当ブログは広告を含みます

Renosyクラウドファンディングの特長、メリット、悪い点などを説明!

GA technologies社が運営する不動産取引サイトRenosy(リノシー)が投資型クラウドファンディングを始めました

Renosyや投資型クラウドファンディングのことをよく知らないという方のために、Renosyの仕組み、特長、良い点、悪い点などを詳しく分かりやすく説明します。

なお、この記事は長い(原稿用紙25枚分)ですので、時間のない方は段落のタイトルを見て必要な部分だけ読んでください。

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

Renosyの概略

まず、Renosyの読み方はリノシーです。レノシーではありません。

Renosyは投資型クラウドファンディングです。最初に要点だけ箇条書きで説明します。

  • 投資する対象は不動産(マンション)
  • 1万円から投資可能
  • 運用期間3~6ヶ月
  • 利回りは年利3~8%
  • オンラインですべての手続きが完了

端的に説明すると「オンラインで手軽に少額からできる不動産投資」です。

投資型クラウドファンディングとは?

さて、上でRenosyは投資型クラウドファンディングと説明しましたが、投資型クラウドファンディングとは一体何でしょうか?

ソーシャルレンディングとの比較で説明します。

ソーシャルレンディング

ソシャレンは金貸し

ソーシャルレンディングは貸付型クラウドファンディングとも呼ばれます。その名の通りお金を貸し付けます。一言で言うとソーシャルレンディングは金貸しです。

資金需要の発生

例えば、下の図で不動産会社がマンションを購入し、リフォームして転売して収益を得たいとします。

ところが、取得する資金が1億円だけ足りない。誰か貸してくれないかなぁ?というところでソーシャルレンディングの登場です。

投資家が金を貸す

ソシャレン業者が「利回り6%、運用期間1年で不動産会社にお金を貸しませんか~?」と、投資家に呼びかけます。そして、山田さんが5万円、中村さんが10万円、花田さんが7万円と、ソシャレン業者に出資します。

そして、集まった総額1億円をソシャレン業者が不動産会社に貸し付ける。つまり、山田、中村、花田その他諸々、投資家がソシャレン業者を通じて不動産会社にお金を貸すわけです。

利息と元本の分配

そして、1年が経って不動産会社が支払った利息と元本が、ソシャレン業者を経由して投資家に戻ってきます。

投資家がお金を貸し、利息を得る。これが貸付型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)です。

投資型クラウドファンディング

投資型クラファンは投資

これに対して投資型クラウドファンディングでは、業者と投資家の立ち位置が異なります

まず、クラファン業者が投資に適したマンションを探してきます。そして投資家に「予定利回り6%、運用期間1年でマンションに投資しませんか~?」と呼びかけます。

そして、呼びかけに応じた山田さん他から集まった資金で、クラファン業者はマンションを購入します。つまり、投資家はクラファン業者を通してマンションを購入します。

運用益と譲渡益の分配

厳密に言うと山田さんにマンションの所有権はないのですが、総額1億円の内の5万円分を、山田さんがマンションに投資した、オーナーになったようなイメージです。

1年が経つとマンションを売却し、売却益と1年間の家賃収入が、クラファン業者を通じて山田さんたちに分配されます。

投資家が不動産に投資し運用益と譲渡益を得る。これが不動産の場合の投資型クラウドファンディングです。

ソーシャルレンディングとの違い

ソーシャルレンディングとの違いを明確にすることで、投資型クラウドファンディングをより正確に理解できると思います。

上の2枚の図で説明した内容をもう一度まとめます。

金貸しVS投資

ソーシャルレンディングは金貸しです。マンション投資をしたいという不動産会社に、ソシャレン業者を通じて金を貸します。投資家はお金を貸すだけで、マンション投資をするわけではありません。

