ビギナーズクラウドの評判・口コミと体験談

【2024年12月5日更新】

新しい業者で投資するか迷いますよね。

 

ビギナーズクラウドで投資して大丈夫か？

クラウドファンディングで2億円以上を投資して損失ゼロの現役投資家が詳しく解説します。

 

結論から言うと以下の通りです。

 

僕はすでにビギナーズクラウドで投資済みです。

ビギナーズクラウドの悪いところ、弱点も含め、ホンネで解説しますので参考にしてください！

 

 

ビギナーズクラウドの概要

それでは、ビギナーズクラウドの概要から見ていきます。

 

基本情報

ビギナーズクラウド（Beginners Cloud）の基本情報は以下の通りです。（2024年12月5日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

プチ解説 利回りとは？

プチ解説 運用期間とは？

プチ解説 最低投資額とは？

 

これまでに3案件の募集を行っています。

分配の遅延や元本の毀損が起こったことはありません。

プチ解説 案件とは？

プチ解説 分配の遅延とは？

プチ解説 元本の毀損とは？

●公式サイト：ビギナーズクラウド

 

投資の仕組み

ビギナーズクラウドは不動産クラウドファンディングです。

どんな投資なのか簡単に説明します。

→ 次に飛ぶっ！

 

不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）はインターネットを使った不動産投資です。

次のような流れで行われます。

期間限定で共同の大家さんになるイメージです。

プチ解説 出資とは？

プチ解説 業者とは？

プチ解説 分配とは？

プチ解説 元本とは？

 

手軽にできる不動産投資

普通の不動産投資は大金が必要です。

ですが、不動産クラファンは少額で参加できます。

 

また、不動産投資では次のような作業が発生しますが、

不動産クラファンではこれらの作業はすべてクラファン業者が代行します。

少額でできて手間いらず。

不動産クラファンは手軽にできる不動産投資です。

 

運営会社と経営者

運営会社はGood不動産

ビギナーズクラウドの運営会社はGood不動産です。

福岡市に本社を置き不動産事業を展開しています。

 

Good不動産の経営状況

2024年4月期の売上高は23億円でした。

グループ全体では10年以上に渡って売上高を伸ばし続けています。（100万円）

非上場企業ですが決算公告を毎年公開しています。

 

Good不動産の沿革

Good不動産の前身は不動産会社のディックスクロキです。

投資用マンションの開発、管理などで急成長し、2000年にはジャスダック上場を果たしました。

しかし、サブプライムローン問題に端を発する世界的な金融危機の影響を受け経営が急速に悪化。

 

2008年11月に民事再生手続きを申請し経営破綻しました。

その後、同社の賃貸管理事業を継承し2009年5月にDIXが設立されました。

そのDIXが2012年にGood不動産に改称され現在に至ります。

 

Good不動産の事業内容

Good不動産の主力事業は賃貸管理です。

 

アパートやマンションのオーナーから委託を受け、入居者募集や家賃の徴収、クレーム対応、建物管理などを代行します。

現在の管理戸数は2万戸で、2029年までに4万戸に増やす計画です。

 

賃貸管理の他には売買仲介や賃貸仲介、リフォーム事業なども行っています。

 

経営者は牧野修司氏

Good不動産の経営者は代表取締役の牧野修司氏です。

 

牧野氏は1974年9月福岡県前原町（現:糸島市）生まれで、福岡西陵高校から福岡大学工学部機械工学科に進学しました。

同校を卒業すると水門やポンプを製造する佐賀市のミゾタに入社し設計業務に従事した後、1998年にディックスクロキに転職しました。

主に営業を担当した後に賃貸管理の責任者となり、2008年に33歳で取締役に就任。

 

しかし、ディックスクロキは同年11月に経営破綻します。

その後、ディックスクロキの賃貸管理部門を継承したDIXが設立されることになりますが、その際に物件オーナーや取引先などから社長就任を要請されました。

2009年5月に40人の社員と6千戸の管理物件を引き継ぎDIXの代表取締役に就任し現在に至ります。

 

ビギナーズクラウドを運営する狙い

ビギナーズクラウドはGood不動産の経営戦略と大きな関係を持ちます。

 

ストック重視の経営戦略

不動産事業は大きくフロー型とストック型に分けられます。

 

Good不動産の主力事業は賃貸管理であり、ストック重視の経営戦略です。

牧野社長はふくおか経済2019年6月号のインタビューで「ディックスクロキ時代のように不動産開発に進出する気はない」と語っています。

安定経営のために管理戸数をさらに増やすとしており、その実現策の一つが不動産小口化商品です。

プチ解説 不動産小口化商品とは？

 

