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同じ利回り3%でどちらを選ぶ?ジョイントアルファとB-Den

同じ利回り3%でどちらを選ぶ?ジョイントアルファとB-Denのタイトル画像

今回は完全に不動産クラウドファンディング初心者向けの内容です。

中級以上の方はご了承を。

右田さん
右田さん

ビギナー向けだよ。

 

4月15日にジョイントアルファB-Denが新案件の募集を行います。

同じ利回り似たような条件です。

片方にだけ投資するなら、さて、どちらでしょう?

初心者向けに、やさしく詳しく解説します。

タロウさん
タロウさん

案件の選び方です!

 

Xやってます!
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この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

同日募集2案件の概要

同日募集2案件の概要のタイトル画像

それではまず、4月15日に募集されるジョイントアルファとB-Denの案件の概要を見てみましょう。

 

ジョイントアルファ32号案件

案件の概要

案件の概要は以下の通りです。

ジョイントアルファ32号案件のイメージ画像

  • 案件名:エリア分散型アルファアセットファンド 第七弾
  • 利回り:3.0%
  • 運用期間:6カ月
  • 劣後比率:15%
  • 募集総額:3億5,020万円
  • 募集方式:先着
  • 募集開始:2024年4月15日12時

プチ解説 劣後出資比率とは?

 

区分マンション16戸を運用

2023年5月から始まったエリア分散型シリーズの第7弾です。

投資家から集めた資金で東京、大阪、兵庫、福岡の区分マンション16戸を取得します。

ジョイントアルファ32号案件の投資対象物件

投資家が期間限定で16戸の大家さんになるイメージです。

左野くん
左野くん

サラリーマン大家だね。

 

B-Den26号案件

案件の概要

B-Den26号案件のイメージ画像

  • 案件名:B-Den第26号【東京・目黒区分マンション】
  • 利回り:3.0%
  • 運用期間:8カ月
  • 劣後比率:13.3%
  • 募集総額:1億3,000万円
  • 募集方式:先着
  • 募集開始:2024年4月15日18時30分

劣後出資比率については後述します。

 

高級マンションを転売

B-Denは昨年12月から募集が毎月行われるようになりました。

今回の案件では目黒の高級マンションの1室を取得し、リニューアル後に売却します。

B-Den26号案件の投資対象物件

一言でいうと不動産の転売です。

 

2案件の類似点

2案件の比較

今回の2案件は類似点が多いです。

比較表にまとめたので見てください。

ジョイント 項目 B-Den
3.0% 利回り 3.0%
6カ月 運用期間 8カ月
3億5,020万円 募集総額 1億3,000万円
先着 募集方式 先着
10万円 最低投資額 10万円
3億5,010万円 応募上限額 1億3,000万円

利回り低めで短期運用、募集額以外はほぼ同じ。

1人あたりの応募上限額も事実上の上限なしなので、好きなだけ投資できます。

右田さん
右田さん

そんなにお金ないけど。

 

どちらも堅い業者

また、どちらも運営会社は東証スタンダード上場企業で、以前は東証一部上場でした。

穴吹興産のサイトの画像

両社とも経営状態は堅調で、ジョイントアルファ、B-Denともに非常に堅い業者として知られています。

タロウさん
タロウさん

僕の大好き業者です!

ジョイントアルファのサイトの画像

 

B-Den

注目は分配原資の違い

注目は分配原資の違いのタイトル画像

さて、この2つの案件のどちらを選ぶべきでしょうか?

注目すべきは分配原資の違いです。

 

分配原資とは?

分配原資とは儲けの出どころのことです。

株だと配当や値上がり益で儲けますよね。

今回だと3%の分配金はどこから出てくるのか?

それが不動産クラファンの分配原資です。

左野くん
左野くん

どこで儲けが出るかだよ。

 

2案件の分配原資の違い

ジョイントアルファは賃料収益

ジョイントアルファの案件詳細ページには次のように書かれています。

ジョイントアルファの分配原資の説明画像

首都圏・関西・九州に点在する区分所有マンション16物件を運用して得られる賃料収入を原資として、投資家の皆様に分配を行います。

つまり、運用するマンション16戸から得られる家賃が分配原資です。

右田さん
右田さん

投資家が家賃をゲットする。

分配原資が賃料収益の案件をインカムゲイン型といいます。

 

B-Denは売却益

一方のB-Denでは次のように書かれています。

投資対象の高級マンション

本ファンドは、中目黒駅徒歩2分に位置する高級タワーマンションの最上階であるペントハウス1室を運用します。
現在空室であり、希少性の高い物件のため内装などの手直しを行った後に、海外富裕層や国内富裕層をターゲットに然るべきタイミングでの不動産売却を予定しています。

取得する物件は現在空室なので賃料収益はありません。

リニューアルすることで価値を高め、取得価格よりも高く売って利益を出す。

つまり、物件の売却益が分配原資です。

左野くん
左野くん

売却益を投資家がゲット!

