【2023年12月5日更新】
投活ってどんな業者なの？
知名度があまり高くない業者。
投資して良いものか迷いますよね。
投活で投資しても大丈夫か？
クラウドファンディングで1億8千万円以上を投資して損失ゼロの現役投資家がホンネで解説します。
結論を先に言うと以下の通りです。
- 結論：しっかり選んで高利回りゲット！
- 利回りが5～8%と高い
- 競争率が低く投資しやすい
- リスクはあるが対策可能
一言でいうと「今が狙い目の業者」です。
この記事では投活の評判、メリット・デメリットなどを詳しく解説します。
みなさんの投資判断の材料になれば幸いです。
現役投資家が解説します！
ソシャレン、クラファン、すべての業者をリストアップしました。
タップできる目次
投活の概要
最初に投活の概要を紹介します。
基本情報
基本情報は以下の通りです。（2023年12月5日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）
| サービス名 | 投活 |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社トラスト |
| 運営開始 | 2023年3月 |
| 累計調達額 | 1億5,443万円 |
| 利回り | 5.0～7.5％ |
| 運用期間 | 3～6カ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
投活は東京の不動産会社が運営する不動産クラファンです。
分配の遅れや元本の毀損はこれまでにありません。
損をした投資家はいないよ。
●公式サイト：投活
投資の仕組み
投活は不動産投資型クラウドファンディングです。
どのような仕組みの投資なのか説明します。
知っている方は次へＧＯ！
→ 次へＧＯ！
不動産投資型クラウドファンディングとは？
不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）は次のような仕組みの投資です。
- 投資家が出資する
- クラファン業者が物件を取得する
- 物件を貸して賃料を得る
- 運用期間の最後に売却して売却益を得る
- 利益を投資家に分配する
- 売却代金で投資家に元本を返す
期間限定で物件の共同オーナーになるイメージです。
共同のサラリーマン大家さんね。
手軽にできる不動産投資
個人で不動産投資をするには多額の資金が必要になります。
ですが、不動産クラファンならば少額で投資が可能です。
投活は1万円からです！
また、不動産投資では次のような作業が発生しますが、
- 物件探し
- 取得手続き
- 不動産登記
- 入居者の募集
- 家賃の徴収
- クレーム対応
- 売却手続き etc.
不動産クラファンでは作業はすべてクラファン業者が代行します。
少額でできて手間いらず。
不動産クラファンは手軽にできる不動産投資です。
投活はクラファン業者だよ。
運営会社と経営者
運営会社はトラスト
投活の運営会社はトラストです。
東京銀座にある不動産会社です。
| 会社名 | 株式会社トラスト |
|---|---|
| 代表者 | 名鏡 龍之介 |
| 所在地 | 東京都中央区銀座3丁目10-6 |
| 設立 | 2012年2月 |
| 資本金 | 8,016万円 |
トラストの事業内容
トラストは不動産投資サービスを主力事業としています。
- 投資用マンションの仕入れ
- 投資用マンションの投資家への販売
- 販売したマンションの賃貸管理の代行
- マンション投資セミナーの開催
- マンション投資のコンサルティング
要するに投資家にマンション投資をしてもらう商売です。
都心部の投資用中古マンションに特化している点を特徴としています。
投活を運営する狙い
トラストはなぜ投活を運営するのでしょうか？
上述の通り、トラストの事業は投資家にマンション投資をしてもらうことです。
しかし、最低でも1千万円前後する都心部のマンションを買える投資家は多くありません。
そんなお金ないよ。
そこで、クラファン投資家に少額ずつ出資してもらう。
マンション投資家が1人で1千万投資する物件に、クラファン投資家100人で10万円ずつ投資してもらうイメージです。
| 出資者 | 人数 | 出資額 |
|---|---|---|
| マンション投資家 | 1人 | 1千万円 |
