TSON FUNDING第3号案件の募集が始まりました。
第1号、第2号と順調に応募を集めているTSON FUNDING。
第3号案件の内容を分析し投資の是非を判断します。
ご参考になれば何よりです！
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TSON FUNDING第3号案件の概要
それではまず、案件の概要です。
TSON FUNDINGとは？
TSON FUNDINGは2020年10月に運営を開始した不動産投資型クラウドファンディングです。
| サービス名 | TSON FUNDING |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社TSON |
| 運営開始 | 2020年10月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 利回り | 6.7% |
| 運用期間 | 10～12カ月 |
運営会社のTSONは名古屋の不動産業者で、TOKYO PRO Marketに上場しています。
上場企業なのは安心感があるね。
●公式サイト：TSON FUNDING
TSON FUNDINGについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。
TSON FUNDING第1～2号は順調に推移
TSON FUNDINGの募集はこれで3回目です。
これまでの2回はいずれも先着方式で、4～5千万円の応募と順調に推移しています。
| 案件 | 募集時期 | 募集額 | 応募額 | 倍率 |
|---|---|---|---|---|
| 第1号 | 2020年12月 | 4,050万円 | 4,850万円 | 1.2倍 |
| 第2号 | 2021年1月 | 2,450万円 | 4,096万円 | 1.7倍 |
倍率もRimpleのように絶望的な高さではなく良い感じです。
2倍以下なら希望が持てるよ。
TSON FUNDING第3号案件の基本情報
TSON FUNDING第3号案件の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：SMART FUND11号
- 利回り：6.7％
- 運用期間：10カ月
- 劣後出資比率：20.8％
- 分配：満期一括
- 募集総額：3,050万円
- 最低投資額：5万円
- 出資単位：1万円（最低5万円）
- 出資上限：1人1,000万円
- 募集方式：抽選方式
- 募集期間：2月10日11時～25日13時
なお、運用終了から元利金の払い戻しまで2カ月かかります。
ですので、運用期間は10カ月ですが資金の拘束期間は12カ月です。
2カ月はちょっと長い気が…
TSON FUNDING第3号案件の投資対象物件
第3号案件の投資対象物件は愛知県岡崎市の新築アパート1棟です。
- 物件名：SONAE岡崎市北岡崎駅
- 所在地：岡崎市井田町字宮ノ腰18番1
- 築年：2021年6月末完成予定
- 構造：木造2階建て
- 最寄り：愛知環状鉄道北岡崎駅 徒歩14分
下の画像の赤で囲った土地に建てるみたいです。
愛知環状鉄道の北岡崎駅から徒歩14分とのこと。
近所にバス停がなさそうなので、車通勤が前提になりそうです。
夫婦で車2台体制ね。
家賃保証付き
物件は不動産会社に一括で貸し出し、不動産会社が入居者を探します。
そして入居者の有無に関わらず、不動産会社が毎月定額の家賃を支払います。
ですので、家賃は全額入ってくる家賃保証付きの案件です。
CREALのマスターリースと同じです！
土地は所有しない
今回の案件で取得するのはアパートの建物だけです。
土地は定期借地権で地主から賃借します。
このため、1棟アパートへの投資なのに取得価格が3,850万円と安くなっています。
少額でアパート投資ができるんだ。
TSON FUNDING第3号案件の分析
それでは、案件内容を分析していきます。
分配金は得られるか？
まず、分配金は得られるかです。
必要な分配金
今回の案件で必要な分配金の総額は170.29万円です。
- 利回り：6.7％
- 運用期間：10カ月
- 募集総額：3,050万円
- → 必要分配金額：170.29万円
さて、これをゲットできるでしょうか？
見込まれる家賃収入
今回の案件で1棟借りした不動産会社から受け取る賃料は月額25.9万円です。
運用期間10カ月だからＯＫだね！
いや、いや、いや。
今回の物件が完成するのは6月末です。
そして、物件の運用期間は2022年1月11日までなので、
- 物件完成：6月末
- 運用期間：来年1月11日
- 実働期間：6カ月強
- 家賃収入：25.9万円✕6カ月＝155.4万円強
1月11日ギリギリまでで3分の1カ月分が入ったとしても160万円ちょいです。
170.29万円にギリギリ足りないね。
経費が発生する
160万円ちょいは家賃収入です。
ここから税金などの経費が引かれるので、実際にはもっと不足するはずです。
したがって、家賃収益＋売却益で分配金を支払うことになります。
ただ、経費がいくらかが書かれていないので、判断のしようがないですね。
情報が足りない…
元本は回収できるか？
次に元本回収です。
上述の通り経費が分からないので、分配金分は無視して純粋に元本だけを回収できるかで考えます。
必要な売却額
- 出資総額：3,850万円
- 優先出資：3,050万円（79.2％）
- 劣後出資：800万円（20.8％）
今回の案件で投資家の出資額は3,050万円です。
ですので、物件が3,050万円以上で売却できれば投資家の元本は回収できます。
経費などは無視しています！
では、その価格は妥当なのでしょうか？
相場からは判断できず…
近隣の売土地を調べてみたところ、平米あたり10～14万円が相場のようです。
仮に14万円とすると、今回の物件の敷地面積は173.5㎡なので、土地代は2,429万円です。
これに建物代の一部、つまり投資家の出資額3,050万円を足した5,479万円で物件が売却できれば良いということになります。
ところが！
似たような物件の相場を調べようと思ったのですが。
残念ながら近隣の物件の情報がまったくありませんでした。
あら残念…
収益還元法でも出せない…
そこで、勉強中の収益還元法で対象物件の評価額を出してみます。
対象物件から100mほどの場所に築1年の共同住宅があり、NCF利回りで6.8％でした。
他に6.8％を超える物件はなかったので、対象物件の利回りも6.8％とします。
上述の通り物件の家賃は25.9万円なので、年間では310.8万円です。
で、利回り6.8％で割ろうと思ったのですが。
経費が分からないからNCF利回りで還元できない…
TSONさん、もう少し情報出してください！
ヤケクソで表面利回り10％で還元すると、評価額3,108万円です。
元本回収できまっす！
おいおい。
ほんと、困ったなぁ…
TSON FUNDING第3号案件の投資判断
以上よりTSON FUNDING第3号案件に投資するかの判断です。
パスします
見送ります。
物件の収入だけ公開されても支出が分からないと判断のしようがないです。
みなさん、どうやって判断されてますか？（教えて下さい！）
誤解のないように申し添えますと、この物件が悪いと言っているのではありません。
材料が足りないから良いとも悪いとも判断できないのです。
上場系だし投資する意欲はあるのですが…
ちょっと無理…
気になる情報が
今回の物件ですが昨年の9月に販売活動が行われた形跡があります。
そのときに売れなくて、今回TSON FUNDINGでということなのでしょう。
それ自体は爪の先ほども問題ないのですが、物件価格が1割ほど上がってるんですよね。
知識がないがゆえなのですが、半年で1割上がった要因は何なのか？
ちょっと気になりました。
勉強します！
●公式サイト：TSON FUNDING
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