これに対して、投資型クラウドファンディングは投資です。クラファン業者を通して投資家自身がマンションを購入します。

ソシャレンは金貸し、投資型クラファンは投資。これが本質的な違いです。

利息VS運用益+譲渡益

ソーシャルレンディングは金貸しですので、ソシャレン業者経由で投資家に分配されるのは利息です。

これに対して投資型クラウドファンディングは投資ですので、購入したマンションから得られる収益が投資家に分配されます。

その収益ですが主に2つあります。1つは運用益です。購入した不動産を運用して得られる利益、例えばマンションの部屋を貸して得られる家賃です。

もう1つは譲渡益です。1億円で購入したマンションを1億2千万円で売却した。このときの2千万円です。

投資家が得るのはソシャレンでは利息、投資型クラファンでは運用益+譲渡益です。

利回りと元本の保証

例えば利回りが5%だとします。

ソーシャルレンディングは金貸しですから、借り手が責任を持って5%の金利を支払います。借り手が返済不能になったら担保を処分して回収します。

ですので担保割れが起こらない限り、最悪でも元本は回収できます

これに対して投資型クラファンでは、購入したマンションの空室率が上がれば家賃収入が減ります。マンションが思ったほど高く売れなかったら売却益も減ります。その結果、利回りが予定よりも下がります

さらに、1億円で購入したマンションが8千万円でしか売れなかったら、元本の一部が戻ってこなくなります

ですので一概には言えないですが、安全度はソーシャルレンディングの方が高いと思います。

監督官庁と適用法令

細かいところを2点。

ソーシャルレンディングの監督官庁は金融庁です。適用される法令は貸金業法金融商品取引法です。

不動産の投資型クラウドファンディングの監督官庁は国土交通省です。適用法令は不動産特定共同事業法です。

借り手の匿名化

ソーシャルレンディングでは貸金業法が適用されるため、ソシャレン業者を通してお金を貸す相手、つまり借り手の詳しい情報を知ることはできません。(今年度中に開示される見通し)

これに対し、投資型クラウドファンディングではそういった制約はありません。投資対象の所在地などはすべて公表されます。

小規模不動産特定共同事業

今回、Renosyが投資型クラウドファンディングを始めた背景には、2017年12月1日に施行された不動産特定共同事業法の改正があります。

関係する部分だけ簡単に説明しておきます。

不動産特定共同事業法

法律の狙い

不動産特定共同事業法(以下、不特法)は1994年6月に制定されました。

この中で「不動産特定共同事業」とは、多数の人から資金を集めて不動産投資を行い、得られた収益を投資額に応じて配分する不動産事業と規定されています。

個人で1億円のマンションを購入して不動産投資をするのはハードルが高い。そこで、10人で1千万円ずつ出し合うのをOKにして、不動産取引を活性化させよう。

そういう狙いで作られた法律です。

狙いが外れた

ところが、不特法の基準が厳しかったため、実際に不動産特定共同事業を行うことができるのは、東京など大都市圏の大手不動産会社に限定されてしまいました。

この結果、地方などの中小業者は不動産特定共同事業に参加できない状態が長く続いていました。

その一方で空き家や空き店舗の増加など、不動産市場がより多くの資本の参入を必要とするように社会が変化してきました。

不動産特定共同事業法の改正

これらの問題を解決するため、2017年12月1日に不特法の改正が施行されました。

投資型クラウドファンディングに関係する変更点は以下の3点です。

小規模不動産特定共同事業の創設

従来の不動産特定共同事業(以下、従来型)よりも規模を小さくした小規模不動産特定共同事業(以下、小規模型)を創設しました。(改正不特法第2条第6項、出典:国土交通省PDF、以下同)

従来型と小規模型の違いは以下の2点です。

従来型 小規模型
1人の投資家が出資できる上限額 なし 100万円
1つの案件で募集できる上限額 なし 1億円

従来型では、例えば「品川区マンション投資1号」という案件を組成したとして、この案件に1人の投資家がいくらでも投資できますし、案件全体で集める資金の上限もありません。

ですが、小規模型として行う場合は、この品川案件に(機関投資家などを除き)1人の投資家が出資できる上限は100万円で、品川案件全体で集めることができる資金の上限は1億円です。

小規模不動産特定共同事業の規制緩和

小規模型を行う事業者に対する規制を従来型の規制よりも、2つの点で緩和しました。(改正不特法第41条、44条)

従来型 小規模型
資本金 1億円 1千万円
国土交通大臣または都道府県知事の関与 許可 登録

まず、事業者の資本金の最低額を1億円から1千万円に下げました。これにより、中小の不動産業者も参入しやすくなりました

また、従来型を行うには国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要でしたが、小規模型については5年ごとの登録で行えるようになりました。

クラウドファンディングの利用が可能に

さらに、契約書などの交付を印刷された紙を使わず、インターネットでできるようになりました。(改正不特法第24条、25条、28条)

