大家どっとこむ第5号案件に投資するか?【案件分析】

大家どっとこむの3月第2弾。

第5号案件の詳細が公開されました!

第4号に比べて大幅に募集額をアップ

しかも、劣後出資比率が激烈アップです。

この案件に投資すべきか?

内容を分析し投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

今回はチャンスです!

大家どっとこむ第5号案件の概要

まずは大家どっとこむ第5号案件の概要から見ていきましょう。

 

大家どっとこむとは?

大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。

サービス名大家どっとこむ
運営会社株式会社グローベルス
運営開始2020年10月
最低投資額1万円
利回り4~7%
運用期間12カ月

同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付くのが特長です。

左野くん
左野くん

SAMURAI FUNDでおなじみの日本保証だよ。

●公式サイト:大家どっとこむ

 

大家どっとこむ第5号案件の基本情報

大家どっとこむ第5号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:大家どっとこむ第5号
  • 利回り:5%
  • 運用期間:5カ月
  • 劣後出資比率:70.4%
  • 分配:満期一括
  • 募集総額:4,500万円
  • 最低投資額:1万円
  • 出資単位:1万円
  • 出資上限:なし
  • 募集方式:先着方式
  • 募集開始:3月22日12時30分

劣後出資比率が70.4%。

これまでと大違いです。

右田さん
右田さん

普通は優先が70%だよね。

 

出資上限はなし

第4号は募集総額が750万円と少なかったため、出資上限10万円が設定されました。

今回は4,500万円と多いため、出資上限の設定はなしです。

左野くん
左野くん

クリック合戦は回避できる?

第3号は2,500万円でクリック合戦でした。

4,500万円だとどうなるか?

大家どっとこむも不足せず余らせずのラインはどこか、探っているところだと思います。

タロウさん
タロウさん

僕は第3号は投資できました!

右田さん
右田さん

今回も投資できたら良いね。

 

大家どっとこむ第5号案件の投資対象物件

次に第5号案件の投資対象物件です。

  • 物件名:グローベル十日市場
  • 所在地:横浜市緑区十日市場町875-7
  • 築年:2021年7月竣工予定
  • 構造:木造3階建て
  • 敷地面積:約200㎡
  • 最寄り:横浜線十日市場駅 徒歩4分

新築の3階建てアパートです。

2月25日に着工済みで、完成予定は7月20日です。

  • 2月25日:着工
  • 3月22日:募集開始
  • 4月6日:運用開始
  • 7月20日:竣工予定
  • 7月30日:賃貸開始予定
  •  ~この間に売却~
  • 8月31日:運用終了

 

途中解約可能か?

大家どっとこむでは投資後に自分の持分を大家どっとこむに買い取ってもらうことができます。

事実上の途中解約です。

ただし、大家どっとこむが無限に買い取るわけではなく、買取枠の上限があります。

左野くん
左野くん

どこまで買い取ってくれるの?

成立前書面がまだ開示されていないので分かりませんが。

前回、前々回と募集額の30%でしたので、今回も30%では?

  • 買取枠:募集総額の30%
    • 募集総額:4,500万円
    • 買取上限:1,350万円
  • 買取手数料:買取額の5%

先着で1,350万円分まで途中解約ができます。

なお、その際には買取額の5%の手数料がかかります。

タロウさん
タロウさん

ここまで案件についてでした!

大家どっとこむ第5号案件の分析

次に、分配金受取と元本回収です。

今回は元本回収から見ていきます。

 

元本は回収できそう

必要売却額は4,500万円

今回の投資家の出資額は4,500万円です。

  • 出資総額:1億5,200万円
    • 優先出資:4,500万円
    • 劣後出資:1億700万円

ですので、土地+アパートが4,500万円以上で売れれば投資家の元本は回収できます。

土地代だけで4,500万円

大家どっとこむの説明によると、今回の土地の取得費用は4,500万円です。

この土地については2週間前の記事で触れましたが、僕が出した(不動産ド素人の)想定価格でも4,000万円でした。

大家どっとこむが3月に大型案件を含む日本保証付き2案件を募集!
大家.comが3月に2案件を募集します。しかも1つは募集額1億円近い大型案件になる見込みです。もちろんどちらも日本保証の買取保証付き。3月は大家.comで投資するチャンスです!

この土地に新築アパートをプラスですから、4,500万円で売れないわけがない。

ですので、投資家の元本はほぼ確実に回収できると思います。

右田さん
右田さん

それを聞いて安心。

 

日本保証の買取保証も硬い

また、今回も日本保証の買取保証が付いています。

買取保証額は4,500万円

物件を売却できなかった場合に日本保証が買い取ってくれるのですが。

その買取保証額が今回は4,500万円です。

左野くん
左野くん

投資家の出資額と同じだね。

なぜ劣後出資比率が高いのか?

