【2024年10月5日更新】
大家どっとこむで投資して大丈夫？
という方へ。
クラウドファンディングで2億円以上を投資してきて損失ゼロの現役投資家が、大家どっとこむで投資した実体験から解説します。
先に結論を言うと次の通りです。
- 結論：使い勝手の良い投資先として活用すべし
- 信頼性が高い上場企業系
- 利回りが高め
- いざとなったら途中解約できる
それでは解説していきます！
投資家に都合の良い業者です！
見落としている業者がきっとある！
タップできる目次
大家どっとこむの概要
まず大家どっとこむの概要です。
基本情報
基本情報は以下の通りです。（2024年10月5日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）
| サービス名 | 大家どっとこむ |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社グローベルス |
| 運営開始 | 2020年10月 |
| 累計調達額 | 39億8,593万円 |
| 利回り | 3.5～7.0％ |
| 運用期間 | 4～12カ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
2021年9月にサービス名を「大家.com」から「大家どっとこむ」に変更しました。
分配遅れや元本割れを起こしたことはありません。
投資家は被害を受けてないよ。
プチ解説 利回りとは？
プチ解説 運用期間とは？
プチ解説 最低投資額とは？
プチ解説 分配とは？
プチ解説 元本とは？
プチ解説 元本割れとは？
●公式サイト：大家どっとこむ
投資の仕組み
大家どっとこむは不動産投資型クラウドファンディングです。
どんな投資なのか仕組みを説明します。
知っている方は次にＧＯ！
→ 次にＧＯ！
不動産投資型クラウドファンディングとは？
不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）は次のような投資です。
- 投資家が少額ずつ出資し
- クラファン業者が不動産を取得し
- 月々の家賃を得て
- 最後に不動産を売って売却益を得て
- 投資家に利益を分配し
- 投資家に元本を返す
共同で大家さんになるイメージだよ。
プチ解説 出資とは？
手軽で手間いらずな不動産投資
不動産クラファンは1万円からスマホで手軽に投資できます。
また、以下のような作業は、すべてクラファン業者が代行します。
- 物件探し
- 不動産登記
- 入居者探し
- 家賃徴収
- クレーム対応
- 売却
- etc.
お金を振り込んだあとは業者におまかせ。
日々の値動きもない手軽で手間いらずな不動産投資です。
お金が戻ってくるのを待つだけだよ。
運営会社
次に、大家どっとこむの運営会社です。
運営会社はグローベルス
大家どっとこむを運営するグローベルスは1996年創業の不動産会社です。
首都圏を中心に戸建住宅や分譲マンションの開発、売買仲介、賃貸管理などを行っています。
| 会社名 | 株式会社グローベルス |
|---|---|
| 代表者 | 代表取締役 藤田賢一 |
| 所在地 | 品川区西五反田7丁目17-7 |
| 設立 | 1996年7月 |
| 資本金 | 1億円 |
不動産クラファンに必要なノウハウを持っている
グローベルスは投資用不動産の仕入れ、賃貸管理、売却を行っています。
これらはすべて、不動産クラファンで必要な業務ですよね？
- 物件の仕入れ
- 入居者探しや管理
- 売却
グローベルスは不動産クラファンの運営に必要なノウハウを持っています。
プロが運営するのね。
グローベルスは上場企業系
グローベルスは2024年6月20日に東京証券取引所のTOKYO PRO Marketに上場しました。
また、親会社のJトラストは東証スタンダード上場企業です。
大家どっとこむは上場企業系なので、一定の信頼性が期待できます。
上場系は安心です！
募集状況
大家どっとこむの募集状況を紹介します。
募集実績
まず、これまでの募集実績です。（2024年は9月募集分まで）
| 期間 | 案件数 | 募集額 |
|---|---|---|
| 2021年 | 27件 | 8億3,686万円 |
