【最新】TSON FUNDINGの評判・口コミとリスク・デメリット

【2024年5月3日更新】

新しい業者で投資して大丈夫か不安ですよね？

 

そこで、クラウドファンディングで2億円以上を投資してきて損失ゼロの僕が分かりやすく解説します。

結論を先に言うと以下の通りです。

 

TSON FUNDINGの悪いところも解説しますので、ぜひ参考にしてください。

みなさんの不安が少しでも解消されたらうれしいです！

 

 

TSON FUNDINGの概要

それではさっそく、TSON FUNDINGについて解説していきます。

 

基本情報

基本情報は以下の通りです。（2024年5月3日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

TSON FUNDINGは名古屋の不動産会社が運営する不動産クラファンです。

これまでに元本の毀損や分配の遅れは起きていません。

プチ解説 運用期間とは？

プチ解説 最低投資額とは？

プチ解説 元本の毀損とは？

プチ解説 分配とは？

●公式サイト：TSON FUNDING

 

投資の仕組み

TSON FUNDINGは不動産投資型クラウドファンディングというタイプの投資です。

どんな投資なのか、仕組みを簡単に解説します。

→ 次へGO！

 

不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）は次のような仕組みの投資です。

 

手軽で手間いらずな不動産投資

普通の不動産投資では大きな資金が必要です。

これに対し、不動産クラファンは数万円から投資できます。

また、不動産投資では次のような作業が発生しますが、

不動産クラファンではこれらの作業はクラファン業者が代行します。

数万円からできて作業は業者におまかせ。

不動産クラファンは手軽で手間いらずな不動産投資です。

プチ解説 業者とは？

 

運営会社

次にTSON FUNDINGの運営会社です。

 

運営会社はTSON

運営会社はTSONです。

名古屋が本社の不動産会社で、創業から10年以上経っています。

 

TSONの経営状況

TSONの経営状況は以下の通りです。（単位100万円）

売上高が大きな成長を見せています。

ただ、分配金支払いの増加で営業外費用が大幅に増えたこともあり、直近の決算では赤字転落となりました。

自己資本比率も過去最低を更新し続けています。

規模拡大のために無理をしているのではないか注意が必要でしょう。

成立前書面に貸借対照表と損益計算書が掲載されているので、チェックすることを強くおすすめします。

プチ解説 成立前書面とは？

 

TSONの事業内容

TSONの主力事業は戸建住宅や投資用不動産の開発、販売です。

古い体質が残る不動産業界にあって、AIやITを駆使した経営を行っている点が特長です。

自社で開発した不動産物件の販売予測システム「勝率一番」は多くの不動産業者で導入されています。

 

不動産小口化商品の実績が豊富

不動産小口化商品とは不動産を小口に分けて出資しやすくした投資商品です。

上の例ですと家賃などの収益を10等分で受け取ります。

TSONは2020年1月に第一弾となる森林再生1号を販売して以来、不動産小口化商品の実績が豊富です。

しかし、当初は1口100万円で手続きも書類ベースと、使い勝手が悪いものでした。

これを2020年12月に1口5万円、完全オンライン手続きとし、より投資しやすくしたのがTSON FUNDINGです。

プチ解説 1口とは？

 

AIを活用

TSON FUNDINGにはAIの技術が活かされています。

上述した販売予測システム「勝率一番」には、1億件を超える不動産情報が蓄積されています。

TSONはこのビッグデータとAIを駆使し、投資に適した物件を開発しています。

こうして開発された物件がTSON FUNDINGの投資対象なのです。

TSON FUNDINGで我々が投資するのは、人の勘頼みではなく、データとAIに裏打ちされた物件です。

 

特長

TSON FUNDINGには他社とは異なる特長があります。

 

案件は3種類

TSON FUNDINGには3種類の案件があります。

それぞれについて説明します。

プチ解説 案件とは？

 