分配原資が売却益の案件をキャピタルゲイン型といいます。

 

ジョイントアルファは分配金ゲットが堅い

ジョイントアルファは3%の分配金を得られる可能性が極めて高いです。

 

賃料収益は安定収益

まず、賃料収益は入居者がいる限り確実に入ってきます。

入居者の出入りがよほど頻繁な物件でない限り、安定して賃料が入ってくる

インカムゲイン型案件は安定性が高いです。

右田さん
右田さん

毎月チャリンと入ってくる。

 

入居率68%以上で分配金満額ゲット

また、今回の32号案件独自の強みもあります。

まず、必要な分配金は530万円です。

  • 募集額:3億5,020万円
  • 利回り:3%
  • 運用期間:6カ月(184日)
  • → 分配金:3億5,020万円×3%÷365日×184日=530万円

 

一方、マンションの管理費や税金など運用に係る経費は6カ月で534万円です。

ジョイントアルファ32号案件の経費明細

 

ですので、あわせて1,064万円以上の家賃収入があれば、経費を払った上で分配金をゲットできますよね?

  • 分配金:530万円
  • 経費:534万円
  • → 家賃収入:1,064万円以上必要
左野くん
左野くん

3%満額ゲットできる。

 

で、賃料はどれだけ入ってくるかというと、満室で6カ月1,567万円です。

ジョイントアルファ32号案件の収入明細

入居率100%で1,567万円なので、入居率68%以上であれば必要な収入1,064万円をカバーできます。

  • 1,567万円×68%=1,065万円

 

入居率68%は堅い

取得する16戸は現在満室です。

運用期間の6カ月間ずっと3割が空室になることは考えにくい

入居率68%クリアはほぼ確実で、高い確率で満額の分配金を得られるでしょう。

タロウさん
タロウさん

まず間違いなく分配金ゲットです!

 

B-Denの分配金ゲットは不確実

一方のB-Denですが、分配金を確実に得られるとまでは言えません。

 

分配は売却が絶対条件

上述の通り取得するマンションは現在空室です。

家賃は入ってこないので、売却で利益を出さない限り分配金は得られません。

分配金ゲットは物件売却が絶対条件です。

右田さん
右田さん

売れないと分配金ゼロか…

 

売却先が限られる

では売れるかですが、今回取得する中目黒アトラスタワー45階建てのタワーマンションです。

中目黒アトラスタワーの外観

駐車場が月額36,000~43,000円という高級タワマン

左野くん
左野くん

うちの家賃と変わらんじゃんw

しかも、取得するのは最上階の部屋で、月額賃料は165万円とのこと!

ネットで調べると、同じマンションの36階84㎡の部屋が3億2,800万円で出ていました。

今回の投資対象は165㎡なので、6億円は軽く超えそうですよね。

右田さん
右田さん

1棟マンション買えるじゃん!

 

売却できない可能性が

B-Denサイトにも書かれていますが、

現在空室であり、希少性の高い物件のため内装などの手直しを行った後に、海外富裕層や国内富裕層をターゲットに然るべきタイミングでの不動産売却を予定しています。

買い手は富裕層などかなり絞られるでしょう。

それゆえ、物件が売却できない=分配金が得られない可能性があります。

タロウさん
タロウさん

リスクがあります!

元本償還の確実性

元本償還の確実性のタイトル画像

分配金がゲットできても元本が戻ってこなければ大損です。

元本償還の確実性はどうでしょうか?

プチ解説 元本償還とは?

