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【2021年8月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで1千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2021年8月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2021年8月は5つの案件に240万円を投資しました。

 

bitREALTY

川崎東門前

  • 運用期間:10カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:14,583円

ちょっと遅かったですね?

6月以来のビットリです。

相変わらずの手堅い案件でしたので投資しました。

今回、募集額が2億円と大して多くなかったのに、満了まで数時間かかりましたよね。

前々回の横浜紅葉坂は2億超で数分だったと思うんだけど。

何かあったのかな?

ちょっと謎です。

★公式サイト:bitREALTY

 

高島屋ソーシャルレンディング

第2号の募集がありましたが瞬殺でしたね。

残念ながら僕も憤死しました。

募集額が少ないときは上限額の設定を希望します。

タロウさん
タロウさん

ご検討を!

★公式サイト:高島屋ソーシャルレンディング

 

シノケンオーナーズファンディング

8月のニューフェイス1つ目です。

1号 東京王子

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:4%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:10,191円

FUELの東証一部第4弾

FUELが運営するCRE、DL、高島屋に続く東証一部系の第4弾です。

運営会社が東一で、デビュー案件で、運用3カ月。

普通に考えてデフォルわけがありません。

先月の高島屋に続き、僕の1案件上限100万円で投資しました。

★公式サイト:シノケンオーナーズファンディング

 

FANTAS funding

120号 博多区下呉服町

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:4%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:5,950円

僕は基本、都内or首都圏の物件にしか投資しない方針なのですが。

8月のFANTAS博多区2案件はどちらもガチに硬かったです。

呉服町の方が天神、博多駅両方に近く、より硬いかなと思い投資。

利回りが今回の案件の中で最も高く、募集額も920万円と少なく激戦必至でしたが。

何とか取れました。

★公式サイト:FANTAS funding

【最新】FANTAS fundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年1月5日更新】FANTAS fundingで1千万円以上を投資してきた現役投資家がホンネで解説します!FANTAS fundingの評判、口コミ、特長、デメリット、リスク、投資の際の注意点と対策も!

 

えんfunding

8月のニューフェイス2つ目はこちらです。

2号 天神

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:8.1%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:6,058円

オープンセール中

えんfundingは福岡の不動産業者が運営する不動産クラファンです。

案件自体は硬かったのですが、運営会社が非上場なので30万円で応募。

前回は落選でしたが、今回は競争率4倍をはねのけて当選しました。わ~い!

物件はインカムでせいぜい利回り4.5%も出せれば良いところで、8.1%はオープンセールの大盤振る舞いじゃないかな?

もうしばらくは追っかけてみようと思います。

★公式サイト:えんfunding

 

FUNDROP

8月のニューフェイス3つ目です。

1号 横浜

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:7%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:10,500円

日本保証の買取保証付き

東京の不動産会社が運営する不動産クラファンです。

非上場ですし創業から10年も経っていませんし、運営会社としての信頼性は高いとは言えません。

ただ、デビュー案件ですし日本保証の買取保証も付いていますし。

さすがにデフォルトはないだろうと思い投資しました。

ニューフェイスのデビュー案件は基本攻めます。

★公式サイト:FUNDROP

 

投資総額

以上をまとめると、8月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
bitREALTY 不動産 3.5% 10カ月 50万円 14,583円
シノケン その他 4% 3カ月 100万円 10,191円
FANTAS CF 4% 6カ月 30万円 5,950円
えん CF 8.1% 3カ月 30万円 6,058円
FUNDROP CF 7% 6カ月 30万円 10,500円
平均/合計 5.3% 5.6カ月 240万円 47,282円

業界全体で利回りが低下傾向ですが、デビュー案件を拾うなどして4%ラインを何とかキープしようと悪戦苦闘中です。

運用期間も6カ月以内に収めたい。

同士のみなさん、知恵を絞って工夫して、少しでもローリスクな投資を実現しましょう。

タロウさん
タロウさん

貧乏人は知恵で戦う!

現在の投資状況

次は8月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

8月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの事業者別の運用中投資額は以下の通りです。

事業者名 投資額
Funds 10万円
Pocket Funding 20万円
J.LENDING 150万円
CRE Funding 50万円
高島屋SL 100万円
シノケン 100万円
bitREALTY 100万円
CAMPFIRE Owners 20万円
バンカーズ 40万円
CREAL 20万円
FANTAS funding 80万円
ジョイントアルファ 200万円
Rimple 150万円
property+ 120万円
TREC FUNDING 10万円
A funding 50万円
信長ファンディング 20万円
大家どっとこむ 60万円
ぽちぽちFUNDING 30万円
B-Den 100万円
victory fund 30万円
ちょこっと不動産 22万円
iRD 140万円
CROWD BUILDS 10万円
72CROWD. 100万円
FUNDROP 30万円
えんfunding 30万円
合計 1,792万円

良い感じですね。

投資残高は過去最高で、あと一歩で1,800万円です。

9月は300万円ほど償還があるので減る予定。

そして、投資先も過去最高の27社です。

タロウさん
タロウさん

目標の25社達成です!

