2020年12月に運営を開始しました大家さん。
コツコツと実績を積み重ね、今回は節目の第30号案件です。
投資対象は横浜の新築区分マンション。
この案件に投資すべきか？
内容を分析し、投資の是非を判断します。
今回は堅そうです！
タップできる目次
大家どっとこむ30号案件の概要
まず、大家どっとこむ30号案件の概要です。
大家どっとこむとは？
大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。
| サービス名 | 大家どっとこむ |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社グローベルス |
| 運営開始 | 2020年10月 |
| 最低投資額 | 2万円 |
| 利回り | 3～7％ |
| 運用期間 | 3～24カ月 |
同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付く案件があるのが特長です。
元本の安全性が高まるよ。
●公式サイト：大家どっとこむ
大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。
大家どっとこむ30号案件の基本情報
大家どっとこむ30号案件の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：大家どっとこむ30号
- 利回り：4.5％
- 運用期間：4カ月
- 劣後出資比率：10％
- 分配：満期一括
- 募集総額：2,970万円
- 最低投資額：1万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：なし
- 募集方式：先着方式
- 募集開始：2022年2月17日18時
昨今、各社が利回りダウンに走る中、4％台キープはうれしい限りです。
運用期間が4カ月と短いのも僕好みですね。
キャピタルゲイン型
利回り4.5％の分配原資は売却益がメインです。
- 賃料収入：0.1%
- 売却益：4.4％
新築マンションで現時点では空室のため、賃料収入がゼロになる可能性があります。
その場合は4.5％すべてを売却益で賄うことになります。
早期償還でも分配額据え置き
本案件の目玉はこちらです。
本案件の運用期間は2022年2月26日～2022年6月27日迄ですが、仮に早期売却になり運用期間が短くなった場合でも、2022年6月27日迄の運用期間分の配当をさせていただきます。
本来の分配金が例えば5,000円だとしましょう。
仮に早期売却で運用期間が半分になっても、予定通り5,000円払いまっせってことです。
もしそうなったら実際の利回りは4.5％から9％に跳ね上がります。
ブラボー！
もちろん、分配が保証されているわけではなく、売却益が少なかったら予定より分配金が減る可能性もあります。
しかし、運用期間が半分になったら分配金も半分になるのが普通なので、この条件は美味しいですよね。
1週間で償還を希望！
そんな無茶なw
大家どっとこむ30号案件の投資対象物件
次に今回の案件の投資対象物件です。
- 物件名：グローベル横濱大通り公園南
- 所在地：横浜市南区真金町1丁目8-11
- 築年：2021年12月（新築）
- 構造：鉄筋コンクリート造11階建て
- 専有面積：46.44㎡（壁芯）
- 最寄り：地下鉄伊勢佐木長者町駅 徒歩9分
グローベルスが自社開発したマンションです。
大通りから1本中に入った住宅地にあり、物件の前は公園です。
最寄りの伊勢崎長者町駅から横浜まで7分、品川23分、渋谷31分と交通の便は良好。
ビルトイン食洗機など設備も充実です。
投資対象は3階の角部屋で、間取りは2LDKとなっています。
ここまで案件の紹介でした！
大家どっとこむ30号案件の分析
それでは、分配金の受け取りと元本回収について見ていきましょう。
分配金は売却額次第
まずは分配金です。
必要な分配金は45万円
必要な分配金は45万円です。
- 利回り：4.5％
- 運用期間：4カ月
- 募集額：2,970万円
- → 分配金：2,970万円×4.5％÷12カ月×4カ月=44.55万円
分配原資は売却益
今回の物件は昨年12月に完成したもので、まだ売却しておらず空室です。
