信長ファンディング第3号案件に投資するか？【案件分析】

信長ファンディングから第3号案件が出てきました。

前回、前々回は名古屋のアパートでしたが、今回は岐阜の1棟マンションです。

名古屋の不動産業者らしいですね。

この案件に投資するか？

内容を分析し投資の是非を判断します。

信長ファンディング第3号案件の概要

まずは案件の概要から見ていきましょう。

 

信長ファンディングとは？

信長ファンディングは2020年11月に運営を開始した不動産クラファンです。

運営会社のウッドフレンズは名古屋に本社を置く不動産会社で、ジャスダック上場企業です。

●公式サイト：信長ファンディング

 

信長ファンディング第3号案件の基本情報

信長ファンディング第3号案件の基本情報は以下の通りです。

先週木曜日に情報開示し、今週木曜日の募集開始です。

信長ファンディングはいつも成立前書面も含めて早めに情報開示してくれるので良いですね。

 

信長ファンディング第3号案件の投資対象物件

今回の投資対象物件は名鉄岐阜駅から徒歩11分の1棟マンションです。

岐阜といえばJトラストの藤澤大先生の出身地ですね。

築35年の物件で、ウッドフレンズ（信長ファンディングの運営会社）が取得後にリニューアル工事を行っています。

 

値下げ余地は20％のはず

今回の案件の注意点です。

今回の出資状況

今回の出資状況は次のようになっています。

これを見て、みなさん「あれ？」と思ったでしょう。

いくら地方都市の築古物件と言っても、4,600万円で6階建てのマンションは買えませんよね？

マンションの一部を取得

信長ファンディングサイトの分配シュミレーション欄に次のように書かれています。

物件価格の総額は1億3,800万円ですが、「信長ファンド3号」はその3分の1を対象とします。

また、この物件は昨年9月にウッドフレンズが取得した自社所有物件です。

つまり、こういうことです。

値下げ余地は20％？

では、物件の値下がり余地はいくらでしょうか？

今回の物件には抵当権は付いていません。

ですので、1号、2号と違って今回は銀行のローンは付いていないと推測します。

また、分配シュミレーション欄には次の記述があります。

分配原資も同じく収支の3分の1とします。

つまり、利益の分配において

ということです。

であるならば、損失の分配も対等に扱われるはずです。

そして、信長ファンド3号内ではウッドフレンズが劣後出資です。

以上より、

損失が2,760万円以内であれば投資家の元本は全額償還されることになると思います。

信長ファンディング第3号案件の分析

それでは、分配金の受け取りと元本が戻ってくるかを見ていきます。

 

分配金を得られるか？

まず、分配金を受け取れるかです。

必要な分配金

今回の案件で支払いが必要な分配金は195万円です。

賃料利益で分配金をカバーできる

信長ファンディングサイトの分配シュミレーション欄によると、マンションの運用で得られる利益は年間861万円です。

このうち、3分の1の287万円が信長ファンド3号の取り分です。

287万円の7掛けでも201万円なので195万円をクリアします。

入居率56％で分配金ゲット

そして、この287万円は入居率が80％の場合です。

したがって、入居率が80％×0.7=56％でも195万円をクリアするということです。

以上より、分配金はまず間違いなく受け取れるでしょう。

 

元本を回収できるか？

次に元本回収です。

必要な売却価格は1億1,040万円

ウッドフレンズ分も含めた出資総額は1億3,800万円です。

そして、上述の通り値下げ余地は2,760万円です。

したがって、物件が1億1,040万円以上で売れれば元本は全額回収できます。

売却を前提としているはず

成立前書面には「自社（ウッドフレンズ）で買い戻す場合もあります」と書かれています。

ただ、今回の物件については、

ことから、

売却を前提にしているはずです。

実質利回りは12.6％

成立前書面によると、ウッドフレンズが物件を取得してから5カ月の純利益は581万円です。

年換算にすると1,394万円です。

仮に買い手が最低必要額の1億1,040万円でマンションを買った場合、実質利回りは12.6％となります。

買い手は十分付くように思います。

利回りから還元すると1億7千万円

逆に利回りから見てみると、近隣の集合住宅や店舗付き住宅などの利回りは、NCFで6％代後半でした。

JR岐阜駅前の高層ビルでも6.5％です。

そこで、仮に今回のマンションの利回りを8％として還元すると、

物件価格は1億7,425万円となります。

う～ん、ありえん気が。

この価格なら1億1,040万円を楽勝でクリアで、元本回収は確実です。

信長ファンディング第3号案件の投資判断

それでは、この案件に投資するかの判断です。

 

ビビって見送ります

自信がないのでパスします。

分配金は99％間違いない。

元本も恐らく大丈夫。

ただ、実質利回りが12.6％と周辺の倍近かったり。

収益還元法で物件価格が1億7千万円と、評価額1億3,800万円より2割も高くなったり。

どう考えても自分の分析が間違っているとしか思えないです。

分配金、元本ともに大丈夫だろうとは思いますが。

自分の見立てに自信を持てないのでパスします。

 

修業を続けます！

不動産における情報の非対称性ってよく言われますが、不動産クラファンも然りだと思います。

もちろんそれは、クラファン業者が悪いのではありません。

僕みたいなピヨピヨ投資家のレベルが低いだけです。

ただ、現状のままでは、

の二択になってしまうと思うのです。

アメリカでしたっけ？不動産の取引価格が見られるとかなれば良いのでしょうが。

ワクチン接種証明書ごときで個人情報が～っ！の日本で実現するとは思えず。

やっぱり投資家が頑張ってレベルを上げるしかないんでしょうね。

ってことで、今後も修業を続けます！

 

信長第1号は順調に運用中

ところで、僕が投資した信長ファンディング第1号案件。

1月1日に物件の運用が始まり2カ月が経ちました。

アパートなんですが入居率は2カ月連続で85％。

そして、分配金の支払いに必要な家賃収益の2倍以上を2カ月連続で稼いでいます。

順調に運用中です！

●公式サイト：信長ファンディング