先日、初の1棟マンション案件を登場させたFUNDROP。
早くも新案件を出してきました。
今回はFUNDROPの定番に戻り1棟アパートです。
この案件に投資すべきか？
内容を分析し、投資の是非を判断します。
庶民的なエリアです！
タップできる目次
FUNDROP 4号の概要
それでは、今回の案件の概要から見ていきましょう。
FUNDROPとは？
FUNDROPは2021年3月に運営を開始した不動産投資型クラウドファンディングです。
基本情報は以下の通りです。
| サービス名 | FUNDROP |
|---|---|
| 運営会社 | ONE DROP INVESTMENT |
| 運営開始 | 2021年3月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 利回り | 5～8% |
| 運用期間 | 6～12カ月 |
1棟アパートを投資対象とする案件が多く、利回りは比較的高めです。
●公式サイト：FUNDROP
FUNDROP 4号の基本情報
今回の案件、FUNDROP 4号の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：FUNDROP 4号
- 利回り：5％
- 運用期間：12カ月
- 劣後出資比率：20％
- 分配：満期一括
- 募集総額：4,400万円
- 最低投資額：1万円
- 投資単位：1万円
- 投資上限：500万円
- 募集方式：先着方式
- 募集開始：2021年11月16日12時
利回りが前回の8％からガクッと下がり、FUNDROPの案件としては過去最低です。
ただ、3％台の業者も増えていますので。
募集額は4,400万円と多めですが、けっこうなハイペースで埋まるのではないでしょうか？
ジャストタイムで応募しましょう！
FUNDROP 4号の投資対象物件
次に投資対象物件です。
FUNDROPサイトには書かれていませんが、以下の物件で間違いありません。
- 物件名：ひのきコーポ
- 所在地：北区上十条5丁目28-13
- 築年：1990年3月
- 構造：木造2階建て
- 延床面積：112.88㎡
- 戸数：1K×8戸
- 最寄り：京浜東北線東十条駅 徒歩13分
バブル全盛期に建てられたけっこう古いアパートです。
住みたいとは思わないけれど、投資対象としては良いのかもしれないですね。
今回の案件ではこの物件に投資し、家賃からの収益を得ます。
ここまで案件についてでした！
FUNDROP 4号の分析
ここからは分配金が得られるか、元本を回収できるかを見ていきます。
分配金は確実に受け取れる
マスターリース契約なので堅い
今回の案件で分配金は賃料から支払われます。
そして、不動産業者とマスターリース契約を結んでいるので、空室の有無に関わらず賃料が入ってきます。
ですのでよほどのことがない限り、分配金は確実に受け取れます。
それは安心。
売却損が出ても分配金は受け取れる
なお、物件の売却で損失が出ても分配金は受け取れます。
多くの業者では賃貸による損益と売却による損益を合算した損益（匿名組合損益）を出資者に分配します。
これに対してFUNDROPでは、賃貸による損益と売却による損益を分離しています。
- 賃貸による損益：匿名組合賃貸損益
- 売却による損益：匿名組合売却損益
そして、売却損益の状況に関わらず賃貸損益が分配されます。
分配金ゲットは確実なんだ！
ここの部分、僕の解釈が間違っていたらご指摘ください！
元本回収もおそらく堅い
次に元本回収についてです。
必要売却額は最低4,400万円
今回の案件で投資家分の出資額は4,400万円です。
- 出資総額：5,500万円
- 投資家分：4,400万円
- 業者分：1,100万円
ですので、今回のアパートが4,400万円以上で売却できれば、投資家の元本は全額回収できます。
売れそう？
超悲観的評価額は4,590万円
今回の物件を小心投資家がネガティブ100％で超悲観的に評価してみました。
以下のように推定します。
- 家賃：月額4.5万円/戸
- 1部屋面積は14～17㎡
- 間を取って低めに15㎡
- 平米賃料は月額3千円
- 全8戸
- 経費率：25％
- 空室率：15％
- 還元利回り：6％
以上から収益還元法で算出すると、
- 4.5万円×8戸×75％×85％×12カ月÷6％=4,590万円
物件の評価額は4,590万円です。
カッツカツだね。
ただ、全項目とも思いっきりネガティブに見ていますので。
元本割れの可能性はかなり低いと思います。
素人評価ですのでご容赦を！
なお、言うまでもないことですが、僕は不動産ド素人です。
ちゃんとした不動産の知識があって評価額を出しているわけではありません。
根拠なしに投資判断をするのが自分的に気に入らないのと、不動産の勉強のために評価額を出しているだけです。
絶対に外れていますのでご了承を！
言っちゃった！笑
FUNDROP 4号の投資判断
以上より、この案件に投資するかの判断です。
前日に決めます
正直、築古のアパートというのが若干引っかかっています。
好立地の中古区分マンションの方が手堅い気が。
とは言いつつ、元本回収はおそらく問題ないと思います。
そうは言いつつ、売却損が出ない（=5,500万円以上で売れる）との確信はないです。
で、上述した「売却損が出ても分配金は受け取れる」というのは、以前の成立前書面の規定です。
今回の案件の成立前書面は募集前日の12時に公開されます。
それを見た上で最後の最後まで悩んで決めようと思います。
念には念を入れて！
ジャストタイムで参戦しよう！
ところで、前回の案件はクリック合戦でしたが、瞬殺ではなく2～3分は持ったようです。
今回の案件は前回と募集額は同じで、条件は前回より劣ります。
| 案件 | 利回り | 運用期間 | 募集額 |
|---|---|---|---|
| 前回 | 8% | 6カ月 | 4,400万円 |
| 今回 | 5% | 12カ月 | 4,400万円 |
ですので、前回ほど激しいクリック合戦にはならないはず。
ジャストタイムで参戦すれば、かなり高い確率で投資できるのではないでしょうか？
- FUNDROP 4号
- 利回り：5％
- 運用期間：12カ月
- 劣後出資比率：20％
- 分配：満期一括
- 募集総額：4,400万円
- 最低投資額：1万円
- 投資単位：1万円
- 投資上限：500万円
- 募集方式：先着方式
- 募集開始：2021年11月16日12時
募集開始は再来週の火曜日。
参戦する同士のみなさんのご武運を祈ります！
がんばってね！
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