| 2022年 | 26件 | 14億5,955万円 |
| 2023年 | 24件 | 11億7,863万円 |
| 2024年 | 15件 | 5億5,747万円 |
運営開始から順調に募集を伸ばし、2023年までは2年連続で10億円を超えました。
2024年も上期は順調でしたが、下期に入って募集が急減しています。
募集頻度と1回あたり募集額
投資のしやすさはどうでしょうか？
月平均の募集回数と1回あたりの募集額を見てみます。（2024年は9月募集分まで）
| 期間 | 月平均募集回数 | 1回あたり募集額 |
|---|---|---|
| 2021年 | 2.3回 | 3,099万円 |
| 2022年 | 2.2回 | 5,614万円 |
| 2023年 | 2.0回 | 4,911万円 |
| 2024年 | 1.7回 | 3,716万円 |
月平均で2～3回の募集を行っており、他社に比べてやや多いです。
一方、1回の募集額は大型案件を除くと1～3千万円台が中心となっています。
最近は抽選方式の募集が大半ですが、競争率は一部の案件を除いて2倍前後です。
わりと当たりやすいね。
償還実績
集めたお金は投資家に戻ってきているのか？
償還実績を見てみましょう。（2024年10月5日現在）
| 区分 | 金額 | 構成比 |
|---|---|---|
| 累計調達額 | 39億8,593万円 | 100% |
| 内、償還済み | 36億8,841万円 | 92.5% |
| 内、運用中 | 2億9,752万円 | 7.5% |
金額ベースですでに9割を償還済みと非常に優秀です。
ただ、償還が進む一方で募集が増えていない結果でもあり、手放しに喜べる状況ではありません。
また募集が増えてほしいね。
プチ解説 償還とは？
利回りと運用期間
直近1年間（2023年10月～2024年9月）に募集された案件の利回りと運用期間を解説します。
利回り
これまでの案件の利回りは、最低3.5％、最高10.0％、平均4.9％です。
| 利回り | 案件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 3％台 | 10件 | 45.5% |
| 4％台 | 4件 | 18.2% |
| 5％台 | 1件 | 4.5% |
| 6％台 | 2件 | 9.1% |
| 7％台 | 4件 | 18.2% |
| 8％以上 | 1件 | 4.5% |
半分の案件が4％以上と、上場系の業者の中では利回りが高いです。
他社は3％台ばっかりだもんね。
平均利回りの推移
次に平均利回りの推移です。（2024年は9月募集分まで）
| 期間 | 平均利回り |
|---|---|
| 2021年 | 4.8% |
| 2022年 | 4.8% |
| 2023年 | 4.2% |
| 2024年 | 5.3% |
たまに7％以上の案件が出ますが、実際に多いのは3.5～4.5％の案件です。
ただ、最近は3％台前半やRimpleのように2％台の業者も増えています。
ですので、大家どっとこむの利回りは相対的に見れば高めと言えるでしょう。
4％はキープしてほしいな。
運用期間
運用期間は最短3カ月、最長12カ月、平均9.5カ月です。
| 運用期間 | 案件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 1～6カ月 | 6件 | 27.3% |
| 7～12カ月 | 16件 | 72.7% |
すべての案件が運用期間12カ月以内です。
運用期間が長くなるとリスクが高まるので、運用期間が短い案件が多いのはプラスポイントです。
手数料
手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 | |
|---|---|---|
| 会員登録 | 無料 | |
| 口座維持 | 無料 | |
| 投資申込 | 無料 | |
| 退会 | 無料 | |
| 入金時の振込手数料 | 投資家負担 | |
| 出金時の振込手数料 | 出金先 | 手数料 |
| GMO銀行 | 無料 | |
| 他行 | 145円 | |
入出金時の振込手数料はいずれも投資家負担です。
ただし、GMOあおぞらネット銀行を使えば入出金ともに無料になります。