不動産小口化商品を強化

1人で1物件を購入できる人は多くありません。

そこで、100万円出せる投資家を10人集めて1物件を取得してもらい、その管理をGood不動産が受託する。

こうすれば管理戸数を増やせますよね。

 

不動産小口化商品を使って管理戸数を増やすということです。

牧野社長はふくおか経済2023年6月号で「不動産の小口化商品をさらに発展させ、オーナーさんの数を増やす。」と述べています。

 

アセットリーフで小口化商品に進出

Good不動産は2019年に不動産特定共同事業の許可を取得し、2022年3月に同社初の不動産小口化商品であるアセットリーフの運営を開始しました。

 

しかし、アセットリーフは任意組合型で投資額は100万円単位でした。

任意組合型なので相続対策が主眼になりますし、100万円は投資のハードルとして高めです。

プチ解説 任意組合型とは？

 

ビギナーズクラウドで客層拡大

そこで、匿名組合型で1万円から投資できるビギナーズクラウドを新たに始めました。

 

ビギナーズクラウドで客層を拡大し、Good不動産の管理戸数をさらに増やすのが狙いです。

 

ビギナーズクラウドの特長

ビギナーズクラウドには次の特長があります。

 

インカムゲイン型

上述の通りGood不動産がビギナーズクラウドを運営する目的は、管理戸数を増やし賃貸管理での収益を得ることです。

物件の売買益を狙っているのではありません。

 

このため、ビギナーズクラウドの案件は分配原資が売却益のキャピタルゲイン型ではなく、賃貸収入を投資家に分配するインカムゲイン型です。

プチ解説 分配原資とは？

プチ解説 キャピタルゲイン型とインカムゲイン型とは？

 

運用期間終了後、物件は外部への売却ではなくGood不動産が買い戻すことを前提とします。

プチ解説 自社買取とは？

 

投資対象がリノベーションした築古物件

特長の2つ目として、ビギナーズクラウドの投資対象はリノベーションした築古物件です。

不動産クラファンを通して持続可能な社会づくりに貢献します。

プチ解説 リノベーションとは？

 

募集状況

次にビギナーズクラウドの募集状況を解説します。

 

募集実績

まず募集実績です。（2024年下期は11月募集分まで）

半期ごとに1案件、4千万円の募集を行っています。

 

募集頻度と1回あたり募集額

次に月平均の募集回数と1回あたりの募集額です。（2024年下期は11月募集分まで）

半年に1度しか募集がないため、投資はしやすくありません。

 

償還実績

投資家のお金は戻ってきているか、償還実績を見てみましょう。（2024年12月5日現在）

運営を始めて日が浅いため、償還率は3割台です。

プチ解説 償還とは？

 

利回りと運用期間

直近1年間（2023年12月～2024年11月）に募集された案件の利回りと運用期間を解説します。

 

利回り

利回りはすべて7.0％です。

 

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。（2024年下期は11月募集分まで）

運営開始から1年経ちましたが、いまだに高水準を維持しています。

 

運用期間

運用期間はすべて12カ月でした。

運用期間は短いほど安全性が高まるので好条件です。

 

手数料

ビギナーズクラウドの手数料は以下の通りです。

 

投資家が負担するのは入金時の振込手数料だけです。

なお、ビギナーズクラウドの振込先はGMOあおぞらネット銀行の口座です。

ですので、GMO銀行から振り込めば入金時の振込手数料も無料になります。

プチ解説 会員登録とは？

プチ解説 入金、出金とは？

●公式サイト：ビギナーズクラウド

ビギナーズクラウドのデメリットとリスク

ここからはビギナーズクラウドの良くないところと弱点を見ていきます。

 

元利保証がない

元本と利益は保証されません。

最悪の場合、利益を受け取れないだけでなく、元本が戻ってこない可能性もあります。

 

ノーリスクの美味しい投資話ではないことを理解しておきましょう。

 

途中解約できない

運用期間中の途中解約はできません。

プチ解説 途中解約とは？

 

「やむを得ない事由」に個人的事情は含まれない

ビギナーズクラウドのFAQには「途中でやめることが可能」と書かれています。

 

しかし、成立前書面には「やむを得ない事由が存在する場合に限る」との但し書きがあります。

この「やむを得ない事由」は一般に業者の経営破綻などを指し、お金が必要など個人的事情は含まれません。

 

譲渡は事実上不可能

FAQには譲渡が可能とも書かれています。

しかし、譲渡する相手はビギナーズクラウドの会員に限られます。

 

相手を自分で探す必要があり、譲渡は事実上不可能です。

 

