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SYLA FUNDINGの杉本宏之氏と湯藤善行氏の詳細情報のまとめ

SYLA FUNDINGの運営会社の経営者である杉本宏之氏と湯藤善行氏の詳細情報をまとめました。

SYLA FUNDINGでの投資の参考にして下さい。

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

杉本宏之氏と湯藤善行氏の略歴

最初に杉本氏と湯藤氏の略歴を紹介します。

杉本 宏之

杉本宏之氏は株式会社シーラホールディングスの取締役会長です。

シーラホールディングスはSYLA FUNDINGを運営する株式会社シーラの親会社であると同時に、300戸以上のワンルームマンションを保有して賃貸運用(大家さん業)を行っています。

所有マンションの半分(146戸、51億円)はシーラが開発、分譲するワンルームマンション(SYFORME、SYNEX)で、シーラの分譲マンションの最大の保有者はシーラホールディングスです。

杉本氏の略歴は以下の通りです。

  • 1977年6月25日:茨城県守谷市生まれ、神奈川県育ち
  • 1996年3月:川崎総合科学高等学校情報工学科卒
  • 1997年:東光マンションセンター入社
  • 2001年12月:エスグラントコーポレーション設立、代表取締役
  • 2005年12月:名証セントレックス上場
  • 2009年3月:民事再生法適用を申請
  • 2010年:SYホールディングス設立
  • 2017年:シーラホールディングス 取締役会長(現任)
  • 2019年9月:一般財団法人杉本建築デザイン財団設立

湯藤 善行

湯藤善行氏はシーラホールディングスとシーラの代表取締役です。

湯藤氏の略歴は以下の通りです。

  • 1976年6月7日東京都生まれ
  • 1995年3月:東京学芸大学附属高校卒
  • 2001年3月:宇都宮大学工学部建築学科卒
  • 2001年4月:日神不動産入社(マンション開発部所属)
  • 2004年2月:エスグラントコーポレーション入社
  • 2006年: 同、取締役(開発、建築部門担当)
  • 2009年12月:ファイブノット 執行役員開発本部長
  • 2010年9月:都市アドバイザリー 代表取締役
  • 2010年11月:シーラ 代表取締役社長(現任)
タロウさん
タロウさん

ここまで、杉本宏之氏と湯藤善行氏の略歴でした!

杉本宏之氏と湯藤善行氏の足跡

ここからは2人が歩んできた道のりとシーラの歴史を見ていきます。

杉本氏の幼少期

杉本宏之氏は1977年に茨城県守谷市で生まれました。

父親は不動産会社を経営していましたが、杉本氏の誕生直後に当時の専務が社員を連れて独立し、父親の会社は倒産しました。

父親は不動産ブローカー業に転じましたが上手くいかず、一家は3歳の時に埼玉県川口市の6畳一間、風呂なしのアパートに引っ越しました。

数年後、神奈川県川崎市に引っ越しましたが、小学校時代は給食費も払えないほどの貧しい暮らしでした。

杉本氏が13歳の時に母親が急逝。さらに、バブル崩壊で父親の不動産ブローカー業も行き詰まり、ついには生活保護を受給しています。

高校進学

杉本氏は中学を卒業すると川崎総合科学高等学校情報工学科に入学しました。

学費は奨学金でまかない、バイトで生活費を稼いでいました。

しかし、父親は定職に就かず収入不安定で、生活保護を使い果たした挙げ句に杉本氏がバイトで稼いだ金を無心する有様。

ついに、取っ組み合いの大喧嘩となりましたが、父親も精神的に追い詰められていたのでしょう。杉本氏は包丁で左手を刺されたそうです。

これがきっかけとなり、杉本氏は真剣に将来を考えるようになりました。

宅建資格専門学校に進学

このままではまともな人生にならないと思った杉本氏は、大学に進学し普通の会社員になろうと決意します。

高校3年の秋から必死に勉強し、とある大学に補欠合格しました。

しかし、大学を卒業するまでには4年もあります。4年も待てない、早く稼ぎたい。

その時に頭をよぎったのが、不動産ブローカー業で失敗した時に父親がつぶやいた一言でした。

「こんな最悪な状況は100年に一度だ。」

100年に一度。ならばこれからは上向くのでは?

