【最新】B-Denの評判・口コミ、やってみた体験談

【2024年12月6日更新】

初めての業者で投資するのって迷いますよね？

知名度が低いと不安になるのも当然です。

 

B-Den（ビデン）で投資して大丈夫か？

B-Denで1千万円以上を投資してきた現役投資家が、実体験をもとに解説します。

 

結論から言うと以下の通りです。

 

良いところだけでなく悪いところも含め、経験者のホンネで語ります。

みなさんの投資判断の参考にしてください！

 

 

B-Denの概要

それでは最初にB-Denの概要です。

 

基本情報

基本情報は以下の通りです。（2024年12月6日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

プチ解説 利回りとは？

プチ解説 運用期間とは？

プチ解説 最低投資額とは？

 

上場企業が運営する不動産クラファンです。

これまでに利払いの遅れや元本の毀損はありません。

プチ解説 元本の毀損とは？

●公式サイト：B-Den

 

投資の仕組み

B-Denはどんな投資なのか？

仕組みを簡単に説明します。

→ 次に飛ぶ！

 

不動産投資型クラウドファンディングとは？

B-Denは不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）と呼ばれるタイプの投資です。

次のような流れで行われます。

期間限定で共同の大家さんになるイメージです。

プチ解説 出資とは？

プチ解説 業者とは？

プチ解説 分配とは？

プチ解説 元本とは？

 

手軽にできる不動産投資

普通の不動産投資をするには大金が必要です。

でも、不動産クラファンは少額で投資できます。

 

また、不動産投資では以下のような作業が発生しますが、

 

不動産クラファンでは作業はすべてクラファン業者が代行してくれます。

少額でできて手間いらず。

不動産クラファンは手軽にできる不動産投資です。

 

運営会社と経営者

運営会社はビーロット

B-Denの運営会社はビーロットです。

東京都港区に本社を置く東証スタンダード上場の不動産会社です。

 

ビーロットの経営状況

2023年12月期は売上高235億円で増収増益でした。（連結、百万円）

 

ビーロットの事業内容

ビーロットは国内外の投資家や富裕層を顧客とする資産運用サービスを主力事業としています。

 

投資に適した不動産を開発したり、仕入れてリノベーションしたり。

 

それを投資家や富裕層に販売したり、その後の管理を請け負ったり。

要は投資家や富裕層の不動産投資のお手伝い屋さんです。

 

経営者は宮内誠氏

ビーロットの経営者は代表取締役会長の宮内誠氏です。

 

宮内氏は1969年2月にオリックス元会長の宮内義彦氏の長男として兵庫県で生まれました。

慶應義塾高校、慶應義塾大学法学部政治学科を卒業後、米国ワシントン大学で経営学修士（MBA）を取得。

帰国後の1995年7月に三和銀行（現、三菱UFJ銀行）に入社しました。

同行で5年間勤務した後、2000年12月に三和証券（現、三菱UFJモルガン・スタンレー証券）に出向。

ホテルの証券化、商業ビルやマンションのファンド組成など、不動産証券化業務に従事しました。

2006年2月にサンフロンティア不動産（不動産業、東証プライム）に転じ、取締役投資企画部長として新規業務の企画を担当します。

その後、2008年10月にビーロットを設立し社長に就任。

2014年12月に東証マザーズ上場、2018年2月に東証一部上場を果たし、2022年3月に代表取締役会長に就任し現在に至ります。

 

募集状況

B-Denの募集状況を解説します。

 

募集実績

まず募集実績です。（2024年は11月募集分まで）

2022年上期をピークに募集額が低迷していました。

2023年12月から募集が再び活発化しつつあります。

プチ解説 案件とは？

 

募集頻度と1回あたり募集額

次に月平均の募集回数と1回あたりの募集額を見てみます。（2024年は11月募集分まで）

 

たまに出る大型案件を除くと1回あたりの募集額は3～5千万円のことが多いです。

 

償還実績

投資家のお金はちゃんと戻ってきているか？

償還実績を見てみます。（2024年12月6日現在）

 

以前は償還率が8割を超えていましたが、2023年12月から募集が増えたため償還率が下がっています。

ただし、これまでに元本の毀損などは一度も起きていません。

プチ解説 償還とは？

 

