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SBIソーシャルレンディングの件への私見|焦点は行政処分

SBIソーシャルレンディング(以下、SBI-SL)が自社の貸付案件について第三者委員会の設置を決定しました。

この件について僕の考えをまとめます。

ポイントは以下の3点です。

  • 損失は補填される
  • 第三者委員会は損失補填を行うため
  • 焦点は行政処分の有無

なお、以下はあくまでも現時点での僕の推測です。

僕は金融や法律のプロでもなんでもないので、居酒屋談義くらいのつもりで読んでください。

また、僕自身は昨年1月にSBI-SLから撤退しており、今回の件の当事者ではありません。

第三者の立場で書いていますので、投資中の方とは感じ方、ものの捉え方に温度差があります。

読んで不快に感じられたらご容赦ください。

タロウさん
タロウさん

悪意はないのでご容赦を!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

通常の元本毀損であれば損失補填しない

今回の件が通常の元本毀損であれば、SBI-SLは損失補填は行わないでしょう。

 

今回の件の説明

まず、ご存じない方のために今回の件を説明します。

タロウさん
タロウさん

知っている方は次に飛んでください!

次に飛ぶ

SBI-SLは2021年2月5日に第三者委員会設置に関するお知らせを自社サイトで公開しました。

ポイントは以下の3点です。

  • 貸付先の事業運営に重大な懸案事項が生じている
  • 第三者委員会を設置し調査を実施する
  • SBIグループが協力する

また、この件を伝えた時事通信の記事には次の指摘があります。

  • 貸付金の返済遅延や回収不能などの懸念がある事例が確認された

単に借り手が返済不能になっただけであれば、第三者委員会なんて設置しません。

社外の弁護士らを入れて大事にする以上、恐らくこういういことではないでしょうか?

  • SBI-SL内部で不当な貸付が行われた
  • 当該借り手が返済不能になった
  • それにより投資家の元本が毀損される
右田さん
右田さん

まさかSBIで…

タロウさん
タロウさん

あくまでも僕の推測です!

 

ソシャレンに元本毀損はつきもの

ソーシャルレンディングの本質は金貸しです。

金貸しに貸し倒れ=元本毀損はつきものです。

だからこそ、SBI-SLに限らずソシャレン各社は「元本は保証しない」とサイトや契約書で明記しています。

ソシャレンは元本既存の可能性を前提とした投資です。

左野くん
左野くん

ノーリスクの投資なんてないからね。

通常の元本毀損であればソシャレンのリスクが顕在化しただけのことであり、業者に損失補填する責任はありません。

 

損失補填は違法

それ以前の問題として、損失を補填することは違法です。

金融商品取引法(以下、金商法)は第39条で次のように定めています。

金融商品取引業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。
有価証券売買取引等につき、当該有価証券等について生じた顧客の損失の全部若しくは一部を補塡し、又はこれらについて生じた顧客の利益に追加するため、当該顧客又は第三者に対し、財産上の利益を提供し、又は第三者に提供させる行為(金商法第39条第1項第3号

法律で明確に禁じられているのですから、SBI-SLは借り手のデフォルトで生じた投資家の損失を補填することはできません

右田さん
右田さん

補填したらSBI-SLが違法になるんだ…

 

過去の元本毀損でも補填しなかった

そして実際に、SBI-SLは過去の元本毀損でも補填していません

SBI-SLでは2018年に不動産バイヤーズローンファンド16号~22号でデフォルトが発生しました。

これにより最大で17.9%の元本毀損が発生しましたが、SBI-SLは投資家の損失を一銭も補填していません

SBIソーシャルレンディングは実力以上に高く評価されているのでは?
SBIソーシャルレンディングが最近あちこちで評価されています。しかし、高く評価され過ぎではないでしょうか?みんクレやラキバンなどの対応がひどすぎたから、その対比でSBISLの評価が良くなりすぎている。SBISLを過信しすぎるのは危険です。
左野くん
左野くん

それだとSBIグループの評判が落ちるんじゃない?

 

SBIの看板にキズは付かない

通常の元本毀損であれば、それはありえません

ソシャレンという金貸しのリスクが現実になっただけです。

それで騒いだところで、世間は「欲を出したアホが損をした」としか見ないでしょう。

なにせ日本って「金儲け=汚い」意識が未だに強く、さらに新しいものには徹底して否定から入る国民性ですから。

我々ソシャレン民が損をしたところで、国民は同情なんてしませんよ。ふぅ…

実際、2018年のデフォルトでSBIの株価は下がっていません

それどころか、その後もSBI証券は順調に口座数を増やし、ついに野村證券を超えました。

「看板にキズを付けないために補填してくれるはず」という期待は幻想です。

右田さん
右田さん

損するしかないんだ…

タロウさん
タロウさん

ちょっと待った!

