ジャスダック上場企業が運営する信長ファンディング。
僕は第1号案件に20万円投資しました。
それから約2カ月。
ついに、第2号案件の募集が行われます。
この案件に投資すべきか？
案件を分析し判断します。
案件は本能寺にあり！
タップできる目次
信長ファンディング第2号案件の概要
まずは案件の概要です。
信長ファンディングとは？
信長ファンディングは2020年11月に運営を開始した不動産クラファンです。
| サービス名 | 信長ファンディング |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社ウッドフレンズ |
| 運営開始 | 2020年11月 |
| 最低投資額 | 10万円 |
| 利回り | 5～6％ |
| 運用期間 | 12カ月 |
運営会社のウッドフレンズは名古屋に本社を置く不動産会社で、ジャスダック上場企業です。
上場してるのはポイント高いね。
●公式サイト：信長ファンディング
信長ファンディング第2号案件の基本情報
信長ファンディング第2号案件の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：信長ファンド2号
- 利回り：5.3％
- 運用期間：12カ月
- 劣後出資比率：50％
- 分配：満期一括
- 募集総額：3,600万円
- 最低投資額：10万円
- 出資単位：10万円
- 出資上限：1人1,000万円
- 募集方式：先着方式
- 募集期間：1月25日10時～2月8日17時
劣後出資比率の50％は注意が必要です。
のちほど説明します！
信長ファンディング第2号案件の投資対象物件
今回の投資対象物件は名古屋市北区のアパート2棟です。
画像で分かる通り、2棟が隣接しています。
- 物件名：コレクション名城公園Ⅱ North・South
- 所在地：名古屋市北区柳原1丁目
- 築年：2019年2月
- 構造：木造2階建て
- 最寄り：名城線名城公園駅 徒歩7分
地下鉄の駅から徒歩7分。
市役所と県庁が隣の駅で、名古屋城も近いです。
1棟に6部屋があり、いずれもロフト付きです。
それにしても、最近のアパートって小綺麗ですね。
木造だからってバカにできんわ。
昔の文化住宅とぜんぜん違う…
昭和かよ！
資金の構成に注意
なお、第1号案件と同様に銀行からの借り入れが入っています。
| 区分 | 融資/出資者 | 金額 | 比率 |
|---|---|---|---|
| 融資 | 銀行 | 1億800万円 | 60% |
| 出資 | 投資家（優先） | 3,600万円 | 20% |
| ウッドフレンズ（劣後） | 3,600万円 | 20% | |
| 合計 | 1億8,000万円 |
出資の7,200万円の中では運営会社ウッドフレンズの劣後出資比率が50％です。
しかし、全体に占める割合は20％です。
ですので、物件価格が50％値下がりしても大丈夫なのではない点に注意です。
ＯＫなのは値下がり20％までです！
信長ファンディング第2号案件の分析
今回は分配金を得られるかも含めて考えます。
分配金を得られるか？
まず、分配金を得られるかです。
必要な分配金
必要な分配金は190万8千円です。
- 投資家の出資総額：3,600万円
- 利回り：5.3％
- 運用期間：1年
- → 必要な分配金：190.8万円
期待される収入と支出
これに対して収入ですが、賃料とは別に屋根の太陽光発電収入もあります。
スゴイなぁ。
で、信長様は入居率90％で試算なさりたもうておられますが。
私、光秀は小心者でありますので、70％で試算させていただきたく候。
ヒヨコが麒麟になったｗ
- 賃料収入：753.4万円
- 太陽光発電収入：48.5万円
- → 収入合計：801.9万円
これに対して支出は502.2万円とのことですので、
- 収入：801.9万円
- 支出：502.2万円
- → 分配原資：299.7万円
ってことは。
分配金は大丈夫そう
以上より、必要な分配金190.8万円は確保できそうです。