誤解を招きかねないので、途中解約、譲渡ともできないと明確に書いた方が良いと思います。

プチ解説 譲渡とは？

 

運営会社が非上場企業

ビギナーズクラウドを運営するGood不動産は非上場企業です。

上場企業系のジョイントアルファなどに比べると信用面で劣ります。

 

明治産業の影響を受ける

Good不動産は明治産業の子会社

Good不動産は2009年12月に明治産業の子会社になりました。

現在でもGood不動産の大株主です。

 

明治産業は福岡を中心に九州全域でプロパンガス事業などを展開するエネルギー販売会社です。

Good不動産の管理物件にプロパンガスを供給するのが子会社化の目的でしょう。

 

利回りが下がるかも？

Good不動産の役員4人の内、2人が明治産業関係者です。

このため、明治産業の意向がビギナーズクラウドに影響を与える可能性があります。

不動産小口化商品であるアセットリーフでは老朽化したマンションをリノベーションで再生します。

 

これに関連するインタビューで明治産業の明永喜年社長は次のように述べています。

ビギナーズクラウドでも同じ理由で利回りが下がるかもしれません。

 

賃料が入らない可能性

ビギナーズクラウドではリノベーションした築古物件が投資対象です。

退去を伴うリノベーションの場合、入居者が見つかるまで時間がかかります。

 

その結果、入居率が低い状態で運用が始まり、賃料が一定期間入らない可能性があります。

運用開始時点での入居率がどの程度になるか、確認した上で投資しましょう。

 

投資対象が築古物件

築古物件にはデメリットがある

ビギナーズクラウドの投資対象は築古物件です。

第1号案件では築年は1974年でした。

 

築古物件ゆえに入居者が見つかりにくい、売りにくいといったデメリットがあります。

 

築古物件にはメリットも

ただ、ビギナーズクラウドでは基本的に第三者への売却を前提としません。

また、築古ゆえに利回りが高めになるというメリットもあります。

 

任意組合型はメリットなし

ビギナーズクラウドでは任意組合型の案件を出す予定があるようです。

 

任意組合型は節税など相続対策でメリットがある一方、無限責任であるため匿名組合型よりリスクが高いです。

任意組合型で募集されたアセットリーフ第1号案件は利回り4.2％、運用期間5年でした。

相続対策の必要がない限り、あえて任意組合型を選ぶメリットはないです。

 

分配が満期一括

ビギナーズクラウドの分配は運用終了後の満期一括です。

最後まで分配金を受け取れないので、儲かってる感を得にくいかもしれません。

●公式サイト：ビギナーズクラウド

ビギナーズクラウドのメリットと特長

次にビギナーズクラウドの良いところを見てみましょう。

 

セイムボート出資方式を採用

投資家だけでの出資はリスキー

投資家だけで3,000万円を出資してマンションを取得したとします。

もし、このマンションが2,500万円でしか売れなかったら、投資家は500万円の損失です。

 

でも、売却を担当したクラファン業者は痛くもかゆくもない。

買い手と知り合いでわざと安く売ったのかも？

このように、投資家だけでの出資はリスキーです。

 

業者も一緒に出資する

そこで、不動産クラファンでは投資家と一緒に業者も出資します。

こうすれば、売却価格が安いと業者も損をするので、高く売ろうとがんばりますよね。

 

セイムボート出資方式

このように、投資家と業者が共同で出資するのをセイムボート出資方式といいます。

ビギナーズクラウドはセイムボート出資方式を採用しているので、投資家のリスクが低いです。

 

優先劣後出資方式を採用

投資家分の償還を優先

ただ、業者ががんばっても2,500万円でしか売れないこともあるでしょう。

この場合、売却代金の2,500万円はまず投資家分の償還にあてられます。

 

業者が受け取るのは残った100万円だけです。

 

優先劣後出資方式

このように、

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

ビギナーズクラウドは優先劣後出資方式を採用しているので、投資家のリスクが低いです。

 

劣後出資比率が高め

劣後出資比率が高いほど安全

出資総額に占める業者分の出資割合を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20％です。

ここでは説明を省きますが、劣後出資比率が高いほど安全です。

 

ビギナーズクラウドは20％

ビギナーズクラウドの劣後出資比率は20％です。

VERFUNDやRimpleのように30％の業者もあるので特別に高いわけではありませんが。

20％あるので劣後出資比率が高めといって良いでしょう。

 

元本が戻ってくる可能性が高い

ビギナーズクラウドは運用終了後にGood不動産が物件を買い取ることを基本としています。

買い取った代金が償還で投資家に戻ってくる。

 

