property+（プロパティプラス）から新しい案件が出ました。
初登場の「quador中野案件」です。
この案件に投資すべきか？
内容を分析し、投資の是非を判断します。
人気のプロプラの初物です！
タップできる目次
quador中野1の概要
それではまずは、quador中野1の概要です。
property+とは？
property+は東証一部上場系の不動産クラファンです。
| サービス名 | property+ |
|---|---|
| 運営会社 | リビングコーポレーション |
| 運営開始 | 2021年5月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 利回り | 3～10％ |
| 運用期間 | 3～14カ月 |
運営会社の親会社は東証一部上場でグループ売上高1兆4千億円を誇る飯田グループホールディングスです。
圧倒的な信用力を誇るクラファン業者と言えます。
東証一部系の中でも別格だね。
●公式サイト：property+
quador中野1の基本情報
property+の案件は2種類
property+の案件は大きく次の2つに分かれます。
- 利回り10％案件
- 募集額が少なく競争率激高
- 指先の器用さと瞬発力を競うeスポーツ
- 利回り3％台案件
- メインはこちら
- 募集開始ジャストならば楽勝
今回は3％台案件です。
quador中野1の基本情報
quador中野1の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：quador中野ファンド1
- 利回り：3.2％
- 運用期間：14カ月
- 劣後出資比率：4%
- 分配：満期一括
- 募集総額：9,180万円
- 最低投資額：1万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：3,000万円
- 募集方式：先着方式
- 募集期間：2021年12月3日10時～25日23時59分
3％台案件の利回りがついに下がりました。
| 募集時期 | 案件 | 利回り |
|---|---|---|
| 2021年6月 | Branche桜山Ⅲ1 | 3.5% |
| 2021年7月 | Branche桜山Ⅲ2 | 3.5% |
| 2021年8月 | Branche桜山Ⅲ3 | 3.5% |
| 2021年9月 | Branche桜山Ⅲ4 | 3.5% |
| 2021年9月 | Branche桜山Ⅲ5 | 3.5% |
| 2021年10月 | Branche桜山Ⅲ6 | 3.5% |
| 2021年12月 | quador中野1 | 3.2% |
まぁ、しゃあないですわね。
3.5％で満額集まっているのだから、下げようと思うのは商売人として当然です。
募集総額が9,180万円あるので、ジャストタイム参戦ならば楽勝で投資できるでしょう。
3％を切ったら風と共に去ります！
quador中野1の投資対象物件
次に今回の案件の投資対象物件です。
運営開始以来、3％台案件の投資対象はずっと名古屋の「Branche桜山Ⅲ」でした。
今回は初登場の「quador中野」です。
- 物件名：quador中野
- 所在地：中野区中野6丁目24-7
- 築年：2021年11月
- 構造：鉄筋コンクリート造4階建て
- 専有面積：
- 3階部分：40.41㎡（壁芯）
- 4階部分：40.41㎡（壁芯）
- 最寄り：中野駅 徒歩10分
3階と4階の1LDK2部屋を合わせて1案件にしています。
面積は自己調査なので間違ってたらすいません。（と言うか、案件紹介ページに書いておいてください！）
ここまで案件の概要でした！
quador中野1の分析
それでは、投資して大丈夫か内容を詳しく見ていきます。
分配金の受け取りは問題ない
まず、分配金を受け取れるかです。
必要な分配金は342.7万円
必要な分配金は342.7万円です。
- 利回り：3.2％
- 運用期間：14カ月
- 募集額：9,180万円
- → 分配金：9,180万円×3.2％÷12カ月×14カ月=342.7万円
けっこうな金額だね。
家賃収益でカバーできる
今回の案件では分配金は家賃収益からのみ支払われます。
ネットで調べたところ、月額1部屋の収入は17万円みたいです。
ただ、新築ですぐに入居者が付くとは限らないですよね？
スキーム図にはマスターリースのように書かれていますが、案件概要の中で14カ月分の家賃が保証されるとの明記はありません。
ですので、空室リスクを見込んで月額15.5万円としておきます。
相変わらずのネガティブ思考ｗ
