ジョイントアルファから第17号案件が登場です。
前回の第16号で抽選方式となったジョイントアルファ。
僕は言うまでもなく、
落選しました！
期待を裏切らないw
今回の第17号も抽選方式です。
この時点で僕の落選はほぼ確定ですが、100％確定ではない。
応募する限りチャンス発生です！
クジ運は弱いがメンタルは強い。笑
この案件に投資すべきか？
内容を分析し投資の是非を判断します。
ネバーギブアップ！
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ジョイントアルファ第17号案件の概要
それでは、第17号案件の概要から見ていきます。
ジョイントアルファとは？
ジョイントアルファは超人気の不動産クラファンです。
| サービス名 | ジョイントアルファ |
|---|---|
| 運営会社 | 穴吹興産株式会社 |
| 運営開始 | 2019年4月 |
| 最低投資額 | 10万円 |
| 利回り | 3～6％ |
| 運用期間 | 6～12カ月 |
運営会社の穴吹興産は創業50年、売上高1千億円の東証一部上場企業です。
信頼性の高さは圧倒的です。
不動産クラファンでどこか1社と言われたら、迷わずジョイントアルファをすすめます。
●公式サイト：ジョイントアルファ
ジョイントアルファについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
信頼性ならジョイントだよ。
ジョイントアルファ第17号案件の基本情報
ジョイントアルファ第17号案件の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：アルファアセットファンド谷町六丁目
- 利回り：3.3％
- 運用期間：12カ月
- 劣後出資比率：30％
- 分配：満期一括
- 募集総額：2,310万円
- 最低投資額：10万円
- 出資単位：10万円
- 出資上限：1人100万円
- 募集方式：抽選方式
- 募集期間：4月13日12時～14日23時59分
今回も激戦間違いなしですね。
募集額が少ない場合は、CREALや大家どっとこむのように上限額を10万円に下げてほしいものです。
20人ちょいしか投資できない…
ジョイントアルファ第17号案件の投資対象物件
今回の投資対象は大阪市内の区分マンションです。
- 物件名：グランドハイツ龍造寺谷町六丁目
- 所在地：大阪市中央区龍造寺町8-2
- 築年：1998年11月
- 構造：SRC14階建て（5階部分）
- 専有面積：77.17㎡（壁芯）
- 最寄り：谷町線谷町六丁目 徒歩10分
大阪のド真ん中です。
谷町線で梅田までダイレクト、長堀鶴見緑地線で心斎橋にも乗換なしです。
利便性は良さそうです！
抽選方式にプチ変化
前回から導入されたジョイントアルファの抽選方式。
今回は以下の通りです。
- 募集期間：4月13日12時～14日23時59分
- 結果発表：4月15日12時までにメールで
前回は募集期間が3月15日12時～23時59分の半日だけでした。
それが今回は1日長くなっています。
応募者が増えて競争率がさらに上がるでしょう。
宝くじ並みになってきたね。
もはや笑うしかありません！
ジョイントアルファ第17号案件の分析
次に、分配金受取と元本回収です。
分配金は受け取れるか？
まず、分配金を受け取れるかです。
次の3つの要素から考えます。
- 必要な分配金（A）
- 運用にかかる経費（B）
- → 必要な家賃収入（A+B）
必要な分配金
今回の案件で必要な分配金は76万円です。
- 利回り：3.3％
- 運用期間：12カ月
- 募集総額：2,310万円
- → 分配金：2,310万円×3.3％＝76万円
必要な家賃収入
これに対し、運用にかかる経費は74万円です。
したがって、必要な家賃収入は150万円となります。
- 必要な分配金：76万円
- 運用費用：74万円
- → 必要な家賃収入：76万円＋74万円＝150万円
9カ月の入居でＯＫ
この物件の賃料は月額18万円です。
必要な家賃収入を月額賃料で割ると、
- 150万円÷18万円＝8.3カ月
家賃が9カ月分入ってくれば、分配金は満額受け取れることになります。
分配金は受け取れそう
成立前書面によると、現在の入居者との賃貸契約は2023年3月まで残っています。
現入居者が契約期限まで住み続ければ分配金は受け取れます。
また、この物件は2011年3月以降、稼働率100％です。
現入居者が途中退去しても、新しい入居者はすぐに見つかるでしょう。
