SYLA FUNDING（シーラファンディング）で投資しても大丈夫？

という方へ。

ソシャレンと不動産クラファンで累計4千万円以上を投資してきた僕の結論は以下の通りです。

この記事では以下の点を中心に、大丈夫と判断する理由を説明します。

銀行の金利は低いし年金も期待できない。

これからは投資でお金を増やす時代ですよね？

SYLA FUNDINGをしっかり理解して投資し、みんなでお金を増やしましょう！

 

SYLA FUNDINGの概要

まず最初に、SYLA FUNDINGの概要を説明します。

SYLA FUNDINGの基本情報

SYLA FUNDINGは2019年11月25日に会員登録の受け付けを開始し、12月13日から第1号、第2号案件の募集が行われました。

→ SYLA FUNDING

現時点でのSYLA FUNDINGの基本情報は以下の通りです。

利回りが4～5％と低くなく、運用期間は短め、劣後出資比率が30％と高い点がプラス評価ポイントです！

SYLA FUNDINGは不動産クラファン

SYLA FUNDINGは不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）というタイプの投資です。

ご存じない方のために不動産クラファンを簡単に説明します。

不動産クラファンの仕組み

不動産クラファンは次のような仕組みの投資です。

不動産クラファンの具体例

数字を入れた具体的な例で説明しましょう。

不動産クラファンは手軽な不動産投資

マンションを買ってサラリーマン大家とか、やってみたい気もしますが。

個人でマンション投資をするには大きな問題が2つあります。

そこで、

これが不動産クラファンです。

不動産クラファンならば僕たち個人投資家でも少額で手軽に不動産投資ができます。

そして、マンション探しや入居者探しなどの面倒な作業は、間に入るクラファン業者に代行してもらいます。

SYLA FUNDINGでは運営会社の株式会社シーラがクラファン業者です。

SYLA FUNDINGの運営会社

次にSYLA FUNDINGを運営する株式会社シーラについて説明します。

シーラはSYLA FUNDINGで僕たち投資家がお金を渡す相手です。

何をやっているどんな会社なのか？

お金を渡して大丈夫な相手なのか？

しっかり理解しましょう。

シーラの基本情報

シーラは投資用マンションの開発分譲を主な事業とする不動産会社です。

会社概要

沿革

• 2010年9月：都市アドバイザリー（オリックスの孫会社）をM&Aで取得して設立
• 2010年11月：社名をシーラに変更
• 2012年1月：SYFORMEシリーズ販売開始
• 2013年4月：楽天イーグルスの公式スポンサー（現在も）
• 2013年6月：SYNEXシリーズ販売開始
• 2015年7月：リノベーションマンション販売開始
• 2018年12月：年間売上高100億円達成