| クラファン投資家 | 100人 | 10万円 |
トラストは投活でマンション投資事業の拡大を狙っているのだと思います。
クラファンで事業拡大。
経営者は名鏡龍之介氏
トラストの経営者は代表取締役社長の名鏡龍之介氏です。
名鏡氏は1984年9月埼玉県所沢市の生まれです。
所沢中央高校を卒業後、法律系の専門学校を経て不動産業界に入り、新築ワンルームマンションの営業職に就きました。
その後、投資用不動産の販売会社などでさらに経験を積んだあと、2012年に独立してトラストを設立した創業社長です。
自らも中古区分マンションを複数所有する現役の不動産投資家であり、各種セミナーで講師としても活躍しています。
オーナー社長です！
募集状況
次に投活の募集状況です。
募集実績
投活ではこれまでに9案件の募集が行われています。（2023年12月5日現在）
| 案件 | 募集時期 | 利回り | 運用期間 | 募集額 |
|---|---|---|---|---|
| 1号 | 2023年4月 | 6.0% | 6カ月 | 1,379万円 |
| 2号 | 2023年4月 | 5.5% | 3カ月 | 1,176万円 |
| 3号 | 2023年5月 | 7.5% | 3カ月 | 630万円 |
| 4号 | 2023年6月 | 5.0% | 6カ月 | 1,880万円 |
| 5号 | 2023年6月 | 5.0% | 4カ月 | 3,392万円 |
| 6号 | 2023年8月 | 5.0% | 4カ月 | 3,000万円 |
| 7号 | 2023年9月 | 6.5% | 6カ月 | 490万円 |
| 8号 | 2023年9月 | 5.5% | 3カ月 | 1,176万円 |
| 9号 | 2023年11月 | 5.1% | 5カ月 | 2,320万円 |
毎月募集があるのね。
利回りと運用期間
投活サイトでは利回りは5～10%としています。
これまでに募集された案件では5.0～7.5%であり、他社に比べて高い水準です。
運用期間は3～6カ月と短めなので好ましいです。
短いほど安全です！
手数料
手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 | ||
|---|---|---|---|
| 会員登録 | 無料 | ||
| 口座維持 | 無料 | ||
| 投資申込 | 無料 | ||
| 退会 | 無料 | ||
| 入金時の振込手数料 | 投資家負担 | ||
| 出金時の振込手数料 | 無料 | ||
投資家が負担するのは入金時の振込手数料だけです。
投活の振込先口座はGMOあおぞらネット銀行なので、同行から振り込めば手数料は無料になります。
GMO銀行の業者は多いよ。
●公式サイト：投活
投活のデメリットとリスク
ここからは投活の悪いところ、弱点を見ていきます。
元本と分配金は保証されない
投資なので元本が戻ってくる保証はありません。
また、空室などで分配金が受け取れないこともあります。
投資なので損をする可能性があることは理解しておきましょう。
他の業者も同じだよ。
途中解約できない
投活では運用期間の途中での解約は不可です。
これも他社も同様です！
なお、投活のFAQには「譲渡できる」と書かれています。
ただし、譲渡する相手は投活の会員に限られ、自分で探さなければなりません。
- 譲渡相手：投活の会員に限る
- 相手探し：自分で
探しようがないよ…
なので、譲渡は事実上不可能です。
解約、譲渡ともにできないつもりで投資しましょう。
匿名組合型でもリスクはある
投活サイトには匿名組合型の説明として次のように書かれています。
不動産の管理・運営についての責任は事業者である当社が負うため、投資家は負担なく投資する事ができます。
作業は業者がやるので負担はない。
これ自体は正しいですが、「負担がない＝安心できる」ではないです。
また、「責任を負う」ことと「責任を適切に果たせる」こととは別です。
投活が真摯に営業活動を行っても、売却価格が安くて元本が毀損することもありえます。
「匿名組合型である＝リスクがない」ではない点に注意しましょう。
投資ですからリスクはあります！
キャピタル型はリスクが高い
キャピタル型はハイリスク
投活の案件には分配金の原資の違いで2タイプあります。
| タイプ | 分配金の原資 |
|---|---|