匿名組合型案件

匿名組合型案件は他社と同じ普通の不動産クラファンです。

物件種などによって2種類に分かれ、それぞれの特徴は以下の通りです。

「SMART FUNDはインカム（賃料収入）型、森林再生はキャピタル（売却益）型」と解説しているサイトがありますが。

契約書ではどちらも賃料収入、売却益の両方を分配金に充てられることになっています。

ですので、インカム、キャピタルの違いは気にする必要はないというのが僕の考えです。

プチ解説 インカム型とキャピタル型とは？

 

SMART FUNDは家賃保証（いわゆるマスターリース）があるので、入居者が見つからず空室になった場合も家賃が入ってきます。

ただ、家賃保証は完成後の期間のみに適用され、運用期間すべてが対象なのではない点に注意が必要です。

本音で言うと、匿名組合型の2種類はインカム/キャピタルや家賃保証は気にせず、運用期間や立地（＝売却しやすさ）で選ぶのが良いと思います。

プチ解説 マスターリースとは？

 

任意組合型案件

任意組合型案件は相続税対策の意味合いが強い商品です。

現金1千万円を相続すると1千万円がまるまる課税対象になります。

これに対して1千万円で不動産を買って相続すると、相続税法上の評価額が数割下がり相続税を減らせるのです。

TSON FUNDINGの任意組合型案件の特徴は以下の通りです。

任意組合型案件は相続税対策になる一方、デメリットもあります。

ですので、任意組合型は相続税対策をしたいのならばメリットがありますが。

そうでないならば、以下のように匿名組合型の方が有利です。

相続税対策が目的でないならば、あえて任意組合型を選ぶメリットはありません。

プチ解説 優先劣後とは？

 

募集状況

TSON FUNDINGの募集状況を紹介します。

 

募集実績

これまでの募集実績です。（2024年は4月募集分まで）

2021年下期から募集額を大幅に増やしました。

現在では年間の募集額が40億円近くにまで拡大しています。

 

募集頻度と1回あたり募集額

1カ月の募集回数と1回あたりの募集額を見てみましょう。（2024年は4月募集分まで）

1回あたりの平均募集額は8千万円前後を推移しています。

募集回数が月に4回前後と他社に比べて多いです。

 

償還実績

投資したお金がちゃんと戻ってきているか、償還実績を見てみます。（2024年5月3日現在）

募集ペースが安定してきたためか、償還率は5割にまで上がりました。

とは言え、運営期間が長い割には他社に比べて低い水準です。

ただ、これまでに元本割れや償還の遅れは起きていません。

プチ解説 償還とは？

 

利回りと運用期間

直近1年間（2023年5月～2024年4月）に募集された案件の利回りと運用期間を解説します。

 

利回り

利回りは最低5.0％、最高6.0％、平均5.6％です。

以前は7％台の案件出ていましたが、2023年1月からは5%台に落ち着きました。

その後、2023年10月から6％台に上がったものの、2024年に入ってからは5%台が中心になっています。

 

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。（2024年は4月募集分まで）

以前は応募状況が良いと利回りが下がり、応募が減ると利回りが上がるを繰り返しています。

しかし、全般的には低下傾向です。

 

運用期間

運用期間は最短5カ月、最長36カ月、平均10.8カ月でした。

24カ月以上なのはすべて任意組合型の案件で、匿名組合型はすべて12カ月以内です。

運用期間が短めなのは安全面で有利です。

 

手数料

手数料は以下の通りです。

入金時の振込手数料以外、投資家の負担はありません。

なお、TSON FUNDINGの振込先口座はGMOあおぞらネット銀行です。

GMO銀行から振り込めば入金時の手数料も無料にできます。

プチ解説 会員登録とは？

プチ解説 入金と出金とは？

●公式サイト：TSON FUNDING

TSON FUNDINGのデメリットとリスク

TSON FUNDINGのデメリットです。

 

元本と利益の保証がない

不動産クラファンは家賃や売却益で利益を出し、売却代金で元本を回収します。

しかし、空室で利益が出ないことや、物件が売れず元本が戻ってこないこともありえます。

元本と利益の保証がないことは理解しておきましょう。

プチ解説 元本とは？

 

