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ジョイントアルファが物件を自社買取|安心感がさらに向上

東証一部上場企業の運営で人気が高いジョイントアルファ

僕もこれまでに4つの案件に投資してきました。

先日、そのうちの1つが無事に運用を終了すると連絡が来たのですが。

その内容から、運営会社の穴吹興産が物件を自社買取したことが分かりました。

ジョイントアルファの安心感がさらにアップです。

タロウさん
タロウさん

一生ついていきます!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

穴吹興産が物件を買い取った

まず、何が起こったかを説明します。

 

ジョイントアルファとは?

ジョイントアルファは超人気の不動産クラファンです。

サービス名 ジョイントアルファ
運営会社 穴吹興産株式会社
運営開始 2019年4月
最低投資額 10万円
利回り 3~6%
運用期間 6~12カ月

運営会社の穴吹興産は創業50年、売上高1千億円東証一部上場企業です。

信頼性の高さは圧倒的です。

不動産クラファンでどこか1社と言われたら、迷わずジョイントアルファをすすめます。

●公式サイト:ジョイントアルファ

ジョイントアルファについては、↓こちらの記事で詳しく解説しています。

【最新】ジョイントアルファの評判・口コミとリスク・デメリット
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、ジョイントアルファ(Jointo α)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。
左野くん
左野くん

信頼性は業界トップだよ。

 

アルファアセットファンド豊洲タワー2

今回の話の種はこちらの案件です。

  • 案件名:アルファアセットファンド豊洲タワー2
  • 利回り:3.4%
  • 運用期間:12カ月(2020年4月1日~2021年3月31日)
  • 劣後出資比率:30%
  • 募集総額:3,710万円

僕がジョイントアルファで初めて投資できた案件で、今月末で運用終了を迎えます。

タロウさん
タロウさん

50万円投資しました!

 

本来は第三者に売却する

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を第三者に売却するのが基本です。

ジョイントアルファの場合、次のような流れです。

  1. 穴吹興産が所有する物件を
  2. ジョイントアルファの匿名組合が購入し
  3. 最後に第三者に売却する

不動産投資ですから当然ですよね。

右田さん
右田さん

売らないと売却益が入らないしね。

 

穴吹興産が物件を自社買取した

ところが、ジョイントアルファから送られてきた「運用終了のお知らせ」には次のように書かれていたのです。

終了事由:対象不動産の売却等の完了
売却等の内容:対象不動産を事業者の固有財産とする

左野くん
左野くん

事業者の固有財産?

ジョイントアルファの匿名組合契約書には次のように書かれています。

本事業者は、対象不動産の売却等(売却し、又は本事業者の固有財産とし、若しくは他の不動産特定共同事業契約に係る財産とする行為をいう。以下同じ。)を相当と判断するときは、適切な手続により対象不動産の売却等を行うものとする。

本事業者とは穴吹興産のことです。

つまり、

  1. 穴吹興産が所有する物件を
  2. ジョイントアルファの匿名組合が購入し
  3. 最後に穴吹興産に売却する

もともと自分のものだった物件を、穴吹興産が自社買取したということです。

右田さん
右田さん

なんのために?

ジョイントアルファは自社買取で安心

今回、自社買取が明らかになったことで、ジョイントアルファの安心感がさらにアップしました。

 

自社買取は非常時の安全装置

自社買取は本来、投資家が被害に遭うことを回避するための措置だと僕は考えています。

例えば、次のような物件が1,700万円でしか売れそうにないとします。

  • 出資総額:2,000万円
    • 投資家出資額:1,800万円
    • 業者出資額:200万円

このまま1,700万円で第三者に売却すると、投資家が100万円の被害を負います。

左野くん
左野くん

それは困る。

そこで行われるのが自社買取です。

  1. 業者が1,800万円で自社買取する
  2. その1,800万円で投資家に返済する
  3. 物件をしばらく保有して運用
  4. 値上がりした時点で第三者に売却

自社の評判を守るために身銭を切って投資家の被害を防ぐ。

つまり、自社買取は非常時の安全装置です。

タロウさん
タロウさん

資金力がないとできません!

 

穴吹興産は平常時でも自社買取した

では、今回の豊洲案件は非常時だったのか?

ジョイントアルファは2月15日に同じマンションの別の部屋を対象とした案件の募集を行っています。

非常状態に入ったのであれば、再募集などしないはずです。

つまり、豊洲物件は非常になっておらず、穴吹興産は平常時において自社買取をしたということです。

右田さん
右田さん

なにゆえに?