| インカム型 | 賃料収入 |
| キャピタル型 | 売却益 |
インカム型は空室にならない限り、分配金が安定して入ってきます。
一方、キャピタル型は売却できないと分配金は入ってこないです。
また、売却価格が安いと分配金が減る可能性もあります。
インカム型に比べてキャピタル型はハイリスクです。
必ず売れる保証はないから。
リノベーションのリスク
さらに、投活のキャピタル型の特徴はリノベーションが行われることです。
例えば1,000万円で取得した物件を、リノベーションで価値を高めて1,300万円で売却します。
価値を高めることでインカム型より高い利回りを見込めるのがメリットです。
一方でリノベーションの費用がかかる上に、思惑通りの高値で売れるとは限らないですよね？
安値売却だと利益が出ない…
利回りのメリットがない場合も
その上、投活ではキャピタル型の利回りはインカム型より高いとは限らないです。
| 案件 | タイプ | 利回り |
|---|---|---|
| 1号 | キャピタル | 6.0% |
| 2号 | インカム | 5.5% |
| 3号 | インカム | 7.5% |
| 4号 | キャピタル | 5.0% |
| 5号 | キャピタル | 5.0% |
| 6号 | キャピタル | 5.0% |
| 7号 | インカム | 6.5% |
| 8号 | インカム | 5.5% |
| 9号 | インカム | 5.1% |
リスクが高まるだけでメリットがないと感じます。
築古物件が多い
投活の投資対象は築古物件が多いです。
多くが完成から50年以上経った物件で、築60年近いものもあります。
| 案件 | 築年 |
|---|---|
| 1号 | 1971年4月 |
| 2号 | 1964年12月 |
| 3号 | 1970年3月 |
| 4号 | 1977年1月 |
| 5号 | 1972年10月 |
| 6号 | 1992年2月 |
| 7号 | 1986年6月 |
| 8号 | 1964年12月 |
| 9号 | 1968年10月 |
築古でも入居者が付いていれば分配金は入ってきます。
また、一般に条件が同じならば築古の方が運用利回りが高い点はメリットです。
ただ、耐震基準の問題などもあり、築年が古すぎるとニーズが下がるリスクも考えられます。
住むなら新しい方が良いし。
運営会社が非上場企業
投活を運営するトラストは非上場企業です。
創業から10年以上経っているので、おかしな企業ではないはずです。
ただ、上場企業に比べると信用力が落ちますし、細かい経営数値が公開されません。
トラストの情報には常にアンテナを張るようにしましょう。
油断は禁物です！
直近の業績が良くない
2022年度の決算は前年比で大幅な減収減益でした。
ただ、財務状況は悪くないので、すぐにどうこうなることはないと思います。
投資できる額に上限がある
投活は小規模不動産特定共同事業です。
このため、投資家1人あたりの投資残高は100万円が上限になります。
投資残高に上限？
例えば、現時点で投活で70万円投資中だとします。
仮にいま募集が出たら、30万円までしか投資できないということです。
| 投資中の金額 | 70万円 |
|---|---|
| 残り投資枠 | 30万円 |
好きなだけ投資できないのが弱みです。
営業電話がかかってくる
投活は募集中の案件の集まりが悪い、つまり、応募が少ない場合に営業電話がかかってくるという困った業者です。
「募集中の案件への応募をご検討いただきたい」という電話が、僕は2回かかってきました。
Twitterでもかかってきたという書き込みを見たことがあります。
イヤだなぁ…
就活サイトで「営業電話は一切行わない」としているのに…
この点は迷惑なのでぜひ改善してほしいです。
分配は満期一括
投活では分配金の受け取りは運用終了後の満期一括です。
毎月もらえるわけではないので、儲かってる感を得にくいかもしれません。
ただ、投活は運用期間が短いので大きな問題ではないでしょう。
ここまでデメリットでした！
●公式サイト：投活
投活のメリットと特長
投活には良いところももちろんあります。
セイムボート出資方式
投資家だけでの出資はリスキー
仮に投資家だけで3,000万円を出資してマンションを取得したとします。
運用の最後でマンションを売却しますが、もし売却価格が2,500万円だったら？
