大家どっとこむ第9号案件に投資するか?【案件分析】

毎月2案件の募集が定着してきた大家どっとこむ。

5月の2案件目が出てきました。

今回の投資対象は区分マンションです。

この案件に投資すべきか?

案件の内容を分析し、投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

僕は投資します!

大家どっとこむ第9号案件の概要

まず、大家どっとこむ第9号案件の概要です。

 

大家どっとこむとは?

大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。

サービス名大家どっとこむ
運営会社株式会社グローベルス
運営開始2020年10月
最低投資額1万円
利回り4~7%
運用期間5~12カ月

同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付くのが特長です。

左野くん
左野くん

SAMURAI FUNDでおなじみの日本保証だよ。

●公式サイト:大家どっとこむ

大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

大家どっとこむの評判、口コミ、特長、リスクと7つのデメリット
【2021年5月4日更新】累計投資額6,300万円の現役投資家が、すでに自分でも投資済みの大家.comの概要、運営会社、デメリットとリスク、メリットと特長、評判と口コミ、注意点、よくある質問などを本音で解説します。

 

大家どっとこむ第9号案件の基本情報

大家どっとこむ第9号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:大家どっとこむ第9号
  • 利回り:4.5%
  • 運用期間:12カ月
  • 劣後出資比率:3.2%
  • 分配:満期一括
  • 募集総額:1,800万円
  • 最低投資額:1万円
  • 出資単位:1万円
  • 出資上限:20万円
  • 募集方式:先着方式
  • 募集開始:5月24日12時30分

前回は募集9,000万円、上限50万円で8,000万円しか集まりませんでした。

今回は募集1,800万円、上限20万円なので、あっという間に満了するでしょう。

しかし、劣後3%かぁ…

左野くん
左野くん

CREAL以下だね。

 

大家どっとこむ第9号案件の投資対象物件

次に第9号案件の投資対象物件です。

  • 物件名:ライオンズマンション綱島南
  • 所在地:横浜市港北区樽町2丁目12-35
  • 築年:1992年9月
  • 構造:鉄筋コンクリート造7階建て
  • 専有面積:54.72㎡(壁芯)
  • 最寄り:東横線綱島駅 徒歩10分

築29年の大規模マンションです。

最寄りは東急東横線の綱島駅。

投資対象は3DKのファミリー向け物件となっています。

タロウさん
タロウさん

ここまで案件の紹介でした!

 

大家どっとこむ第9号案件の分析

次に、分配金の受け取りと元本の回収について考えます。

 

分配金は問題なさそう

まず、分配金を受け取れるかです。

必要な分配金は81万円

今回、必要な分配金は81万円です。

  • 募集総額:1,800万円
  • 利回り:4.5%
  • 運用期間:12カ月
  • → 必要な分配金:1,800万円×4.5%=81万円

急な退去がなければ問題なし

この分配金をどこから出すかですが、大家どっとこむサイトの案件説明ページでは、分配金は運用益から出すとされています。

賃料収入が配当原資となります。

会員限定情報なので詳細は伏せますが、賃料から得られる純利益は年間約120万円です。

現在の入居者との賃貸契約期間は9カ月残っていますので、急な退去がなければ運用益で分配金は確保できるでしょう。

右田さん
右田さん

退去しちゃったら?

売却益からも充当できる

上述の通り大家どっとこむサイトでは「分配金は運用益から」と書いています。

しかし、成立前書面は運用益と売却益の両方から出せる内容になっています。

ですので、途中退去のため運用益で分配金を払えなくなっても、不足分を売却益でカバーできれば分配金は満額受け取れるでしょう。

タロウさん
タロウさん

サイトと成立前書面との不整合はいただけません!

 

元本は回収できるか?

次に元本回収です。

必要売却額は1,860万円

今回の投資家の出資額は1,800万円です。

  • 出資総額:1,860万円
    • 優先出資:1,800万円
    • 劣後出資:60万円

元本回収だけであれば1,800万円以上で物件が売却できればOKです。

分配金を受け取るためには、出資総額1,860万円以上での売却が必要です。(諸経費無視)

  • 元本回収のみ:1,800万円
  • 元本回収+分配金満額:1,860万円
左野くん
左野くん

さて、売れるのか?