投資先を増やさないことにはクリック合戦で消耗するだけですからね。

次は30社を目指して増やしていきます。

金額ベースでは上場系が4分の3です。

今後も上場系+硬い非上場系+短期のデビュー案件で攻めていきます。

受け取った分配金

さぁ、お楽しみ、8月にゲットした分配金(税引前)です!

事業者名 分配金額
Funds 504円
Pocket Funding 629円
CRE Funding 3,739円
CAMPFIRE Owners 328円
CREAL 807円
FANTAS funding 9,175円
ちょこっと不動産 100円
8月合計 15,282円
8月までの累計 1,406,883円

8月は小銭を積み上げて15,000円でした。よしよし。

9月は7万円の見込み。

10月には累計150万円に到達できそうです。

左野くん
左野くん

いつの間にか150万か。

タロウさん
タロウさん

感慨深いっす!

投資信託の実績

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。

アクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信と、ロボアドバイザー最大手のウェルスナビです。

8月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
ひふみ投信 1,466,664円 1,846,775円 380,111円
ウェルスナビ 490,000円 642,938円 152,938円
合計 1,956,664円 2,489,713円 533,049円

相変わらずの絶好調です。

ひふみは+25.9%、ウェルスも+31.2%。

コロナショックで激落ちした時に売らなくて本当に良かったです。

タロウさん
タロウさん

投信は放置が正義!

2018年7月に始めたので、丸3年でもうすぐ累計200万円。

銀行自動引落なので、一切何もせず50万円の儲けです。

もっと早く始めておけばなぁ…

右田さん
右田さん

20代から始めておけばねぇ。

左野くん
左野くん

後悔先に立たずだよ。

8月の投資のまとめ

基本方針は従来通りです。

  • 上場系を中心に
  • 硬い非上場系をサブ
  • 案件ごとに徹底して厳選
  • 新規業者を死にものぐるいで開拓

特に今の重点は新規業者の開拓です。

もちろん、硬い業者であることが大前提ですが。

選択肢を増やさないと投資額を増やせませんし、分散投資もできません。

9月もアンテナを高く、嗅覚を鋭く、新規業者を開拓していきます。

同士のみなさん、他の投資家に負けないように頑張りましょう!

タロウさん
タロウさん

目指せ、30社!

 

コメント

  1. もうちゃん より:

    小心タロウさま、初めまして。
    このサイトを10日ほど前に知りとても気に入り、定期預金から切り替えを決意し、
    現在せっせと会員登録をしている投資超初心者オヤジです。

    さて、お聞きしたいのはcozuchiについてですが、私が探せなかったのかもしれませんが記事が見当たらなかったので、率直にどのように思われていますか教えて下さい。

    よろしくお願いいたします。

  2. タロウ タロウ より:

    こんにちは~
    cozuchiはノータッチです。
    理由は申し上げられません。
    お察しください。申し訳ない!

    なお、昨日アップした記事の業者は硬いと思います。
    僕は第1号案件に100万円で投資予定です。

  3. もうちゃん より:

    小心タロウさま、先回はご回答ありがとうございました。
    再度質問をさせて下さい。

    一般的に不動産投資と言えば従来、賃貸住宅を一棟まるごと購入、もしくは分譲マンションの一室分の権利を購入し賃借するというイメージがあるのですが、クラファンは、それに加え賃貸住宅でも小口にして一室分の権利を案分し、その賃貸収入と売却益を得るという仕組みもとっているのでしょうか?

    まだ、クラファンの仕組みが完全に理解できておらず、素人の質問ですが何卒よろしくお願いいたします。

  4. もうちゃん より:

    追記・補足

    小心タロウさま
    おはようございます。

    昨日の拙い質問の補足ですが、①中古(または新築)賃貸一棟マンションの案件は、一室(または複数室)をファンドにし、数回に分けて全室をファンドにして投資者に出資させ、最終的に一棟をまるごと売却する。
    ②区分所有の中古分譲マンションの案件は、リノベーション等をし、その一室に賃借人を付けてファンドにして投資者に出資させ、最終的に賃借権付きで売却する、という理解でよろしいでしょうか?

    よろしくお願いいたします。

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。