これにより、クラウドファンディングを使って不動産特定共同事業を行えるようになりました。

Renosyの参入

Renosyの運営会社の資本金は1億円ですので、資本金については従来から問題はありませんでした。

しかし、小規模不動産特定共同事業が創設されたことで、許可よりも手続きが容易な登録で良くなり、クラウドファンディングも使えるようになったことから、今回Renosyで投資型クラウドファンディング事業を行うことになったのです。

運営会社

運営会社について簡単に触れておきます。

GA technologies

Renosyを運営するのは「株式会社GA technologies」(以下、GA社)です。

GA社は不動産会社です。ただし、普通の不動産会社と違って、ITやAIなどを使って業務を効率化させています。

ざっくり言うとGA社は「IT技術を駆使して高度に効率化した不動産屋さん」です。(この認識で間違いないとGA社に確認済)

業績を急拡大させており、2018年7月25日に東京証券取引所マザーズ市場に上場しています。

Renosy

ここまでRenosy=投資型クラウドファンディングみたいに書いてきましたが、実はそうではありません。

GA社はRenosyという名前で不動産の売買やリフォーム、不動産投資とその管理などのサービスを提供しています。RenosyはGA社が提供するサービスのブランド名みたいなものです。

そして、Renosyの新しいサービスとして、投資型クラウドファンディングが加わったということです。

これまでの動き

投資型クラウドファンディングを巡るGA社の動きをまとめておきます。

  • 2017年12月1日:国交省が不動産特定共同事業法を改定
  • 2018年5月15日:東京都がGA社を小規模不動産特定共同事業者として登録
  • 2018年7月26日:Renosyクラウドファンディングサイトを開設
  • 2018年8月2日:第1号案件の募集開始予定

Renosyのメリットと特長

Renosy投資型クラウドファンディングの特長や良い点などをまとめます。

投資家への分配を優先

RenosyではGA社が不動産への投資を募集しますが、その投資にはGA社も加わります。

投資に加わる以上、投資家と同じようにGA社も利益の分配を受けますが、その際に投資家への分配が優先されます。

例えば、投資総額1億円、投資家分が7千万円、GA社分が3千万円で、運用期間1年、利回り5%だとすると、全体で500万円の分配金が必要です。

投資額 予定利回り 必要分配金
投資家 7千万円 5% 350万円
GA社 3千万円 5% 150万円

仮に400万円しか収益が得られなかった場合、まず投資家に350万円を分配し、残りの50万円がGA社に分配されます。

投資家の元本を優先保証

また、元本も投資家のものが優先して保証されます。

例えば上の例で、1億円で取得したマンションが8千万円でしか売れなかった場合、まず投資家の元本7千万円を返還し、残った1千万円をGA社がもらいます。

ですので、マンションが3千万円を超えて値下がりしない限り、投資家の元本は保証されます。

購入する物件は都市部の分譲マンション

Renosyでは投資家とGA社が共同で出資して不動産を購入します。GA社に問い合せたところ、購入する不動産は都市部の既存の分譲マンションとのことです。

都市部のマンションですので流動性が高く、新築ではなく既存ですので入居率を事前に把握した上で投資判断ができます。

地方の新築アパートなどに比べると、投資対象として安全性が高いです。

1万円から投資可能

不動産投資と言うと、マンションにしてもアパートにしても数千万円は最低でもかかります。

Renosyは不動産特定共同事業法を活用して不動産投資を小口化し、個人が1万円から不動産投資に参加できるようにしました。

短期運用できる

不動産投資で一番怖いのが市況の変化です。

オリンピック後に不動産不況が来るとか、いやいや2019年に始まるとか、いろいろ言われていますよね。

そんな不動産で運用期間が1年や2年の案件に投資するのは不安があるでしょう。

Renosyは運用期間を3~6ヶ月としていますので、特に知識も経験も不十分な投資初心者にオススメです。

募集が抽選式

Renosyの案件への応募は早い者勝ちではありません。募集期間中に集まった応募者の中から、抽選で投資できる人が決まります。この方法は2つの点で良いです。

あるべき投資ができる

多くのソーシャルレンディング業者は、案件情報の開示と募集開始が同時で、しかも応募は先着順です。

応募が早い者勝ち状態になっているため、案件の内容をしっかり吟味し、納得した上で応募することが難しくなっています。

抽選式であれば募集期限ギリギリまで十分に時間を使って、案件を吟味することができます。自分でしっかり調べて納得した上で自己責任で投資するという、本来あるべき投資ができます。