そう考えた杉本氏は奨学金を申請し、宅地建物取引主任者の資格受験の専門学校に進学したのです。

不動産会社に入社

強い意欲を持って専門学校に進学した杉本氏でしたが、そこは遊びたい盛りの年頃です。入学直後は勉強はせず遊び呆けていました。

その結果、夏休み明けの模擬試験の成績はクラスで下から2番目。

ようやくエンジンがかかり必死に勉強を始め、その年の秋に念願の宅建資格合格を果たしました。

さっそく求人情報誌を買って就職活動を始めた杉本氏は、「完全歩合制」という言葉に惹かれ、とある不動産会社に連絡を取ります。

初めての面接で何を話して良いかも分からず、採用されたら学校は辞めるとやる気をアピール。

採用の通知を受けるとすぐに専門学校を退学し、そのまま不動産会社に入社しました。

マンションの営業職に

杉本氏は1997年に東光マンションセンターにワンルームマンションの営業職として入社しました。

最初は苦戦したものの、徐々に要領を得て半年後からは快進撃。

3年目にはトップセールスとなり、年収は2千万円を超えました。

ベンツのオープンカーと恵比寿のマンションを購入し、キャバクラ、高級クラブで遊び回る日々でした。

独立を考える

営業マンとして順風満帆だった杉本氏でしたが、仕事で大きな不満が一つありました。

それは、当時のワンルームマンションのデザイン性の低さです。

デザイン性と機能性が高いマンションを開発すれば、家賃を高くしても需要はある。自分自身もスタイリッシュな部屋に住みたい。

そう考えた杉本氏は社長に直談判しましたが、まったく理解されませんでした。

これを契機に杉本氏は漠然と独立を考えるようになりました。

エスグラントコーポレーション設立

そんな時に起こったのが、2001年9月のアメリカ同時多発テロでした。

当時、杉本氏は会社の視察旅行でラスベガスに滞在中でした。

テレビの画面に映る崩れ落ちる高層ビルの画像。

もし自分があの飛行機に乗っていたら、今頃自分はこの世にいない。

人生のはかなさを感じ、やりたいことは今やろうと決意した杉本氏は、24歳だった2001年12月に独立し、エスグラントコーポレーションを設立しました。

1期目から黒字達成

会社設立当初は2,400万を出資してくれた会社経営者が代表となり、杉本氏の持ち株比率は15%でした。

最初は他の不動産ディベロッパーの物件を仕入れて販売していましたが、いい加減な経営だったため、設立から半年で会社の口座残高が10万円台に。

この事態に会社経営者は激怒し、杉本氏が全株を買い取るはめになりました。

しかたなく会社が倒産寸前であることを社員に告げましたが、誰一人として辞めるとは言わず一緒に頑張ろうと。

感動した杉本氏はここから盛り返し、1期目の売上高は7億円、経常利益は23万円で、わずかではありますが黒字で終えることができました。

Luxury Apartmentの成功

2期目に入ると杉本氏は理想とするデザイナーズマンションの開発に取り組みます。

2002年10月に初の1棟仕入れに成功。

自社ブランド「Luxury Apartment」シリーズのワンルームマンション第1号「ラグジュアリーアパートメント浅草橋」として販売すると、わずか2週間で完売しました。

