SYLA FUNDINGの案件のインカム型とキャピタル重視型の違い

SYLA FUNDINGの案件には2つのタイプがあります。

  • インカム型
  • キャピタル重視型

この記事ではSYLA FUNDINGのインカム型とキャピタル重視型との違いを説明します。

タロウさん
タロウさん

それではさっそく始めます!

一般的なインカム型とキャピタル型の違い

まず最初に一般的なインカム型とキャピタル型との違いを説明します。

不動産クラファンの収益源は2つ

不動産投資型クラウドファンディング(以下、不動産クラファン)では、次のような流れで収益が発生します。

  1. 投資家が少額ずつ出資する
  2. 集まった3,000万円でクラファン業者がマンションを取得する
  3. 入居者から毎月10万円の家賃を得る
  4. 1年後にマンションを3,200万円で売却する
  5. 家賃収益120万円と売却益200万円が発生

つまり、不動産クラファンの収益源は次の2つです。

  • 家賃収益
  • 売却益

インカム型とキャピタル型との違い

インカム型とキャピタル型との違いは、投資家の分配金をどの収益から支払うかです。

タイプ分配金の原資
インカム型家賃収益
キャピタル型売却益

月々の家賃(インカムゲイン)から分配金を支払うのがインカム型、最終の売却益(キャピタルゲイン)から支払うのがキャピタル型です。

左野くん
左野くん

どっちが良いの?

一般論ではインカム型が有利

一般的にはインカム型がキャピタル型よりも有利とされます。

インカム型は家賃収益から、キャピタル型は売却益から分配金を得ますが。

一般論として、いくらで売れるか分からず売れない可能性もある売却益よりも、値動きがなく毎月に入ってくる家賃収益の方が確実性が高いとされます。

つまり、インカム型の方がキャピタル型よりも安全性が高いということです。

ただ、運用期間が長くなると空室リスクが出てきますので、必ずしもインカム型の方が安全とは言えないと個人的には思っています。

SYLA FUNDINGでの違い

では、SYLA FUNDINGでのインカム型とキャピタル重視型は何が違うのでしょう?

SYLA FUNDINGでは違いがない?

SYLA FUNDINGの初回募集では1号案件がキャピタル重視型、2号案件がインカム型でした。

この2つの案件の成立前書面では、投資家の分配金は以下の収益から支払われると定められています。

タイプ分配金の原資
2号(インカム型)家賃収益+売却益
1号(キャピタル型)家賃収益+売却益

なんと、どちらも両方から支払われることになっています!

右田さん
右田さん

SYLA FUNDINGではインカム型とキャピタル重視型で違いはないってこと?

インカム型とキャピタル重視型の違いは売却の有無

そう思ってSYLA FUNDINGに問い合わせたところ、次のような回答を得ました。

  • インカム型とキャピタル重視型の違いは最終の売却の有無

ここから少しややこしい話になります。

キャピタル重視型は最後に売却

SYLA FUNDINGでは投資家とシーラが共同で出資してマンションを取得します。

そして、運用期間の最後にキャピタル重視型はマンションを売却します。

その結果、キャピタル重視型では家賃収益と売却益が発生します。

  • 家賃収益:10万円×12カ月=120万円
  • 売却益:3,200万円-3,000万円=200万円
左野くん
左野くん

キャピタル重視型は売却するからダブルで収益が出ると。

インカム型はシーラが買い取る

これに対してインカム型では、運用期間の最後にシーラがマンションを買い取ります

例えば、投資家とシーラが次のように出資してマンションを取得していたとします。

投資家とシーラでマンションを共同所有しているみたいなイメージです。

出資者出資額
投資家2,400万円
シーラ600万円
合計3,000万円

インカム型では運用期間の最後にシーラが投資家に2,400万円を払い、マンションをシーラ単独の所有物件にするということです。

タロウさん
タロウさん

マンションの2,400万円分の権利をシーラが買い取ったみたいな感じです!

インカム型では売却益は発生しない

その結果どうなるか?

マンションを売却しないのですから、インカム型では売却益は発生しません。

このため、インカム型で発生するのは家賃収益だけです。

  • 家賃収益:10万円×12カ月=120万円
  • 売却益:0円

インカム型とキャピタル重視型の違い

インカム型とキャピタル重視型の違いは最終の処理です。

  • インカム型:シーラが買い取る
  • キャピタル重視型:第三者に売却する

その結果、インカム型とキャピタル重視型で得られる収益が変わります。

  • インカム型:家賃収益だけ
  • キャピタル重視型:家賃収益+売却益

これがSYLA FUNDINGの案件でのインカム型とキャピタル重視型との違いです。

右田さん
右田さん

ってことは、キャピタル重視型の方が有利ってこと?