 

穴吹興産が自社買取する理由

そもそも、穴吹興産にとって不動産クラファンは収益を得るための事業ではありません。

本業である投資用分譲マンションを買ってくれる見込み客の獲得ツールだと僕は考えています。

今回の豊洲案件の場合、投資家に支払う分配金は126万円です。

  • 利回り:3.4%
  • 運用期間:12カ月
  • 募集総額:3,710万円
  • → 分配金:126万円

本来、自社で得るはずの家賃収益から、100万円ほどを投資家に分けてあげる。

それで見込み客とつながりを持てるならば安いものです。

であるならば、わざわざ第三者に売るよりも、自社買取して元の状態に戻した方が手間いらずで良いですよね?

左野くん
左野くん

確かに手間いらず。

 

ジョイントアルファの安心感が向上

最初から自社買取が前提の案件ならば、元本が毀損する可能性は極めて低いです。

以前から自社買取すると思っていましたが、今回それが確認できました。

売上高1千億円、創業50年の東証一部上場企業の直営。

しかも、自社買取前提の可能性が高い。

ジョイントアルファの安心感がさらにアップしました。

タロウさん
タロウさん

信頼感バツグンです!

 

ジョイントアルファの人気もアップ

ジョイントアルファの人気もアップを続けています。

今日、抽選方式で募集が始まった市川妙典案件。

募集開始1時間で募集額の4倍を超える応募が集まっています。

僕ももちろん応募しました。

タロウさん
タロウさん

当選する自信はないけど…

右田さん
右田さん

応募はタダだからしておこう。

左野くん
左野くん

当選すればラッキーだし。

さらに安心感が増したジョイントアルファ。

今後も主力投資先として応募を続けます。

タロウさん
タロウさん

自社買取で安心!

●公式サイト:ジョイントアルファ

ジョイントアルファについては、↓こちらの記事で詳しく解説しています。

【最新】ジョイントアルファの評判・口コミとリスク・デメリット
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、ジョイントアルファ(Jointo α)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。

コメント

  1. アドレナ林太郎 より:

    初めまして、ソシャレン/クラファン歴1年のアドレナ林太郎と申します。いつも大変タメになる記事で勉強させていただいております。

    私のおつむでは個々の案件の分析は難しいので、信頼できる会社の利率高めの案件に分散投資する方針としております。小心タロウ様の金言を元に投資先を分散させているのですが、会社間で利率率表示の内容が大きく異なっているのではないかと感じています。

    ざっくりした内容で申し訳ないですが、例えば、私のクリエルでのポートフィリオは、利率4−8%の案件で、約190万運用額で月々の分配金が2000-2800円程度、ポケットファンディングでは利率3.5ー5.5%の案件、約220万円の運用で月々4800−8000円の運用益となっています。

    ポケファンで早期償還が重なった影響かもしれませんが、運用額が倍違う状態が続くのに違和感を持っています。私の基本的な見落としがあるかもですが、以前にも記事で取り上げていただいたように、運用益に関してご教示いただければ幸いです。

  2. タロウ タロウ より:

    こんにちは。
    日々アドレナリン出まくりで何よりです。笑

    まず、僕が業者を増やすことを推奨しているのは「選択肢を増やす」ためです。
    つまり、「選ぶ」ことが大前提です。
    そして、選ぶ対象は業者だけではなく案件もです。

    信頼できる業者を選ぶところまでは良いとして、
    利回りの高低で案件を決めるのは選んだとは言えません。
    案件の良し悪しで選んでないのであれば、それは分散投資ではないです。
    ただの思考停止投資です。

    分析は難しいと避けている限り、永遠にリスキーな投資を続けることになります。
    おつむが良く知識が豊富な強者にも、その逆の我々弱者にもリスクは平等に襲ってきます。
    そのリスクを避けたいならば、弱者は強者の何倍も努力して当然です。

    僕も不動産知識ゼロですが、必死に調べて考えて選んでいます。
    安全も儲けもつかみ取るのは自らの手だけです。
    がんばりましょう!

    それと分配金が倍近く違う件ですが。
    利回りが同じでも運用期間が倍違えば分配金も倍違って当然ですよね?
    金額が間違っていない限り、違和感を持つような問題ではないと思います。

    CREALとポケファンの過去1年間の分配金額が正しいか計算してみられては?
    200万円くらいならば大した案件数でもないでしょうし。
    あれこれ考えているより電卓叩いた方が早いと思いますよ。
    僕も案件が戻ってくるたびに計算しています。

  3. アドレナ林太郎 より:

    早速のご回答ありがとうございます。

    アドレナリンが足りなかったようで、怠け心に負けておりました、、、

    地道に頑張ってみます。お時間を割いていただき感謝申し上げます。

    • タロウ タロウ より:

      面倒だし、調べなくても投資できるし、ついつい怠けちゃいますよね。
      僕が言っても説得力ないですが、地道に1年頑張ればきっと成長できると思います。
      お互いがんばりましょう~!

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。