運用期間は6月27日までですが、それまでに入居者が見つからない可能性も多分にあります。
それゆえ、大家さんは
- 賃料収入：0.1%
- 売却益：4.4％
としているのですが、実際には賃料収入ゼロになるように思います。
ですので、分配金を受け取れるかは売却額次第です。
いくらで売れれば良いの？
元本回収は堅い
必要売却額は2,970万円
今回の出資状況は以下の通りです。
- 出資総額：3,300万円
- 優先出資：2,970万円
- 劣後出資：330万円
（諸経費無視ですが）2,970万円以上で売却できれば元本は戻ってきます。
ただ、さきほど書いた通り分配金を受け取るには45万円の売却益が出る必要があります。
ですので、
- 3,300万円+45万円=3,345万円
3,345万円以上で売却できれば大家さんも投資家もみんな大喜びです。
Win-Winだね。
販売価格は3,990万円
では、いくらで売れそうか？ですが。
今回は新築物件ですので、不動産情報サイトでいくらで売り出されているかを見てみました。
SUUMO：3,990万円
LIFULL HOME'S：3,990万円
今回の物件は301号室なので1階下ですが、ほぼ同じでしょう。
アットホーム：2,890万円以上
2,890万円は31.3㎡の1LDKです。
今回の物件は46.44㎡なので、2,890万円の1.5倍とすれば4,300万円。
そこまではいかないにしても3,345万円は楽勝でクリアします。
売れそうな感じ
とは言え、いくらで値付けするかは販売者の勝手でして。
要はその値段で売れまんのんか？って話なのですが。
グローベルスのサイトを見ると、
残り3部屋だけと猛烈に煽ってくれています。
ホントかな？
疑うのはごもっともですが。
予約制のモデルルーム見学会がけっこう埋まってるんですよね。
こんなの適当に書けるっしょｗ
疑い深いやっちゃな！
27号案件は売買契約済み
実は昨年12月に募集された27号案件の対象物件は、今回と同じマンションの別部屋でした。
- 案件名：大家どっとこむ27号
- 利回り：4.5％
- 運用期間：6カ月
- 劣後出資比率：10％
- 募集総額：2,286万円
- 募集開始：2021年12月17日18時
- 物件名：グローベル横濱大通り公園南
- 専有面積：31.3㎡（壁芯）
この案件について大家さんによると、
大家どっとこむ27号案件にて募集をさせて頂きました住居につきましては売買契約が完了し、3月末決済に向けて準備を進めております。（償還は4月中旬予定）
すでに売約済みで3カ月前倒しで運用が終わりそうなのです。
実質利回りアップに現実味
あくまでも状況証拠からとはなりますが。
今回も分配金を満額受け取れる価格で売却できるのではないか？
もしかしたら予定より前倒しで。
その場合でも元々の予定通りの金額での分配ですので、早期償還によって実質利回りが4.5％よりも高くなります。
けっこう美味しい案件の気がしてきました。
これはイケまっせ！
大家どっとこむ30号案件の投資判断
それでは、この案件に投資するかの判断です。
50万円で応募します
今回は堅いと思います。
だって売れてるっぽいもん（← 根拠なしｗ）
意外と投資用ではなく実需で売れるんじゃないかな？
間取り的に子供がいるとキビシイですよね。
都内在住の若い夫婦が流行に乗って都心から郊外へ。
LDKと隣の3.5畳を夫婦それぞれがテレワーク部屋に使うとか。
ロケーションも良いしね。
クリック合戦に打ち勝ちます！
若夫婦がテレワークに使うかはさておき。
運用期間が4カ月と短い上に27号はすでに売約済み。
リスクはかなり低いと判断しました。
大家さんで投資するのは去年の5月以来、久々ですね。
募集額がそれほど多くなく激戦になるでしょうががんばります！
- 案件名：大家どっとこむ30号
- 利回り：4.5％
- 運用期間：4カ月
- 劣後出資比率：10％
- 分配：満期一括
- 募集総額：2,970万円
- 最低投資額：1万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：なし
- 募集方式：先着方式
- 募集開始：2022年2月17日18時
黄金の人差し指で挑みます！
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