さらに、新築ですが経費率をネガティブに10％とすると、運用期間中の収益は390.6万円です。
- 運用期間収益：15.5万円×90％×2部屋×14カ月=390.6万円
物件取得時の経費などが家賃収入から差し引かれるのか、成立前書面が未公開なので分からないのですが。
家賃低めで計算していますし、分配金342.7万円の支払いは問題ないと思います。
元本回収も大丈夫そう
次に元本回収です。
分配金満額に必要な売却額は9,560万円
property+のサイトでは優先出資が9,180万円であることと、劣後出資比率が4％程度であることしか情報公開されていません。
ですので、推測ですが次のようになると思います。
- 出資総額：9,560万円
- 優先出資：9,180万円
- 劣後出資：380万円（4.0％）
そして、成立前書面が未公開なので匿名組合賃貸益と匿名組合売却益を分離するのか統合するのかが分からないのですが。
おそらく統合して匿名組合損益がプラスになった場合に限って分配金が支払われるはずなので、
- 元本回収に必要な売却額：9,180万円
- 元本+分配金に必要な売却額：9,560万円
となると思います。
元本回収はおそらく大丈夫
ではいくらで売れるかですが。
中野駅の近くで新築の高級マンションってことで、還元利回りは3.5％から上がっても3.8％までじゃないかな？
このあたり、いつも通りの当てずっぽうですが、価格を出してみましょう。
- 家賃：15.5万円
- 経費率：10％
- 還元利回り：3.5～3.8％
- → 評価額：15.5万円×90％×12カ月÷3.5～3.8％=4,405～4,783万円
これが2部屋ありますので、売却価格は8,810～9,566万円となります。
微妙…
ただ、家賃を安めに見ていますからね。
仮に安めに見ずに17万円とすると、
- 家賃：17万円
- 経費率：10％
- 還元利回り：3.5～3.8％
- → 評価額：17万円×90％×12カ月÷3.5～3.8％=4,832～5,246万円
これが2部屋で9,664～10,492万円になりますので、
- 元本回収に必要な売却額：9,180万円
- 元本+分配金に必要な売却額：9,560万円
両方とも完全にクリアです。
いずれにしても元本回収は問題ないと思います。
損する可能性は低いでしょう！
quador中野1の投資判断
それでは最後に、今回の案件に投資するかの判断です。
パスです
今回はパスします。
劣後4％は怖い
一番の理由は劣後出資比率が4％であることです。
いや、ぶっちゃけ4％下がっても問題ないと思うんですよ。
物件の評価額が4％を超えて下がり、優先出資の9,180万円を下回るような事態になったとしましょう。
その場合、property+が9,180万円で買い戻すはずです。
総資産1兆5千億円、現預金で5千億円ある飯田グループHDですから、たかだか数百万円の持ち出しで会社の看板を守れるなら出すでしょ？
でも確証はないよね？
そうなんですよね。100％の保証はない。
それと、4％しかのりしろがない案件に手を出すのが個人的にどうかなぁと。
これが運用期間6カ月ならまだしも、14カ月ですから。
1年後も4％以内のダウンで収まる確証を僕は持てないです。
詳細が分からない案件には手を出せない
それと、物件の詳細が分からないのも不安材料です。
まず、物件の面積が分からない。
家賃も経費も分からない。
劣後出資額も分からない。
契約内容も分からない。
詳細が分からない案件にお金を出すのは怖いですよね？
詳細情報は成立前書面に書かれているはずですが、property+では成立前書面の公開は募集開始後です。
公開されてから内容確認だとクリック合戦では投資できないし。
バタバタで確認させるのって業者の姿勢としてどうなのかな？と。
ちょっと今回はパスします。
情報は事前にキッチリ出していただきたいです。
おなしゃす！
次回に期待
今回のquador中野案件は「1」となっていますので、2回3回と同種の案件が出てくるはずです。
運営会社の信頼性はピカイチですので、次回以降に期待したいと思います。
以上です！
- 案件名：quador中野ファンド1
- 利回り：3.2％
- 運用期間：14カ月
- 劣後出資比率：4%
- 分配：満期一括
- 募集総額：9,180万円
- 最低投資額：1万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：3,000万円
- 募集方式：先着方式
- 募集期間：2021年12月3日10時～25日23時59分
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