利回りと運用期間

直近1年間（2023年12月～2024年11月）に募集された案件の利回りと運用期間を解説します。

 

利回り

利回りは最低2.5％、最高5.0％、平均3.6％です。

 

利回りは2～3％です。

他社に比べて低い水準となっています。

 

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。（2024年は11月募集分まで）

 

運営開始以来、利回りは平均2％台でした。

しかし、2024年からはすべての案件で3％以上になっています。

 

運用期間

運用期間は最短3カ月、最長11カ月、平均7.1カ月でした。

 

これまで募集されたすべての案件で運用期間は12カ月以内でした。

運用期間が短いほど安全なので、投資家にとって好条件です。

 

手数料

B-Denの手数料は以下の通りです。

 

入出金時の振込手数料は投資家負担です。

なお、B-Denの口座はGMOあおぞらネット銀行です。

会員登録時に自分の口座をGMO銀行で登録すれば、入出金時ともに手数料を無料にできます。

プチ解説 会員登録とは？

プチ解説 入金、出金とは？

●公式サイト：B-Den

B-Denのデメリットとリスク

ここからはB-Denの悪いところを見ていきます。

 

利益と元本の保証がない

空室続きで家賃が得られず、分配金を受け取れない場合があります。

また、業者が倒産するなどの理由で元本が戻ってこないこともありえます。

 

投資ですのでノーリスクではありません。

 

途中で解約できない

運用途中での解約はできません。

 

劣後出資比率が低め

劣後出資比率が高いほど安全

出資総額に占める業者分の出資割合を劣後出資比率と言います。

下の例ですと20％です。

 

ここでは説明を省きますが、劣後出資比率が高いほど安全です。

 

劣後出資比率は5～20％

B-Denは以前は劣後出資比率は10～25％が中心で、物件によっては50％を超えるものもありました。

しかし、最近は5～20％に下がっています。

20％はともかく10％以下は他社に比べて低めです。

 

値下げ余地が1％台のものも

後述しますが、劣後出資は値下げ余地です。

不動産クラファンでは元本は投資家分が優先して償還されます。

ですので、下のように投資家と業者で3千万円の物件を取得し、2,800万円でしか売れなくても、投資家の元本はすべて戻ってきます。

 

600万円までは値下がりしても大丈夫です。

 

2024年からは投資家分、業者分に加えて、銀行からの融資も使って物件を取得する案件が出ています。

この場合、償還の優先順位は「銀行→投資家→業者」です。

下は2024年2月に募集された案件の出資構成ですが、

 

値下げ余地はわずか1.7％です。

融資が付く案件は十分に注意しましょう。

 

利回りが低い

B-Denの利回りは3％台です。

不動産クラファン業者の中でも低水準の1社と言って良いでしょう。

 

とは言え、上場企業系の業者としては、そこまでの低水準ではありません。

プチ解説 上場企業系とは？

 

投資しにくい

B-Denは募集が少ない上に、1回あたりの募集額も少額です。

このため、一部の大型案件を除いて投資しにくいです。

 

マスターリースはない

一部のサイトやブログで「B-Denはマスターリースがあるので安全」との指摘があります。

しかし、B-Denの案件でこれまでにマスターリースがついたことは一度もないです。

「B-Denはマスターリースだから安全」は誤りです。

 

投資額が10万円単位

B-Denの投資額は1口10万円です。

 

最低10万円で、その次は20万円です。

資金が少ない人には使いにくいかもしれません。

 

出金手数料が有料

B-Denでは振込手数料は出金時も投資家負担です。

ただし、B-Denの出金元口座はGMOあおぞらネット銀行です。

 

なので、会員登録時に自分の銀行をGMO銀行で登録すれば、出金時の手数料は無料になります。

●公式サイト：B-Den

B-Denのメリットと特長

次はB-Denの良いところです。

 

セイムボート出資方式

投資家だけでの出資は危険

仮に投資家だけで3,000万円を出資してマンションを取得したとします。

もし、このマンションが2,500万円でしか売れなければ投資家は500万円の損です。

ところが、売却を担当したクラファン業者は損失ゼロです。

もしかしたら、買い手が知り合いでわざと安く売ったかも？

このように投資家だけでの出資は危険なのです。

 