機会の平等

もう一つ。早い者勝ち方式では募集開始時に時間がある人しか投資できません。

現在、OwnersBookLENDEXなどが募集開始日時を事前予告していますが、17時や19時頃が多いです。

多くのサラリーマンやOLがまだ働いている時間で、サボりでもしない限り応募できません

クラウドバンクやmaneoなどは事前予告なしですので、朝から晩までパソコンに張り付いていられるリタイア層やプロの投資家が圧倒的に有利になります。

投資の機会を平等にし、特にお金を増やす必要性が高い現役世代に投資の機会を提供するためにも、早い者勝ちより抽選式の方が良いです。

すべてオンラインで完結

僕的にはこれが一番です。

会員登録から投資の実行まで、すべてオンラインで手続きが完結します。

会員登録の際に簡易書留が送られてきたり、出資の際に書類に署名して送ったりする必要もありません。ネットですべて終わるので簡単便利です。

Renosyの良くない点

気になる点を4つ。

収益の超過分はGA社取り

これは悪いとまでは言わないけれど、良いとも言えないという点です。

収益が超過した場合

先ほどあげた投資の例ですが、投資家分とGA社分で合わせて500万円の収益が必要です。

投資額 予定利回り 必要分配金
投資家 7千万円 5% 350万円
GA社 3千万円 5% 150万円

ところで、もし予定より収益が多かった場合、例えば700万円の収益が得られた場合、超過分の200万円は誰のものになるのでしょうか?

GA社に問合せたところ、超過分はすべてGA社のものになるそうです。

つまり、予定より収益が多い場合でも、投資家の収益が予定利回りを超えることはありません

OwnersBookは投資家にも分配

これについて、不動産系ソーシャルレンディングで僕がイチオシのOwnersBookでは、超過分は投資家にも分配されます。

このため、予定では利回り5%だったのに、実際には9%になるといったことが、たまにですがOwnersBookではあります。

Renosyはリスクを取っている

ただ、上述したようにRenosyは収益の分配や元本の保証で投資家を優先しており、その分のリスクはGA社がすべてかぶっています

ですので、超過分もちょうだいよと言いたい気持ちもありますが、そこまで求めるのはGA社に対して酷すぎるかな?と僕は思っています。

利回りは低い?

GA社はRenosyクラウドファンディングの説明の中で「年利3~8%を予定」と書いています。そして、第1号案件の利回りは確かに8%です。

しかし、同じ投資型クラウドファンディングのTATERU Fundingの利回りは4%台です。

8%というのはオープン記念特価みたいなもので、最終的には4%前後に落ち着くのではないでしょうか?

事前に案件情報を得られない

Renosyでは案件の詳しい情報は、投資する前に同意を求められる成立前書面(重要事項説明資料)に書かれています。

しかし、Renosyの会員登録、出資者登録を済ませていても、案件の募集が始まるまでは中身を見ることはできません。

これでは募集期間が短い場合、忙しい人が内容を吟味する時間を確保できない可能性があります。

事前に案件情報を開示するデメリットがあるのでしょうか?なぜGA社がこのようなやり方にしているのか、まったく理解に苦しみます。

出資比率が事前に分からない

Renosyの案件には投資家とGA社が共同で出資しますが、それぞれどれくらいの比率で出資するかは固定ではありません。GA社の出資比率が常に30%で固定されているのではありません

これについてGA社に問合せたところ、成立前書面(重要事項説明資料)に書かれているそうです。

出資比率が分からないと投資総額、つまり、物件の購入価格が分からず、案件の妥当性を判断できません。これについても事前開示をお願いしたいです。

1号案件

Renosyの記念すべき第1号案件を紹介します。

案件の概要

Renosy キャピタル重視型 第1号ファンド

概要は以下の通りです。

タイプ 不動産
今回募集額 1,540万円
予定利回り 8.0%
運用期間 3ヶ月
募集開始日時 8月2日18時
募集終了日 8月13日24時
運用開始予定日 8月31日
運用終了予定日 11月30日
償還予定日 12月14日

物件の概要

投資対象物件の概要は以下の通りです。

  • 所在地:東京都品川区
  • 最寄り駅:京急本線立会川駅(徒歩7分)
  • 投資物件:ワンルームマンション1室(延床23平米)
  • 構造:鉄筋コンクリート造地上5階建
  • 逐年:15年(2003年3月竣工)
  • 駐車場:なし
  • 入居状況:入居中

安全性は?