ただしそれは、通常の元本毀損であればです。

不当な元本毀損であれば損失補填する

今回の件が不当、不正な元本毀損であれば、SBI-SLは損失を補填すると僕は思います。

 

不正による損失は補填できる

金商法第39号は次のように定めています。

第一項の規定(※筆者注、損失補填の禁止)は、同項各号の申込み、約束又は提供が事故による損失の全部又は一部を補塡するために行うものである場合には、適用しない。(金商法第39条第3項

この「事故」には広く法令に違反する行為が含まれます。(金融商品取引業等に関する内閣府令(以下、内閣府令)第118条

つまり、不当な元本毀損で投資家が損失を負った場合は補填できるということです。

左野くん
左野くん

不正が原因だったらOKなんだ。

 

不正だとSBIの看板にキズが付く

そして、不正によって投資家に損害を負わせたとなると、SBIの看板にキズが付くでしょう。

株価に影響したり、SBI証券からの顧客流出もあるかもしれません。

さらに、SBIが進めている地方銀行との提携にも影響が出かねません。

タロウさん
タロウさん

さすがに不正だとヤバい!

第三者委員会はキズを最小限にするため?

ところで、SBI-SLはなぜ第三者委員会を設置するのでしょうか?

僕はキズを最小限にするためだと思います。

 

SBIグループは損失補填したいはず

あくまでも仮にですがSBI-SLで不正が行われた場合、SBIグループとしては、

  • 早急に公正な調査を実施した
  • 関係者の処分を適切に行った
  • 投資家の損失を補填した

などの事実を作ることで信頼回復を図り、SBIグループのキズを最小限にとどめようとするでしょう。

ですので僕は、SBIグループとしては損失補填を行いたいのだと思います。

しかし、損失補填は企業の一存で勝手にできるものではないのです。

タロウさん
タロウさん

以下、素人法解釈です!

 

損失補填には事前の確認が必要

金商法第39条は次のように定めています。

第一項(中略)第三号の提供にあつては、その補塡に係る損失が事故に起因するものであることにつき、当該金融商品取引業者等があらかじめ内閣総理大臣の確認を受けている場合その他内閣府令で定める場合に限る。(金商法第39条第3項

つまり、

  1. 損失を補填する場合は
  2. その損失が事故によることについて
  3. 行政による事前確認が必要

ということです。

右田さん
右田さん

業者が勝手に事故が原因と決められないのね。

そして、確認を受ける必要がある項目は内閣府令第121条で次のように定められています。

  1. 金融商品取引業者等の商号、名称又は氏名及び登録番号
  2. 事故の発生した本店その他の営業所又は事務所の名称及び所在地
  3. 確認を受けようとする事実に関する次に掲げる事項
    イ 事故となる行為に関係した代表者等の氏名又は部署の名称
    ロ 顧客の氏名及び住所(法人にあっては、商号又は名称、主たる営業所又は事務所の所在地並びに代表者の氏名)
    事故の概要
    補塡に係る顧客の損失が事故に起因するものである理由
    ホ 申込み若しくは約束又は提供をしようとする財産上の利益の額
  4. その他参考となるべき事項

 

第三者委員会は報告内容の正当性を確保するため?

注目したいのは次の2つです。

事故の概要
補塡に係る顧客の損失が事故に起因するものである理由

あくまでもSBI-SLで不正があった場合の話ですが。

不正の当事者が事故の概要や原因を報告しても、それを受ける行政側としては「本当なの?」ってなりますよね?

なので、行政への報告内容の正当性を確保するために、外部の第三者委員会に調査させるのではないでしょうか?

タロウさん
タロウさん

報告に外部のお墨付きを得たい!

 

損失は補填されると推測

もしそうであれば、SBI-SLは損失補填を行うために第三者委員会を設置した。

つまり、SBI-SLは損失を補填するつもりであると僕は推測します。

タロウさん
タロウさん

あくまでも推測です!

左野くん
左野くん

でも、ホッと一安心!

う~ん、安心して良いのかなぁ…

今後の焦点は行政処分が出るか

過去3年のソシャレンを見てきた僕としては、金融庁の行政処分が出る可能性を考えざるを得ない気がします。

 

報告先は財務局

さきほどの確認を受けるための報告を提出する先は財務局(=金融庁)です。

法第三十九条第三項ただし書の確認を受けようとする者は、同条第七項の規定による申請書及びその添付書類の正本一通並びにこれらの写し一通を、当該確認に係る事故の発生した本店その他の営業所又は事務所の所在地を管轄する財務局長に提出しなければならない。(内閣府令第120条

SBI-SLの場合は本店が東京ですので関東財務局に提出です。

で問題は、報告の提出を受けた関東財務局です。

「ソシャレン業務で不正がありましたっ!」って報告を受けて、何もしないってわけにはいかんでしょ?