以上より、分配金を受け取れる可能性は高いと思います。
まずは一安心。
元本は回収できるか？
次に最重点の元本回収です。
必要な売却額
今回、投資家の出資額は2,310万円です。
- 出資総額：3,300万円
- 優先出資：2,310万円
- 劣後出資：990万円
したがって、この物件が2,310万円以上で売却できれば元本は回収できます。（諸経費無視）
売れそうなの？
元本は回収できそう
まず、居住用物件としての価格を考えます。
不動産情報サイトによると想定価格は以下の通りです。
| サイトA | 4,399～4,841万円 |
|---|---|
| サイトB | 3,934～4,360万円 |
| サイトC | 4,130～5,041万円 |
サイトによってかなり差があります。
ただ、2,310万円は確実なようです。
よっしゃ！
収益物件として見た場合
投資用の収益物件として見た場合の物件価格も考えておきます。
なお、こちらはピヨピヨくんが必死こいて勉強中の分野です。
自分の勉強用に書いていますので、冷ややかな視線で指差して笑ってください。笑
修行中です！
期待される純利益は131万円
今回の物件の年間収支は次のようになっています。
| 収入 | 216万円 |
|---|---|
| 支出 | 74万円 |
| 純利益 | 142万円 |
ただし、この収入は入居率100％での想定です。
大阪市内のファミリー向け物件だと空室率は5％くらいだろうし、近隣物件の空室率も高くて5％です。
しかし、今回の物件は築年が古いのでもう少し下がる気もするのですが。
ただ、実績として空室率が過去10年ゼロですので、仮に5％とします。
空室率によって支出が変わらないと（強引に！）仮定すると、純利益は131万円です。
| 収入 | 205万円 |
|---|---|
| 支出 | 74万円 |
| 純利益 | 131万円 |
ジョイントアルファが想定する物件価格3,300万円で計算すると、実質利回り（NOI）は4.0％となります。
近隣の利回りは4％台前半
一方、近隣のマンションの利回りは以下の通りです。
なお、すべて1棟マンションでNCF利回りです。
| 物件 | 所在地 | 築年 | 利回り |
|---|---|---|---|
| 物件1 | 大阪市中央区上本町西1丁目 | 2005年8月 | 4.4％ |
| 物件2 | 大阪市中央区内久宝寺町3丁目 | 2004年4月 | 4.3％ |
| 物件3 | 大阪市中央区十二軒町3丁目 | 2010年7月 | 4.2％ |
| 物件 | 大阪市中央区十二軒町7丁目 | 2008年8月 | 4.1％ |
| 物件 | 大阪市中央区安堂寺2丁目 | 2008年3月 | 4.1％ |
想定価格は2,787万円
今回の物件は築年が1998年11月ですので、これらの物件より利回りは上がる（＝物件価格は下がる）はずです。
NOIとNCFでどれくらい違うのか、築年10年でどれくらい変わるのか、まったく見当がつかないのですが。
仮に（あてずっぽうで！）4.7％とすると、評価額は2,787万円となります。
元本回収の2,310万円は超えます！
元本回収は硬そう
実際にはジョイントアルファが想定している、
- 純利益（満室想定）：142万円
- 想定価格：3,300万円
- → 実質利回り（NOI）：4.3％
4.3％が正しいのだろうと思います。
ここから穴吹が手数料を1％取って、投資家利回り3.3％で計算が合いますから。
ただそれはさておき、今回の物件は穴吹興産の自社物件です。
そして前回の記事で紹介した通り、穴吹興産による自社買取が実際に行われています。
これらも考慮すると、元本の回収はかなり硬いと思います。
過去に元本割れゼロだしね。
ジョイントアルファ第17号案件の投資判断
それでは最後に、ジョイントアルファ第17号案件に投資するかです。
50万円で応募
これまで居住用物件としてしか価格を出していなかったので、毎回ガチガチに硬いと思っていたのですが。
今回初めて収益物件として価格を出してみて、超ガチガチではないのかな？という気もしてきました。
ただ、そうは言っても元本回収は問題ないと思います。
抽選方式ですので確実に落選でしょうが、ダメ元で50万円で応募します。
応募するのはタダです！
●公式サイト：ジョイントアルファ
ジョイントアルファについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
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