 

ジョイントアルファは自社買取が前提

一時的に投資家が大家に

ジョイントアルファの案件の多くでは投資家が一時的に物件を所有するような形になります。

  1. 案件を募集
    • 業者所有の物件で
  2. 投資家が出資
    • 運用期間中は投資家が所有
    • 賃料収益を得る
  3. 運用期間が終了
    • 業者所有に戻る

ジョイントアルファ所有の物件を一時的に投資家が所有し、その間の賃料収益を得る。

そして、運用期間が終わったらジョイントアルファが物件を買い戻し、代わりに投資家に元本を返します。

左野くん
左野くん

一時的に大家を代行か。

ジョイントアルファでは過去の案件の大半がこのパターンです。

実際には業者の勘定から匿名組合の勘定に移るだけで、物件の所有権が移動するわけではありません。

 

本シリーズでも自社買取が実現済み

今回募集される32号案件は昨年5月から始まったエリア分散型シリーズの第7弾です。

本シリーズではすでに第2弾の27号が自社買取で運用を終了し、ほぼ同内容で第6弾の31号として再募集されています。

エリア分散型2号

エリア分散型6号

第2弾が第6弾に生まれ変わった形です。

案件 利回り 運用期間
第2弾 3% 6カ月(2023年6月30日~12月30日)
第6弾 3% 6カ月(2024年3月1日~8月31日)

おそらく今回の32号も6カ月後に自社買取で運用を終了し、同内容の案件として再募集されるでしょう。

つまり、元本が戻ってくる可能性が極めて高いということです。

タロウさん
タロウさん

安全性が高いです!

プチ解説 自社買取とは?

 

B-Denは売却前提

売れないと元本は戻ってこない

一方のB-Denですが、不動産クラファンですので売却できないと元本は戻ってきません。

上述の通り超高級億ションのため売却先が限られるので、売却できない可能性があります。

 

値下げ余地も小さい

それと、今回の劣後出資比率は13.3%です。

融/出資者 融/出資額 融/出資比率
投資家 1億3,000万円 86.7%
業者 2,000万円 13.3%

しかし、今回の物件は超高級億ションであり、1億5千万円で取得できるわけがありません。

投資家と業者の1億5千万円の他に、銀行から5億6千万円の融資を受けて物件を取得します。

B-Den26号案件の出資構造

そして、返済の優先順位は銀行→投資家→業者です。

ですので、物件の売却価格が取得価格より2,000万円安値までであれば、投資家の元本は全額戻ってきます。

右田さん
右田さん

6億9千万円以上で売れればOK。

それは逆に言うと、2,000万円の値下がりまでしか許容できない。

融/出資者 融/出資額 融/出資比率
銀行 5億6,000万円 78.9%
投資家 1億3,000万円 18.3%
業者 2,000万円 2.8%

つまり、値下げ余地は2.8%しかないということです。

タロウさん
タロウさん

ちょっと怖いです!

プチ解説 優先出資、劣後出資とは?

 

元本償還もジョイントアルファが堅い

ということで、ジョイントアルファは自社買取が前提で、ほぼ確実に元本が戻ってくる。

一方のB-Denは特殊な物件で買い手が限られるので、確実性は高くない。

もちろん、売れる可能性は当然ありますが、どちらかと言うとジョイントアルファの方が元本償還の確実性は高いです。

左野くん
左野くん

より手堅い。

どちらに投資するか?

どちらに投資するか?のタイトル画像

以上、似ているけれど違う2つの案件を見てきました。

さて、どちらに投資するのが正解でしょう?

 

二者択一ならジョイントアルファ

どちらか片方と言われれば、もちろんジョイントアルファです。

 

確実性がより高い

今回の32号案件は入居率68%以上で分配金満額ゲットです。

現状から考えて、空室3割が6カ月続くことは考えにくい。

また、自社買取が前提のはずなので、元本償還もほぼ確実です。

右田さん
右田さん

どちらも堅い!

一方のB-Denは物件が売れるか次第

しかも、数億円の高級タワマンで売り先が限られる。

分配金ゲット、元本償還ともに確実性でジョイントアルファに劣ると言わざるを得ません。

タロウさん
タロウさん

B-Den自体は良い業者ですが…

 

リスクが割に合わない

今回のポイントは2つの案件の利回りが同じことです。

 

リスクが違うのに同リターン

2つの案件を比べてみましょう。

どうですか?

案件 リターン リスク
ジョイント 3% 分配金:堅い
元本償還:堅い
B-Den 3% 分配金:不確実
元本償還:不確実
左野くん
左野くん

う~ん…

 

割に合わない

もし、B-Denの利回りが4%とか5%とかだったら、検討の余地もあるでしょう。

リスクテイクしてより高いリターンを狙うのはありじゃないですか?