500万円の損！
でも、売却を担当したクラファン業者は無キズです。
もしかしたら、面倒くさくて適当に売却したのかも？
このように、投資家だけでの出資はリスキーです。
業者も一緒に出資する
このリスクを避けるため、不動産クラファンでは業者も一緒に出資します。
こうすれば売値が安いと業者も損をするので、高く売ろうとがんばりますよね？
セイムボート出資方式
このように、投資家と業者が共同で出資することをセイムボート出資方式といいます。
投活はセイムボート出資方式を採用しているので、投資の安全性が高まるのです。
優先劣後出資方式
投資家分を優先して償還
ただ、業者ががんばっても2,500万円でしか売れないこともありますよね？
この場合、売却代金の2,500万円は、まず投資家分の償還にあてられます。
業者に償還されるのは残った100万円だけです。
| 出資者 | 出資額 | 返済額 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 2,400万円 |
| 業者 | 600万円 | 100万円 |
| 合計 | 3,000万円 | 2,500万円 |
業者が損をかぶってくれた！
優先劣後出資方式
このように、
- 投資家分の返済が優先され
- 業者分の返済が後回し（劣後）にされる
出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。
投活は優先劣後出資方式を採用しているので、投資の安全性が高まるのです。
劣後出資比率が高い
劣後出資比率が高いほど安全
業者分と投資家分を合わせた出資総額に対する業者分の比率を劣後出資比率といいます。
さきほどの例では20%です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 80％ |
| クラファン業者 | 600万円 | 20％ |
| 合計 | 3,000万円 |
話が長くなるので説明は省きますが、劣後出資比率が高いほど安全と考えてください。
数字が大きいほど安全です！
投活は20～30%
投活の劣後出資比率は20～30%です。
| 案件 | 劣後出資比率 |
|---|---|
| 1号 | 30% |
| 2号 | 30% |
| 3号 | 30% |
| 4号 | 20% |
| 5号 | 20% |
| 6号 | 20% |
| 7号 | 30% |
| 8号 | 30% |
| 9号 | 20% |
劣後出資比率が20%の場合、物件価格の値下がりが20%以内であれば投資家の元本は毀損しません。
投活は運用期間が3～6カ月と短く、そんな短期で20%も値下がりすることは考えにくいです。
この点でも投活の安全性の高さが期待できます。
不動産クラファンをやる上で欠かせない知識なので、知らない方はぜひ読んでください。
物件の立地が都心部
投活の投資対象物件は都心部に立地しています。
| 案件 | 物件の立地 |
|---|---|
| 1号 | 目黒区目黒 |
| 2号 | 目黒区中目黒 |
| 3号 | 練馬区江古田 |
| 4号 | 文京区千駄木 |
| 5号 | 港区広尾 |
| 6号 | 新宿区神楽坂 |
| 7号 | 世田谷区代田橋 |
| 8号 | 目黒区中目黒 |
| 9号 | 目黒区祐天寺 |
人気がある地域なので、物件を売却できないリスクが下がります。
ド田舎より買い手が付きやすいよね。
運用期間が短い
投活は運用期間が3～6カ月と短いです。
運用期間が短いほどリスクが下がるので好ましいと言えます。
利回りが高め
投活は利回りは5～10%としています。
これまでに募集された案件でも5.0～7.5%で、他社に比べて高い利回りです。
利回りが高いのはうれしい。
投資しやすい
投活はほぼ毎月募集が行われるので投資の機会が多いです。
また、まだ会員が少ないため、募集額が極端に少なくない限り抽選倍率は2倍前後の低水準となっています。
| 案件 | 募集額 | 抽選倍率 |
|---|---|---|
| 1号 | 1,379万円 | 2.1倍 |
| 2号 | 1,176万円 | 1.7倍 |
| 3号 | 630万円 | 3.0倍 |
| 6号 | 3,000万円 | 1.0倍 |
| 7号 | 490万円 | 4.2倍 |
| 8号 | 1,176万円 | 1.5倍 |