シーラの事業1：投資用マンション事業

シーラの主力事業は投資用マンション事業です。

投資用マンション事業の概略

投資用マンション事業は次のような事業です。

マンションの建設から販売、入居者探しや物件管理まで、ワンストップでサービスを提供しています。

どんな商売なのか、もう少し詳しく見ていきましょう。

シーラが開発する投資用マンション

シーラは投資用マンションとしての需要が高い、以下の条件を満たすワンルームマンションの開発に特化しています。

そして、高品質の定義をシーラでは「IoT×デザイン」としています。

投資用マンションの販売状況

では、シーラが開発した投資用マンションはどれくらい売れているのか？

シーラはSYFORMEとSYNEXという2つのブランドのマンションを開発しています。

過去の販売実績（棟数）は以下の通りです。

管理業務の代行

投資用マンションを開発し大家さんに販売し、次は大家さんの管理業務の代行です。

シーラは次のような業務を代行します。

入居者探しから家賃の集金、共用部分の切れた電球の交換など、多くの業務をシーラが行います。

これにより、大家さんはマンション購入後の面倒な作業から開放されます。

高い入居率

ポイントはシーラが入居者探しも代行している点です。

シーラが管理を代行するマンションの入居率は非常に高く、99％台に達します。

シーラに管理を委託すれば、空室が減って家賃収入が増える。

このため、多くの投資家がシーラの投資用マンションを購入し、その後の管理もシーラに委託するということです。

投資用マンション事業のまとめ

ちょっと長くなりましたので、投資用マンション事業についてまとめます。

シーラの事業2：不動産運用事業

シーラのもう一つの事業は不動産運用です。

シーラが大家さん業

不動産運用事業とはシーラ自身が投資用マンションを所有し、入居者を探して家賃収益を得ます。

つまり、シーラがワンルームマンションの大家さんとなり、入居者から毎月の家賃を得るということです。

不動産運用と管理代行で固定費をカバー

現在シーラは、この不動産運用事業とさきほどの大家さん業務代行業による収益だけで、社員の人件費などの固定費をカバーできています。

つまり、自社開発のマンションが売れなくても社員を食わせていける状態ということです。

シーラの経営状態

実際の経営状態はどうなのか、公開されている数値を見てみます。（単位：百万円）

注：2011年3月期は4ヶ月分、2016年12月期は9ヶ月分

シーラは非上場

確かに経営状態が悪いとは思えません。

ただ、懸念点が一つあります。それは、シーラは非上場である点です。

上場企業ではないため細かい経営数値は公開されず、経営状態の実情を把握することができません。

極端なことを言えば、知らないうちに経営が悪化していて、気づいたときには倒産寸前ということもありえます。

上場企業に比べるとどうしても信頼性が劣るので、この点には注意が必要です。

シーラの経営者

シーラの経営者についても簡単に見ておきます。

杉本宏之氏

シーラホールディングス 取締役会長

• 1977年6月25日：茨城県守谷市生まれ、神奈川県育ち
• 1996年3月：川崎総合科学高等学校情報工学科卒
• 1997年：東光マンションセンター入社
• 2001年12月：エスグラントコーポレーション設立、代表取締役
• 2005年12月：名証セントレックス上場
• 2009年3月：民事再生法適用を申請
• 2010年：SYホールディングス設立
• 2017年：シーラホールディングス 取締役会長（現任）
• 2019年9月：一般財団法人杉本建築デザイン財団設立

湯藤善行氏

シーラ 代表取締役社長

• 1976年6月7日東京都生まれ
• 1995年3月：東京学芸大学附属高校卒
• 2001年3月：宇都宮大学工学部建築学科卒
• 2001年4月：日神不動産入社（マンション開発部所属）
• 2004年2月：エスグラントコーポレーション入社
• 2006年：　同、取締役（開発、建築部門担当）
• 2009年12月：ファイブノット 執行役員開発本部長
• 2010年9月：都市アドバイザリー 代表取締役
• 2010年11月：シーラ 代表取締役社長（現任）