でも、今回の2案件はリスクが違うのにリターンは同じ

そうなると、B-Denを取るのは割に合わないですよね。

右田さん
右田さん

この2つの比較だとそうなるよね。

 

ジョイントアルファは他にも良い条件が

それと、ジョイントアルファの案件はキャンペーン対象となっています。

まず、新規会員登録でアマゾンギフト券1,000円分がプレゼント。

ジョイントアルファ-キャンペーン

また、今回の案件への投資額100万円以上でもアマゾンギフト券がプレゼントされます。

投資額 金額
100万円以上 300万円未満 2,000円分
300万円以上 500万円未満 10,000円分
500万円以上 1,000万円未満 20,000円分
1,000万円以上 50,000円分

既存会員で100万円投資だと2,000円ゲット。

運用期間6カ月ですので、利回り0.4%アップです。

左野くん
左野くん

3.4%になるわけか。

先着方式ですが募集額が3億5,020万円もあるので、投資しやすい点も大きなメリットでしょう。

タロウさん
タロウさん

僕は100万円で投資します!

 

両方に投資もあり

両社とも堅い業者

もちろん、両方に投資するのもありです。

上述の通り、両社とも上場企業の直営で、これまですべての案件で分配遅延ゼロ、元本毀損ゼロ。

穴吹興産のサイトの画像

信頼性が高く堅い業者です。

僕のこれまでの累計投資額で両社ともにトップ5に入っています。

順位 業者 累計投資額
1 Rimple 2,338万円
2 FANTAS funding 1,990万円
3 B-Den 1,250万円
4 Funds 1,100万円
5 ジョイントアルファ 850万円

 

B-Denも上手くいく可能性は高い

また、B-Denの物件が売れる可能性は決して低いわけではありません。

というのも、B-Denを運営するビーロットの本業は富裕層向けの投資用不動産の販売だからです。

ビーロットのサイト画像

顧客に国内の富裕層を多く抱えている他、海外の富裕層も顧客としており、シンガポールにはグループ会社があります。

今回の物件も売却のあてがあるから取得しているはずです。

右田さん
右田さん

可能性は低くない。

 

投資しやすさはB-Denが上

また、ジョイントアルファは募集額が3億5,020万円なので、早い段階で完売する可能性があります。

僕は募集開始と同時に応募するつもりです。

一方、B-Denの募集額は1億3,000万円ですが、B-Denは募集額1億円以上で完売したことは過去に一度しかありません。

恐らく募集開始翌日以降でも投資できるはずです。

左野くん
左野くん

B-Denの方が投資しやすい。

 

ジョイントアルファもB-Denも良い業者です。

両社で半分ずつもありですよ。

タロウさん
タロウさん

以上です!

 

B-Den26号案件のイメージ画像

  • 案件名:B-Den第26号【東京・目黒区分マンション】
  • 利回り:3.0%
  • 運用期間:8カ月
  • 劣後比率:後日公開
  • 募集総額:1億3,000万円
  • 募集方式:先着
  • 募集開始:2024年4月15日18時30分

 

ジョイントアルファ32号案件のイメージ画像

  • 案件名:エリア分散型アルファアセットファンド 第七弾
  • 利回り:3.0%
  • 運用期間:6カ月
  • 劣後比率:15%
  • 募集総額:3億5,020万円
  • 募集方式:先着
  • 募集開始:2024年4月15日12時
ジョイントアルファでは会員登録をするとAmazonギフト券がもらえるキャンペーンを開催中です!
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・条件:会員登録だけ
・金額:1,000円
・期限:2024年6月30日まで

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コメント

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

保全

保全とは借り手が返済できなくなった場合に備え、貸し手があらかじめ用意する融資金の回収手段のことです。

保全の代表的なものは担保と連帯保証です。

例えば、銀行が融資の際に借り手の自宅を担保とし、借り手が返済できなくなると自宅を売却して融資金を回収します。

保証と連帯保証

保証とは、

  1. 借り手が返済しない場合に
  2. 借り手に代わって返済する責任を負う

ことです。

保証では、貸し手は借り手が返済できなくなって初めて、保証人に返済を求めることができます。

これに対して連帯保証では、貸し手は借り手の返済能力の有無を問わず、連帯保証人に返済を求めることができます。

連帯保証の方が負う責任が重く、現在では連帯保証にすることがほとんどです。

担保

担保とはいわゆる「借金のかた」のことです。

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を企業などに貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

その際、借り手の企業は例えば企業が所有する土地を担保として提供します。

借り手が返済できなくなった場合、ソシャレン業者は土地を売却して貸したお金を回収します。

ソシャレンにおいて担保は万が一の場合の安全装置です。

利回り

利回りとは投資した金額に対する得られる利益の割合のことです。

例えば、100万円投資して利益が3万円の場合、利回りは3%です。

ソシャレン、クラファンでは利回りは年利で表示されます。

利回りの表示例

ですので、次のような案件に10万円を投資した場合、

  • 利回り:4.6%
  • 運用期間:6カ月

得られる分配金は、10万円×4.6%÷12カ月×6カ月=2,300円です。

ファンド

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングで使われる場合、ファンドは案件と同じ意味です。

再エネ系案件

再エネ系案件とは太陽光発電やバイオマス発電など、再生エネルギー事業と関係がある案件のことです。

例えば、ソーシャルレンディングで、

  1. 投資家が出資する
  2. 業者がA社に貸す
  3. 借りた資金でA社が太陽光発電所を建設する
  4. A社が払う利息を投資家に分配する

とか、不動産クラウドファンディングで、

  1. 投資家が出資する
  2. 業者がバイオマス発電所を取得する
  3. 電気を売った収益を投資家に分配する

といった案件です。

キャンセル待ち

先着方式の案件で募集額が応募で埋まったあとも、応募を受け付ける業者があります。

これを「キャンセル待ち受付」「キャンセル待ち応募」などと呼びます。

入金期限までにお金を振り込まないキャンセルが出ると、その分がキャンセル待ちで応募した人に割り振られます。

eKYC

ソシャレン、クラファン業者で会員登録をする際、申し込んでいるのが本当に本人であるかの確認が必要です。

この本人確認のことをKYC(Know Your Customer)と言います。

従来型の対面や郵送による本人確認(KYC)に対し、オンラインで行う本人確認をeKYC(electronic Know Your Customer)と言います。

ソシャレン、クラファン業者ではスマホを使ったeKYCが一般的ですが、KYCを併用している業者も多いです。

 

売掛債権

売掛債権とは「商品などを販売した代金を受け取る権利」です。

例えば、酒屋がバーにお酒を売り、1カ月分の代金を翌月末にまとめて受け取るみたいなのがありますよね?

この1カ月分の代金を受け取る権利が売掛債権です。

売掛債権は担保にすることができます。

例えば、ソシャレン業者が売掛債権を担保に酒屋にお金を貸す。

酒屋が返済できなくなった場合、ソシャレン業者はバーが支払う代金から貸したお金を回収します。

最低投資額

10円とかで投資されたら業者は困ってしまいますよね?笑

そのため、業者は「最低いくら以上で投資してくださいね」という最低ラインを定めています。

これが最低投資額です。

例えば次のような案件の場合、

  • 最低投資額:2万円
  • 投資単位:1口1万円

一番少なくて2万円から投資でき、その次は3万円、その次は4万円です。

会員登録(口座開設)

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、各業者で会員登録をすることで、投資できるようになります。

Amazonでアカウント登録をすると、Amazonで買い物ができるようになりますよね?

それと同じだと考えてください。

口座開設」という表現を使っている業者もありますが、意味は会員登録と同じです。

繰り上げ当選

抽選方式の案件で業者が当選者に連絡し、入金をお願いした。

ところが、3人の当選者が気が変わって入金しなかったため、合計400万円が浮いてしまった。

この場合、多くの業者では再抽選を実施し、400万円分の投資家を新たに当選とします。

これが繰り上げ当選です。

なお、繰り上げ当選では応募額の一部だけが当選の部分当選になる場合があります。

当選者 応募額 当選額
山田さん 150万円 150万円
田中さん 200万円 200万円
中山さん 100万円 50万円
合計 400万円

 

途中解約

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは投資を行う期間、言い換えると、業者にお金を渡して戻ってくるまでの期間が事前に決まっています。

その期間の途中でお金を返してもらうのが途中解約です。

ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。

途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。

基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。

キャンペーン

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、投資額などに応じてプレゼントなどがもらえるキャンペーンを業者が開催することがあります。

例えば次のようなものです。

  • 会員登録でアマゾンギフト券1,000円分プレゼント
  • 10万円以上の投資で投資額の1%分のアマゾンギフト券を贈呈
  • 投資した人の中から抽選で50名に高級焼肉セットをプレゼント

最新のキャンペーン情報は下記記事にまとめています。

最新のキャンペーン情報

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

なお、「抵当権第1順位」は担保順位が第1順位であることと同義です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

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不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分