僕もGMO銀行です！
プチ解説 会員登録とは？
プチ解説 入金と出金とは？
●公式サイト：大家どっとこむ
大家どっとこむのデメリットとリスク
ここからは大家どっとこむのデメリットです。
元本と利益が保証されない
元本と利益は保証されません。
極論ですがマンションが地震で倒壊して売れなくなると元本は戻ってきません。
空室続きで家賃が入らないと利益を得られない場合もあります。
投資ですのでノーリスクの儲け話ではありません。
他の業者も同様だよ。
劣後出資比率が低い
劣後出資比率が高いほど安全性が高まる
出資総額に占める業者分の出資額の割合を劣後出資比率と言います。
下図の例では劣後出資比率は20％です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家（優先出資） | 2,400万円 | 80％ |
| 業者（劣後出資） | 600万円 | 20％ |
| 出資総額 | 3,000万円 |
詳しい説明は省きますが、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。
数字が大きいほど安全ってことね。
大家どっとこむの劣後出資比率は低い
主な不動産クラファン業者の最近の劣後出資比率は以下の通りです。
| 業者 | 劣後出資比率 |
|---|---|
| ジョイントアルファ | 20～30％ |
| Rimple | 30％ |
| FANTAS funding | 20％ |
| えんfunding | 20％ |
| CREAL | 5％ |
これに対して大家どっとこむは、2021年8月以降ほとんどの案件で劣後出資比率が10％以下となっています。
大家どっとこむの劣後出資比率は他社に比べて低いです。
投資しにくい
2022年4月以降、億円単位の大型案件を除いて募集が抽選方式になりました。
このため、先着方式のようにクリック合戦に勝てば投資できるという確実性はなくなりました。
ただ、一部の案件を除けば抽選倍率は2倍前後です。
クリック合戦が苦手な人には逆に投資しやすいかもしれません。
当選しやすいです！
プチ解説 抽選方式と先着方式とは？
振込手数料が投資家負担
大家どっとこむは入金時、出金時の振込手数料がともに投資家負担です。
ただし、大家どっとこむの銀行口座はGMOあおぞらネット銀行です。
ですので、
- 入金時はGMO銀行から振り込む
- 自分の口座をGMO銀行で登録する
とすれば、入金、出金とも振込手数料は無料になります。
僕もGMO銀行です！
分配が毎月ではない
大家どっとこむの分配は毎月ではなく、半期ごとか満期一括です。
毎月お金が入ってくるのではないので、さみしく感じるかもしれません。
トータルで受け取る額は同じだけどね。
日本保証の買取保証はなくなった
これはデメリットではありませんが。
物件が売却できないと元本が戻ってこない
不動産クラファンでは物件の売却代金で投資家に元本を返します。
このため、物件が売却できないと元本が戻ってきません。
日本保証の買取保証
大家どっとこむでは以前は、物件が売却できない場合に日本保証が代わりに買い取る買取保証付きの案件がありました。
日本保証はJトラストグループの保証会社です。
いくらで買ってくれるの？
原則として買取価格は投資家の出資総額と同額でした。
投資家の出資総額が3千万円ならば、日本保証の買取価格も3千万円です。
このため、高い確率で投資家の元本が戻ってくる安全性の高い案件でした。
買取保証付き案件は終わった
しかし、日本保証の買取保証付き案件は2021年5月を最後に出ていません。
高い安全性で人気だった買取保証付き案件が終わってしまったのは残念です。
復活してほしいね。
株主優待は終了済み
これもデメリットではありませんが。
以前は親会社だったミライノベート（旧プロスペクト）株を持っていれば、投資額の1％がキャッシュバックされる株主優待がありました。
しかし、2023年2月にミライノベートが吸収合併で消滅したため、この株主優待は終了しています。
ここまで、デメリットでした！
●公式サイト：大家どっとこむ
大家どっとこむのメリットと特長
次に大家どっとこむのメリットです。
運営会社が上場企業系
大家どっとこむを運営するグローベルスは東京証券取引所のTOKYO PRO Market上場企業です。