| 9号 | 2,320万円 | 1.1倍 |
先着方式で募集された案件でもクリック合戦は起こらず、4号は3日、5号は1週間も募集期間を延長したほどです。
投活は投資しやすいです。
会員が少ない今のうちです！
抽選結果の発表が早い
抽選結果の発表が遅い業者って困りますよね？
- 当選したら入金しないといけない
- 発表まで資金をキープしておかないといけない
- 結果が出るまで他の案件に応募できない
投活では抽選結果の発表は募集最終日の当日か翌日です。
いつまでもダラダラ待たされずに済みます。
手軽で手間いらず
投活の最低投資額は1万円です。
また、会員登録から出資、分配まですべてオンラインで完結します。
投活は手軽で手間いらずな不動産投資です。
後入金方式
事前にデポジット口座への入金が必要な業者では次のような問題が起こります。
- 投資するために入金した
- 抽選で落選し投資できなかった
- デポジット口座で資金が寝る
- 出金には手数料がかかる
踏んだり蹴ったりだよ！
投活は投資できることが決まってからの後入金方式です。
資金が寝ることはありません。
●公式サイト：投活
投活の評判と口コミ
投活の評判と口コミを集めました。
悪い評判と口コミ
落選した
投活は競争率が低く当選しやすいです。
ただ、数百万円ではさすがに厳しいですよね。
案件への投資の勧誘電話が来た
4号、5号を同時募集した際、なかなか応募が集まらず「投資しませんか？」という電話が僕にもかかってきました。
マンションの営業電話はよくありますが、投資の勧誘は珍しいです。笑
会員登録がeKYCでしかできない
投活は本人確認をハガキで行う会員登録には対応していません。
スマホでの会員登録だけです。
良い評判と口コミ
当選した
投活はまだ会員が少ないため、クリック合戦が起こらず抽選の競争率も低いです。
抽選結果の発表が早い
抽選結果が早く出るのは助かりますよね。
会員登録が速い
会員登録の処理も速いようです。
運用終了から償還までが速い
償還まで2カ月近くかかる業者もありますので、10日はすばらしいです。
早期償還でも予定通りの分配金が支払われた
早期償還だと分配金が減るのが普通です。
予定通りの金額で分配するのは、まさに神対応といって良いでしょう。
滅多にない対応です！
●公式サイト：投活
投活の注意点と対策
僕が考える投活で投資する際の注意点です。
リスクがある投資先
投活はいくつかの点でリスクがある投資先です。
運営会社のリスク
まず、運営会社のトラストは非上場企業です。
上場企業に比べて信用面で劣りますし、細かい経営数値が非公開です。
直近の決算が減収減益である点も懸念されます。
不動産クラファンのリスク
それ以上に大きいのが不動産クラファンのリスクです。
例えば、プレファンは運営会社のマンションを買ってもらうための営業ツールです。
プレファンをきっかけに不動産投資に魅力を感じ、マンションを買ってもらうのが目的です。
なので、プレファンで投資家に損をさせる可能性は極めて小さいと言えます。
これに対して投活は純粋なクラファンです。
売却できないといった不動産クラファンのリスクに直面することになります。
どうすれば良いの？
対策があります！
投活のリスクへの対策
案件をしっかり選ぶ
基本中の基本ですが案件をしっかり選ぶことです。
ちゃんと売却できそうな案件なのか、サイトの説明や成立前書面をよく読み込んで検討する。
利回りだけ見て応募という雑な投資は厳禁です。
手抜きのツケは必ず回ってくる。
評価額の妥当性を検証する
投活の劣後出資比率の高さはメリットです。
ただしそれは物件の評価額が妥当であることが前提です。
例えば、評価額が1,000万円、劣後出資比率が30%ならば、700万円まで値下がりしても元本は毀損しません。
値下がり余地は300万円（30％）あります。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家 | 700万円 | 70％ |
| クラファン業者 | 300万円 | 30% |
| 合計 | 1,000万円 |
しかし、実際には800万円が妥当な評価額だとしたら、値下がり余地は100万円（12.5%）しかないですよね？
投資の際には評価額の妥当性も必ず検討しましょう。
評価額とかよく分からないよ…
キャピタル型は避ける
分からないものには手を出すなと言いたいところですが。笑