エスグラントコーポレーションでの成功

現会長の杉本氏は宅建の資格取得後に不動産会社に入社し、3年目にトップセールスとなり年収は2千万円を超えました。

しかし、デザイン性が低い当時のワンルームマンションに強い疑問を抱き、2001年に独立し「エスグラントコーポレーション」を設立しました。

スタイリッシュで高機能なデザイナーズマンション「Luxury Apartment」シリーズを販売すると大ヒット。

2005年に史上最年少で上場を果たし、2007年には年商377億円、経常利益24億円とピークを迎えました。

シーラで復活

ところが、同年夏に発生したサブプライムローン問題で銀行融資が厳しくなり、資金繰りが急速に悪化。

翌年のリーマンショックが追い打ちとなり、エスグラントは2009年3月に民事再生法を申請し倒産しました。

しかし、デザイナーズマンションという方向性は間違っていないと考えた杉本氏と取締役だった湯藤氏はシーラを設立します。

2012年にデザイナーズマンション「SYFORME」シリーズの販売を開始すると、高いデザイン性と機能性で毎年300戸以上の販売を記録しました。

2018年にはグループ全体の売上が200億円に達し、見事に復活を果たしたのです。

SYLA FUNDINGの運営会社のまとめ

かなり長くなりましたので、SYLA FUNDINGの運営会社についてまとめます。

SYLA FUNDINGのメリット

次にSYLA FUNDINGのメリットを見ていきます。

1～3はご存じの方は読み飛ばして下さい。

1．セイムボート出資方式なので安全性が高い

投資家が損をする可能性

不動産クラファンでは取得したマンションの売却はクラファン業者が代行します。

もし、マンションを買うお金をすべて投資家が出していたらどうなるでしょう？

3,000万円で買ったマンションを2,500万円で売っても、クラファン業者は困りませんよね？

知り合いに格安で販売とか不正行為をするかもしれません。

つまり、投資家が全額を出すと投資家が損をする可能性があるということです。

クラファン業者も出資する

そこで、不動産クラファンではクラファン業者も投資家と一緒にお金を出します。

こうすれば3,000万円未満で売るとクラファン業者も損をするので、頑張って高く売ろうとしますよね。

このように、投資家とクラファン業者が一緒にお金を出す出資の仕方を「セイムボート出資方式」と言います。

SYLA FUNDINGはセイムボート出資方式を採用しているので、投資家の安全性が高くなります。

2．優先劣後出資方式なので安全性が高い

ただ、クラファン業者が頑張っても2,500万円でしか売れないこともあります。

この場合、マンションを売って入ってきた2,500万円は、まず最初に投資家のお金の返済にあてられます。

そして、残った100万円だけがクラファン業者のお金の返済にあてられます。

このように、投資家分の返済が優先され、業者分の返済が後回し（劣後）にされる出資の仕方を「優先劣後出資方式」と言います。

SYLA FUNDINGは優先劣後出資方式を採用しているので、安くでしか売れなかった場合の投資家の安全性が高まります。

3．劣後出資比率が30％なので安全性が高い

優先劣後出資方式で「出資総額に占める劣後出資の金額の比率」を劣後出資比率と言います。

さきほどの例ですと劣後出資比率は20％です。

ここでは詳しい説明は省きますが、劣後出資比率が大きくなるほど業者がかぶってくれる損が大きくなり、その分だけ投資家の安全性が高まります。

SYLA FUNDINGの劣後出資比率は30％で、ジョイントアルファと並んで最も高いです。

ですので、劣後出資比率の点でSYLA FUNDINGは同業他社に比べて安全性が高いです。

4．都内のワンルームマンションなので安全性が高い

SYLA FUNDINGで投資対象となる案件は都内のワンルームマンションです。

都内のワンルームマンションは根強い需要がある、つまり売れやすいです。

不動産クラファンは最後に物件を売却することで、投資したお金が戻ってきます。

SYLA FUNDINGは売れやすい都内のワンルームマンションが中心なので、投資家の安全性が高くなります。

５．マンション投資のプロが運営するので安全性が高い

不動産クラファンの流れは、1．マンションを取得し、2．入居者を付けて家賃を得て、3．売却して売却益を得る、です。

そして上の方で説明した通り、SYLA FUNDINGを運営するシーラは主力の投資用マンション事業で、