また、親会社のJトラストも東証スタンダード市場に上場しています。
大家どっとこむは上場企業系なので一定の信頼性が期待できます。
上場系は安心ね。
なお、大家どっとこむには「2号事業」という案件があります。
こちらは、大家どっとこむが募集を代行するだけで、案件を運用するのは他の不動産業者です。
その不動産業者は非上場企業ですので、他の案件に比べると信頼性は下がると考えてください。
本業の強みを活用している
大家どっとこむを運営するグローベルスの本業は投資用不動産の仕入れ、運用、売却です。
これらは不動産クラファンの運営で必要なノウハウです。
本業の強みを活用していることも、大家どっとこむのメリットです。
不動産のプロが運営しています！
豊富な情報が公開される
大家どっとこむでは投資対象物件について豊富な情報が公開されます。
建設図面が公開される案件があるほどです。
豊富な情報をもとに投資判断ができるので、投資の安全性が向上します。
途中解約できる
持ち分を買い取ってもらえる
大家どっとこむでは運用期間中に自分の出資持分をグローベルスに買い取ってもらうことができます。
つまり、事実上の途中解約です。
しかも、手数料は無料です。
プチ解説 出資持分とは？
プチ解説 途中解約とは？
「買取金額=投資額」が基本
買取金額は投資額が基本です。
10万円で投資した持ち分を10万円で買い取ってもらえる、つまり、途中解約でお金が全額戻ってきます。
ただし「買取金額＝投資額」は原則としてです。
買取時の金額は投資金額を基本としつつ持分買取申請時の公正な価格での買取となります。
元本保証ではないので注意しましょう。
それでも逃げ道があるのはありがたい。
運用期間が長くない
大家どっとこむの運用期間はすべての案件で1年以内です。（下のグラフは直近1年間の実績）
運用期間が長くないので安全性が高まります。
利回りが高め
大家どっとこむの利回りは多くの案件で4％以上です。（下のグラフは直近1年間の実績）
上場企業系の業者は3％台が多いので、大家どっとこむの利回りは他社に比べて高めです。
ソシャレンは1％台もあるしね。
少額から投資できる
大家どっとこむは最低出資額が1万円です。
資金が少ない人でも少額から投資できます。
入金は投資できることが決まってから
事前入金の業者では次のような問題が起こります。
- 事前にお金を振り込んだ
- クリック合戦で投資できなかった
- デポジット口座でお金が寝る
- 引き出すには手数料がかかる
大家どっとこむは投資できることが決まってから入金なので、お金が寝る心配がありません。
プチ解説 事前入金とは？
プチ解説 クリック合戦とは？
プチ解説 デポジット口座とは？
手間がかからない
大家どっとこむで投資家の作業は3つだけです。
- 案件を選ぶ
- 投資を申し込む
- お金を振り込む
選んで申し込んで振り込んだら、あとはお金が戻ってくるのを待つだけ。
大家どっとこむは手間いらずな投資です。
忙しい人は助かるね。
ここまでメリットでした！
●公式サイト：大家どっとこむ
大家どっとこむの評判と口コミ
次は評判と口コミです。
悪い評判と口コミ
クリック合戦で投資できない
最近はほとんどの案件が抽選方式になりました。
先着方式でもそこまで激しいクリック合戦にはなりません。
サーバーが重いことがある
以前はサーバーが弱くすぐに固まっていましたが、最近は改善されてきています。
抽選の競争率が高い
抽選倍率は2倍前後のことが多いです。
ただし、少額募集や高利回りの場合、10倍を超えることもあります。
良い評判と口コミ
投資できた
落選する人もいれば、当選する人もいます。
キャンペーンのAmazonギフト券がうれしい
大家どっとこむは以前はプレゼントキャンペーンが多かったです。
最近でもたまにはあります。
問い合わせへの対応が良い
僕も何度か問い合わせていますが、回答は本当に早いです。
好印象です！
●公式サイト：大家どっとこむ
大家どっとこむの注意点と対策
大家どっとこむで投資する際の注意点です。
リスクがある
まず、大家どっとこむにはそれなりのリスクがあります。
劣後出資比率が低い
大家どっとこむは劣後出資比率が低く、最近はずっと10％です。
劣後出資比率が10％ということは、物件の売却価格が取得価格より10％下がったら元本が毀損される。
