ジョイントアルファ第17号案件に投資するか?【案件分析】

ジョイントアルファから第17号案件が登場です。

前回の第16号で抽選方式となったジョイントアルファ。

僕は言うまでもなく、

タロウさん
タロウさん

落選しました!

右田さん
右田さん

期待を裏切らないw

今回の第17号も抽選方式です。

この時点で僕の落選はほぼ確定ですが、100%確定ではない

応募する限りチャンス発生です!

左野くん
左野くん

クジ運は弱いがメンタルは強い。笑

この案件に投資すべきか?

内容を分析し投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

ネバーギブアップ!

ジョイントアルファ第17号案件の概要

それでは、第17号案件の概要から見ていきます。

 

ジョイントアルファとは?

ジョイントアルファは超人気の不動産クラファンです。

サービス名ジョイントアルファ
運営会社穴吹興産株式会社
運営開始2019年4月
最低投資額10万円
利回り3~6%
運用期間6~12カ月

運営会社の穴吹興産は創業50年、売上高1千億円東証一部上場企業です。

信頼性の高さは圧倒的です。

不動産クラファンでどこか1社と言われたら、迷わずジョイントアルファをすすめます。

●公式サイト:ジョイントアルファ

ジョイントアルファについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

【最新】ジョイントアルファの評判、他社との比較と僕の投資実績
【2022年6月12日更新】累計投資額1億1千万円の現役投資家が、ジョイントアルファ(Jointo α)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。
右田さん
右田さん

信頼性ならジョイントだよ。

 

ジョイントアルファ第17号案件の基本情報

ジョイントアルファ第17号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:アルファアセットファンド谷町六丁目
  • 利回り:3.3%
  • 運用期間:12カ月
  • 劣後出資比率:30%
  • 分配:満期一括
  • 募集総額:2,310万円
  • 最低投資額:10万円
  • 出資単位:10万円
  • 出資上限:1人100万円
  • 募集方式:抽選方式
  • 募集期間:4月13日12時~14日23時59分

今回も激戦間違いなしですね。

募集額が少ない場合は、CREALや大家どっとこむのように上限額を10万円に下げてほしいものです。

左野くん
左野くん

20人ちょいしか投資できない…

 

ジョイントアルファ第17号案件の投資対象物件

今回の投資対象は大阪市内の区分マンションです。

  • 物件名:グランドハイツ龍造寺谷町六丁目
  • 所在地:大阪市中央区龍造寺町8-2
  • 築年:1998年11月
  • 構造:SRC14階建て(5階部分)
  • 専有面積:77.17㎡(壁芯)
  • 最寄り:谷町線谷町六丁目 徒歩10分

大阪のド真ん中です。

谷町線で梅田までダイレクト、長堀鶴見緑地線で心斎橋にも乗換なしです。

タロウさん
タロウさん

利便性は良さそうです!

 

抽選方式にプチ変化

前回から導入されたジョイントアルファの抽選方式。

今回は以下の通りです。

  • 募集期間:4月13日12時~14日23時59分
  • 結果発表:4月15日12時までにメールで

前回は募集期間が3月15日12時~23時59分の半日だけでした。

それが今回は1日長くなっています。

応募者が増えて競争率がさらに上がるでしょう。

右田さん
右田さん

宝くじ並みになってきたね。

タロウさん
タロウさん

もはや笑うしかありません!

ジョイントアルファ第17号案件の分析

次に、分配金受取と元本回収です。

 

分配金は受け取れるか?

まず、分配金を受け取れるかです。

次の3つの要素から考えます。

  • 必要な分配金(A)
  • 運用にかかる経費(B)
  • → 必要な家賃収入(A+B)

必要な分配金

今回の案件で必要な分配金は76万円です。

  • 利回り:3.3%
  • 運用期間:12カ月
  • 募集総額:2,310万円
  • → 分配金:2,310万円×3.3%=76万円

必要な家賃収入

これに対し、運用にかかる経費は74万円です。

したがって、必要な家賃収入は150万円となります。

  • 必要な分配金:76万円
  • 運用費用:74万円
  • → 必要な家賃収入:76万円+74万円=150万円

9カ月の入居でOK

この物件の賃料は月額18万円です。

必要な家賃収入を月額賃料で割ると、

  • 150万円÷18万円=8.3カ月

家賃が9カ月分入ってくれば、分配金は満額受け取れることになります。

分配金は受け取れそう

成立前書面によると、現在の入居者との賃貸契約は2023年3月まで残っています。

現入居者が契約期限まで住み続ければ分配金は受け取れます。

また、この物件は2011年3月以降、稼働率100%です。

現入居者が途中退去しても、新しい入居者はすぐに見つかるでしょう。

以上より、分配金を受け取れる可能性は高いと思います。

左野くん
左野くん

まずは一安心。

 

元本は回収できるか?

