大人気でクリック合戦が激化しているFANTAS funding。
中古ワンルーム案件には次の2種類があります。
- キャピタル重視型
- インカム型
この2つですが、
何が違うの？
どっちが良いの？
という方も多いのでは？
そこでこの記事では、
- キャピタル重視型とインカム型の違い
- どちらに投資すべきか
を説明します。
この記事を読めば、キャピタル重視型とインカム型の特徴が分かるよ！
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FANTAS fundingの案件は3種類
FANTAS fundingの案件には次の3種類があります。（平均運用期間は2019年5月21日募集分までの全案件の平均）
| 種類 | 投資対象 | 利回り | 平均運用期間 |
|---|---|---|---|
| FANTAS repro | 空き家一戸建て | 8.0～10.0％ | 199日 |
| FANTAS check（キャピタル重視型） | 中古ワンルーム | 5.5～8.0％ | 110日 |
| FANTAS check（インカム型） | 中古ワンルーム | 4.5～4.7％ | 366日 |
利回りは徐々に下がり、最新の募集案件ではそれぞれ8.0％、5.5％、4.5％です。
運用期間は案件で変わりますが、それぞれ6～8ヶ月、3～4ヶ月、1年が目安です。
キャピタル重視型とインカム型の違い
さて、ここからが本題です。
キャピタル重視型とインカム型の違いを説明していきます。
何が違うか分かりやすく説明するよ！
FANTAS check案件の収益源
FANTAS check案件では、投資家から集めたお金で中古ワンルームマンションを購入します。
そして、数ヶ月から1年の間運用し、最終的に売却します。
これにより、主に次の2つの収益が発生します。
- 運用益（家賃収益）
- 売却益
例えば、
- 月額家賃：10万円
- 運用期間：6ヶ月
- 購入価格：2,000万円
- 売却価格：2,200万円
の場合、
- 運用益：10万円×6ヶ月＝60万円
- 売却益：2,000万円－2,200万円＝200万円
合わせて260万円の収益となります。
金利や諸経費を無視した大まかなイメージです！
違いは分配金の出処
この収益の一部が投資家に分配されるのですが。
キャピタル重視型とインカム型では、この分配金の出処が違います。
原則的に以下の通りです。
- キャピタル重視型：売却益
- インカム型：運用益
原則的に売却益から分配金を得るのがキャピタル重視型、月々の家賃から分配金を得るのがインカム型です。
そういう方は「キャピタルのキャは売却のキャ」とおぼえて下さい。笑
非常時の安全性はインカム型の方が高い
さきほど、くりかえして「原則的に」と書きました。
- キャピタル重視型：売却益
- インカム型：運用益
は、原則論です。
実際には少し違います。
キャピタル重視型とインカム型の本当の違いを説明するよ！
キャピタル重視型の分配金の出処
FANTAS fundingの各案件の重要事項説明書では、投資家への分配金をどのように支払うかが規定されています。
5月21日募集分のキャピタル重視型では次のように決められています。
| 利回り | 5.5％ |
|---|---|
| 期中損益（運用益） | 0％ |
| 売却損益（売却益） | 5.5％ |
利回り5.5％すべてを売却益から支払い、運用益からは支払わない、ということです。
上で説明した通り、キャピタル重視型の分配金の出処は売却益ですから当然です。
家賃収益から分配金は払いませんよ、ってことね。
インカム型の重要事項説明書の記載
これに対し、5月21日募集分のインカム型では…
| 利回り | 4.5％ |
|---|---|
| 期中損益（運用益） | 4.5％ |
| 売却損益（売却益） | 0％ |
インカム型は運用益（家賃収益）から分配金を払うので、4.5％すべてを運用益から払う。
と、言いたいところですが、実はそうではありません。
期中損益は4.5％ですが、売却損益は0％ではありません。
売却損益について、重要事項説明書には次のように書かれているのです。
優先出資者の出資額に当初計算期間の初日から最終の計算期日までの実日数を乗じ365で除し4.5％を乗じた金額から既に優先出資者へ分配済みの金額を控除した金額に満つるまでの金額を、優先出資割合に応じて優先出資者に帰属させる。（重要事項説明書 Ⅳ-3. 匿名組合損益の帰属2.(2)④ ）
何を言いたいのか分からないんだけど。
説明しましょう。
運用益の不足は売却益で補う
