【2023年10月7日更新】
えんfundingって大丈夫？
初めての業者に投資するのは不安ですよね？
そこで、クラウドファンディングで1億7千万円以上を投資してきて損失ゼロの現役投資家が本音で解説します。
結論から言うと以下の通りです。
- 結論：他の業者と併用して有効活用すべし
- 運用期間短め
- 地域分散でリスクを下げられる
- 他の業者も使って投資機会を増やそう
僕は実際にえんfundingで投資中です。
悪いところも含めて経験者のホンネで解説します。
それではさっそく見ていきましょう！
オススメ業者です！
見落としている業者をチェックしましょう！
タップできる目次
えんfundingの概要
まず、えんfundingの概要です。
基本情報
基本情報は以下の通りです。（2023年10月7日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）
| サービス名 | えんfunding |
|---|---|
| 運営会社 | えんホールディングス |
| 運営開始 | 2021年6月 |
| 累計調達額 | 4億408万円 |
| 利回り | 3.1～4.5％ |
| 運用期間 | 6～12カ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
これまで利払いの遅れや元本割れはゼロです。
事故がゼロなのは安心ね。
●公式サイト：えんfunding
投資の仕組み
えんfundingの投資の仕組みを説明します。
知っている方は次に飛んでください！
→ 次に飛ぶ
不動産投資型クラウドファンディングとは？
えんfundingは不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）です。
不動産クラファンは次のような仕組みの投資です。
- クラファン業者を通して
- 投資家が少額で出資し
- 集まったお金で不動産を取得し
- 月々の家賃と
- 最後に売った売却益を
- みんなで分け合う
みんなで大家になるイメージだね。
手軽にできる手間いらずの不動産投資
不動産クラファンは1万円から投資できます。
また、不動産投資では次のような作業が発生しますが、
- 物件探し
- 不動産登記
- 入居者探し
- 家賃徴収
- クレーム対応
- 売却
- etc
不動産クラファンでは作業はすべてクラファン業者が代行します。
不動産クラファンは手軽にできる手間いらずの不動産投資です。
えんfundingはクラファン業者です！
運営会社
次にえんfundingの運営会社です。
運営会社はえんホールディングス
えんfundingを運営するえんホールディングスは、福岡市に本社を置く創業30余年の総合不動産会社です。
| 会社名 | 株式会社えんホールディングス |
|---|---|
| 代表者 | 原田 透 |
| 所在地 | 福岡市博多区住吉3丁目12-1 |
| 設立 | 1989年11月 |
| 資本金 | 1億円 |
福岡市のマンション販売最大手
自社で開発する「エンクレスト」ブランドのマンションは、2022年3月までに119棟、11,091戸が販売されています。
長年に渡って福岡市内でのマンション販売最大手です。
不動産クラファンに必要な業務経験が豊富
不動産クラファンでは様々な作業をクラファン業者が代行します。
- 物件探し
- 不動産登記
- 入居者探し
- 家賃徴収
- クレーム対応
- 売却
- etc
えんグループの主力事業はマンションの開発、販売、賃貸管理、売買仲介であり、上記の作業をすべてカバーしています。
不動産クラファンに必要な業務経験が豊富なえんグループがえんfundingを運営しているのです。
不動産のプロが運営だね。
募集状況
えんfundingの募集状況を見てみましょう。
募集実績
まず募集実績です。（2023年下期は9月募集分まで）
| 時期 | 案件数 | 募集額 |
|---|---|---|
| 2021年下期 | 6件 | 7,096万円 |
| 2022年上期 | 5件 | 7,392万円 |
| 2022年下期 | 8件 | 1億1,816万円 |
| 2023年上期 | 7件 | 1億1,176万円 |
| 2023年下期 | 2件 | 2,928万円 |
運営開始以来、半期ごとに7,000万円程度と、安定した募集を続けています。
2022年下期からは半期の募集額が1億円ペースに増加中です。
募集頻度と1回あたり募集額
次は月平均募集回数と1回あたりの募集額です。（2023年下期は9月募集分まで）
| 時期 | 月平均募集回数 | 1回あたり募集額 |
|---|---|---|
| 2021年下期 | 1.0件 | 1,183万円 |
| 2022年上期 | 0.8件 | 1,478万円 |
| 2022年下期 | 1.3件 | 1,477万円 |
| 2023年上期 | 1.2件 | 1,597万円 |
| 2023年下期 | 0.7件 | 1,464万円 |
募集は平均月1回、募集額は1回あたり1千万円台前半から2千万円台前半です。
後述しますが競争率が高いので、1回あたりの募集額が1億円台になることを期待します。
当選しにくいからね。
償還実績
投資家のお金がちゃんと戻ってきているか、償還実績を見てみましょう。（2023年10月7日現在）
| 区分 | 金額 | 構成比 |
|---|---|---|
| 累計調達額 | 4億408万円 | 100% |