開発案件が多い

TSON FUNDINGの案件は物件種から次の2つに分かれます。

2023年は半分弱が開発案件でした。

開発案件は工事が止まり物件が完成しないリスクがあります。

可能性は低いですが知っておきましょう。

 

物件の所在地が地方の郊外中心

TSON FUNDINGの物件の多くは名古屋の郊外に立地しています。

地方都市の郊外なので23区内に比べるとニーズが低い＝売れにくいです。

ただし、TSON FUNDINGで投資することで投資対象が都内に偏ることを防げる点はメリットです。

 

劣後出資比率が低い

劣後出資比率が高いほど安全

不動産クラファンでは投資家と業者が共同で出資します。

その際の、出資総額に占める業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

下の例の場合、劣後出資比率は20％です。

ここでは説明を省きますが、劣後出資比率が高いほど安全性が高いです。

 

TSON FUNDINGは劣後出資比率10％

TSON FUNDINGは2021年3月以降、すべての案件で劣後出資比率が10％です。

最下位ではないですが、他社に比べて低いです。

 

投資判断が難しい

TSON FUNDINGの投資対象物件は、

など、不動産クラファンで一般的ではない特徴があります。

このため、都内の区分マンションに比べて投資判断が難しいです。

 

継続投資できるとは限らない

TSON FUNDINGは

としています。

でも、抽選で外れたら途切れますよね？笑

継続投資は必ずできるとは限りません。

 

最低出資額が多い

TSON FUNDINGは最低出資額が10万円と多めです。

ただ、10万円以上で投資する人が多いので大きなデメリットではないでしょう。

 

分配が満期一括

TSON FUNDINGは利益の分配が運用終了後の満期一括です。

毎月お金が入ってくるわけではないので、儲かってる感が得にくいかもしれません。

●公式サイト：TSON FUNDING

TSON FUNDINGのメリットと特長

次にメリットです。

 

セイムボート出資方式を採用

投資家だけでの出資はリスキー

不動産クラファンでは物件の売却代金で投資家に元本を返します。

仮に投資家のお金3,000万円で物件を取得し、2,500万円でしか売れなければ投資家は損をします。

でも、業者は困らないですよね？

適当な値段で売っぱらうかもしれません。

 

業者も一緒に出資

そこで不動産クラファンでは業者も一緒に出資します。

売値が安いと業者も損をするので、頑張って高く売ろうとしますよね？

 

TSON FUNDINGはセイムボート出資方式

このように業者が投資家と一緒に出資するのをセイムボート出資方式といいます。

TSON FUNDINGはセイムボート出資方式なので安全性が高まります。

 

優先劣後出資方式を採用

投資家への返済を優先

でも、業者が頑張っても2,500万円でしか売れないこともありえます。

この場合、売却代金はまず投資家のお金の返済にあてられます。

業者が受け取るのは残った100万円だけです。

 

TSON FUNDINGは優先劣後出資方式

このように、

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

TSON FUNDINGは優先劣後出資方式なので安全性が高まります。

 

物件選びにAIとビッグデータを活用

TSON FUNDINGは投資対象物件の選定にAIとビッグデータを活用しています。

人の経験や勘に頼っていないので安全性の向上が期待できます。

 

空室保証がある

匿名組合型案件のSMART FUNDと任意組合型案件には家賃保証があります。

空室中は提携業者が代わりに家賃を払うので、入居者の有無に関係なく家賃収入を得られます。

ただし、家賃保証の対象は物件が完成したあとの期間だけです。

 

運用期間が短め

TSON FUNDINGは多くの案件が運用期間1年以内です。

運用期間が短めなので安全性が向上します

 

定期借地権付きの案件がある

TSON FUNDINGには定期借地権付きの案件があります。

普通の不動産投資が土地＋建物を取得するのに対し、定期借地権付きは建物だけを取得します。（土地は地代を払って借りる）

安価で物件を取得でき、売却時も土地付きの物件より安いので売りやすいことがメリットです。

 

地域の分散でリスクを下げられる

TSON FUNDINGの投資対象の多くは首都圏ではなく愛知など東海地方の物件です。

TSON FUNDINGで投資すると地域の分散でリスクを低減できます。

以下の業者でも地域分散が可能です。

プチ解説 分散投資とは？

 