キャピタル型は売却が絶対条件になります。
ですので、リスクを避けるならばキャピタル型には投資しない、インカム型だけに投資するのが良いでしょう。
インカム型でも利回りは高いし。
少額で投資する
また、万が一の場合のダメージを小さくするため、1つの案件には少額で投資すべきです。
投活は小規模不動産特定共同事業で投資残高の上限が100万円という制約もあります。
1つの案件にドカッと投資すると他の案件に投資できなくなるので、この点でも少額投資が好ましいです。
他の業者も併用する
ただ、少額投資となると不動産クラファン全体での投資額を増やせません。
なので、他の業者も併用しましょう。
他の業者を使うことで投資のチャンスが増えます。
また、分散投資でリスクの低減にもつながります。
分散は投資の基本です！
僕は常に20社以上で投資しており、これまでに会員登録した業者は100社以上です。
僕のオススメ業者はこちらの記事で紹介しています。
こちらの記事はソシャレン、クラファン、すべての業者のリストです。
100社以上あるよ！
●公式サイト：投活
投活での僕の投資実績
投活での僕の投資実績を公開します。
僕の投資実績
これまでに投資したのは以下の案件です。
| 投資時期 | 案件 | 利回り | 投資額 |
|---|---|---|---|
| 2023年5月 | 2号 中目黒 | 5.5% | 30万円 |
まだ1案件しか投資できていません。
1号と3号は落選、4号と5号はキャピタル型なのでパスしました。
他に投資したい業者があるため、今はちょっと様子見状態です。
また機会があれば！
●公式サイト：投活
投活の会員登録の注意点
投活で会員登録する際の注意点です。
会員登録のポイント
条件
- 20歳未満または75歳以上
- 法人での登録は不可
手続きの流れ
- 他の業者と同じ流れ
- 審査通過のメール受け取りで登録完了
- ハガキでの本人確認には非対応（スマホ登録のみ）
本人確認資料として使えるもの
- 運転免許証
- マイナンバーカード
- 在留カード
- 健康保険証
- 住民基本台帳カード
- 運転経歴証明書
マイナンバーの扱い
- マイナンバーの登録が必要
- 会員登録完了後に提出する
提携銀行
- GMOあおぞらネット銀行
- 同行から振り込めば振込手数料が無料
- 出金手数料は業者負担（無料）
登録完了までの所要日数の目安
- 即日〜3営業日
会員登録の注意点
入金時の注意
- 本人名義の口座から振り込む
- 会員登録時に登録した口座以外からでも可能
簡単に登録できます！
●公式サイト：投活
投活のまとめ
それでは最後に投活の要点をまとめます。
投活の要点
要点は以下の通りです。
- 主なデメリット
- 運営会社が非上場
- 様々なリスクがある
- キャピタル型はリスクが高い
- 主なメリット
- 物件の立地が都心部
- 利回りが高い
- 投資しやすい
- 注意点と対策
- 不動産クラファンのリスク
- 案件をしっかり選ぶ
- インカム型に少額投資
しっかり選んで高利回りゲット！
投活は運営会社が非上場企業です。
築古物件が中心であること、キャピタル型はリスクが高いことなど懸念点も少なくありません。
なによりも、純粋な不動産クラファンであるため、不動産投資のリスクがストレートに出てくることが最大のネックです。
悩ましい…
とは言え、利回りが5～10%と高い上に、運用期間が3～6カ月と短いなど好条件も多い。
そして何よりも投資しやすいのが最大の魅力です。
利回り5%でクリック合戦にならない。
利回り6%で抽選倍率2倍。
他の人気業者では考えられないですよね？
利回り2%台で5倍の業者もあるし。
投活にリスクがあることは事実ですが、リスクを下げることは可能です。
まず、面倒でもちゃんと調べて案件をしっかり選ぶ。
心配ならばキャピタル型は避けてインカム型に。
少額投資で他の業者も利用する。
リスクは下げられる！
高利回りのチャンスがあるのに見逃すのはもったいない。
それに、投活が投資しやすいのは知名度が低い今のうちです。
しっかり安全対策した上で、5～10%の高利回りをゲットしましょう！
会員が少ない今が狙い目です！
この他のソシャレン、クラファン業者の徹底解説記事は↓コチラです！
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