Luxury Apartmentの成功で2期目は売上高22億円、経常利益5千万円。

2004年には「26歳、熱血社長、年商70億の男」を出版し、不動産流動化、アセットマネジメント、不動産サイト、賃貸保証事業など業容を拡大させていきました。

史上最年少で上場

そして、2005年12月に名証セントレックスに上場。28歳での上場は当時の業界最年少記録でした。

2007年6月期は年商377億円、経常利益24億円で、エスグラントコはピークを迎えます。

杉本氏は20代で個人資産100億円を達成。

この頃はいずれ森ビルのようになると豪語していました。

サブプライムローン問題で経営危機

ところが、2007年夏にサブプライムローン問題が発生。

不動産価格の下落が始まると、とたんに銀行の融資が厳しくなりました。

当時のエスグラントは資金借り入れでのマンションの開発販売で成長してきたため、融資を止められると資金繰りが急速に悪化。

銀行融資ストップから数ヶ月で債務超過に陥り、ピーク時には負債400億円、1日あたりの金利は300万円にも達しました。

2008年3月にユニマットホールディングなどを引受先とする第三者割当増資を行い、同グループ傘下で再建に取り組みましたが経営状態は改善されず。

2008年6月期は売上高320億円、純損失49億円でした。

エスグラントの倒産

もがくエスグラントにとどめを刺したのが、2008年9月に起きたリーマンショックです。

エスグラントの経営状況はさらに悪化。

子会社売却やリストラなど進めるも経営状況は好転せず。

会社設立から8年足らずの2009年3月、エスグラントは東京地裁に民事再生法適用を申請し倒産しました。

負債総額は191億3,700万円。杉本氏も自己破産しました。

湯藤氏がエスグラントに残る

1976年6月7日に東京で生まれた湯藤氏は、父親の仕事の関係で中学の3年間をアメリカで過ごしました。

東京学芸大学附属高校を卒業後、宇都宮大学工学部の建築学科に入学しました。

大学2年時に人材派遣業の会社を設立。学業が忙しくなり2年で会社は畳みましたが、この時に経営やマネジメントの面白さを知ります。

大学を卒業すると2001年4月に日神不動産に入社し、マンション開発部に所属します。

しかし、日神不動産の古い体質が肌に合わず、2004年2月にエスグラントコーポレーションに転職しました。

2006年には開発、建築部門担当の取締役に就任。多数の部下を抱え200億以上の売上げを作りました。

しかし、その3年後にエスグラントは倒産。

その過程でリストラを担当した湯藤氏は、罪悪感から最後までエスグラントに残り、債務整理を続けたのでした。

SYホールディングス設立

エスグラント倒産後、五反田の雑居ビルに移転した杉本氏の元に残った社員は、取締役だった湯藤氏を含む3人だけでした。

憔悴する杉本氏でしたが、湯藤氏に「もともとゼロから始めたんだから、また2人でゼロから始めましょう」と言われたのをきっかけに再起を図ります。

投資家に出資をお願いしたところ、必死さが伝わり10億円単位の出資を得ました。

会社は潰したものの、デザイナーズマンションという方向性は間違っていなかった。

杉本氏と湯藤氏は復活をかけて2010年にSYホールディングスを設立しました。

シーラ設立と復活

2010年9月にオリックスグループの不動産会社だった「都市アドバイザリー」をM&Aで取得。

社名をシーラ(SYLA)に変更すると、スタイリッシュなデザイナーズマンションの開発に着手しました。

2012年に自社ブランドのワンルームマンション「SYFORME(シーフォルム)」シリーズの販売を開始。

高いデザイン性と機能性が評価され、毎年300戸以上の販売につながりました。

2018年には売上が単体で100億円、グループ全体では200億円に達し、見事に復活を果たしたのでした。

タロウさん
タロウさん

杉本宏之氏と湯藤善行氏が歩んできた足跡をたどりました!

SYFORMEに込められた想い

杉本氏と湯藤氏はエスグラントでLuxury Apartmentを成功させながら、最後は経営破綻しました。

しかし、目指したものは間違っていないとSYホールディングスを設立し、シーラで自社開発マンションSYFORMEを成功させました。

社名のシーラ(SYLA)について、湯藤氏はブログの中で「Style Your Life & Asset」の略と説明しています。

本当にそうなのでしょうか?

エスグラント経営破綻後の社名などについて、僕は次のように推測しています。

  • 「SYホールディングス」のSYは再起を期した杉本氏のSと湯藤氏のY
  • 現社名「SYLA」のLAは、理想のデザイナーズマンションとしてエスグラントで成功させたLuxury ApartmentのLとA
  • SYLAの自社開発マンションである「SYFORME」は、2人(Sugimoto & Yuto)の想いを形(FORME)にしたもの

2人の想いを込めて懸命に取り組んだからこそ、大きな敗北からリベンジを果たし、新たな成功をつかむことができたのでしょう。

タロウさん
タロウさん

あくまでも僕の推測で根拠はありません!

杉本氏の考えなどのまとめ

最後にネット上の情報から、杉本氏の考えなどをまとめておきます。

物件作りで大切にしていること

  • デザインとモノづくりに対し徹底してこだわる
  • 自分が住みたいと思える物件を作る
    • タイルの接着剤一つにも高品質なものを
    • フローリングや壁紙もメンテナンスしやすいものを
    • 20年経っても価値を維持できる物件を作る
    • 銀行から30年でも貸し付けたいと言われる物件
  • 細部にこだわり品質の良いものを作る
  • 数十年経った時に評価される物件を作る
  • すべてにおいて”資産価値”を考える

経営面での考え

  • 経営破綻を経て変わったこと
    • 無理をしない経営を心がける(突っ走らない)
    • 最高のシナリオと最悪のリスクの両方を考える
  • 自社所有の賃貸マンションを増やして家賃収益と管理収益だけで社員を養えるようにしたい(実現済み)
    • 安定経営を実現できる
    • 次の攻めに転じられる(壮大な目標がある)
  • 人材教育を重視
    • 毎週1時間の朝礼を実施
    • トップだけでなく社員もスピーチする
    • 社員に自ら考え話すことを習慣化
    • 企業理念を理解、徹底させる
  • 2011年から利益の一部を恵まれない子供に寄付
    • 若者支援のため2019年9月に公益財団法人「杉本建築デザイン財団」設立

社員に対する考え方

  • 社員は家族、社員第一主義
  • 社員のモチベーションを高めるために実現したこと
    • フレキシブル勤務制度
    • ベビーシッター代補助制度
    • 大型連休制度
    • 通勤ラッシュ対策で始業を9時半から10時半に変更
    • 会社から3駅以内に住めば住宅手当
    • 年2回の社員旅行
    • 誕生月に愛情手当
  • 今でも年に1回全社員と一人ずつ会食と個人面談をしている
タロウさん
タロウさん

以上、SYLA FUNDINGの杉本宏之氏と湯藤善行氏の情報まとめでした!

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