不動産投資型クラウドファンディングの仕組みや特長とリスク

という方に、不動産投資型クラウドファンディングで1千万円以上を投資してきた現役投資家が、やさしく分かりやすく説明します。

この記事を読めば次のことが分かります。

初心者の方を対象に書いていますので、まったく知らないという方も安心して読んで下さい。

不動産投資型クラウドファンディングの概要

まず最初に、不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）の概要を説明します。

不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産クラファンは次のような投資です。

個人での不動産投資は難しい

個人が不動産に投資するのは簡単ではありません。

次のような問題があるからです。

不動産投資型クラウドファンディングで手軽に不動産投資

不動産投資を難しくしている２つの問題、

これらをインターネットを使って解決するのが不動産クラファンです。

不動産クラファンを使えば僕たちのような庶民でも、少額で手軽に不動産投資ができます。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組みと流れ

それでは、不動産クラファンがどのように行われるのか、仕組みと流れを説明します。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

不動産クラファンの仕組みの説明

不動産クラファンは次のような仕組みで行われる投資です。

不動産クラファンのポイント

上述したように不動産投資には2つの大きな問題があります。

この2つの問題を、次のように解決する。

これが不動産クラファンです。

不動産投資型クラウドファンディングの流れ

まだイメージがイマイチつかめないと思います。

そこで、もう少し現実に落とし込んで不動産クラファンの流れを見てみましょう。

現実的な投資の流れ

数字を入れて現実的な流れを見てみます。

これが不動産クラファンの流れです。

投資家が得る収益

投資家が得る収益も見ておきましょう。

さきほどの例では利回りが5％でしたので、各投資家の収益は次のようになります。

不動産投資型クラウドファンディングの具体例

さらに理解を深めるため、不動産クラファン業者で実際に募集された具体例を紹介します。

案件の詳細

こちらは不動産クラファン最大手のCREALで募集された案件です。

ビバリーホームズ戸越公園Ⅱというワンルームマンションの1室に投資する案件です。

具体的な投資の流れ

この案件に投資した場合の投資の流れを見てみましょう。

投資家が得る収益

利回りが4％ですので、投資家の収益は次のようになります。

あなたが山田さんならば、12ヶ月後に10万4,000円を受け取るイメージです。

不動産クラファンの仕組みと流れ、理解できましたでしょうか？

不動産投資型クラウドファンディングの仕組みと流れのまとめ

復習のため、不動産クラファンの仕組みと流れをまとめます。

不動産投資型クラウドファンディングのメリット

次に不動産クラファンのメリットを見ていきます。

1．法律に基づく事業なので安心

不動産クラファンは不動産特定共同事業法という法律に基づいて行われる事業です。

監督官庁は国土交通省で、事業を行うには国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要です。

ですので、不動産クラファン自体は怪しい詐欺商法ではありません。

2．少額で不動産に投資できる

ほぼすべてのクラファン業者で最低投資額は1万円です。

現物不動産とは違い少額から投資できます。

3．手間いらずで不動産に投資できる

不動産クラファンはとにかく手間いらずです。

面倒な作業はクラファン業者が代行

不動産投資では次のような作業が発生します。

不動産クラファンではこれらの面倒な作業を、クラファン業者がすべて代行してくれます。

手続きはインターネットで完了

また、クラファン業者への会員登録から投資の申し込みまで、手続きはすべてインターネットで完了します。

パソコンだけでなくスマホでもでき、電話や書類のやり取りは一切ありません。

4．値動きがないので簡単安心

値動きをチェックしなくて良い

不動産クラファンは株やFXのような値動きがありません。

ですので、株価や為替をチェックしたり、売り買いのタイミングを考えたりする必要はゼロです。

投資したら運用期間が終わるまで、途中でやる作業は一切ありません。

不動産クラファンは手間いらずで簡単です。

投資時点で収益が確定

また、不動産クラファンでは最初に利回りが提示されます。

例えば次のような場合、分配金は5千円で確定です。

日々の値動きで収益が毎日変わる株やFXと違い、一喜一憂せず安心できる投資です。

5．情報量が多いので投資判断をしやすい

不動産クラファンは情報量が多い

不動産クラファンでは投資する不動産について公開される情報が非常に多いです。

例えば次のような情報が公開されます。

公開される情報が多いため、投資して大丈夫か判断しやすいです。

不動産クラファンの人気が急上昇中

ソーシャルレンディングは情報の透明性が低く、それが原因で投資家の被害が続出しました。

このため、透明性が高い不動産クラファンの人気が急上昇中で、ソーシャルレンディングから不動産クラファンへ乗り換える投資家も増えています。

6．投資家保護の仕組みがあるので安全性が高まる

不動産クラファンには投資家保護の仕組みが用意されています。

セイムボート出資方式

上の方で「買ったマンションの売却はクラファン業者が代行する」と書きました。

買ったときよりも高く売って売却益を出す仕組みです。

でももし、売却交渉が難航してクラファン業者の担当者が、

なんてことをすると、投資家が損しちゃいますよね？

そこで、不動産クラファンでは投資家と一緒にクラファン業者も出資します。

例えば、次のように出し合って合計3千万円でマンションを購入します。

こうすれば、安く売るとクラファン業者も損をするので、もういいや！とはできませんよね？

このように投資家と業者が一緒に資金を出し合う出資の仕方を、セイムボート出資方式といいます。

不動産クラファンはセイムボート出資方式を採用しているので、投資家の安全性が高まります。

優先劣後出資方式

ただ、クラファン業者が頑張っても2,500万円でしか売れないこともあります。

この場合、売却で得た2,500万円はまず投資家のお金の返済にあて、残った分がクラファン業者に返済されます。

このように、投資家分の返済が優先され、クラファン業者分の返済が後回しに（劣後）される出資の仕方を、優先劣後出資方式といいます。

不動産クラファンは優先劣後出資方式を採用しているので、マンションが安くでしか売れなかった場合の投資家の安全性が高まります。

劣後出資比率

ついでに劣後出資比率について簡単に説明します。

出資総額に対する劣後出資の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では、劣後出資比率は20％です。