この案件の本来の利回りは4.5％です。
で、例えば、
- 運用益（家賃収益）で3.0％しか払えなかった場合
- 残りの1.5％を
- 売却益で支払う
ということです。
もちろん、
- 運用益（家賃収益）で0％しか払えなかった場合
- 残りの4.5％を
- 売却益で支払う
ということです。
ズバリで言うと、こうです。
つまり、家賃の不足分は売却益で補うということです。
インカム型は救済措置があるってことね。
インカム型の方が安全性が高い
その通りです。
キャピタル重視型とインカム型の違いは、原則的には、
- キャピタル重視型：売却益
- インカム型：運用益
です。
しかし、イレギュラーが起きた際には、
- キャピタル重視型：売却益だけ
- インカム型：運用益＋売却益
となります。
キャピタル重視型は売却益が出なかったらアウト。
これに対してインカム型は、運用益が出なくても売却益が出ればセーフ。
保険がある分、キャピタル重視型よりもインカム型の方が安全性が高い。
これがキャピタル重視型とインカム型の本当の違いです。
インカム型は空室が続いて家賃が入らなくても、売却益が出れば逃げ切れるよ！
FANTAS fundingの案件のオススメは？
以上を踏まえて、FANTAS fundingで投資する場合、どの案件がオススメかを考えてみます。
なお、個別の案件の属性を考慮しない一般論としてです。
FANTAS fundingのタイプ別オススメ案件だよ！
利回り重視はFANTAS repro
とにかく高利回りということであれば、空き家一戸建てのFANTAS reproでしょう。
利回り8％なんて最近はめっきり見なくなりましたし。
もちろん、ハイリターン＝ハイリスクです。8％に見合うリスクはあるでしょう。
しかし、FANTAS fundingは不動産クラファンで公開情報が豊富なので、8％のソシャレン案件よりは安全度が高いと思います。
投資する物件の住所から修繕積立金まで、情報が豊富なのは安心につながるよね。
安全重視はインカム型
逆に安全性を重視するならば、FANTAS checkのインカム型でしょう。
さきほど説明したように、空室続きで運用益が得られなくても、売却益から分配金を充当できます。
キャピタル重視型よりも安全性が高いがゆえに、キャピタル重視型よりも利回りが低いのでしょう。
また、FANTAS fundingの過去の募集案件数は、種類ごとに次の通りです。（2019年5月21日募集分まで）
| 種類 | 募集案件数 |
|---|---|
| FANTAS repro | 24件 |
| FANTAS check（キャピタル重視型） | 30件 |
| FANTAS check（インカム型） | 2件 |
インカム型は圧倒的に投資機会が少ないですので、出たときに押さえるのが良いと思います。
インカム型は今までに2回しか募集されてないのね。
小心者はキャピタル重視型
なお、僕は自他ともに認める極度の小心者です。
特に、将来という不確定性が心配でしょうがないものでして。
インカム型がダブルで安全なのは理屈では分かりますが、運用期間が1年というのが怖いんですよね。
なので、運用期間が3～4ヶ月と短いキャピタル重視型に投資します。
筋金入りの小心者だね！
キャピタル重視型とインカム型のまとめ
以上、キャピタル重視型とインカム型の違いを説明しました。
最後に要点をまとめておきます。
- FANTAS fundingの案件は3種類
- FANTAS repro（空き家一戸建て）
- FANTAS check（キャピタル重視型）
- FANTAS check（インカム型）
- 基本の分配金の出処は
- キャピタル重視型：売却益
- インカム型：運用益（家賃収益）
- 非常時の分配金の出処は
- キャピタル重視型：売却益だけ
- インカム型：運用益＋売却益 ← 安全度が高い
- FANTAS fundingのオススメ
- 利回り重視：FANTAS repro
- 安全性重視：インカム型
- 小心者：キャピタル重視型
FANTAS fundingは利回り派や安全派だけでなく、小心者にも対応しています！笑
冗談はさておき、FANTAS fundingは一度に複数の案件を募集します。（5月21日は8案件！）
1案件あたりの競争率が下がるので、比較的投資しやすい点でも魅力です。
他の業者のクリック合戦で敗退続きの方にオススメですよ。
★公式サイト → FANTAS funding
以上、参考になればうれしいです！
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