用などアイデアはおもしろいと思いますが。

売買市場でも創設しない限り効果は限定的だと思います。

 

第1号案件の基本情報

大家どっとこむ第1号案件の基本情報は以下の通りです。

劣後出資比率は17.7％

いくつかポイントを見ていきます。

まず、本案件へのグローベルスの出資は4,300万円です。

したがって、劣後出資比率は17.7％です。

また、運用期間内に売却できなかった場合、運用期間が最長で2年間延長されます。

日本保証の買取保証付き

ただし、今回の案件には日本保証の買取保証が付いています。

日本保証はJトラストグループの機関保証会社です。

今回の案件では、

ことになっています。

それは早計です。

買取保証は元本保証ではないなど、注意点があります。

 

第1号案件の投資対象物件

大家どっとこむ第1号案件の投資対象物件は目黒区の1棟ビルです。

この1棟ビルを取得して運用→売却します。

ただし、通常の不動産クラファンとは少し異なります。

投資対象は借地権＋建物

今回の投資対象は借地権とビルの建物です。

土地は含まれません。

このビルの借地権と建物は2012年にグローベルスが取得しました。

土地の持ち主は別にいて、グローベルスが毎月地代を払っています。

このグローベルスが保有する借地権＋建物を取得します。

借地権＋建物の一部をファンド化

そして、投資対象は借地権＋建物の一部です。

今回の案件では借地権＋建物の3分の1を投資対象とします。

大家どっとこむ第1号案件の分析

それでは、案件の内容を分析していきます。

 

分配金は受け取れるか？

まず、分配金を全額受け取ることができるかです。

必要な分配金は800万円

今回の案件で必要となる分配金は800万円です。

分配金は問題なさそう

これに対して、把握できている年間収支は以下の通りです。

ここまでで収支の差し引きはプラス4,022万円です。

分配金の800万円は恐らく問題ないでしょう。

 

元本を回収できるか？

次はみなさんも気になるでしょう。

最重点の元本回収です。

ポイントは日本保証の買取

今回の案件には日本保証の買取保証が付いています。

物件が売却できない場合、安値でしか売れない場合は日本保証が買い取ります。

ですので、日本保証の買取が有効に機能するかがポイントです。

日本保証の買取価格は6億円

今回の案件では日本保証の買取価格は6億円です。

つまり、

ということです。

そして、日本保証が買い取るのは借地権＋建物の全体です。

元本回収も恐らく問題ない

上述の通り、投資対象は全体の3分の1です。

ですので、売却で入ってきた6億円の3分の1がファンドに入ります。

そして、ファンドへの出資は、

投資家のお金も同じく2億円で優先出資です。

したがって、他にマイナスとなる要素がなければ投資家の元本は全額回収されます。

元本を回収できないケース

ただし、次のような場合は日本保証が買取できない、又は、買取価格が下がります。

例えば、大地震でビルにヒビが入ったので、買取価格が4億円に下がるといったケースです。

その結果、投資家の元本の全部または一部が戻ってこなくなる可能性はあります。

元本保証ではない

ここは超重要ポイントですが、日本保証が保証するのは、

ことです。

「買い取る」という行為を保証するだけです。

元本が必ず戻ってくることを保証するのではありません。

状況によっては元本の一部が戻ってこない場合があります。

10万円投資したら10万円が必ず戻ってくるのではありません。

日本保証の4文字だけを見て「元本保証だ！」と誤解しないようにしましょう。

元本保証は出資法違反

そもそも元本保証は法律で禁じられています。

何人も、不特定且つ多数の者に対し、後日出資の払いもどしとして出資金の全額若しくはこれをこえる金額に相当する金銭を支払うべき旨を明示し、又は暗黙のうちに示して、出資金の受入をしてはならない。（出資法第1条）

元本を保証したら法律違反なのです。

ですので、元本が割れる可能性は必ずあります。

自社買い取りの可能性も

なお、大家どっとこむのFAQには次のように書かれています。

Ｑ：期間満了までに、投資対象不動産を売却できない場合はどうなりますか？
Ａ：期間満了日より早い段階で売却活動を行いますが、市況環境によって運用期間を延長するケースと、弊社で買い取らせていただくケースがございます。

もともと、今回の物件の所有者はグローベルスです。

ですので、グローベルスが投資家の出資分2億円を買い取って自社物件に戻す可能性はあります。

この場合はもちろん投資家の元本は全額戻ってきます。

大家どっとこむ第1号案件の投資判断

以上を踏まえて、大家どっとこむ第1号案件で投資するかの判断です。

 

20万円で投資

上で見てきた通り、分配金、元本ともに絶対ではありませんが問題なさそうに感じます。

唯一の心配は日本保証に問題が起こる可能性です。

上場企業の子会社なので、急にどうこうなることはないでしょうが、可能性はゼロではありません。

そして、僕はCAMPFIRE Ownersで日本保証案件に投資中です。

日本保証案件に投資が偏るとリスキーなので、今回は少し控えめに20万円の投資としました。

 

大家どっとこむに期待

大家どっとこむのメリットは日本保証による買取保証です。

そして、日本保証案件を扱うのはこれで4社になりました。

日本保証による保証が有効に機能することが実証されれば、僕たち投資家も安心して投資できます。

大家どっとこむも含めて日本保証案件の償還実績が増えることを期待します。

 

提供される情報が足りなすぎる

ところで今回の案件、みなさん、感じませんでしたか？

案件紹介ページの情報量が全然足りないって。

以下のような重要な情報が案件紹介ページに書かれていません。

成立前書面には書かれていますが、案件紹介ページにも記載されるべきですよね？

もちろん、初めての募集なので大家どっとこむも手探りなのでしょう。

今後の案件ではもう少し情報が出るようになるのかもしれません。

 

応募満了まで時間がかかる

ただ、今回の案件では案件紹介ページだけでは案件の内容がよく分からなかった。

それで、不安に感じて投資を見合わせた人が多いような気がします。

それゆえ、募集開始から丸一日経っても募集額の2割足らずしか集まっていないのではないでしょうか？

満額が集まるまでかなり時間がかかる気がします。

募集期限は12月22日18時なので、今から会員登録しても間に合うかも？

この記事を読んで投資しようかなと思った方は、チャレンジしてみてください。

●公式サイト：大家どっとこむ

以上、大家どっとこむ第1号案件についてでした！