大家サンタからのクリスマスプレゼント。
28号案件は横浜の区分マンションです。
この案件に投資すべきか？
内容を分析し、投資の是非を判断します。
今年最後の募集です！
タップできる目次
大家どっとこむ28号案件の概要
まず、大家どっとこむ28号案件の概要です。
大家どっとこむとは？
大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。
| サービス名 | 大家どっとこむ |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社グローベルス |
| 運営開始 | 2020年10月 |
| 最低投資額 | 2万円 |
| 利回り | 3～7％ |
| 運用期間 | 3～24カ月 |
同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付く案件があるのが特長です。
元本の安全性が高まるよ。
●公式サイト：大家どっとこむ
大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。
大家どっとこむ28号案件の基本情報
大家どっとこむ28号案件の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：大家どっとこむ28号
- 利回り：3.5％
- 運用期間：12カ月
- 劣後出資比率：10％
- 分配：半期ごと
- 募集総額：2,358万円
- 最低投資額：2万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：なし
- 募集方式：先着方式
- 募集開始：2021年12月24日18時
前回の27号は4.5％、2,286万円でクリック合戦でした。
今回は利回り1％ダウン、募集額若干アップなので、前回より多少はましになるかな？
みんなお金持ってるね。
ワイは資金ショート…
大家どっとこむ28号案件の投資対象物件
次に今回の案件の投資対象物件です。
- 物件名：エミネンスNS鶴見
- 所在地：横浜市鶴見区中央1丁目15-2
- 築年：1994年11月（築27年）
- 構造：鉄骨鉄筋コンクリート造9階建て
- 専有面積：58.54㎡（壁芯）
- 最寄り：京浜東北線鶴見駅 徒歩3分
2LDKのファミリー向け物件です。
JR鶴見駅から徒歩3分、JRの向かいに京急鶴見駅があるので2路線が使えます。
利便性はバッチリですね。
ここまで案件の紹介でした！
大家どっとこむ28号案件の分析
それではいつも通り、分配金の受け取りと元本の回収について見ていきます。
分配金は恐らく大丈夫
まず分配金です。
必要な分配金は82.5万円
必要な分配金は82.5万円です。
- 利回り：3.5％
- 運用期間：12カ月
- 募集額：2,358万円
- → 分配金：2,358万円×3.5％=82.5万円
家賃収益でカバーできる
会員限定情報なので詳細は伏せますが。
家賃から経費を引いた年間の家賃収益が82.5万円を超えています。
現時点で入居者がいますので、分配金は家賃収益でカバーできます。
空室になっても売却益で補えるはず
ただ、現入居者との賃貸借契約が今回の案件の運用終了前に切れます。
ですので、運用終了前に現入居者が退去し空室となり、家賃が予定通り入らなくなる可能性があります。
ただその場合でも、今回の案件は売却益を分配金に充当できます。
後述しますが売却益は十分に出る見込みですので、退去になった場合でも分配金は満額受け取れる可能性が高いと考えます。
それを聞いて一安心。
元本回収も堅そう
次に元本回収です。
必要売却額は2,620万円
今回の出資状況は以下の通りです。
- 出資総額：2,620万円
- 優先出資：2,358万円
- 劣後出資：262万円
2,358万円以上で売却できれば元本は回収できます。（諸経費無視）
売却損が出ると分配金が減るので、分配金を満額受け取るには2,620万円以上での売却が必要です。
さて、いくらで売れるかな？
2,620万円はクリアできそう
成立前書面に現在の家賃が書かれているのですが、賃貸情報サイトの相場より安いです。
それなのに現家賃をもとに評価額を出すのは変かな？と思うので、ここでは月額賃料を14万円とします。
経費率は25％、還元利回りはちょっと渋めに4.4～4.8％と仮定します。
以上より収益還元法で算出すると、
- 月額賃料：14万円
- 経費率：25％
- 還元利回り：4.4～4.8％
- → 評価額
- 4.4%：14万円×75％×12÷4.4％=2,864万円
- 4.6%：14万円×75％×12÷4.6％=2,739万円
- 4.8%：14万円×75％×12÷4.8％=2,625万円
2,625～2,864万円で売却できそうです。
ちなみに、大家どっとこむは物件の価格を3,000万円以上と評価しています。
ですので、分配金満額の2,620万円はクリアできると思います。
今回は堅そうだね。
大家どっとこむ28号案件の投資判断
それでは、この案件に投資するかの判断です。
パスします
今回の案件はかなり堅いと思います。
ただ、僕は12月はAGクラファン、property+、プレファンの一部上場業者で投資済みで。
さらにCOOL、Funds、CAMPFIREで一部上場絡みの案件にも投資したので、鼻血も出ない資金ショート状態です。
振る袖が1cmも残っていませんのでパスします。
参戦する方、がんばってください！
日本保証案件は出ないの？
ところで最近の大家さん、日本保証案件が出ないですよね？
買取保証で元本の安全性が高まるのが魅力です。
そろそろ日本保証案件を出してほしいなと。
期待してます！
