不動産投資型クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い

この2つは何が違うのか？

10の共通点と7つの違いを紹介します。

不動産クラファンとソシャレンの基本

最初に不動産投資型クラウドファンディングとソーシャルレンディングについて、超簡単にだけ説明します。

ご存じの方は次の章に飛んでください。

不動産投資型クラウドファンディング

不動産投資型クラウドファンディングでは、

つまり、不動産投資型クラウドファンディングは投資業です。

ソーシャルレンディング

一方のソーシャルレンディングでは、

つまり、ソーシャルレンディングは貸金業です。

不動産クラファンとソシャレンの共通点

それでは本題です。

まず最初に、不動産投資型クラウドファンディングとソーシャルレンディングの共通点です。

1．多数の投資家が少額投資

1人が企業に3千万円貸すのではなく、1人がマンションに3千万円投資するのでもなく、多数の投資家が少しずつお金を出します。

これにより資金が少ない個人投資家でも、企業向け融資や不動産投資に参加できるようになります。

クラウド（crowd＝大勢の人）からのファンディング（funding＝資金調達）という本質の部分で、不動産クラファンとソシャレンは同じです。

2．オンラインで手間いらず

会員登録から投資の実行まで、すべての作業がオンライン上で完結します。

面倒な書類のやり取りは一切なく、パソコンだけでなくスマホからでも大丈夫です。

また、不動産登記や金銭消費貸借契約書の締結など、不動産投資や貸金に伴う手続きは、すべてクラファン業者、ソシャレン業者が代行してくれます。

3．サイトの操作

不動産クラファンとソシャレンのサイトの作りや使い方は非常に似ています。

このため、ソシャレンと同じつもりで不動産クラファンを始める人も多いのですが。

貸金業と投資業という本質的な部分で、両社はまったくの別物です。

4．値動きがない

不動産クラファン、ソシャレンともに利回りが何％と最初に提示されます。

そして案件が順調に完了する限り、その％が上がることも下がることもありません。

株やFXのように日々の値動きをチェックする必要がないので、この点でも手間いらずの投資と言えます。

5．元本保証がない

ここからは悪い面での共通点です。

不動産クラファン、ソシャレンともに元本は保証されません。

投資した不動産が大幅に値下がりしたり、借り手が返済不能になると、出資したお金の一部、最悪の場合は全額が戻ってこなくなります。

出資したお金は保証されない。ゼロになる可能性もある。

このことは絶対に忘れないでください。

6．利益保証がない

同様に分配金が支払われることも保証されません。

特に分配金が満期一括支払いの不動産クラファン業者の場合、受取り利益ゼロで元本も全損という丸損の可能性もあります。

7．早期償還の可能性

物件が予定より早く売れた場合や、借り手が予定より早く返済した場合、運用が予定より早く終わり、元本と分配金が戻ってきます。

これを早期償還といいます。

早期償還になると受け取る分配金が予定より減ります。

例えば運用期間が半分になると、分配金も半分に減ります。

ただ、戻ってこないのに比べればマシですし、戻ってきたお金はまた投資すれば良いだけです。

ですので、早期償還はそれほど大きなデメリットだとは思いません。

8．事業者リスク

取得したマンションの運用が順調であっても、借り手企業が順調に返済していても、クラファン業者、ソシャレン業者に問題が起こると、元本が戻ってこない可能性が生じます。

例えば、業者が倒産したり、不正をするといったケースです。

こういった業者に係るリスクを事業者リスクといいます。

不動産クラファン、ソシャレンともに事業者リスクがあり、リスクが現実化すると投資家の被害は重大かつ深刻です。

ですので、不動産クラファン、ソシャレンともに、最も重要で最も時間をかけるべきは利用する業者選びです。

9．雑所得で総合課税

不動産クラファンとソシャレンの分配金は雑所得に分類され、所得税と住民税は総合課税方式が適用されます。

このため、一般の不動産投資や株への投資などに比べて、高額所得者は税制面で不利になります。

その一方で、同じ雑所得であることから不動産クラファンとソシャレンの損益は通算（相殺）することができます。

10．源泉徴収される

不動産クラファンとソシャレンの所得税は源泉徴収されます。

このため、分配金から所得税＋復興特別所得税の20.42％を引かれた残りが、業者から投資家に支払われます。

なお、不動産クラファンとソシャレンの源泉徴収について、次の2点に注意してください。

不動産クラファンとソシャレンの違い

次は不動産投資型クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いです。

1．監督官庁と適用法令

投資に直接関係ありませんので、知識としてさらっとだけ紹介しておきます。

（※ 運営する不動産特定共同事業が一定の条件を満たさない場合、不動産クラファン業者も金融商品取引業の登録が必要です。）

2．情報公開度

投資家に公開される情報量には圧倒的な違いがあります。

不動産クラファンでは投資対象となる不動産について、所在地や家賃など幅広い情報が公開されます。

これに対してソシャレンは、貸金業法との兼ね合いから借り手を匿名化する必要があり、借り手企業や担保についてはごくわずかな情報しか公開されません。

2019年からは匿名化は不要となりましたが、それでもなお公開される情報はわずかであり、依然として情報を公開しない業者も多いです。

3．利回り

利回りはソシャレンの方が良いです。

ただ、ハイリターン＝ハイリスクですので、利回りが高い＝ソシャレンが良い、と単純には言えません。

また、最近では安全性を上げて利回りを下げるソシャレン業者も出てきており、適正な利回りの上限は6％台という見方も広がっています。

4．リスクの内容

リスクの内容や源泉も大きく異なります。

不動産クラファンは不動産投資ですので、購入した物件に入居者がつかず家賃が入らなかったり、予定よりも安くでしか売れない、つまり投資が上手くいかない場合、投資家の利益が減ったり元本が毀損されたりします。

また、不動産市況など外部要因の影響も受けます。

これに対してソシャレンは貸金業ですので、リスクが現実になるかは借り手が返すか次第です。

仮に借り手の事業が上手くいかなくても、借り手は自社の現預金などを使って返済しなければなりません。

ですので、事業の影響を直接受ける、受けないという点では、不動産クラファンよりもソシャレンの方が安全性は高いです。

5．担保の有無

担保の面でもソシャレンの方が安全です。

ソシャレンは貸金業ですので、多くの案件で担保（借金のかた）が設定されます。

借り手が返済不能になった場合は、担保を処分して元本を回収します。

これに対し、不動産クラファンは投資ですので担保はありません。

投資が上手くいかず損失が出た場合、その損失を穴埋めする安全装置はありません。

6．途中解約の可否

途中解約については不動産クラファンの方が有利です。

不動産クラファンでは条件付きですが運用期間中に投資家の都合で解約することができます。

ソシャレンはいったん投資すると、運用期間が終了するまで途中解約をすることは絶対にできません。

7．投資家保護の仕組み

投資家保護も不動産クラファンの方が恵まれています。

不動産クラファンでは業者が投資家と一緒に投資をして運命共同体になるセイムボート方式や、損失が出た場合に損失を業者がかぶる劣後出資といった投資家保護の仕組みがあります。

ソシャレンではこのような仕組みは一切ありません。

不動産クラファンとソシャレンのまとめ

最後に重要なポイントをまとめます。

両者の違いが分かったでしょうか？

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2024.07.01