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バンカーズ手形案件が順調に進行|予定利回りを超える可能性!

昨年12月に募集が行われたバンカーズ第1号案件。

モニタリング報告書によると順調に進行しているようです。

特にカギを握る手形案件が絶好調

利回りが予定より高くなる可能性も出てきました。

期待を持てそうです。

タロウさん
タロウさん

詳しく解説します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

バンカーズの利回りは手形案件で決まる

バンカーズの最終的な利回りは手形案件で決まります

最初にその理由を説明します。

 

バンカーズとは?

バンカーズは2020年12月に運営を開始したソーシャルレンディングです。

基本情報は以下の通りです。

サービス名 バンカーズ
運営会社 株式会社バンカーズ
運営開始 2020年12月
最低投資額 1万円
利回り 2~5%
運用期間 4~12カ月

トップが三菱UFJ銀行の元専務であるなど、信頼性と透明性の高さが期待される業者です。

●公式サイト:バンカーズ

バンカーズについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】バンカーズの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、バンカーズ(Bankers)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。バンカーズでの僕の投資実績も公開します。
タロウさん
タロウさん

僕は190万円を投資済みです!

 

バンカーズは貸付+手形の複合型

バンカーズの案件は2つの案件を組み合わせた複合型になっています。

例えば、昨年12月に募集された第1号案件の場合、

  • 募集総額:2,200万円
    • 融資案件(企業への貸付):2,000万円
    • 手形案件(商業手形割引事業):200万円

投資家から集めたお金を2つの事業で使う。

つまり、融資案件と手形案件の2つを組み合わせたものになっています。

左野くん
左野くん

1つの案件の中に2つ入っているんだ。

 

手形案件の利回りは実績次第

それぞれの案件の利回りは次のようになっています。

  • 融資案件:固定
  • 手形案件:実績次第
右田さん
右田さん

どういうこと?

融資案件は貸金ですから、貸す時点で利益がいくらか確定しますよね?

これに対し、手形割引は割引を依頼する企業が出てこないとできません。

また、割引率がいくらになるかも相手次第です。

つまり、手形案件はやってみないと利益がいくらになるか分からないということです。

左野くん
左野くん

事前に割引をすると決まっているわけじゃないんだ。

タロウさん
タロウさん

実はそうなんです!

 

最終の利回りは手形案件で決まる

ただ、目安がないと投資家も判断ができないですよね?

そこで、バンカーズでは募集時に予定利回りを出しています。

バンカーズの予定利回り

第1号案件の場合はこちらです。

  • 予定利回り:3.59〜4.37%
    • 融資案件(2,000万円):6.0%
    • 手形案件(200万円):0〜8.62%

なぜ、3.59〜4.37%になるのか?

予定利回り=融資+手形-諸経費

まず、融資案件分は最初から利回り6.0%で確定です。

一方、手形案件は1回も手形割引ができなかったら0%200万円をフル回転させると8.62%です。

さらに、融資、手形で稼いだ分から、バンカーズの手数料など諸経費を差し引きます。

その結果、

  • 融資6%+手形0% → 全体3.59%
  • 融資6%+手形8.62% → 全体4.37%

手形案件がゼロ稼働だと3.59%、フル稼働だと4.37%。

その結果、第1号案件2,200万円全体では3.59〜4.37%ということです。

右田さん
右田さん

最終的に何%になるかは手形案件次第なのね。

 

手形案件が順調ならば利回りアップ

その通りです!

手形がゼロだと3.59%で終わり。

手形が予定通りいくと4.37%。

さらに、

  • 予定利回り:3.59〜4.37%
    • 融資案件(2,000万円):6.0%
    • 手形案件(200万円):0〜8.62%

手形案件の上限8.62%はバンカーズの過去実績からの想定値です。

手形が上手くいって10%とか15%とかになると、最終利回りが4.37%を超える可能性もあるのです。

左野くん
左野くん

ボーナスステージだ!

では、現状はダメダメなのか、ウハウハなのか?

第1号案件の状況が分かりましたのでレポートします。

タロウさん
タロウさん

儲かってまっせ~!

バンカーズの手形案件の実績

第1号案件の月次モニタリング報告書から手形案件の状況を解説します。

 

1カ月目は実績ゼロ

最初のモニタリング報告は12月31日時点です。

実績はゼロでした。

この案件の運用開始は12月25日金曜日でした。

翌日から正月休みの企業も多かったですので、実績ゼロはしょうがないですよね。

右田さん
右田さん

年末に持ち込まれる手形とか怖そうだし。

 

2カ月目でフル運用

2回目のモニタリング報告は1月31日時点のものです。

画像を一部ぼかして出しますが、

割り引いた手形の額面は合計203万円。

ここから割引手数料を引くとジャスト200万円

2カ月目にして投資家から集めたお金200万円がフル運用されています!