業者も出資する

そこで、不動産クラファンでは業者も出資します。

こうすれば売値が安いと業者も損をするので、高く売れるように頑張りますよね？

 

セイムボート出資方式

このように投資家と業者が共同で出資することをセイムボート出資方式といいます。

B-Denはセイムボート出資方式を採用しているので、投資家の安全性が高まります。

 

優先劣後出資方式

投資家分の償還を優先する

ですが、業者が頑張っても2,500万円でしか売れないこともあるでしょう。

この場合、売却で得られた2,500万円はまず投資家分の償還にあてられます。

業者が受け取るのは残った100万円だけです。

 

優先劣後出資方式

このように、

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

B-Denは優先劣後出資方式を採用しているので、投資家の安全性が高まります。

 

信頼性が高い

B-Denは信頼性が高いです。

 

運営会社が上場企業

B-Denを運営するのは東証スタンダード上場企業のビーロットです。

 

上場企業の直営という点で高い信頼性が期待できます。

 

長年にわたり富裕層相手の商売

もう一つ重要なのは、ビーロットが富裕層相手の商売を長年にわたり行っていることです。

 

ビーロットは2008年の創業以来、富裕層への投資用不動産の販売を主力事業としています。

それで年間200億円の売上を上げているのですから、富裕層から一定の信頼を獲得していることは間違いないでしょう。

 

また、B-Denで投資家に損失を与えると、富裕層からの信頼に傷が付きます。

当然、ビーロットの業績に大きく影響するでしょう。

ビーロット内でのウェイトが小さいB-Den事業で、主力事業に悪影響を与えるようなことをするのは考えにくいです。

 

ビーロットの主力事業が富裕層商売である限り、B-Denで投資家に損をさせることはないと僕は考えています。

 

堅い案件が多い

B-Denは堅い案件が多いです。

 

投資対象が都市部の区分マンション

B-Denの大半の案件で投資対象は都市部の区分マンションです。

 

需要が高い東京、大阪の区分マンションが投資対象なので、高い安全性が期待できます。

 

インカムゲイン型案件が多い

また、B-Denでは同じ区分マンションを投資対象とした案件が繰り返されています。

 

元々はビーロットの所有物件で、一時的にB-Denに移る。

そして、運用期間が終わったらビーロットに戻る、または再募集する。

それをグルグル繰り返すインカムゲイン型案件であり、ほぼ確実に元本が戻ってくる安全性の高さが期待できるでしょう。

プチ解説 インカムゲイン型とは？

 

今後はキャピタルゲイン型が中心か？

なお、2023年12月からは募集される案件の多くがキャピタルゲイン型になっています。

今後はキャピタルゲイン型中心になるかもしれません。

 

運用期間が短い

B-Denの運用期間はすべての案件で12カ月以内です。

運用期間が短いので安全性が高まります。

●公式サイト：B-Den

B-Denの評判と口コミ

B-Denの評判と口コミを見てみましょう。

 

悪い評判と口コミ

投資できなかった

B-Denはとにかく安全面での評価が高いです。

なので募集額が少ない案件だとクリック合戦になります。

プチ解説 クリック合戦とは？

 

良い評判と口コミ

投資できた

以前は知名度が低かったため、余裕で投資できることもありました。

最近でも募集額が大きい案件はクリック合戦になりません。

●公式サイト：B-Den

B-Denの注意点と対策

僕が考えるB-Denで投資する際の注意点と対策です。

 

ビーロットの信用がすべて

信頼性が極めて高い

B-Denは信頼性が極めて高い業者の一つです。

不動産クラファン業者の中でもトップクラスだと僕は思っています。

 

ビーロットを常にチェック

ただし、その信頼性の源泉はビーロットが富裕層相手の商売を長年にわたり行っていることです。

 

富裕層の信用を得ているビーロットだから変なことはしないはず。

逆に言うと、ビーロットが傾く時は逃げ時です。

ビーロットに関する情報を常にチェックしましょう。

 

利回りが低い

利回り2～3％

もう一つの注意点というか懸念点は利回りの低さです。

 

これについては「B-Denは安全重視の投資先」と割り切るしかありません。

 

他の業者で補う

そこは他の業者を利用することで補うべきでしょう。

資産の一部はB-Denのような安全重視の投資先に。

別の一部は利回り重視の投資先に。

投資先を増やせば分散投資で安全性アップにもつながります。

 