のすべてを行っています。

つまり、マンション投資のプロであるシーラが、同じ仕組みの不動産クラファンを運営しているということです。

プロが自社の一番得意な分野で不動産クラファンを運営する。

この点でも投資家の安全性が高まります。

6．情報が事前に公開されるので十分に検討できる

SYLA FUNDINGでは投資対象となる物件の詳細な情報が事前にすべて公開されます。

第1号、第2号案件では募集開始の10日ほど前に公開されました。

ですので、案件の内容を事前に十分に調査、検討した上で納得して投資できます。

7．募集方法が抽選方式なので応募しやすい

SYLA FUNDINGの募集方法は抽選方式です。

初回の第1号、第2号案件の場合、募集期間は12月13日から1月6日までで、この間に応募した人の中から、抽選で投資できる人が決まります。

先着方式（早い者勝ち）ではないので、昼間は仕事で応募できないという人でも、家に帰ってからゆっくり応募できます。

8．未入金分は再抽選されるので敗者復活のチャンスがある

ただ、抽選方式では次のような未入金問題が発生することがあります。

50万円の枠が浮いてしまいますよね？

SYLA FUNDINGでは未入金が起こった場合、落選者の中から追加当選者を再抽選で選びます。

落選した山口さん、杉浦さん、木下さんが復活当選しました！

このようにSYLA FUNDINGでは敗者復活のチャンスがあります。

9．後入金方式なので資金が寝ない

投資するお金の入金方法について、一部の不動産クラファン業者は業者内の投資口座に事前に入金する方式であるため、

という問題が発生します。

これに対してSYLA FUNDINGは後入金方式です。

投資できると決まってからの入金なので、SYLA FUNDINGならば資金が寝ないで済みます。

10．出金手数料が実質無料でオトク

事前入金方式では投資口座のお金を引き出すのに出金手数料が必要です。

分配金と運用が終わった元本も投資口座に振り込まれるため、これらを引き出す際にも出金手数料がかかります。

SYLA FUNDINGでは投資口座はなく、分配金と元本は投資家の銀行口座に振り込まれます。

この際の振込手数料はSYLA FUNDINGが負担します。

ですので、SYLA FUNDINGでは出金手数料が実質的に無料でオトクです。

残り2つはマニアックな内容です。

11．法人でも口座開設できる

SYLA FUNDINGは法人でも投資口座を開設できます。

個人事業主で法人登記している方などには便利です。

法人で口座を開設するのに必要なものは以下の通りです。

12．未成年でも口座開設できる

SYLA FUNDINGでは未成年でも口座開設できます。

未成年が会員登録する際には、通常の本人確認書類の他に以下の2点が必要です。

SYLA FUNDINGのメリットのまとめ

SYLA FUNDINGのメリットをまとめます。

SYLA FUNDINGのデメリットとリスク

次にSYLA FUNDINGのデメリットとリスクです。

1．分配金と元本が保証されない

分配金の支払いと元本の返済は保証されません。

例えば、空室が続いて予定通りの収益が上がらなかった場合、分配金が減る可能性があります。

また、極論ですが地震でマンションが倒壊して売れなくなった場合、投資した元本は1円も戻ってきません。

これは不動産クラファン業者すべてに共通ですが、元本保証でないことは認識しておきましょう。

2．小規模不動産特定共同事業者である

ちょっとマニアックな話になります。

不動産クラファンを行うことができる事業者には次の2種類があります。

SYLA FUNDINGは小規模不動産特定共同事業者です。

小規模不動産特定共同事業者とは？

通常事業者と小規模事業者では、次のような違いがあります。（不動産特定共同事業法第2条、第41条、第44条）

小規模事業者の方が条件がゆるい代わりに、募集額などに上限があります。

小規模事業者のデメリット

このため、不動産クラファン業者として主に2つのデメリットがあります。

ですので、SYLA FUNDINGは募集総額が数億円の大型案件を募集することはできません。

例えば、第1号案件に100万円、第2号案件に100万円、両方合わせて200万円を投資することはできます。

しかし、第1号案件に150万円のように、1つの案件で100万円を超えて投資することはできません。

大きな金額を投資したい人にとってのSYLA FUNDINGのデメリットです。