| 内、償還済み | 2億6,464万円 | 65.5% |
| 内、運用中 | 1億3,944万円 | 34.5% |
金額ベースで6割が投資家のもとに戻ってきています。
償還の遅れは一度もなく、順調に運営されています。
それを聞いて安心。
利回りと運用期間
直近1年間（2022年10月～2023年9月）に募集された全案件の利回りと運用期間です。
利回り
利回りは最低3.1％、最高4.5％、平均3.7％でした。
| 利回り | 案件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 3％台 | 10件 | 71.4% |
| 4％台 | 4件 | 28.6% |
利回りは3～4％台が中心です。
中堅業者としてはちょっと低めでしょう。
前からそうだったの？
平均利回りの推移
平均利回りの推移を見てみましょう。（2023年下期は9月募集分まで）
| 時期 | 平均利回り |
|---|---|
| 2021年下期 | 7.8% |
| 2022年上期 | 5.2% |
| 2022年下期 | 3.8% |
| 2023年上期 | 3.6% |
| 2023年下期 | 4.3% |
運営開始当初は7～9％の高利回りでした。
その後は徐々に低下し、一時は3％台中盤まで下がりました。
しかし、2023年6月から4％台に戻っています。
運用期間
運用期間は最短6カ月、最長12カ月、平均6.9カ月でした。
| 運用期間 | 案件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 6カ月 | 12件 | 85.7% |
| 12カ月 | 2件 | 14.3% |
当初はすべて3カ月でしたが、最近はほとんどが6カ月になっています。
それでもなお、他社に比べれば運用期間は短めです。
運用期間は短い方が安全性が高まるので好条件と言えます。
手数料
えんfundingの手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 | |
|---|---|---|
| 会員登録 | 無料 | |
| 口座維持 | 無料 | |
| 投資申込 | 無料 | |
| 退会 | 無料 | |
| 入金時の振込手数料 | 投資家負担 | |
| 出金時の振込手数料 | 出金先 | 手数料 |
| GMO銀行 | 無料 | |
| 他行 | 145円 | |
出金時の振込手数料は投資家負担です。
会員登録の際に自分の銀行をGMOあおぞらネット銀行で登録すれば無料になります。
僕もGMO銀行です！
えんfundingのデメリットとリスク
えんfundingのデメリットとリスクです。
元利保証がない
元本の償還と分配金の受け取りは保証されません。
空室で家賃が入らず分配金が減ることもありますし、地震で物件が倒壊したら元本は1円も戻ってきません。
投資なのでリスクはあります。
すべての業者に共通です！
途中で解約できない
途中解約は不可です。
運用が終わるまでお金は引き出せません。
ですので、運用期間が短い案件を選ぶことをおすすめします。
これも不動産クラファンに共通だよ。
運営会社が非上場企業
運営会社のえんホールディングスは非上場企業です。
創業30余年の地場大手ではありますが、上場系の業者に比べると信用面で劣ります。
また、細かい経営数値が非公開なので経営状態が把握しにくいです。
リスクを避けるためえんグループの動向は常にチェックしましょう。
競争率が高く投資しにくい
えんfundingは抽選方式ですが、大人気で競争率が高いです。
以前は抽選倍率が10倍を超えることもありました。（2023年下期は9月募集分まで）
| 時期 | 競争率 |
|---|---|
| 2021年下期 | 6.2倍 |
| 2022年上期 | 6.3倍 |
| 2022年下期 | 8.3倍 |
| 2023年上期 | 4.4倍 |
| 2023年下期 | 5.7倍 |
最近は以前より下がってきましたが、依然として高い水準です。
厳しい状況…
出金時の振込手数料が有料
分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、必要な時に出金できます。
その際の振込手数料は投資家負担、つまり有料です。
| 振込先 | 手数料 |
|---|---|
| GMO銀行 | 無料 |
| 他行 | 145円 |
ただし、振込先となる自分の銀行口座をGMOあおぞらネット銀行にすれば無料になります。
僕もGMO銀行です！
3カ月ログインなしで強制出金
デポジット口座には一つの決まりがあります。
- えんfundingのサイトに
- 3カ月以上ログインしなかった場合
- デポジット口座内のお金は
- 投資家の口座に強制的に出金される
その際の振込手数料も投資家負担です。
必ず3カ月に一度ログインしましょう。
残高をゼロにしておいてもＯＫだよ。
分配が満期一括
分配は運用終了後の満期一括です。
毎月分配ではないので、ちょっとさみしいかも？
受け取る金額は同じです！
運用レポートは運用終了後
運用レポートはリスク回避にはつながらない
えんfundingでは案件ごとに運用レポートが発行されます。
ただし、発行されるのは運用が終わった後です。
運用中にレポートを見て状況把握できるわけではないので、リスク回避にはつながりません。
現物不動産投資の勉強にはなる
なお、運用レポートでは運用中の空室状況やトラブル対応などが詳しく報告されます。