右田さん
右田さん

報告お疲れさまでしたっ!

タロウさん
タロウさん

で、終われるわけねーだろ!

 

新規募集が停止される可能性

やはり、金融庁として調査を行うことになるのではないでしょうか?

そして、その結果いかんでは一定期間の業務停止命令が出る可能性があります。

業務停止の内容ですが、過去のクラウドバンクなどの事例ではメインは次の2つでした。

  • 新規会員募集の停止
  • 新規案件募集の停止

新しい案件の募集ができなくなるということです。

左野くん
左野くん

そうなるとどうなるの?

 

リファイナンス前提の借り手に影響が出る

新規案件の募集ができなくなった場合、影響が出るのがリファイナンスを前提としている借り手です。

  1. 借りているお金を返す
  2. 同じタイミングで新規案件を募集して資金調達

こうやって資金を回そうとしていた。

それが新規案件で資金調達できなくなると資金ショートを起こします。

これでデフォルト乱発となったのがmaneoマーケットに対する行政処分でした。

右田さん
右田さん

グリフラにクラリ…

 

被害が広がる可能性

SBI-SLでリファイナンス前提の借り手がいるのかは分かりません。

ですが仮にいるならば、新規募集が停止になると困ったことになるでしょう。

いま投資家の間では、問題の案件は宮古島?熱海?などと推測がなされています。

でも、リファ前提の借り手がいて新規募集停止となると、今回の問題案件以外の案件にも影響が拡大する可能性があるわけです。

行政処分 → 新規募集停止 → リファ借り手の破綻 → 被害拡大

これを僕は最も恐れています。

 

まさか金融庁は繰り返さないよね?

そこで先に言っておきたいのですが。

金融庁さん、まさか同じことは繰り返さないですよね?

maneoファミリーの業者に問題があったことは事実でしょう。

しかし、リファイナンス案件をすべて止めたがために、無事に終われるはずだった案件までデフォルトした。

その結果、多くの投資家が期失をくらい、今でも苦しんでいる投資家が山のようにいます

まさかとは思いますが、同じ愚は繰り返さないですよね?

僕みたいな弱小ブロガーが何を言ったところで、無謬性を誇る金融庁様に影響ゼロなのは分かっていますが。

無力は承知の上で釘を100本くらい刺しておく次第です。

タロウさん
タロウさん

ムダは承知の上で書くだけ書いておきます!

 

SBI-SLは早急に発表を

なお、以上はあくまでも僕の勝手な推測によるものです。

なおかつ、根がネガティブなので最悪の最悪のパターンを想定しています。

行政処分が必ず出る!とか言っているわけではないので、そこのところはご了解を。

それと、漠然とした発表を金曜の夕方に出して終わりって、SBI-SLの対応はいかがなものでしょうか?

SBI-SLの投資家がどんな気持ちで週末を過ごすかとか考えないのですかね?

もちろん事情はあるのでしょうが、もう少し具体的なことを早急に発表することを期待します。

タロウさん
タロウさん

以上です!

 

コメント

  1. 匿名 より:

    行政が事故と認めた事案は過去にあるのでしょうか?

    • タロウ タロウ より:

      さぁ、どうなんでしょうね?
      僕は知らないです。
      法律が存在を前提としているのだからあるような気がするけど。

      金融庁に問い合わせてみられては?
      電話で問い合わせできますよ。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

保全

保全とは借り手が返済できなくなった場合に備え、貸し手があらかじめ用意する融資金の回収手段のことです。

保全の代表的なものは担保と連帯保証です。

例えば、銀行が融資の際に借り手の自宅を担保とし、借り手が返済できなくなると自宅を売却して融資金を回収します。

保証と連帯保証

保証とは、

  1. 借り手が返済しない場合に
  2. 借り手に代わって返済する責任を負う

ことです。

保証では、貸し手は借り手が返済できなくなって初めて、保証人に返済を求めることができます。

これに対して連帯保証では、貸し手は借り手の返済能力の有無を問わず、連帯保証人に返済を求めることができます。

連帯保証の方が負う責任が重く、現在では連帯保証にすることがほとんどです。

担保

担保とはいわゆる「借金のかた」のことです。

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を企業などに貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

