新業者登場＆デビュー案件公開！ちょこっと不動産第1号

新しい不動産クラファン業者が登場しました。

ちょこっと不動産です。

第1号案件の詳細もすでに公開されています。

このデビュー案件に投資すべきか？

案件の詳細を分析し投資の是非を判断します。

ちょこっと不動産第1号案件の概要

まず最初に、ちょこっと不動産第1号案件の概要を紹介します。

 

ちょこっと不動産とは？

ちょこっと不動産は2021年3月1日に運営を開始した不動産クラファンです。（最低投資額他は第1号案件のもの）

投資対象はマンションやアパートだけでなく、オフィスビルや商業ビルなど多岐に渡る予定です。

特長として、CREALでおなじみのマスターリース契約を採り入れています。

入居者がいなくても家賃が入ってくるので、空室リスクを避けられます。

●公式サイト：ちょこっと不動産

 

ちょこっと不動産の運営会社

ちょこっと不動産を運営するのは株式会社良栄です。

良栄は戸建住宅やマンション、オフィスビルなどの開発事業と、自社が保有する物件の賃貸事業を行っています。

今回、新規事業として不動産クラファンに進出しました。

良栄は区分マンションなど投資用不動産の販売も行っています。

今後はそういった物件も、ちょこっと不動産に出してくると思われます。

直近の経営数値は以下の通りです。（連結、百万円）

 

ちょこっと不動産第1号案件の基本情報

ちょこっと不動産第1号案件の基本情報は以下の通りです。

利回り6%は最近はめったに出ない高利回りです。

劣後出資比率は業界最高の30%。

分配金が毎月入ってくるのが地味にうれしいです。

 

ちょこっと不動産第1号案件の投資対象物件

次に投資対象物件です。

良栄が所有するファミリー向けの物件です。

久米川は良栄の創業の地で、2014年に新宿に移転するまで本社がありました

勝手知ったるお膝元の物件です。

ちょこっと不動産第1号案件の分析

それでは、分配金の受け取りと元本の回収について見ていきましょう。

 

分配金は受け取れそう

まず、分配金です。

必要な分配金は25.2万円

支払いが必要な分配金は25.2万円です．

家賃はマスターリース

今回はマスターリース契約を採り入れています。

トマト不動産に5万円で貸して、トマト不動産が山本さんに6万円で貸すって感じです。

我々は空室リスクを避けられ、トマト不動産は1万円儲かる仕組みです。

家賃は確実に入る

今回の案件でトマト不動産にあたるのは株式会社ハウジングスクエアです。

ハウジングスクエアは良栄の前身であり、本社は良栄の久米川支店と同じ場所にあります。

社長も同じなので、両社は同一であると捉えて良いでしょう。

賃料を払わないことは考えられず、家賃はほぼ確実に入ってきます。

分配金は問題なさそう

会員限定情報なので詳細は伏せますが、今回の物件の年間収支は以下の通りです。

運用期間は6カ月なので、得られる利益は約28万円です。

必要な分配金は25.2万円なので、分配金の受け取りはまず問題ないでしょう。

 

元本も回収できそう？

次に元本回収です。

必要売却額は840万円

今回の案件で投資家の出資総額は840万円です。

したがって、物件を840万円以上で売却できれば元本は回収できます。

実質利回りから出した評価額が安い

さきほど示した通り、この物件の年間純利益は約56万円です。

一方、近隣の物件の実質利回りは比較的築浅の物件で5～6%でした。

今回の物件は築30年です。

そこで、実質利回りが6～7%であると仮定すると、収益還元法による物件評価額は次のようになります。

6.5%くらいでとどまれば元本は回収できますが。

えらく安いですね？

表面利回りからの評価額も安い

築年数が近い物件の実質利回りは分かりませんでしたが、表面利回りは分かりました。

表面利回りは8～10%です。

年間の家賃収入は約82万円ですので、これをもとに想定価格を出すと次のようになります。

元本を回収できそうな雰囲気ですが。

でも、出資総額1,200万円にはほど遠いです。

居住用物件として見ると元本回収は硬い

さらに投資用ではなく居住用物件として考えてみました。

不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は以下の通りでした。

一気に変わって元本回収確実どころか、出資総額1,200万円も楽勝で回収できそうです。

良栄が買い戻すのでは？

ところで今回の案件、良栄の創業の地の自社物件で、募集額は840万円と少なめです。

また、成立前書面には次の規定がありますので、運用終了時に良栄が買い戻すことが可能です。

本事業者は、対象不動産の売却等（売却し、又は本事業者の固有財産とし、若しくは他の不動産特定共同事業契約に係る財産とする行為をいう。（後略）

僕の推測ですがこの案件、不動産クラファンを本格的にスタートさせる前の、

的な案件なのかもしれません。

もしそうであるならば、そもそも第三者に売却するつもりはない。

6カ月後に良栄が買い戻す前提で募集しているのではないでしょうか？

ちょこっと不動産第1号案件の投資判断

それでは最後に、この案件に投資するかの判断です。

 

10万円で投資します

会社と経営者について一通り調べましたが、特に変な情報は出てきませんでした。

むしろどちらかと言うと、キッチリ堅実系の印象を受けています。

その上で今回の案件ですが、

過去の他社の事例から考えて、損失を出させるとは考えにくい。

運用終了までの筋書きが出来上がっているという印象を強く受けます。

非上場企業なので経営実態が見えないという不安要素はありますが。

元本を失う可能性は極めて低いと考え、10万円で投資します。

 

会員登録の際の注意点

なお、すでに会員登録済みの僕から、これから登録するみなさんへ注意点です。

1．他社と基本同じ

セイムボートや劣後出資など、不動産クラファン業者としての特長は他社と基本同じです。

入金はデポジット方式ではなく後入金方式です。

2．本人確認コードを入力

会員登録の手順、必要な提出物なども他社と基本同じです。

簡易書留でハガキが届き、中に書かれてある本人確認コードを入力して登録完了です。

3．GMO銀行がおすすめ

手数料がかかるのは次の2つです。

なお、ちょこっと不動産の銀行口座はGMOあおぞらネット銀行です。

なので、GMO銀行から振り込めば入金手数料は無料になります。

また、会員登録の際に自分の銀行口座をGMO銀行で登録すれば、出金手数料も無料になりオトクです。

 

手堅いデビュー案件に投資

ということで、ちょこっと不動産第1号案件について見てきました。

ちょこっと不動産に対する僕のスタンスは、

って感じです。

デビュー案件はどの業者も硬いので、利回り6%をしっかりゲット。

追加投資するかは2号案件以降を見て、改めて判断します。

募集開始は5月14日。

今から会員申請で十分間に合います。

以上、ちょこっと不動産についてでした！

●公式サイト：ちょこっと不動産