【案件分析】MyShopファンド4号案件に投資するか？

MyShopファンドが3カ月ぶりの募集を行います。

おそらく知らない方がほとんどでしょう。

知名度は低いですが、ユニークかつ投資しやすい業者です。

どんな業者か？どんな案件か？

わかりやすく解説します。

 

 

MyShopファンド4号案件の概要

それではまず概要からです

 

MyShopファンドとは？

その前にMyShopファンドについてです。

「聞いたことない！」という方が大半だと思いますので、少し詳しく紹介します。

すでにご存知の方は次に飛んでもらってもOKです。→ 次に飛ぶ！

 

MyShopファンドの特長

MyShopファンドは2023年3月に運営を開始した不動産クラファンです。

特長は投資対象がロードサイド店舗であることです。

プレファンなど多くの業者では投資対象は区分マンションで、入居者が払う家賃が分配原資になります。

これに対してMyShopファンドでは投資対象はロードサイドの店舗で、入居するテナントが払う家賃が分配原資です。

ロードサイドの店舗を取得して牛丼屋がテナントで入り、牛丼屋が払う毎月の家賃が分配されるイメージです。

テナントが頻繁に退店することは少ないので、安定した収益が見込めます。

これまでに3案件が募集されていますが、入居したテナントは以下の通りです。

 

利回りは4～5%

MyShopファンドの利回りは4～5%です。

これまでに募集された案件の条件を下表にまとめます。

当初は運用期間が非常に長かったですが、前回の3号から短くなりました。

 

インカム型はボーナス分配も

インカム型案件の場合、運用期間中に売却が行われるとボーナス分配が行われることがあります。

例えば2号案件の場合、利回りの4％は月々の家賃から支払われます。

そして物件を第三者に売却した場合、売却益の40％が投資家に分配されるのです。

 

特典が付く場合も

さらに、特典が付く場合もあります。

2号案件ではテナントであるうなぎ料理店のお食事券がもらえました。

50万円の出資で5,000円分のお食事券です。

うなぎ屋で5,000円とか自分の財布じゃなかなか出せないじゃないですか？

こういうのって庶民的にはうれしいですよね。笑

 

運営会社はディーシー・クリエイト

MyShopファンドを運営するのはディーシー・クリエイトです。

不動産投資をしたい人に物件の紹介や投資プランの提案などを行っています。

マンション、アパート投資ではなく、店舗用不動産投資が専門です。

オーナーへの店舗建設の提案、テナントの紹介なども行っています。

MyShopファンドは自社の専門知識、ノウハウを活かした不動産クラファンです。

 

投資しやすい

現在のMyShopファンドは投資しやすいです。

1号、2号は抽選方式でしたが、抽選倍率は1倍台でした。

3号は先着方式で行われ、満了後もキャンセル待ちで応募を受け付けました。

しかし募集期間3週間で応募は募集額の2倍足らずで終わっています。

案件に問題があったわけではなく、知名度の低さが原因でしょう。

先着楽勝、抽選倍率は1倍台、今が狙い目です。

 

手数料など

入金は投資できることが決まってからの後入金方式。

出金時の振込手数料は業者負担。

振込先の銀行はGMOあおぞらネット銀行です。

ここまでMyShopファンドについてでした。

●公式サイト：MyShopファンド

 

4号案件の基本情報

今回は利回りが3％と低めです。

その代わり安定性が高い案件となっています。

運用期間は6カ月の短期運用です。

ネックは運用終了から償還までが2カ月と長いことでしょうか。

とは言え、これは最も遅い場合のスケジュールでしょうから、もう少し早く戻ってくる可能性はあります。

MyShopファンド4号案件の分析

ここからは案件の内容を詳しく見ていきましょう。

 

4号案件の投資対象物件

今回の投資対象物件は岐阜県美濃加茂市にあるロードサイド店舗と月極駐車場です。

敷地の上半分を駐車場、下半分をファストフード店として、別々のテナントが借りています。

美濃加茂市は岐阜県中南部に位置する自治体で、人口は5万7千人です。

工業団地が造成され多くの企業が進出しています。

市の中心部は美濃太田駅の南側です。

投資対象物件はスーパー、コンビニなどが並ぶ主要道路沿いに位置しています。

 

堅い案件と期待できる

今回の案件ですが、けっこう堅いと思います。

 

テナントが長期入居のKFC

その理由はなんといってもテナントがKFCであることです。

誰もが知る外食大手チェーン店が賃料を払うわけですから、安心感がありますよね。

 

37年の営業実績

しかも、こちらのKFC美濃加茂店ですがオープンが1986年です。

店舗検索｜ケンタッキーフライドチキン

...

www.kfc.co.jp

1986年から37年間、ずっとこの場所、この店舗で営業しています。

つまり、37年間ずっと家賃を払い続けているということです。

37年の営業実績も大きな安心材料でしょう。

 

繁盛店

また、グーグルマップの口コミを見ると、ドライブスルー待ちの渋滞が激しいとの指摘がかなり多いです。

推測ですがそれなりの繁盛店だと思われます。

 