なお、入居率60％で試算しても分配原資は191.5万円です。
なので、全12室の内、8室がコンスタントに埋まればＯＫです。
そして、新築以来、2棟合わせての入居率は90％を超えています。
ですので、よほどのことがない限り、分配金は大丈夫だと思います。
5.3％もらえそうです！
元本を回収できるか？
次に最重点の元本回収です。
必要な売却価格
上述の通り、今回は銀行を含む3者がお金を出しています。
そして、返済は銀行融資が最優先で、投資家分は2番目です。
| 融資/出資者 | 金額 | 返済順位 |
|---|---|---|
| 銀行 | 1億800万円 | 1位 |
| 投資家（優先） | 3,600万円 | 2位 |
| ウッドフレンズ（劣後） | 3,600万円 | 3位 |
| 1億8,000万円 |
したがって、物件が1億4,400万円以上で売却できれば投資家の元本は回収できます。
満室時の表面利回りは7.8％
案件説明ページをもとに計算すると、満室の場合の年間賃料は1,076.3万円です。
これにさきほどの太陽光発電を加えると、年間収入は1,124.8万円です。
- 賃料収入：1,076.3万円
- 太陽光発電収入：48.5万円
- → 収入合計：1,124.8万円
これを必要な売却額1億4,400万円で割ると、満室時の表面利回りは7.8％となります。
第1号の時と同じくらいだね。
満室時の実質利回りは4.3％
収入の合計からさきほどの支出502.2万円を引くと、利益は622.6万円です。
- 収入：1,124.8万円
- 支出：502.2万円
- → 利益：622.6万円
必要な売却額1億4,400万円で割ると、満室時の実質利回りは4.3％です。
1億4,400万円で買い手がつくか？
これ、どうですかね？
満室前提で実質利回り4.3％です。
空室率10％だと3.9％になります。
アパート経営やったことないのでよく分からんのですが。
全額自己資金ならともかく、銀行から1億円以上引っ張って3.9％って。
う～ん、信長ファンディングの5.3%の方が魅力的な気が。笑
それを言っちゃ～おしまい！
信長ファンディング第2号案件の投資判断
それでは最後に、この案件に投資するかです。
今回はパス
ちょっと自信がないのでパスします。
恐らく大丈夫だとは思うんですよ。
築浅の物件で実質的に劣後出資比率20％ですし。
ただ、1億4,400万円以上で売れる確信が持てないんですよね。
それと、これから1月末にかけて他の業者で投資したい案件がけっこうあるもので。
なので今回は見送ります。
あら、残念。
納得できる材料がほしい
それと、これは僕個人の問題ですが、名古屋って土地勘が全然なくて。
不動産感覚も全然ないですし。
さらに、1棟アパートって他の業者でも扱いが少ない。（ASSECLIくらい）
なので、この物件がいくらで確実に売れそうという見当がつけられないのです。
地図と間取り図と写真だけ見せられても、ちょっとねぇ…
もうちょっと納得できる材料を出してほしいなってのが本音です。
信長ファンディングの情報の出し方に好感
なおフォローではありませんが、信長ファンディングの情報の出し方が非常にナイスです。
今回は次のようなステップでした。
- 1月15日：案件予告
- 18日17時に公開すると予告
- 1月18日：案件公開
- 1月25日：募集開始
まず、案件募集の予告。
そして、案件を公開して1週間後に募集開始。
1週間前に成立前書面も含めて公開なので、十分に検討できて超助かります。
案件募集の予告までしてくれるので、見逃さずに済むし計画も立てやすいです。
今後もこれでオナシャス！
信長ファンディングは今が狙い目
第1号は募集総額5,260万円が集まるまで1週間ほどかかりました。
第2号は3,600万円ですが、瞬殺はまずありません。
募集開始と同時に応募すれば楽勝で投資できるはず。
会員数が少ない今が狙い目です。
クリック合戦とは無縁です！
●公式サイト：信長ファンディング
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