詳しい説明は省きますが、劣後出資比率が高くなるほどクラファン業者がかぶってくれる損の金額が増えるため、投資家の安全性が高まります。

不動産クラファンのメリットのまとめ

不動産クラファンのメリットをまとめます。

不動産投資型クラウドファンディングのデメリットとリスク

次は不動産クラファンのデメリットとリスクです。

1．収益は保証されない

上述した通り収益は最初に確定しますが、その金額で受け取れることは保証されません。

クラファン業者は家賃がどれくらい入るか、マンションがいくらで売れるかの計画を立てて、投資家に利回りを提示します。

しかし、空室が続いて家賃が入らなかったり、思っていたほど高く売れなかったり、計画通りにいかない場合もあります。

このような場合、当初の予定よりも投資家の収益が減ったり、ゼロになる可能性があります。

2．元本は保証されない

また、元本も保証されません。

例えば、投資家とクラファン業者で合わせて3,000万円で買ったマンションが、2,000万円でしか売れなかったとします。

この場合、優先劣後出資方式ですので、2,000万円はまず投資家に返済されます。

しかし、出資した金額には届かず、投資家が400万円の損失を受けることになります。

また、例えば地震でマンションが倒壊した場合、売却できないので出資したお金は1円も戻ってきません。

その通りです。

不動産クラファンは投資ですのでリスクがあります。

ノーリスクの美味しい儲け話ではありません。

3．担保がない

また、不動産クラファンにはソーシャルレンディングのような担保はありません。

ですので、担保の土地を売却して損失の400万円を穴埋めするといったことはできません。

銀行の預金保険制度のような安全装置もありません。

4．雑所得で総合課税なので税金面で不利

一般の不動産投資の場合、売却で得た利益は譲渡所得に分類され、税率は20％または39％です。

これに対し、不動産クラファンで得た利益は雑所得に分類され、給与などと合わせて総合課税方式で税率が決まります。

このため高所得者の場合、一般の不動産投資に比べて税金面で不利になります。

不動産投資型クラウドファンディングのデメリットとリスクのまとめ

不動産投資型クラウドファンディングのデメリットとリスクをまとめます。

おすすめの不動産投資型クラウドファンディング業者

不動産クラファンについて、一通り分かったかと思います。

ここで初心者にオススメの不動産クラファン業者を紹介します。

ジョイントアルファ

ジョイントアルファを運営する穴吹興産は東証一部上場企業です。

しかも、劣後出資比率は業界最高の30％！

東証一部＋劣後出資比率30％の安心感、信頼感から、大人気の業者となっています。

募集と同時に応募が殺到する競争率の高さで、僕はまだ一度も投資できていません。

安全重視ならばジョイントアルファがダントツのイチオシです。

★公式サイト：ジョイントアルファ

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asean-info.net

2024.03.06

CREAL

CREALは不動産クラファン最大手で一番の人気を誇る業者です。

運営会社は不動産の運用管理を本業とする不動産会社で、運用資産は300億円を超えます。

不動産のプロが運営する不動産クラファンということで、高い人気を集めています。

投資対象物件の種類が多く分散投資がしやすいこと、募集額が数億円で確実に投資できる大型案件があることも人気の理由です。

不動産クラファンをやるのならば、CREALは外せません。

★公式サイト：CREAL

【最新】CREALの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、CREAL（クリアル）の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などを解説。CREALでの僕の投資実績も公開します。

asean-info.net

2024.03.06

FANTAS funding

FANTAS fundingはCREALと並ぶ人気業者です。

個人的にはFANTAS fundingがイチオシです。

理由は一度に複数の案件を募集するため投資家の応募先が分散し、競争率が下がって投資しやすいからです。

僕はほぼ毎回2～3つの案件に投資できています。

この記事を書いている時点で投資残高は350万円、今まで累計で1千万円近く投資しています。

★公式サイト：FANTAS funding

【最新】FANTAS fundingの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年4月6日更新】FANTAS fundingで1千万円以上を投資してきた現役投資家がホンネで解説します！FANTAS fundingの評判、口コミ、特長、デメリット、リスク、投資の際の注意点と対策も！

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2024.04.06

この他におすすめの業者はこちらの記事で紹介しています。

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【2024年4月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。累計投資額2億円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング（不動産クラファン）を紹介します。

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2024.04.01

不動産投資型クラウドファンディングのまとめ

長くなりましたので、最後に要点をまとめます。

手軽に少額で不動産投資。

情報の透明性が高く、ソーシャルレンディングよりも人気が上がっています。

不動産クラファンでの投資、検討してみてはいかがでしょうか？

以上、不動産クラファンの説明でした。