利回りが高水準で安定

TSON FUNDINGの利回りは5～6％台と高水準です。

 

運用終了後も分配金が支払われる

普通は分配対象は運用期間だけ

不動産クラファンは以下の流れですが、

ほとんどの業者で分配金が支払われる対象は運用期間だけです。

前後の期間は分配金が付きません。

 

TSONは償還日まで分配対象

これに対し、TSON FUNDINGは運用終了から償還までの期間も分配金が支払われます。

運用終了後も分配金が支払われるのはTSON FUNDINGだけです。

 

競争率が低い

TSON FUNDINGは抽選方式が多いですが、他の業者に比べて競争率が低いです。（2024年は4月募集分まで）

最近では1.2倍前後が中心になっており、応募すれば高確率で当選する状況になっています。

TSON FUNDINGはバツグンに当選しやすいです。

 

手軽で手間いらず

TSON FUNDINGはスマホで簡単に応募できます。

しかも、投資家がする作業は3つだけです。

振り込んだあとはお金が戻ってくるのを待つだけ。

手軽で手間いらずな投資です。

 

振り込みは投資できると決まってから

事前入金が必要な業者の場合、次のような問題が起こります。

TSON FUNDINGでは当選してから振り込みます。

資金が寝る心配は不要です。

 

手数料をゼロにできる

TSON FUNDINGで投資家が負担する手数料は入金時の振込手数料だけです。

振込先はGMOあおぞらネット銀行なので、同行から振り込めば手数料は無料です。

●公式サイト：TSON FUNDING

TSON FUNDINGの評判と口コミ

ここからはTSON FUNDINGの評判と口コミを紹介します。

 

悪い評判と口コミ

当選できない

TSON FUNDINGは競争率が低く当選しやすいです。

とは言え、どうしても落選は出ます。

 

競争率が高いときもある

これは過去の話です。

最近はほぼすべての案件で1.5倍を切っています。

 

任意組合型は避けたい

やめておいて正解です。

匿名組合型はおすすめしません。（理由は後述します）

 

良い評判と口コミ

けっこう当選する

TSON FUNDINGは大半の案件で抽選の競争率が1倍台と低いので当選しやすいです。

 

繰り上げ当選もある

当選後にキャンセルが出た場合、繰り上げ当選があります。

 

しっかり儲かる

TSONは利回りが高めなので、10万円半年でもそこそこの儲けになります。

5％あるのは強いですよね。

 

運用終了後も分配金が付く

償還日まで分配金が付くのはTSON FUNDINGだけです。

●公式サイト：TSON FUNDING

TSON FUNDINGの注意点と対策

TSON FUNDINGで投資する際の注意点です。

 

東海地方の物件限定で

TSON FUNDINGでは関東の物件が募集されることがあります。

しかし、TSONの地盤は東海地方です。

関東は専門外なので、東海地方の物件に限定して投資するのが良いと思います。

 

任意組合型は避ける

上述の通り任意組合型の案件には特有のリスクがあります。

その一方で利回りは匿名組合型と変わりません。

特に運用期間の長さは初心者にとって大きなリスクです。

任意組合型の案件は避けることを強くオススメします。

 

解約できないつもりで案件を選ぶ

いざという時は、解約、譲渡で逃げれば良いと思うかもしれません。

しかし、それはかなり甘い考えです。

プチ解説 解約とは？

プチ解説 譲渡とは？

 

解約のハードルが高い

TSON FUNDINGのFAQページには「解約が可能である」と書かれてはいます。

ただし、解約の条件はかなり高く「やむを得ない事由がある場合」に限られます。

特に任意組合型の案件では「本人の死亡、破産手続きの開始、相続」の場合を除き解約は認められないようです。

 

譲渡できるかはTSON次第

また、FAQには「第三者への譲渡が可能」と書かれています。

しかしながら譲渡手数料がかかる上に、譲渡申請を認めるかの決定権はTSONにあります。

つまり、譲渡を認めてもらえない可能性があるということです。

以上より、基本的に解約・譲渡できない前提で投資することをオススメします。

 