僕のオススメ業者はこちらの記事で紹介しています。

【2025年1月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社

【205年1月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。累計投資額2億円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング（不動産クラファン）を紹介します。

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2025.01.01

【2025年1月更新】ソーシャルレンディングおすすめ厳選6社

【2025年1月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。ソシャレンと不動産クラファンで累計投資2億円の現役投資家が信頼性、安全性など5段階評価し、初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。

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2025.01.01

 

こちらはソシャレン、クラファン、すべての業者のリストです。

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全115業者の一覧

【2025年1月1日更新】全115業者（ソーシャルレンディング20社、不動産投資型クラウドファンディング95社）の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。

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2025.01.01

●公式サイト：B-Den

B-Denでの投資実績と体験談

B-Denでの僕の投資実績を公開します。

 

僕の投資実績

これまでに投資したのは以下の案件です。

 

業者別の累計投資額ではRimple、FANTAS funding、ジョイントアルファに次いで第4位です。

1案件に200万円で複数回投資したのもRimpleとB-Denだけです。

 

B-Denでの体験談

かつては隠れた優良業者

かつてのB-Denは知名度が非常に低く、利用者が少ない過疎業者でした。

競争率が低く投資しやすかったです。

それが2023年頃から知名度が上がり、利用者が徐々に増えてきました。

運営開始から使っていた自分としては、ついに見つかってしまったなという気持ちです。

 

投資しにくいのが難点

そんな隠れた優良業者のB-Denですが、難点はやはり投資のしにくさです。

募集が少ない上に、募集額も多くない。

しかも、以前に比べて競争率アップ。

たまにしか投資できないので、主力投資先にするのは無理です。

 

今後も投資を続ける

ただ、ここまで何度も書いてきたように、業者としての堅さはピカイチです。

また、何度か問い合わせをしていますが、対応がしっかりしていて安心できる。

上場企業だけのことはあるなと感じます。

 

利回りが低いのでガッツリ儲けたい人には向いていません。

僕のように損をしないことが最重点、安全最優先の投資家に向いている業者です。

僕は今後も投資し続けます。

●公式サイト：B-Den

B-Denの会員登録の注意点

B-Denで会員登録する際の注意点です。

 

会員登録のポイント

条件

• 18歳未満は不可
• 75歳以上は電話等で商品理解度をチェックの上で判断
• 法人での登録も可

 

手続きの流れ

• 他の業者と同じ流れ
• eKYC（スマホでの本人確認）にも対応
• 本人確認コードがハガキorメールで送られてくる
  • 転送不可の簡易書留
  • 初回ログイン時に本人確認コードを入力して登録完了

 

本人確認資料として使えるもの

• eKYCの場合（以下から1点）
  • 運転免許証
  • マイナンバーカード
  • 在留カード
• ハガキの場合（以下から2点）
  • パスポート
  • 運転経歴証明書
  • 住民基本台帳カード
  • 特別永住者証明書
  • 健康保険証

 

マイナンバーの扱い

• マイナンバーの登録が必要
  • 会員登録完了後に登録

 

提携銀行

• GMOあおぞらネット銀行
• 同行から振り込めば振込手数料が無料
• 出金手数料は投資家負担
  • 自分の口座がGMO銀行：0円
  • 自分の口座がGMO銀行以外：145円

 

登録完了までの所要日数の目安

• 目安は示されていない

 

会員登録の注意点

入金時の注意

• 本人名義の口座から振り込む
• 会員登録時に登録した口座以外からでも可能

●公式サイト：B-Den

B-Denのまとめ

最後に要点をまとめます。

 

B-Denの要点

B-Denの要点は以下の通りです。

 

安全重視派に超オススメ！

B-Denはとにかく堅い。

 

利回りは低いですが信頼性はバツグンです。

 

ただし、B-Denの信頼性の源泉はビーロットの信頼性です。

 

ビーロットが傾いたら速攻撤収すべき。

なので、ビーロットの情報は常にチェックしましょう。

 

B-Denは手堅くいきたい投資家にイチオシの業者です。

安全重視派はB-Denをフル活用しましょう。

→ B-Denで会員登録する（無料）