次に最重点の元本回収です。

必要な売却額

今回、投資家の出資額は2,310万円です。

  • 出資総額:3,300万円
    • 優先出資:2,310万円
    • 劣後出資:990万円

したがって、この物件が2,310万円以上で売却できれば元本は回収できます。(諸経費無視)

右田さん
右田さん

売れそうなの?

元本は回収できそう

まず、居住用物件としての価格を考えます。

不動産情報サイトによると想定価格は以下の通りです。

サイトA4,399~4,841万円
サイトB3,934~4,360万円
サイトC4,130~5,041万円

サイトによってかなり差があります。

ただ、2,310万円は確実なようです。

左野くん
左野くん

よっしゃ!

 

収益物件として見た場合

投資用の収益物件として見た場合の物件価格も考えておきます。

なお、こちらはピヨピヨくんが必死こいて勉強中の分野です。

自分の勉強用に書いていますので、冷ややかな視線で指差して笑ってください。笑

タロウさん
タロウさん

修行中です!

期待される純利益は131万円

今回の物件の年間収支は次のようになっています。

収入216万円
支出74万円
純利益142万円

ただし、この収入は入居率100%での想定です。

大阪市内のファミリー向け物件だと空室率は5%くらいだろうし、近隣物件の空室率も高くて5%です。

しかし、今回の物件は築年が古いのでもう少し下がる気もするのですが。

ただ、実績として空室率が過去10年ゼロですので、仮に5%とします。

空室率によって支出が変わらないと(強引に!)仮定すると、純利益は131万円です。

収入205万円
支出74万円
純利益131万円

ジョイントアルファが想定する物件価格3,300万円で計算すると、実質利回り(NOI)は4.0%となります。

131万円÷3,300万円=4.0%

近隣の利回りは4%台前半

一方、近隣のマンションの利回りは以下の通りです。

なお、すべて1棟マンションでNCF利回りです。

物件所在地築年利回り
物件1大阪市中央区上本町西1丁目2005年8月4.4%
物件2大阪市中央区内久宝寺町3丁目2004年4月4.3%
物件3大阪市中央区十二軒町3丁目2010年7月4.2%
物件大阪市中央区十二軒町7丁目2008年8月4.1%
物件大阪市中央区安堂寺2丁目2008年3月4.1%

想定価格は2,787万円

今回の物件は築年が1998年11月ですので、これらの物件より利回りは上がる(=物件価格は下がる)はずです。

NOIとNCFでどれくらい違うのか、築年10年でどれくらい変わるのか、まったく見当がつかないのですが。

仮に(あてずっぽうで!)4.7%とすると、評価額は2,787万円となります。

131万円÷4.7%=2,787万円
タロウさん
タロウさん

元本回収の2,310万円は超えます!

元本回収は硬そう

実際にはジョイントアルファが想定している、

  • 純利益(満室想定):142万円
  • 想定価格:3,300万円
  • → 実質利回り(NOI):4.3%

4.3%が正しいのだろうと思います。

ここから穴吹が手数料を1%取って、投資家利回り3.3%で計算が合いますから。

ただそれはさておき、今回の物件は穴吹興産の自社物件です。

そして前回の記事で紹介した通り、穴吹興産による自社買取が実際に行われています。

ジョイントアルファが物件を自社買取|安心感がさらに向上
ジョイントアルファで運営会社の穴吹興産が物件を自社買取したことが分かりました。第三者に売却せずに元値に近い価格で自社で買い取る。それが前提ならば元本毀損の可能性は極めて低い。ジョイントアルファの安心感がさらに向上です。

これらも考慮すると、元本の回収はかなり硬いと思います。

右田さん
右田さん

過去に元本割れゼロだしね。

ジョイントアルファ第17号案件の投資判断

それでは最後に、ジョイントアルファ第17号案件に投資するかです。

 

50万円で応募

これまで居住用物件としてしか価格を出していなかったので、毎回ガチガチに硬いと思っていたのですが。

今回初めて収益物件として価格を出してみて、超ガチガチではないのかな?という気もしてきました。

ただ、そうは言っても元本回収は問題ないと思います。

抽選方式ですので確実に落選でしょうが、ダメ元で50万円で応募します。

タロウさん
タロウさん

応募するのはタダです!

 

本番は5月です!

それよりも本番は5月13日の小樽案件でしょう。

  • 案件名:アルファアセットファンド小樽駅前
  • 利回り:6%
  • 運用期間:6カ月
  • 募集総額:1億2,500万円
  • 投資単位:10万円
  • 劣後出資比率:50%
  • 募集期間:2021年5月13日12時~14日23時59分

残念ながら抽選方式ですが、募集額が1億2,500万円なのでチャンスありです。

利回りはジョイントアルファで過去最高の6%

5月の小樽、みんなで取りにいきましょう。

タロウさん
タロウさん

投資します!

●公式サイト:ジョイントアルファ

ジョイントアルファについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

【最新】ジョイントアルファの評判、他社との比較と僕の投資実績
【2022年6月12日更新】累計投資額1億1千万円の現役投資家が、ジョイントアルファ(Jointo α)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。

 

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