それはつまり、Good不動産が倒産しない限り元本は戻ってくるということです。

元本が戻ってくる可能性が高いことはビギナーズクラウドの非常に大きな強みです。

 

案件がインカムゲイン型

ビギナーズクラウドの案件は賃料収入を分配原資とするインカムゲイン型です。

入居者がいる限り分配金が確実に入ってきます。

 

売却益を分配原資とするキャピタルゲイン型に比べて収益の安定性が高いです。

 

地域分散でリスクが下がる

不動産クラファンは投資対象が首都圏の案件が多いです。

このため、我々の投資先も首都圏に集中しがちです。

 

この点、ビギナーズクラウドの投資対象は福岡です。

ビギナーズクラウドで投資すると地域分散でリスクを低減できます。

なお、地域分散ができる業者は他にも以下などがあります。

 

利回りが高い

これまでのところ、ビギナーズクラウドの利回りは7％です。

投資対象が地方の築古物件ですので、今後も高めの利回りが期待できるでしょう。

 

投資しやすい

抽選方式でビギナーズクラウド第1号案件は、抽選倍率が1.5倍でした。

 

2号で1.9倍、3号で1.8倍まで上がりましたが、他の人気業者に比べればまだ低い水準です。

いずれ人気業者化するはずなので、早めに投資しておきましょう。

 

手軽にできる不動産投資

ビギナーズクラウドの最低投資額は1万円です。

 

また、必要な作業は3つだけ。

ビギナーズクラウドは少額からできて手間いらずな手軽にできる不動産投資です。

 

入金はあとから

投資する前にデポジット口座への入金が必要な業者では次のような問題が起こります。

 

ビギナーズクラウドは投資できることが決まってから振り込む後入金方式です。

なので、資金が寝る心配はありません。

プチ解説 デポジット口座とは？

●公式サイト：ビギナーズクラウド

ビギナーズクラウドの評判と口コミ

ネット上でのビギナーズクラウドの評判を集めました。

 

悪い評判と口コミ

落選した

 

良い評判と口コミ

当選した

●公式サイト：ビギナーズクラウド

ビギナーズクラウドの注意点と対策

僕が考えるビギナーズクラウドで投資する際の注意点と対策です。

 

完全インカム型は推測に過ぎない

推測通りならガチ堅の優良業者

Good不動産の主力事業は賃貸管理であり、売却益狙いではありません。

それゆえ、ビギナーズクラウドを運営する目的は管理戸数を増やすことであり、物件の外部への売却は前提としていないです。

 

なので、運用終了後はGood不動産が物件を自社で買い戻す。

それにより元本が確実に戻ってくる手堅い業者ということになります。

 

推測がハズレならリスキー業者

しかし、これはあくまでも推測にすぎません。

もしこの推測がハズレであれば、ビギナーズクラウドは

ネガティブ要素しかないリスキー業者です。

 

注意点への対策

ではどうすれば良いか？

僕が考える対策は以下の通りです。

 

完全インカム型だと確信できるかがすべて

最大のポイントはビギナーズクラウドが完全インカム型だと確信できるかです。

そのためにはGood不動産の歴史、事業内容、経営戦略の理解が不可欠でしょう。

 

ですので、まずこの記事の以下3節を読み返してください。

 

また、ビギナーズクラウドとGood不動産のサイトも熟読することをおすすめします。

 

確信を持てないならば少額で投資

確信を持てないなら投資するなと言いたいところですが。

利回り7％を見ると投資したいですよね？笑

 

もし確信を持てないならば、リスクを下げるため少額で投資しましょう。

また、相続対策の必要がない限り、任意組合型には投資しないことを強くおすすめします。

 

他の業者も利用する

ただ、少額での投資となると、全体での投資額を増やせません。

これについてはいつも言っている通り、他の業者も利用しましょう。

利用する業者を増やすことで、分散投資になりリスクも下げられます。

 

僕は100社以上で会員登録済みで、常に20社以上で投資しています。

 

こちらは僕のオススメ業者を紹介した記事です。

【2025年2月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社

【205年2月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。累計投資額2億円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング（不動産クラファン）を紹介します。

asean-info.net

2025.02.01

【2025年2月更新】ソーシャルレンディングおすすめ厳選6社

【2025年2月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。ソシャレンと不動産クラファンで累計投資2億円の現役投資家が信頼性、安全性など5段階評価し、初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。

asean-info.net

2025.02.01

 

こちらの記事はソシャレン、クラファン、すべての業者のリストです。

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全114業者の一覧

【2025年2月1日更新】全114業者（ソーシャルレンディング20社、不動産投資型クラウドファンディング94社）の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。

asean-info.net

2025.02.01

●公式サイト：ビギナーズクラウド

ビギナーズクラウドでの投資実績と体験談

ビギナーズクラウドでの僕の投資実績を公開します。

 