投資家分が1,540万円で年利8%、運用期間3ヶ月ですので、投資家への分配として必要な収益は1,540万円×8%÷12ヶ月×3ヶ月=30万8千円です。3ヶ月で30万円も収益出るの?

立会川駅徒歩7分で23平米、つまり6畳ちょっとのワンルームで家賃が月額10万円とか無理ですよね。

入居中だからリフォームして物件の価値を上げることもできない。どうやって30万円も収益を出すのだろう?

と思ってGA社に聞いてみたところ、運用益+譲渡益で目処が立っているとのことでした。

上場したばかりの企業が第1号案件でウソは言わないでしょう。安全度は高いと判断します。

抽選の注意点

抽選となると当選率をちょっとでも上げたいですよね?

で、考えたのですが、例えば60万円を一発で応募するのではなく、10万円、20万円、30万円と3回に分けて応募したら、1つくらい当たったりして?

GA社に問合せたところ、60万円分の1人の投資家としてまとめて抽選されるので、0円or60万円になるそうです。う~ん、この作戦はダメなようです。笑

後日追記

この第1号案件ですが、募集開始と同時にサーバーダウンするほどの応募殺到となり、募集額の実に12倍の1億8,561万円の応募が集まりました。

僕は100万円で応募しましたが、あえなく落選!

第2号案件は1,680万円の募集に対して11倍の1億8,594万円の応募。僕は10万円に減らして応募してみましたが、今回も敗退しました。

熱狂的な大人気状態となっています。

TATERU Fundingとの違い

TATERU Fundingとの関係

さて、Renosyクラウドファンディングのサイトを見て気付いた方も多いでしょうが、TATERU Fundingのサイトと似てますよね?

実はTATERU Fundingを運営する株式会社TATERUは、GA社が7月25日にマザーズに上場する前の時点で、GA社の持株比率7.88%の第4位株主でした。

TATERU社はGA社の樋口社長などGA関係者を除くと筆頭株主で、GA社と業務提携をしています。

GA社が上場した際にTATERU社が出したプレスリリースの中でも「今後もGA社に積極的に出資や支援を行う」としています。

今回のRenosyクラファン立ち上げにおいてもTATERU社が支援、指導を行った、システムの構築などでも協力したことは間違いないと思います。

違い

しかし、RenosyクラファンとTATERU Fundingとの間には、次のような違いもあります。

投資対象

TATERU Fundingの投資対象、つまり、投資家と一緒に資金を出して購入するのは、TATERUが建設する新築アパートです。

RenosyはどうなのかGA社に聞いたところ、都市部の既存の分譲マンションとの回答でした。

都市部限定であること、入居者が入るかどうか分からない新築物件でないこと、この2点は良い材料だと思います。

募集方法

Renosyは抽選式ですが、TATERUは早い者勝ち方式です。

上述したようにこの点についてはRenosyの方が優れています。

募集できる金額

かなり上の方で説明しましたが、Renosyは小規模不動産特定共同事業者です。これに対してTATERUは不動産特定共同事業者です。

不特法の規定により、小規模業者は1つの案件で1億円までしか募集できません。

TATERUは上限がないのに対し、Renosyは総額1億円までの案件しか募集できないので不利です。

応募できる金額

同じく不特法の規定により、小規模業者が募集する案件では投資家1人あたりの投資額の上限は100万円です。

TATERUの案件では1人の投資家がいくらでも投資できるのに、Renosyでは100万円までしか投資できないということです。

どちらをやるべきか?

では、RenosyとTATERUのどちらをやるべきかですが、どちらもやったほうが良いと思います。

ここまで見てきたように、RenosyとTATERU Fundingの違いはそこまで大きくありません。

その一方で、TATERU Fundingは競争が激しくてなかなか投資できませんし、Renosyも抽選式なので必ず投資できるとは限りません。投資先を一つに絞るのはリスク分散の面でもマイナスです。

ですので、この2社と上場系、大手系の手堅いソーシャルレンディング業者を組み合わせて投資するのが良いと思います。

Renosy期待します!

グリーンインフラレンディングの一件もあって、僕は投資先を安全度が高い上場系、大手系に集約中です。

今回新しく登場した上場企業の投資型クラウドファンディングであるRenosyにも期待しています。

第1号案件はしっかり内容を吟味し、前向きに投資を検討するつもりです!

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)