3．分配金は満期一括払い

分配金の支払いは毎月ではなく最後にまとめての一括払いです。

運用期間が終わった翌月の20日までに、投資家の銀行口座に振り込まれます。

受け取る総額は同じなので、それほど大きな問題ではありませんが…

4．中途解約できない

投資後はやむを得ない理由がある場合に限り解約できます。

ただし、急にお金が必要になったとか、気が変わったといった個人的な事情で解約が認められることはありません。

基本的に中途解約はできませんので、よく考えた上で投資しましょう。

5．最長で1年間延長される

運用期間内に物件の売却が完了しない場合、運用期間が最大で1年間延長されます。

ただ、1年延長の不動産クラファン業者は他にもありますので、SYLA FUNDINGが取り立てて条件が悪いということではありません。

6．分別管理口座は信託銀行ではない

投資家の資産はシーラの資産とは別の口座で分別管理されます。

ただし、この口座は普通の銀行口座であり、信託銀行の口座ではありません。

このため、シーラが倒産した場合、投資家の資産は破産管財人の管理下に入ります。

不動産クラファンで信託銀行の口座で分別管理を行っているのはCREALだけです。

SYLA FUNDINGのデメリットとリスクのまとめ

SYLA FUNDINGのデメリットとリスクをまとめます。

SYLA FUNDINGで投資して大丈夫かの判断

以上を踏まえて、SYLA FUNDINGで投資して大丈夫かを判断します。

事業者リスクについての判断

まず、SYLA FUNDINGの運営会社であるシーラの事業者リスクについての判断です。

2010年に創業して以来、10年近くに渡って事業を継続しています。

主力の投資用マンション事業も好調で、経営状態も悪いとは思われません。

ただ、非上場なので信頼性で劣り、経営実態が見えないのが懸念点です。

以上より、SYLA FUNDINGの事業者リスクについて次のように判断します。

経営者リスクについての判断

次にシーラの経営者リスクについての判断です。

シーラの経営者である杉本氏と湯藤氏はデザイナーズマンションで大成功しました。

一度は倒産したものの、2人の想いを込めたデザイナーズマンションで復活を遂げました。

倒産させた事実は重いですが、地獄からはい上がってようやく復活し、大家さん業と管理代行業だけで社員を食わせていける状態にまでした。

ようやく復活した今のタイミングで、詐欺行為などの不正をして自ら墓穴を掘るとはどうしても思えません。

仮にやるとすれば、シーラの経営状態が悪くなったときでしょう。

以上より、SYLA FUNDINGの経営者リスクについて次のように判断します。

SYLA FUNDING自体についての判断

次にSYLA FUNDING自体についての判断です。

そもそも不動産クラファンなので、セイムボートなど安全性を高める仕組みが用意されています。

また、好調な投資用マンション事業のノウハウを不動産クラファンで活かしており、劣後出資比率が業界最高の30％である点も強みです。

懸念点もありますが不動産クラファンに共通のもので、SYLA FUNDINGだけのものではありません。

以上より、SYLA FUNDING自体について以下のように判断します。

SYLA FUNDINGで投資して大丈夫と判断

以上を総合的に踏まえ、SYLA FUNDINGで投資して大丈夫であると判断します。

ただし、各懸念点を考慮し、投資にあたっては以下の点に注意するものとします。

SYLA FUNDINGで応募しました！

そして、僕はさっそくSYLA FUNDINGの案件に応募しました！

応募した案件

応募したのはこちらの案件です。

★こちらから募集ページを見ることができます → SYLA FUNDING

応募した額

ガッツリ分析した上で両方とも手堅いと判断し、50万円ずつ応募しました。

初回は例外です。

初回案件がコケる可能性は極めて低いので、初回は強気で攻めます！

SYLA FUNDINGのまとめ

SYLA FUNDINGについて最後に要点をまとめます。

SYLA FUNDINGは好条件が揃っているので、いずれ抽選倍率が10倍を超える人気業者になります。

投資するならば抽選倍率が低い今のうちです。

SYLA FUNDINGの会員登録は無料で、退会手続きもスマホで簡単にできます。

良い案件が出たら応募できるように、会員登録だけは済ませておきましょう。

★こちらから無料で会員登録できます → SYLA FUNDING