ところで、今回の劣後出資比率は70.4%です。

過去4回と比べて異常に高いです。

案件劣後出資比率
第1号17.7%
第2号6.3%
第3号5.7%
第4号16.7%
第5号70.4%

なぜこんなに高いのでしょうか?

右田さん
右田さん

たしかに不自然ね。

投資家の出資額=日本保証の買取価格

ここで注目したいのが、投資家の出資額と日本保証の買取価格の関係です。

これまでの案件すべてで両者は一致しています。

案件投資家出資額買取価格
第1号2億円2億円
第2号1,500万円1,500万円
第3号2,500万円2,500万円
第4号750万円750万円
第5号4,500万円4,500万円

もちろん、投資ですので元本保証はできません。

ですが、投資家の出資額と日本保証の買取価格を一致させることで、大家どっとこむは「最悪でも元本は戻ってくる(可能性が高い)」という安心感を出したいのだと思うのです。

左野くん
左野くん

確かに安心できる。

日本保証の買取価格4,500万円は硬い

そう考えると、今回の案件は投資家の出資額に合わせて日本保証の買取価格を決めたのではない。

日本保証が買い取れる上限価格に投資家の出資額を合わせた。

つまり、こういうことなんじゃないかな?

  1. 日本保証にいくらで買い取れる?と聞いたら
  2. 4,500万円が上限だと言われたので
  3. 募集額を4,500万円にした
  4. (結果的に劣後比率が70.4%になった)

であるならば、4,500万円は日本保証が間違いなく買い取ってくれる価格です。

この点でも今回の案件の元本回収は硬いと思います。

タロウさん
タロウさん

僕の想像です!

 

分配金は物件の売却価格次第

次に分配金を受け取れるかです。

必要な分配金は93.75万円

今回、必要な分配金は93.75万円です。

  • 募集総額:4,500万円
  • 利回り:5%
  • 運用期間:5カ月
  • → 必要な分配金:4,500万円×5%÷12カ月×5カ月=93.75万円

この93.75万円のうち、4.9%分を売却益から、0.1%分を賃料収入等から捻出します。

具体的な金額では次のようになります。

  • 分配金:93.75万円
    • 売却益分(4.9%分):918,750円
    • 賃料等分(0.1%分):  18,750円
右田さん
右田さん

ほとんど売却益分だね。

ですので賃料等分は無視し、諸経費も踏まえ物件が出資総額+100万円程度で売却できるかを考えてみます。

実質利回りは5%前後

会員限定情報なので詳細は伏せますが。

仮に下記の条件だとすると、実質利回りは4.8%になります。

  • 物件価格:1億5,200万円(=出資総額)
  • 空室率:10%
  • 経費率:15%

新築なので空室率を5%だとすると5.1%です。

いずれにしても実質利回りは5%前後ですね。

出資総額+100万円は可能っぽい

新築で横浜市内だと5%は標準っぽい気が。

なので、出資総額+100万円での売却は無理な話ではないような気がします。

左野くん
左野くん

なんか自信なさげだねw

タロウさん
タロウさん

まったくないっす…

実質利回り6%台の物件も散見

ただ、今回の物件周辺を見ると、利回り6%台の物件もけっこうあるんですよね。

築年が分からなかったので、単に築古で安いだけなのかもしれないですが。

仮にさきほどの条件のまま利回り6%で還元すると、物件価格は1億2,255万円になります。

右田さん
右田さん

分配金がもらえないじゃん。

う~ん…

分配金が受け取れるのか、正直よく分かりません。

タロウさん
タロウさん

不動産素人の限界です!

大家どっとこむ第5号案件の投資判断

それでは最後に、大家どっとこむ第5号案件に投資するかの判断です。

 

20万円で投資

元本はまず間違いなく回収できるはずです。

分配金は売却価格次第ですが。

すでに着工済みだし、運用が5カ月と短いところを見ると、すでに売却の目処は立っているのでは?

仮に分配金が受け取れなくても元本が回収できればOKですので。

これまでと同じく20万円で投資します。

タロウさん
タロウさん

すべては元本回収のため!

右田さん
右田さん

何のために投資してるのよ。笑

 

本格稼働の大家どっとこむに期待

これで大家どっとこむの募集は5回目です。

案件募集時期利回り募集額
第1号2020年12月14日4%2億円
第2号2021年2月5日7%1,500万円
第3号2021年2月17日7%2,500万円
第4号2021年3月19日5%750万円
第5号2021年3月22日5%4,500万円

利回りも落ち着いてきましたし、通常運転で本格稼働に入ったようです。

今後も月2回ペースで安定的に募集されるでしょう。

大家どっとこむの今後に期待したいと思います。

タロウさん
タロウさん

4月も2回募集を期待!

●公式サイト:大家どっとこむ

 

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