ONIGIRI Fundingの第1号案件に投資しました。
投資額はズバリ100万円です！
理由を説明します！
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ONIGIRI Fundingとは？
まず簡単にONIGIRI Fundingの紹介です。
新登場の不動産クラファン
ONIGIRI Fundingは2020年9月に運営を開始した不動産クラファンです。
- ONIGIRI Funding
- 運営開始：2020年9月27日
- 利回り：8％
- 運用期間：6カ月
- 最低投資額：1万円
- 劣後出資比率：30％
- 手数料：入金時の振込手数料のみ投資家負担
- 投資対象：神奈川県内の不動産
当面の間、利回りは8％で続けるようです。
横浜の不動産会社が運営
運営会社は横浜の不動産会社「きらめき不動産」です。
- 運営会社：きらめき不動産株式会社
- 所在地：横浜市西区桜木町5-26-12
- 代表者：代表取締役 後藤聡志
- 設立：2008年7月
- 資本金：1億円
- 業務内容：不動産売買、管理、投資コンサル他
第1号案件は硬い
不動産クラファン、ソシャレンともに第1号案件は硬いです。
グリフラやクラリですら、第1号案件は償還させています。
ONIGIRI Fundingも硬い案件を出してくるはず。
僕は10～20万円で投資する予定でした。
それがなんで100万円になったの？
理由があります！
ONIGIRI Funding 第1号案件
記念すべきONIGIRI Fundingの第1号案件はこちらです。
第1号 グランツ・シュロス
- 利回り：8.0％
- 運用期間：6カ月
- 募集総額：700万円
- 募集方式：先着順
- 分配・償還方式：満期一括
サイトでは募集額1,000万円となっていましたが、出資総額1,000万円です。
- 出資総額：1,000万円
- 投資家分：700万円
- 事業者分：300万円
投資家分の700万円が募集総額であり、劣後出資比率30％です。
成立前書面に書かれています！
出資総額1,000万円対象物件は神奈川県藤沢市にある雑居ビルの27平米分です。
- 物件名：グランツ・シュロス
- 所在地：藤沢市鵠沼海岸6丁目8-11
- 物件種：雑居ビル
- 構造：RC造3階建て
- 総戸数：11戸
- 築年：2003年8月
- 最寄り：江ノ島線鵠沼海岸徒歩10分
- 所有者：きらめき不動産
所有者がONIGIRI Fundingの運営会社であるきらめき不動産である点がポイントです。
運用の構図
運用はごくごく一般的な不動産クラファンです。
- 投資家ときらめき不動産で1,000万円を出資
- きらめき不動産から1,000万円で物件を取得
- 保有中は賃貸で運用（月額賃料7万円）
- 運用期間の最後で第三者に売却
- 運用益と売却益を投資家に分配
- 売却代金で投資家に元本を償還
上述の通り投資家分の出資700万円は優先出資です。
ですので、物件が700万円以上で売れれば投資家のお金はすべて戻ってきます。
ごくごく普通の不動産クラファンだね。
と思ったのですが…
根抵当権が付いていた！
ごくごく普通じゃない点があったのです。
対象物件に根抵当権が
成立前書面を読んでいると気になる記載が。
投資対象の雑居ビルに根抵当権が設定されているのです。
運転資金用の担保
成立前書面に添付の全部事項証明書を読んでみると、
- 債務者：きらめき不動産
- 根抵当権者：某地方銀行
融資を受けるのは所有者であるきらめき不動産。
融資するのは某地方銀行。
この雑居ビル、きらめき不動産が運転資金を借りるための担保です！
このこと自体はまったく問題ありません！
この物件は売却できない
これが個人の抵当権であれば、
- 抵当権を抹消する条件で売却し
- 売却代金（＋自己資金）で借入金を返済し
- 抵当権を抹消し
- 買い手に所有権を移す
という形で物件を売却することも可能でしょう。
ですが、今回の雑居ビルは法人の根抵当権です。
現時点での借入金の有無に関わらず、売らないでしょ、普通？
間違ってたら教えて下さい！
ONIGIRI Funding第1号はガチガチに硬かった
これで僕の投資方針が変わりました。
投資元本は必ず戻ってくる
第三者への売却が行われないとなると、考えられるパターンは一つです。
- 投資家ときらめき不動産で1,000万円を出資
- きらめき不動産から1,000万円で物件を取得
- 保有中は賃貸で運用（月額賃料7万円）
- 運用期間の最後できらめき不動産が1,000万円で買い戻す
- 運用益を投資家に分配
- 投資家に元本を償還
第三者への売却は行わず、きらめき不動産が買い戻す。
第三者に700万円未満で売却するなどありえない。
なので、投資元本はほぼ100％間違いなく戻ってきます。
分配金も受け取れる
分配金についても問題ありません。
物件の月額賃料は7万円で、運用期間は6カ月です。
- 家賃収入：7万円×6カ月＝42万円
これに対して分配金の総額は、
- 募集額：700万円
- 利回り：8％
- 運用期間：6カ月
- → 分配金：700万円×8％÷12カ月×6カ月＝28万円
諸経費が発生したとしても余裕で支払えます。
ガチガチに硬い案件だった
以上より、
- 投資元本：ほぼ確実に戻ってくる
- 分配金：ほぼ確実に支払われる
ONIGIRI Funding第1号案件はガチガチに硬い案件だったのです。
それで投資額を100万円に増やしました！
ONIGIRI Fundingの今後に期待
初回なので硬いと予想はしていましたが、予想以上の硬さでした。
しかも、8％の高利回り。
僕は基本、7％を超える案件には投資しないのですが、第1号は話が別です。
第2号はどんな案件が登場するのか？
美味しいおにぎりが出ることに期待です！
おかかが好きです！
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