つまり、値下がり余地が10％しかないということです。
少額での分散投資を徹底する
このリスクへの対策は少額での分散投資です。
大家どっとこむでは少額での投資をおすすめします。
また、分散投資も徹底しましょう。
大家どっとこむでは同じ物件を投資対象とする案件が繰り返し出ることがあるので注意してください。
同じ物件がダブってないか要注意ね。
プチ解説 分散投資とは？
投資しにくい
もう一つの注意点は投資しにくいことです。
競争率が高く投資額を増やしにくい
大家どっとこむは大半の案件で抽選方式での募集です。
抽選倍率は一部を除いて2倍前後とそこまで高くはないですが、常に当選するわけではありません。
人気業者ゆえではありますが、大家どっとこむだけでは投資額を増やしにくいです。
悩ましい…
他の業者を併用する
この問題は他の業者の併用で解決しましょう。
利用する業者を増やし投資の機会を増やすことで、投資額=利益を増やせます。
僕はこれまでに100社以上で会員登録済みで、常に20社以上で投資しています。
おすすめの業者は以下の記事で紹介しています。
こちらの記事はソシャレン、クラファン、すべての業者のリストです。
参考にしてください！
●公式サイト：大家どっとこむ
大家どっとこむでの僕の投資実績
僕の投資実績を公開します。
僕の投資実績
大家どっとこむでの僕の投資実績は、年度ごとに以下の通りです。
| 投資時期 | 案件数 | 投資額 |
|---|---|---|
| 2020年 | 1件 | 20万円 |
| 2021年 | 3件 | 60万円 |
| 2022年 | 6件 | 236万円 |
| 2023年 | 6件 | 330万円 |
| 2024年 | 2件 | 80万円 |
累計投資額は726万円です。
僕の主要投資先の一つで、堅い案件を選んで積極的に投資しています。
業者として堅いです！
●公式サイト：大家どっとこむ
大家どっとこむの会員登録の注意点
会員登録の注意点を箇条書きで。
会員登録のポイント
条件
- 20歳以上（上限なし）
- 法人での登録も可
手続きの流れ
- 他の業者と同じ流れ
- eKYC（スマホでの本人確認）に対応
- 従来通り郵送での本人確認も可能
- 転送不可簡易書留ハガキで
- 本人確認キーが届く
- ログイン後にキーを入力して登録完了
プチ解説 eKYCとは？
本人確認資料として使えるもの
- 運転免許証
- パスポート
- 住民基本台帳カード
- 在留カード
- マイナンバーカード
- 運転経歴証明書
マイナンバーの扱い
- マイナンバーの登録が必要
- 会員登録後にマイページで登録
- 以下から一点をアップロード
- マイナンバーカード
- 個人番号通知カード
- 住民票
提携銀行
- GMOあおぞらネット銀行
- 同行から振り込めば振込手数料が無料
- 自分の口座を同行で登録すると出金手数料が無料
登録完了までの所要日数の目安
- 目安は示されていない
会員登録の注意点
入金時の注意
- 本人名義の口座から振り込む
- 会員登録時に登録した口座以外からでも可能
会員登録の注意点でした！
●公式サイト：大家どっとこむ
大家どっとこむのまとめ
最後に要点をまとめます。
大家どっとこむのポイント
ポイントは以下の通りです。
- 主なデメリット
- 劣後出資比率が低い
- 投資しにくい
- 主なメリット
- 上場企業系の信頼性
- 利回りが高め
- 途中解約できる
- 注意点と活用方法
- 少額での分散投資を徹底
- 他の業者の併用で投資機会を増やす
都合の良い投資先としてキープ
大家どっとこむは上場企業系で信頼性が高いです。
利回り高め、運用期間短めと条件も悪くありません。
一方、劣後出資比率が低いなどの懸念点もあります。
ですが、大家どっとこむはいざとなったら途中解約で逃げられます。
運用期間中に危ないと思ったら、途中解約で元本を回収すれば良いのです。
利回り高めでいざとなったら逃げられる。
しかも解約手数料は無料。
こんな使い勝手の良い業者は他にありません。
便利な投資先として活用しましょう！
以上です！
会員登録だけでアマゾンギフト券がもらえます！
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