駐車場部分の借り手も堅い

敷地の残り半分のテナントは月極駐車場の運営会社ですが、こちらも堅いです。

テナントは名鉄協商。

名前から分かる通り名古屋鉄道の100％子会社で、従業員337名、年商316億円。

不動産業、物販業を担当する名鉄グループの中堅企業です。

名鉄の100％子会社が賃料を踏み倒すなどありえない。

こちらもガチガチに堅いテナントです。

 

投資家の購入希望が期待できる

つまり、今回の投資対象物件は、

KFCと名鉄子会社が家賃を踏み倒す可能性は限りなくゼロ。

KFCは37年続く繁盛店で、急な退店は考えにくい。

マンションやアパートと違って管理の手間、コストも少ない。

購入したい投資家が現れる可能性は高いのではないでしょうか？

下手なワンルームマンション投資より、よっぽど堅いと思います。

 

分配は売却できるか次第

次に分配金を受け取ることができるかを考えます。

 

分配原資は売却益+賃料収入

MyShopファンドのサイトの案件詳細には以下の記載があります。

分配原資のメインは売却益であり、サブとして賃料収入もある。

売却益+賃料収入で利回り3％を実現させる。

つまり、賃料収入だけでは分配原資を賄えないということです。

 

本当に賃料収入で賄えないのか？

ただ、必要な分配原資は105万円です。

運用期間は6カ月ですので、物件の運用で1カ月17.5万円の利益が出れば賄えます。

物件の維持管理費、売却経費などコストがどれくらいかかるのか分かりませんが、仮に分配原資+コストで倍の35万円必要としましょう。

賃料で毎月35万円入ってくればコストを抜いても分配金はカバーできる。

物件の敷地面積は457坪なので、賃料は月坪766円となります。

いくら岐阜の田舎だからってそこまで安いでしょうか？

実際には賃料収入だけで分配原資は賄える気がするのですが。

 

売却できなければ分配金は受け取れない

とは言え、案件詳細にここまで明確に書いていますので。

これが事実なのでしょう。

賃料収入だけでは分配原資を賄えない。

つまり、売却できなければ分配金が3％を下回る、または受け取れない可能性がある。

この点は注意が必要です。

 

取得価格は妥当か？

懸念点があるとすれば取得価格の妥当性です。

募集総額が7,000万円、劣後出資比率が43％ですので、出資総額≒取得価格は1億2,300万円くらいでしょう。

この物件の価格として妥当なのか？

 

土地代だけだと7千万円

投資対象物件の路線価などは以下の通りです。

これらから恐らく実勢価格は平米49,000円くらいだと思います。

投資対象物件の敷地面積は1,512㎡ですので、

土地だけの価格は7,409万円です。

 

収益率から考えるとありえなくはない

ただ、収益不動産としての収益率から考えると、1億2,300万円もありえなくないです。

不動産ド素人なので根拠ゼロの当てずっぽうですが、店舗のテナント料の相場は月坪5千円くらいかなと。

今回の物件は店舗面積が敷地の10分の1もないので、適当ですがテナント料を月坪2千円としましょう。

敷地面積は457坪なので、

年間の賃料収入は1,097万円となります。

これに対して取得費用は1億2,300万円ですので、表面利回りは8.9％です。

表面で8.9％は地方都市としてはいささか低めに感じます。

ただ、テナントがKFCと駐車場なら運営コストが低いでしょうから、ありえなくもないかな？と。

そう考えると取得費用1億2,300万円は妥当なラインなのかもしれません。

 

劣後出資比率が高い

仮に高めの取得価格だとしても、今回は劣後出資比率が43％と高いです。

最悪でも元本割れはないのではないでしょうか？

 

かなり投資しやすい

今回の案件は募集が抽選方式です。

MyShopファンドでは過去に2案件が抽選方式で行われています。

最も応募が集まった2号でも8千万円足らずです。

今回は利回りが3％に下がっていますので、応募は1億円も集まらないはず。

募集額は7千万円なので抽選倍率は1倍台。

かなり投資しやすいのではないでしょうか？

MyShopファンド4号案件の投資判断

以上より、MyShopファンド4号案件に投資するかの判断です。

 

手堅さ重視派にオススメ！

今回の案件はとにもかくにもテナント2件の堅さです。

片方は天下のKFCでオープンから37年間営業中。

もう片方は名鉄の100％子会社。

関東の人にはピンとこないかもしれませんが、東武や小田急の100％子会社に匹敵します。

家賃は99％確実に入ってくるし、維持管理の手間もかからない。

収益物件として購入したい投資家は確実にいるでしょう。

 

利回りが3％と低めな点は好き嫌いが分かれるところです。

ガッツリ儲けたい人には正直おすすめできません。

逆に、そこまでの高利は求めないので、手堅い案件で確実に利益を取りたい人におすすめです。

 

抽選方式ではありますが、これまでの事例から考えて抽選倍率は1倍台。

投資しやすいことはほぼ確実でしょう。

 

テナントがKFCと名鉄子会社。

堅さが際立つ案件です。

 

抽選申込は3月28日まで。

今から会員登録しても余裕で間に合います。

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