僕の投資実績

僕は第1号案件に100万円投資しました。

2号は投資対象が1号と同じ物件だったのでパスしました。

3号はあえなく落選です。

 

ビギナーズクラウドでの体験談

とにかく堅い

ビギナーズクラウドで投資する前に、僕はGood不動産と牧野社長について調べ尽くしました。

手堅い経営方針であること、インチキめいたことをする経営者ではないこと、このことを確信した上で投資を始めています。

堅い業者であることは間違いないはずです。

 

良さに気づいていない投資家が多い

そして案件も堅い。

最後に業者が物件を買い戻すことで元本が戻ってくる。

安全性が極めて高い案件です。

ところが、ネット上の反応を見る限り、この良さに気づいていない投資家が圧倒的です。

単に利回りが7％と高めであることにしか魅力を感じていない。

それゆえ、2桁利回りの業者が増えたことで投資家がそちらに逃げ、ビギナーズクラウドの抽選倍率が1倍台にとどまっているのだと思います。

 

募集が増えることを切望

この状況は僕にとっては非常にラッキーです。

他の投資家が良さに気づいて競争率が上る前に、できるだけ投資しておきたい。

それゆえ、募集ペースがもうちょっと上がってくれることを切望しています。

●公式サイト：ビギナーズクラウド

ビギナーズクラウドの会員登録の注意点

ビギナーズクラウドで会員登録する際の注意点です。

 

会員登録のポイント

条件

• 20歳未満、75歳以上は不可
• 法人での登録も可（海外法人は不可）

 

手続きの流れ

• 他の業者と同じ流れ
• 画像アップロードの場合
  • 審査通過後、転送不可簡易書留が届く
• eKYC（スマホでの本人確認）の場合
  • 審査通過後、メールが届く
• 本人確認コードの入力は不要

 

本人確認資料として使えるもの

• eKYCの場合（いずれか1点）
  • 運転免許証
  • 運転経歴証明書
  • マイナンバーカード
  • 住民基本台帳カード
  • 在留カード
  • 特別永住者証明書
• 画像アップロードの場合（いずれか2点）
  • 運転免許証
  • 運転経歴証明書
  • マイナンバーカード
  • 写真付き住民基本台帳カード
  • 在留カード
  • 特別永住者証明書
  • パスポート
  • 健康保険証
  • 国民年金手帳

 

マイナンバーの扱い

• マイナンバーの登録が必要
  • 会員登録完了後に提出する
• 以下のいずれかをアップロード
  • マイナンバーカード
  • 個人番号通知カード

 

提携銀行

• GMOあおぞらネット銀行
• 同行から振り込めば振込手数料が無料
• 出金手数料は業者負担

 

登録完了までの所要日数の目安

• eKYC：即日～1営業日
• 画像アップロード：4～5営業日

 

会員登録の注意点

入金時の注意

• 本人名義の口座から振り込む
• 会員登録時に登録した口座以外からでも可能

●公式サイト：ビギナーズクラウド

ビギナーズクラウドのまとめ

最後に要点をまとめます。

 

ビギナーズクラウドの要点

ビギナーズクラウドの要点は以下の通りです。

 

確信を持てるならガッツリ投資！

ビギナーズクラウドはGood不動産の経営戦略に沿った投資商品です。

 

ビギナーズクラウドで投資家が投資することで、Good不動産が管理戸数を増やし収益を得る。

目的はあくまでも管理戸数を増やすことであり、売却益狙いではない。

それゆえ、運用後は物件を売却せず自社で買い戻す。

 

それはつまり、Good不動産が倒産しない限り元本が確実に戻ってくるということです。

安全重視の投資家に最適な優良業者で間違いありません。

 

ただし、これはあくまでも推測です。

ビギナーズクラウドが必ずそうである保証はありません。

 

ビギナーズクラウドで投資するか？

それは、完全インカム型であることに確信を持てるか次第です。

確信を持てないならば、非上場＋築古物件で投資する価値ゼロでしょう。

 

僕は完全インカム型だと確信しています。

まず間違いなく元本は戻ってくる。

それで第1号案件から100万円で投資しました。

 

読者のみなさんは確信を持てるか？

まず、この記事の運営会社と経営者以下の3節を読み返してください。

ビギナーズクラウドとGood不動産のサイトも熟読です。

 

その上で確信を持てるか判断。

持てるならば、利回り7％を取りにいきましょう！

→ ビギナーズクラウドで会員登録する（無料）