大家どっとこむ第6号案件に投資するか？【案件分析】

2月から月に2案件ペースで募集が続く大家どっとこむ。

4月の一発目が出ました！

今回も利回りは5％。

2％台や3％台の案件が増える中、うれしい限りです。

この案件に投資すべきか？

内容を分析し投資の是非を判断します。

大家どっとこむ第6号案件の概要

まず、大家どっとこむ第6号案件の概要です。

 

大家どっとこむとは？

大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。

同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付くのが特長です。

●公式サイト：大家どっとこむ

大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年10月5日更新】累計投資額2億円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です！

asean-info.net

2024.10.05

 

大家どっとこむ第6号案件の基本情報

大家どっとこむ第6号案件の基本情報は以下の通りです。

前回は募集総額4,500万円で出資上限がなかったため、激烈バトルになりました。

それを踏まえてでしょう。

今回は1人あたりの出資上限が20万円となっています。

 

株主優待で利回りが実質6％に！

今回はプロスペクト株主の優待付きです。

プロスペクトは大家どっとこむを運営するグローベルスの親会社で、東証2部上場企業です。

今回の案件にプロスペクトの株主が投資した場合、投資額の1％がキャッシュバックされます。

つまり、実質的にこういうことです。

しかも、1株でも持っていれば優待の対象になります。

プロスペクトの株価は30～40円くらいです。

そして、LINE証券を使えばプロスペクト株を1株単位で買えます。

つまり、30～40円で1％のキャッシュバックを実現です。

例えば、今回の上限20万円で投資すると、

株を40円で買って2,000円ゲット！

株が紙切れになっても痛くも痒くもない。

 

大家どっとこむ第6号案件の投資対象物件

次に第6号案件の投資対象物件です。

2LDK1室＋1K6室の全7室、築46年の2階建てアパートです。

今回は借地権付き物件です。

この物件を取得した人が地主に地代を毎月支払います。

大家どっとこむ第6号案件の分析

次に、分配金の受け取りと元本回収です。

 

分配金は受け取れそう

まず、分配金を受け取れるかです。

必要な分配金は150万円

今回、必要な分配金は150万円です。

まだ、成立前書面が公開されていないので詳細が分からないのですが。

おそらく家賃から分配金を出すのだと思います。

賃料収入は約500万円

このアパートの満室賃料は年間約500万円で、現在は満室ということです。

しかし、支出に関する情報が一切書かれていません。

そこで、いろいろ調べながら推算してみます。

経費は150万円

まず、築古物件なので経費率を30％と仮定します。

仮定というか、適当にこんなもんやろ？ですね。苦笑

地代は60万円

そして、今回の物件は借地権付きなので地代が発生します。

この地代をあの手この手で出してみます。

まず、借地権には何種類かあり、その内の普通借地権の契約期間は次のように決まっています。

今回の物件は築46年で、現在の契約期間が20年ですので、おそらく普通借地だと思います。

普通借地の場合、

だそうです。

固定資産税は固定資産税評価額の1.4％、都市計画税は同0.3％、合わせて1.7％です。

で、固定資産税評価額は調べようがないので、簡易的に路線価×地積で出します。

当該地の路線価は平米37万円、面積は194平米です。

したがって、

ただし、アパートが建っている土地の場合、

を満たせば、固定資産税評価額が6分の1に減免されます。

今回の物件は敷地面積194平米なので余裕で条件を満たします。

したがって、

上述の通り、

なので、

地代は年間60万円となります。

利益は年間290万円

以上をまとめると、

このアパートで得られる利益は年間290万円となります。

必要な分配金150万円はおそらくカバーできるでしょう。

 

元本も回収できそう

次に元本を回収できるかです。

必要売却額は3,000万円

今回の投資家の出資額は3,000万円です。

今回の借地権付きアパートが3,000万円以上で売却できれば、投資家の元本は戻ってきます。（諸費用を無視）

近隣の利回りから見て大丈夫そう

収益物件ですので、期待される利回りから割り戻して想定価格を出してみます。

調べてみると、近隣の築浅のアパートの実質利回りは5％台前半（NCF）でした。

今回の物件は築46年です。

これを利回りにどう反映させれば良いかまったく分からないのですが。

利回りが高くなる（＝評価額が下がる）のは間違いないので、6～8％（NOI）で還元してみます。

年間純利益はさきほど290万円と推算しましたので、

と、いずれも必要額の3,000万円を上回ります。

でも、僕のイイカゲン推測ですからね。

正直、今回はいつにも増してまったく自信がないです。

ただ…

日本保証の買取保証が付いている

今回も日本保証の買取保証が付いています。

物件が売却できなかった場合、日本保証が買い取ってくれます。

今回の買取保証額は投資家の出資額と同じ3,000万円です。

もちろん元本保証ではなく、例えば台風で破損したなど物件価値が下がれば買取額も下がります。

しかし、そういった問題が起こらない限り、元本回収は問題ないと思います。

 

収支計画を出してほしい

なお、大家どっとこむに要望ですが、収支計画を出してほしいです。

収益物件で収入だけ出されても利益が分からないので、投資判断できせん。

かといって、支出を出そうにも一般投資家に正確に出すことは困難です。

投資家の中には僕みたいに、今回の案件を見るまで借地権には普通借地権など何種類かあることを知らなかったクルクルパーもいます。

そんなクルクルパーにも投資商品として販売する以上、クルクルパーでもクルクルパーなりに判断できる材料を出していただけないかと。

ジョイントアルファやCREALなどは、収支計画を出しています。

家賃収入だけで投資判断しろと言われても、不動産素人には厳しいものでして。

あわれなクルクルパーになにとぞ愛の手を！

大家どっとこむ第6号案件の投資判断

最後に、大家どっとこむ第6号案件に投資するかの判断です。

 

迷ってます…

今回の案件も硬い

僕のド素人分析は置いといて、分配金、元本ともに硬いと思います。

また、先日Jトラストの決算が発表されましたが、Jトラストグループ全体の戦略から見て、日本保証事業で失敗はできないはずです。

ですので、買取保証でネガティブな結果を出すことはできず、最悪でも元本は回収できると考えます。

自分で自信を持てない…

ただ、僕は自分で納得できる案件だけに投資することにしていまして。

今回は（いつにも増してw）自分の分析にまったく自信を持てないんですよね。

この状態で投資して、もし何かあったら絶対に後悔するだろうなと。

それで、ガチに硬いのは分かっていつつ、ちょっと迷っています。

 

4月も大家どっとこむに期待

それはさておき、大家どっとこむの募集が順調に続いています。

2月から月2回ペースで来ているので、4月も募集が2回あるでしょう。

利回りも5％と他社より高い水準が続いてます。

第6号も4月12日募集なのでまだ間に合います。

4月も大家どっとこむに期待しましょう。