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SYLA FUNDINGの第1号・第2号案件の詳細説明と安全性の分析

SYLA FUNDINGが初めての募集を行いました。

この記事では次の2点を紹介します。

  • 案件の詳細
  • 安全性の分析

SYLA FUNDINGでの投資の参考になればうれしいです。

タロウさん
タロウさん

それではさっそく始めます!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

SYLA FUNDINGの案件の詳細

まず最初にSYLA FUNDINGで初募集された案件の詳細を紹介します。

案件の募集ページはこちらです → SYLA FUNDING(公式サイト)

第1号案件

第1号案件は「SYFORME KOMAZAWA-DAIGAKU」です。

物件名 SYFORME KOMAZAWA-DAIGAKU
(シーフォルム駒沢大学)
案件タイプ キャピタル重視型
募集総額 1,855万円
利回り 4.42%
運用期間 3ヶ月
最低投資額 1万円
劣後出資比率 30%
募集開始 2019年12月13日10時

SYLA FUNDINGの記念すべき第1号案件です。

運営会社のシーラが自社開発したワンルームマンション「シーフォルム駒沢大学」が対象物件です。

物件の概要は以下の通りです。

物件名 シーフォルム駒沢大学
所在地 世田谷区駒沢3丁目14番4号
最寄り駅 東急田園都市線 駒沢大学駅 徒歩8分
構造/階数 鉄筋コンクリート造/15階建て
築年 2012年11月(築7年)
総戸数 44戸
専有面積 25.86~28.18平米
部屋タイプ 1K
左野くん
左野くん

駒沢大学の近くのワンルームだったら、入居者はいくらでも見つかるよね。

第2号案件

第2号案件は「スカイコート原宿」です。

物件名 スカイコート原宿
案件タイプ インカム型
募集総額 1,540万円
利回り 4.56%
運用期間 3ヶ月
最低投資額 1万円
劣後出資比率 30%
募集開始 2019年12月13日10時

第2号案件は他社が分譲したワンルームマンションを取得して運用します。

FANTAS fundingやCREALの中古ワンルーム案件と同じタイプです。

物件の概要は以下の通りです。

物件名 スカイコート原宿
所在地 渋谷区千駄ヶ谷4丁目4番8号
最寄り駅 東京メトロ副都心線 北参道駅 徒歩2分
構造/階数 鉄骨鉄筋コンクリート造/14階建て
築年 2002年12月(築17年)
総戸数 71戸
専有面積 20.25~40.5平米
部屋タイプ 1K、1LDK
右田さん
右田さん

こっちは都心のド真ん中。駅にも近くて便利そうね。

案件の特長

第1号、第2号ともに投資対象物件は都内の投資用ワンルームマンションです。

他の不動産クラファン業者でもよくある案件で、4%台の利回りは平均的です。

運用期間が3ヶ月と短いのが特長です。

SYLA FUNDINGの案件の安全性

この2つの案件に投資して大丈夫か?

次の2点から案件の安全性を分析します。

  • 分配金を受け取れるか
  • 元本を回収できるか=物件が売却できるか
タロウさん
タロウさん

不動産クラファンなので、分配金がもらえて投資したお金が戻ってくればパーフェクトです!

1.分配金の受け取りについて

分配金の支払額

第1号、第2号案件ともに分配金は99%間違いなく受け取れます。

両案件で投資家に支払われる分配金は、第1号が20万円、第2号が17万円です。

項目 第1号案件 第2号案件
投資家出資額 1,855万円 1,540万円
利回り 4.42% 4.56%
運用期間 3カ月 3カ月
支払う分配金 202,170円 173,155円

したがって、第1号は20万円、第2号は17万円以上の収益が生じる必要があります。

家賃で十分まかなえる

そして、対象物件から得られる家賃は第1号が月額107,000円、第2号が93,000円です。

修繕積立金や公租公課などのコストを考慮しても、運用期間の3ヶ月分の家賃が入ってくれば、分配金は余裕で払える計算になります。

項目 第1号案件 第2号案件
月額家賃 107,000円 93,000円
左野くん
左野くん

売却益が出なくても家賃だけで分配金は払えるってことか!

退去の可能性は極めて低い

では、3ヶ月間ちゃんと家賃は入ってくるのか?

第1号、第2号はともに入居中です。そして、賃貸契約の期限は下記の通りです。

項目 第1号案件 第2号案件
賃貸契約期限 2020年8月 2020年12月

案件の運用期間は第1号、第2号ともに2020年4月15日までです。

契約期限はそれ以降ですので、運用終了以前に現在の入居者が退去して家賃が入ってこなくなるリスクは極めて低いでしょう。

タロウさん
タロウさん

以上より、第1号、第2号ともに分配金はほぼ間違いなく受け取れると判断します!

2.元本の回収について

次に投資した元本が戻ってくるかです。

第1号案件

第1号案件の出資総額は2,650万円で、平米97万円です。

僕は不動産はド素人なので、不動産情報サイトで相場を調べるくらいしかできないのですが、平均で平米91万円でした。

サイトA 85万円
サイトB 96万円
サイトC 104万円
サイトD 86万円
サイトE 95万円
サイトF 86万円

6%ほど低いですが、シーラも売れる目処があって案件を組成しているわけで、3ヶ月という運用期間の短さを踏まえると売れない可能性は低いと思います。

右田さん
右田さん

それを言ったらおしまいじゃん!笑

タロウさん
タロウさん

おっしゃる通りです!恥

ただ、SYLA FUNDINGは劣後出資比率が30%で、投資家の出資分だけを回収するならば、1,855万円で売れれば十分です。

この場合は平米68万円ですので、さすがに投資家の元本が戻ってこない可能性は極めて低いでしょう。

なお、売却損が出た場合、その損失の穴埋めに家賃収益が充当されますので、損失額によっては分配金が支払われない可能性があります。

第2号案件

第2号案件はインカム型ですので、運用期間終了後はシーラが物件を買い取ります。

ですので、シーラが倒産しない限り投資した元本は戻ってきます。

SYLA FUNDINGは安全性が高い

以上より、SYLA FUNDINGの第1号、第2号案件はいずれも安全性が高いと判断します。

さらに、どの業者さんでも初回案件が失敗することはめったにありません。

そこで僕は、第1号、第2号ともに50万円で応募しました!

みなさんも次の案件が出た時に投資されてみてはいかがでしょうか?

★公式サイト:SYLA FUNDING

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。