タロウさん
タロウさん

問題はそう単純ではないのです…

SYLA FUNDINGでは大きな違いはない

SYLA FUNDINGのインカム型とキャピタル重視型は実は一長一短です。

キャピタル重視型のデメリット

キャピタル重視型は家賃収益+売却益のダブルで収益が得られる点がメリットです。

しかしデメリットもあります。

もし、3,000万円よりも安くでしか売れなければ損失が発生します。

さらに運用期間中に売却ができなければ、最長で1年間、運用期間が延長されます。

  • キャピタル重視型のメリット:ダブルで収益
  • キャピタル重視型のデメリット:売却損、期間延長の可能性
左野くん
左野くん

ラストでドンデンの可能性があるってことか。

インカム型のメリット

これに対して、インカム型は家賃収益だけしか得られないのがデメリットです。

でも、実はメリットもあります。

それは、運用期間の最後にシーラが買い取ることが前提なので、売却損が出たり運用期間が延長されるリスクが限りなくゼロである点です。

  • インカム型のデメリット:家賃収益だけ
  • インカム型のメリット:売却損、期間延長の可能性ゼロ
右田さん
右田さん

逆にインカム型はラストのドンデンがないってことね。

タロウさん
タロウさん

なので、投資した元本は99%間違いなく戻ってくるってことです!

分配金は家賃収益で確保できる

ただ、そもそも論として、実は1号案件、2号案件ともに投資家の分配金は家賃収益だけで確保できるようになっています。

投資家に支払う分配金は1号案件で20万円、2号案件で17万円です。

項目1号案件2号案件
投資家出資額1,855万円1,540万円
利回り4.42%4.56%
運用期間3カ月3カ月
必要な分配金202,170円173,155円
月額家賃107,000円93,000円

これに対して入ってくる家賃は、1号が月に10万円、2号が9万円です。

ですので、修繕積立金など出ていくコストを考慮しても、3ヶ月分の家賃が入ってくれば、売却益がなくても投資家の分配金は楽勝で払えるのです。

左野くん
左野くん

空室リスクは考えなくても良いの?

どちらの案件も入居中

確かに、取得したマンションで入居者が見つからなければ、空室となり家賃が入ってきません。

ですが、今回の1号案件、2号案件はともに入居中の物件なのです。

しかも、どちらも賃貸契約期間が3カ月以上残っているので、途中で退去する可能性も限りなくゼロです。

3ヶ月分の家賃はまず間違いなく入ってくるので、1号、2号ともに分配金を支払えない可能性は極めて低いでしょう。

右田さん
右田さん

となると逆に、最後で売れないドンデンの可能性があるキャピタル重視型の方が危ないってこと?

3ヶ月で原価割れは考えにくい

いやぁ、ドンデンはないんじゃないかな?

1号、2号ともに運用期間は3ヶ月ですので、3ヶ月後にいくらで売れるか予想を立てた上でシーラは案件を組成しています。

シーラも10年近くワンルームマンション専門でやっているわけで、3ヶ月後に原価割れするようなマンションの仕入れをするとは考えにくいです。

万が一、3,000万円で仕入れたマンションが3,000万円未満でしか売れなかったとしても、SYLA FUNDINGの劣後出資比率は30%です。

さすがに3ヶ月で30%の値下がりはありえないのではないでしょうか?

左野くん
左野くん

ドンデンが起こって投資家のお金が戻ってこなくなる可能性も低いってことか。

SYLA FUNDINGのインカム型とキャピタル重視型は大差ない

ということで、表面上はSYLA FUNDINGのインカム型とキャピタル重視型には違いがあります。

項目インカムキャピタル
最終の処理シーラが買取第三者に売却
収益家賃収益だけ家賃収益+売却益
売却損・延長リスクゼロ可能性あり

しかし、今回の1号案件、2号案件のように下記の条件が揃っている場合、

  • 家賃収益だけで分配金が支払える
  • 入居中の物件である
  • 運用期間が短い

インカム型とキャピタル重視型は大差ない

投資判断をする上での違いは限りなくゼロであると考えます。

タロウさん
タロウさん

SYLA FUNDINGで投資するときは、上の3点をチェックしましょう!

SYLA FUNDINGの案件は安全性が高い

このようにSYLA FUNDINGの案件は安全性が非常に高く作られています。

それもあって、僕は1号、2号案件それぞれ50万円で投資を応募しました。

案件次第ですが、今後もSYLA FUNDINGで積極的に投資していくつもりです!

★公式サイト → SYLA FUNDING

なお、SYLA FUNDINGについて詳しくはこちらの記事を読んでみて下さい。

初めての方でも分かるように、やさしく丁寧に解説しています。

SYLA FUNDING(シーラファンディング)で投資して大丈夫か?
「SYLA FUNDINGで投資しても大丈夫かな?」と迷っている方へ。1千万円以上を投資中の現役投資家が、シーラファンディングの概要、運営会社と経営者、メリット、デメリットとリスクを分かりやすく解説し、様々な角度から投資して大丈夫かを判断します!
タロウさん
タロウさん

以上です!

コメント