その際、借り手の企業は例えば企業が所有する土地を担保として提供します。

借り手が返済できなくなった場合、ソシャレン業者は土地を売却して貸したお金を回収します。

ソシャレンにおいて担保は万が一の場合の安全装置です。

利回り

利回りとは投資した金額に対する得られる利益の割合のことです。

例えば、100万円投資して利益が3万円の場合、利回りは3%です。

ソシャレン、クラファンでは利回りは年利で表示されます。

利回りの表示例

ですので、次のような案件に10万円を投資した場合、

  • 利回り:4.6%
  • 運用期間:6カ月

得られる分配金は、10万円×4.6%÷12カ月×6カ月=2,300円です。

ファンド

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングで使われる場合、ファンドは案件と同じ意味です。

再エネ系案件

再エネ系案件とは太陽光発電やバイオマス発電など、再生エネルギー事業と関係がある案件のことです。

例えば、ソーシャルレンディングで、

  1. 投資家が出資する
  2. 業者がA社に貸す
  3. 借りた資金でA社が太陽光発電所を建設する
  4. A社が払う利息を投資家に分配する

とか、不動産クラウドファンディングで、

  1. 投資家が出資する
  2. 業者がバイオマス発電所を取得する
  3. 電気を売った収益を投資家に分配する

といった案件です。

キャンセル待ち

先着方式の案件で募集額が応募で埋まったあとも、応募を受け付ける業者があります。

これを「キャンセル待ち受付」「キャンセル待ち応募」などと呼びます。

入金期限までにお金を振り込まないキャンセルが出ると、その分がキャンセル待ちで応募した人に割り振られます。

eKYC

ソシャレン、クラファン業者で会員登録をする際、申し込んでいるのが本当に本人であるかの確認が必要です。

この本人確認のことをKYC(Know Your Customer)と言います。

従来型の対面や郵送による本人確認(KYC)に対し、オンラインで行う本人確認をeKYC(electronic Know Your Customer)と言います。

ソシャレン、クラファン業者ではスマホを使ったeKYCが一般的ですが、KYCを併用している業者も多いです。

 

売掛債権

売掛債権とは「商品などを販売した代金を受け取る権利」です。

例えば、酒屋がバーにお酒を売り、1カ月分の代金を翌月末にまとめて受け取るみたいなのがありますよね?

この1カ月分の代金を受け取る権利が売掛債権です。

売掛債権は担保にすることができます。

例えば、ソシャレン業者が売掛債権を担保に酒屋にお金を貸す。

酒屋が返済できなくなった場合、ソシャレン業者はバーが支払う代金から貸したお金を回収します。

最低投資額

10円とかで投資されたら業者は困ってしまいますよね?笑

そのため、業者は「最低いくら以上で投資してくださいね」という最低ラインを定めています。

これが最低投資額です。

例えば次のような案件の場合、

  • 最低投資額:2万円
  • 投資単位:1口1万円

一番少なくて2万円から投資でき、その次は3万円、その次は4万円です。

会員登録(口座開設)

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、各業者で会員登録をすることで、投資できるようになります。

Amazonでアカウント登録をすると、Amazonで買い物ができるようになりますよね?

それと同じだと考えてください。

口座開設」という表現を使っている業者もありますが、意味は会員登録と同じです。

繰り上げ当選

抽選方式の案件で業者が当選者に連絡し、入金をお願いした。

ところが、3人の当選者が気が変わって入金しなかったため、合計400万円が浮いてしまった。

この場合、多くの業者では再抽選を実施し、400万円分の投資家を新たに当選とします。

これが繰り上げ当選です。

なお、繰り上げ当選では応募額の一部だけが当選の部分当選になる場合があります。

当選者 応募額 当選額
山田さん 150万円 150万円
田中さん 200万円 200万円
中山さん 100万円 50万円
合計 400万円

 

途中解約

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは投資を行う期間、言い換えると、業者にお金を渡して戻ってくるまでの期間が事前に決まっています。

その期間の途中でお金を返してもらうのが途中解約です。

ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。

途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。

基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。

キャンペーン

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、投資額などに応じてプレゼントなどがもらえるキャンペーンを業者が開催することがあります。

例えば次のようなものです。

  • 会員登録でアマゾンギフト券1,000円分プレゼント
  • 10万円以上の投資で投資額の1%分のアマゾンギフト券を贈呈
  • 投資した人の中から抽選で50名に高級焼肉セットをプレゼント

最新のキャンペーン情報は下記記事にまとめています。

最新のキャンペーン情報

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

なお、「抵当権第1順位」は担保順位が第1順位であることと同義です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり