FANTAS fundingのアパート案件が分かりにくい3つの理由

FANTAS fundingで新しく始まったアパート案件。

3号までは順調に応募が集まりましたが、4号は苦戦しました。

その理由にアパート案件の分かりにくさがあると感じます。

 

 

アパート案件が分かりにくい3つの理由

 

募集に苦戦か？

終盤で急に満了

アパート案件4号は10月15日に先着方式で募集が行われました。

募集額が1～3号までの倍となる1.2億円と多かったためか。

途中までは半分くらいしか埋まっていませんでした。

ところが終盤で急に埋まって満了。

プチ解説 案件とは？

プチ解説 先着方式とは？

プチ解説 満了とは？

 

自社で埋めた？

FANTAS fundingの画面では実際に投資した人数が表示されます。

 

募集額を人数で割ると1人あたりの平均投資額が出ますが。

1～4号を比較すると奇妙なことが。

3号までは1人平均20～30万円。

それが4号では57万円と倍増しているのです。

 

たしか募集の途中で半分すぎまでは埋まっていた記憶があります。

仮に投資家の応募で6割まで埋まり、残り4割をFANTASが自社で埋めたと仮定すると、

 

投資家1人あたりの投資額は34万円。

1～3号に近い値になりますよね？

 

4号は投資家だけでは満了せず、埋まらなかった分をFANTASが自社で埋めた可能性があります。

 

アパート案件は分かりにくい

利回り5.5％、運用期間6カ月は決して悪い条件ではありません。

それなのになぜ苦戦したのか？

 

その理由にアパート案件の分かりにくさがあると思います。

僕自身、それが理由でアパート案件には投資していません。

以下、分かりにくいと思う理由を説明します。

プチ解説 利回りとは？

プチ解説 運用期間とは？

 

物件価値が上がる根拠の提示がない

アパート案件とは？

アパート案件はその名の通り、中古の1棟アパートを投資対象とする案件です。

FANTAS fundingサイトではその特徴を次のように説明しています。

 

安く仕入れて価値を上げ、高く売って売却益を分配する。

キャピタルゲイン型の案件です。

プチ解説 分配とは？

プチ解説 キャピタルゲイン型とは？

 

なぜ価値が上がるかが不明

ところが、FANTAS fundingの案件説明ページでは、何をどうリノベーションするかの説明が一切ないのです。

リノベーションで価値が上がる根拠もまったく示されていません。

これがアパート案件が分かりにくい理由の一つだと思います。

 

BATSUNAGUは相場を提示

リノベーション案件を出している業者は他にもありますが。

例えばBATSUNAGUは近隣にある築年が近い物件の相場を示しています。

 

それを信じるかは別として、少なくとも価値アップの根拠を示そうとはしていますよね。

 

投活はリノベーションの内容を提示

また、投活は具体的にどのようにリノベーションするかをブログで提示しています。

【リノベ事例】大田区田園調布本町/リノベーションプロジェクト - トラストブログ～資産形成AtoZ～

...

trust-blog.jp

 

リノベ前後の間取り図など、実際にどうするのかをイメージできる画像もふんだんです。

 

リノベ後の間取り図が掲載されるのが募集開始前でないのは残念ですが。

リノベ案件を出すたびにブログで紹介しているので、投活はちゃんとリノベをしているという信頼感につながります。

 

FANTAS fundingではこういった価値が上がる根拠の提示がまったくありません。

それゆえ、リノベーションで物件価値が上がって高く売れると言われても、なるほどその通りと納得できないのです。

 

説明の矛盾

4号の案件説明に矛盾が

上述の通りアパート案件は以下の仕組みになっています。

 

しかし、4号の案件説明には次のように書かれているのです。

この物件は、大東建託による信頼性の高い施工、築浅で設備も充実していることから、将来的な物件価値が高く見込まれます。

 

築浅で設備も充実。

リノベする必要なくね？笑

 

本当にリノベーション案件なのか？

こういう矛盾があると、そもそもリノベーションの必要があるのか？

リノベは後付けの理由で、単に物件取得の資金調達をしたいだけなのではと思ってしまいます。

 

なぜAfterの写真があるのか？

リノベーションは運用期間中にするのか？

僕が一番気になるのは、1～3号の案件説明でリノベ前だけでなくリノベ後の写真があることです。

 

アパート案件はFANTAS fundingサイトの説明を見ると次のような流れで運用されることになります。

 

なぜ、まだ運用が始まっていない募集開始の時点で、Afterの写真があるのでしょうか？

 

バックファイナンスでは？

実際には募集の時点で物件の取得、リノベーションは済んでいる。

それにかかった資金をFANTAS fundingで事後的に調達する。

つまり、FANTAS fundingでバックファイナンスをしているのが実態なのではないでしょうか？

 

実態にあった説明をしてほしい

バックファイナンスが悪いと言っているのではありません。

バックファイナンスであっても、

 

不動産クラファンの案件として、まったく問題ないですよね？

バックファイナンスは僕の想像にすぎませんが。

実態に合った説明であれば、納得して投資できるのです。

 

納得できる案件説明を

しっくりこない

以上、アパート案件が分かりにくい理由を説明しました。

こうやってこうやるから物件価値が上がり、高く売って分配できる。

アパート案件の説明は、そのような腹落ちできる内容になっていない。

納得感が得られず、応募を見合わせている投資家がいるのではないでしょうか？

 

納得できる案件説明を

最近、不動産クラファンは業者乱立、案件多発で競争激化です。

FANTAS fundingの運営が始まった2018年とは状況がまったく変わりました。

以前は業者も案件も少なく選びようがなかったですが、今はいくらでも選べます。

 

ヤマワケエステートのような高利回りならば話は別でしょうが。

 

5.5％では利回りが飛び抜けて良いわけでもなく、納得できなければ選ばれなくて当然です。

ていねいな案件説明が求められるのではないでしょうか？