最低でも2,400万円で売れそう

上述の通り、年間純利益(NOI)は約120万円です。

一方、港北区の築年が古めの1棟マンションの利回り(NCF)は以下の通りでした。

住所築年NCF利回り
港北区樽町2丁目1991年2月4.8%
港北区日吉7丁目1996年9月4.4%
港北区新吉田東8丁目2002年3月4.8%
港北区大豆戸町
1998年3月4.6%

今回の物件とどう比較すれば良いか、正直よく分かりませんが。

おそらく今回の物件の利回りも4.5~5%くらいだと思います。

そこで、収益還元法で評価額を出すと、

  • 4.5%の場合:120万円÷4.5%=2,667万円
  • 4.7%の場合:120万円÷4.7%=2,553万円
  • 5.0%の場合:120万円÷5.0%=2,400万円

元本回収+分配金満額ゲットの1,860万円を余裕で超えそうです。

右田さん
右田さん

バッチリだ。

居住用として見ても問題なし

ただ、高すぎて不安な気もしたので、不動産情報サイトで居住用物件としての価格を調べてみました。

サイト価格
A2,736~2,885万円
B2,123~2,653万円
C2,780~3,464万円
D3,002~3,683万円

かなり開きはありますが、1,860万円を下回ることはなさそうです。

タロウさん
タロウさん

元本は回収できそうです!

 

日本保証の買取保証は1,700万円

大家どっとこむでは運用期間の最後に物件の売却ができない場合、日本保証が代わりに買い取ってくれる買取保証があります。

今回の案件では買取保証額は1,700万円です。

  • 募集総額:1,800万円
  • 買取保証:1,700万円
左野くん
左野くん

元本をカバーできてないね。

そうなんですよね。前回に引き続きカバーできていません。

最悪の場合、5%ほど元本割れすることになります。

今回は硬いので大丈夫だと思いますが、なぜ1,700万円になったのか謎です。

 

540万円まで途中解約可能

なお、大家どっとこむでは運用開始後に募集総額の30%まで、自分が投資した分を大家どっとこむに買い取ってもらえます。

実質的に途中解約できるということです。

今回の案件の場合、買取手数料は買取額の5%です。

  • 買取枠:募集額の30%
  • 手数料:買取額の5%

今回は募集総額が1,800万円なので、先着540万円分まで途中解約可能です。

仮に10万円分を解約すると、手数料は5,000円です。

やばい空気がただよったら早めに逃げましょう。笑

タロウさん
タロウさん

今回は大丈夫だと思います!

大家どっとこむ第9号案件の投資判断

それでは以上を踏まえ、第9号案件に投資するかの判断です。

 

20万円で投資します

日本保証の買取保証が1,700万円しか付いていないのが気になりはします。

また、劣後出資比率が3.2%というのもリスキーっちゃリスキーです。

ただ、元本割れするとは思えないんですよね。

僕のヘボ評価はともかく、不動産情報サイトの最低評価が2,100万円です。

1,800万円で売れないってことはないのでは?

網島は来年度、相鉄との直通線が開通したら新横浜まで乗換なしで利便性アップしますし。

右田さん
右田さん

鉄オタ情報!笑

大幅な値下がり要素はないのではないかと。

硬いと判断し上限の20万円で投資します。

タロウさん
タロウさん

取りにいきます!

 

6月も大家どっとこむに期待

大家どっとこむは月2回募集が完全に定着しましたね。

案件募集時期利回り募集額
1号2020年12月4.0%2億円
2号2021年2月7.0%1,500万円
3号2021年2月7.0%2,500万円
4号2021年3月5.0%750万円
5号2021年3月5.0%4,500万円
6号2021年4月5.0%3,000万円
7号2021年4月4.0%3,000万円
8号2021年5月4.0%9,000万円
9号2021年5月4.5%1,800万円

利回りは4~5%で落ち着き、募集額は毎月増加しています。

僕は前回の8号は見送りましたが、それは5月中に9号が出ることが分かっていたからです。

次があるから見送れるって良いですよね。

6月も案件を2つ出してくるでしょう。

安定飛行に入った大家どっとこむに期待したいと思います。

タロウさん
タロウさん

6月も待ってます!

●公式サイト:大家どっとこむ

大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

大家どっとこむの評判、口コミ、特長、リスクと7つのデメリット
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