3回目のモニタリング報告(2月28日時点)がすでに出ていますが、フル運用を継続中です。

タロウさん
タロウさん

預かったお金をフルに使っています!

 

利回り下限脱出は確実か

何度も同じ表を出しますが。

  • 予定利回り:3.59〜4.37%
    • 融資案件(2,000万円):6.0%
    • 手形案件(200万円):0〜8.62%

予定利回りの下限3.59%は手形案件の実績がゼロの場合です。

今回、手形案件で実績が出ていることが確認できました。

他で損失が出ない限り、最終利回りが3.59%より高くなる可能性は極めて高いでしょう。

 

利回りが予定上限を超える可能性も

しかもです。

手形案件の利回りの上限は8.62%の想定です。

  • 予定利回り:3.59〜4.37%
    • 融資案件(2,000万円):6.0%
    • 手形案件(200万円):0〜8.62%

ところが、手形割引4件の内の2件で割引率が10%を大きく超えているのです。

こういった高割引率が今後も増えれば、最終の利回りが予定上限の4.37%を超える可能性が出てきます。

左野くん
左野くん

5%とかあり得るかも!

バンカーズの手形案件に期待

バンカーズの手形案件、今のところ順調に進行しているようです。

 

利回りを決める手形案件が好調

最近、業者によっては1%台や2%台の案件も増加中ですよね?

なので僕は第1号案件に投資した際に、「最低の3.59%でも良いや」と思っていました。

  • 予定利回り:3.59〜4.37%
    • 融資案件(2,000万円):6.0%
    • 手形案件(200万円):0〜8.62%

それが下限の3.59%クリアは確実な情勢。

さらに上限の4.37%超えの可能性まで見えてきました。

もちろん、融資案件がデフォルトするなど、利回りが下がる可能性もあります。

3.59%クリアが100%確実になったわけでもありません。

ただ、明るい状況が見えてきたのは良いことです。

今後のバンカーズに期待したいと思います。

タロウさん
タロウさん

次回も投資します!

 

次回募集は4月7日に決定!

記事を書き終わってアップしようと思い、その前にバンカーズサイトをのぞいてみたところ。

次回の募集案件がアップされていました!

概要だけお伝えします。

  • 案件名:バンカーズ事業者ローン・商業手形ファンド第2号
  • 利回り:2.99~3.77%
  • 運用期間:10カ月
  • 募集総額:5,500万円
  • 最低投資額:1万円
  • 投資単位:1万円
  • 投資上限:1,000万円
  • 分配:満期一括
  • 募集開始:2021年4月7日19時
  • 募集方式:先着方式

案件の詳細はこちらから → バンカーズ

募集総額は第3回と並ぶ過去最高の5,500万円

最近、競争率が上がっているバンカーズですが、大型案件なのでチャンスありです!

 

4月にもう1件あるかも?

バンカーズでは3月に3案件を募集予定でしたが、1案件だけで終わりました。

残る2案件のうちの1つが今回判明した4月7日分でしょう。

ということは、4月にもう1件募集があるかも?

4月のもう1件に期待しましょう。

タロウさん
タロウさん

もう1件、カモン!

●公式サイト:バンカーズ

コメント

  1. ゴン より:

    バンカーズの内容は文句なしですが、運用終了から償還までが一ヶ月以上と長いのが残念です。

    • タロウ タロウ より:

      こんにちは~

      前後の期間が気になるならば、
      1.前後期間も含めた利回りを出す
      2.自分の投資基準と照らし合わす
      3.許容範囲内ならば投資、アウトならばパス
      と、数字だけの判断ですので。
      残念とか感情が入り込む余地はないかな?と。

      極論ですが、下記の場合、
      ・運用期間:6カ月
      ・前後期間:6カ月
      ・利回り:10%
      前後期間も含めた利回りは5%です。
      前後期間むっちゃ長いですけど、利回り的には全然OKですよね?

      なので、前後期間が長いかで判断するのではなく、
      その結果として自分の手元に入ってくるゼニはなんぼなの?と。
      徹底して最終結果にフォーカスするのが良いと思います。

      結局、うちに福沢せんせは何人来てくれはるの?と。
      そこがすべてですから。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。