少額での投資を徹底

被害を小さくすることも大切なリスク対策です。

1案件あたりの投資額を少なくし、万が一の場合の被害を小さくしましょう。

 

投資額を増やしにくい

TSON FUNDINGだけでは難しい

TSON FUNDINGは他社に比べて当選しやすいですが、そうは言っても落選もあるでしょう。

また、東海地方の物件限定、任意組合型は避ける、その中で堅い案件を選ぶとなると、投資対象も限られます。

ですので、TSON FUNDINGだけで投資額を増やすのは難しいでしょう。

 

他の業者もあわせて使おう

この解決策としては他の業者もあわせて使うのが良いです。

利用する業者を増やすのには以下のメリットがあります。

僕はこれまでに100社以上で会員登録済みで、常に20社以上で投資しています。

 

こちらの記事でおすすめの業者を紹介しているので参考にしてください。

【2024年5月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社

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【2024年5月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。ソシャレンと不動産クラファンで累計投資2億円の現役投資家が信頼性、安全性など5段階評価し、初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。

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2024.05.01

 

こちらの記事ではソシャレン、クラファン、すべての業者をリストアップしています。

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【2024年5月1日更新】全124業者（ソーシャルレンディング24社、不動産投資型クラウドファンディング910社、その他のクラファン9社）の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。

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2024.05.01

●公式サイト：TSON FUNDING

TSON FUNDINGでの僕の投資実績

TSON FUNDINGでの僕の投資実績です。

 

僕の投資実績

実は僕はTSON FUNDINGでは投資していません。

 

筋金入りの小心者です

このブログの読者の方はご存知の通り、僕は超小心者です。

リスクを徹底的に避けることをモットーとしています。

僕がTSON FUNDINGで投資していないのは次の2つが理由です。

これをリスクと見て5％台の高利回りを捨てるのはビビり過ぎというのは分かっています。

でも、実際ビビりですからしょうがないです。笑

●公式サイト：TSON FUNDING

TSON FUNDINGの会員登録の注意点

会員登録の注意点を箇条書きで。

 

会員登録のポイント

条件

• 20歳以上85歳以下
• 法人登録は不可

 

手続きの流れ

• 他の業者と同じ
• スマホで本人確認をするeKYCには非対応
• 本人確認IDが書かれたハガキ（転送不可簡易書留）が届く
• 初回ログイン時に本人確認IDを入力で会員登録完了

プチ解説 eKYCとは？

 

本人確認資料

• マイナンバーカード
• 運転免許証
• パスポート
• 在留カード
• 特別永住者証明書
• 健康保険証
• 国民年金手帳

 

提携銀行

• GMOあおぞらネット銀行
• 同行から振り込めば振込手数料は無料
• 出金手数料はTSON負担

 

所要日数

• 登録申請からハガキ到着まで5～10日

 

会員登録の注意点

メールアドレス

• 以下のキャリアメールは使用不可
  • @ezweb.ne.jp
  • @i.softbank.jp
  • @docomo.ne.jp
  • @au.com

 

入金時の注意

• 会員登録時に登録した銀行口座以外からの入金は不可
• 口座名義が同じであっても不可
• 登録後の口座変更は可能

●公式サイト：TSON FUNDING

TSON FUNDINGのまとめ

それでは最後に要点をまとめます。

 

TSON FUNDINGの要点

要点は以下の通りです。

 

TSON FUNDINGで資産を増やそう

TSON FUNDINGは以下の点で、

仕事でクリック合戦に参加できない投資家、クリック合戦に疲れた投資家の救世主的な存在です。

 

その一方で、直近の経営状態に懸念点があることは事実です。

また開発案件が多い、劣後出資比率が低い、投資額を増やしにくいといった弱点もあります。

しかし、これらについては、

ことで対策できます。

 

他社で3％台の案件が増える中、利回り5％台は魅力です。

TSON FUNDINGを上手に活用して資産を増やしましょう！

→ TSON FUNDINGで会員登録する（無料）