それを読むことで現物不動産投資の勉強になります。
ここまでデメリットでした！
●公式サイト：えんfunding
えんfundingのメリットと特長
次にえんfundingのメリットです。
セイムボート出資方式を採用
えんfundingも出資
物件を取得する際、投資家と一緒にえんfundingも出資します。
こうなると、例えば2,500万円でしか売れなかったら、えんfundingも損をしますよね？
そうならないようにえんfundingが高く売ろうと頑張るので、投資家が損失を負うリスクが下がります。
セイムボート出資方式で安全性アップ
このように、投資家と業者が共同で出資するのをセイムボート出資方式と言います。
えんfundingはセイムボート出資方式を採用しているので、投資家の安全性が高まります。
優先劣後出資方式を採用
投資家への返済が優先される
ただ、えんfundingが頑張っても2,500万円でしか売れないこともあります。
この場合、売却で得た2,500万円はまず投資家分の返済にあてられます。
えんfundingには残った100万円だけが返済されます。
| 出資者 | 出資額 | 返済額 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 2,400万円 |
| えんfunding | 600万円 | 100万円 |
| 合計 | 3,000万円 | 2,500万円 |
優先劣後出資方式で安全性アップ
このように、
- 投資家分の返済が優先され
- 業者分の返済が後回し（劣後）にされる
出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。
えんfundingは優先劣後出資方式を採用しているので、安全性が高まります。
劣後出資比率が20％
劣後出資比率は「値下がりリスク回避の目安」
出資総額に占める劣後出資（業者分）の比率を劣後出資比率といいます。
下の例では20％です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家（優先出資） | 2,400万円 | 80％ |
| 業者（劣後出資） | 600万円 | 20％ |
| 合計 | 3,000万円 |
詳しい説明は省きますが、劣後出資比率が20％の場合、
- 物件売却時の値下がりが
- 取得時の価格の20％以内であれば
- 投資家の元本は全額戻ってくる
つまり、20％以内の値下がりであれば投資家は無キズということです。
3千万円で取得だと、600万円までの値下がりならばセーフ。
えんfundingの劣後出資比率は20％
えんfundingの劣後出資比率は20％です。
しかも、運用期間は多くの案件で6カ月。
マンションが6カ月以内に20％も値下がりなどめったにありません。
この点でもえんfundingの安全性が高まります。
ここはポイント高いです！
自社所有に戻すことが可能
えんfundingの投資対象は、えんホールディングス（えんHD）が所有し運用するマンションです。
運用期間の間だけ投資家の出資を受け、えんHDとの共同所有のような形にし、賃貸収益の一部を投資家に分配します。
そして、物件が売却できない場合、投資家の出資分を返して自社所有に戻すことが可能です。
売却で投資家に損失を与えて評判を落とすより、自社所有に戻す方が良いですよね？
自社所有に戻せる点も安全性アップにつながります。
元の状態に戻すだけだもんね。
総合不動産会社が運営
不動産クラファンでは物件の取得、入居者募集、家賃徴収、売却などの作業が発生します。
えんfundingではこれらの作業を、えんHDのグループ各社が担当します。
えんHDは総合不動産会社で、これらの作業を創業から30年以上に渡って行っています。
経験豊富な総合不動産会社が運営するので、えんfundingの安全性が向上します。
地方物件で分散投資につながる
多くの業者で投資対象が首都圏の物件なのに対し、えんfundingは福岡市の物件です。
えんfundingで投資することで投資対象地域の分散を図れます。
地域分散でリスクが下がります！
なお、以下の業者でも地域分散ができます。
運用期間が短い
えんfundingは大半の案件で運用期間が6カ月です。
不動産クラファンは運用期間が短いほど安全性が高まります。
少額から投資できる
えんfundingの最低出資額は1万円です。
資金が豊富でない人も不動産投資に参加できます。
入金は当選後
事前入金制で抽選方式の業者の場合、次のような問題が起こります。
- 事前に入金した
- 落選で投資できなかった
- 資金が寝る
- 出金するには手数料がかかる
これはキビシイ…
えんfundingは入金は当選したあとなので、この問題は起こりません。
ここまでメリットでした！
●公式サイト：えんfunding
えんfundingの評判と口コミ
えんfundingに関する口コミを紹介します。
悪い評判と口コミ
競争率が高い
落選で投資できない
競争率が高くて投資できないという声が多いです。
出金手数料が分からない
出金時の振込手数料は以下の通りです。
| 出金先 | 手数料 |
|---|---|
| GMO銀行 | 無料 |
| 他行 | 145円 |
これは僕がえんfundingに問い合わせたもので、サイトには書かれていません。
早急に改善してほしいですよね。
良い評判と口コミ
投資できた
落選続きという声がある一方、当選した人もいるようです。
対応が丁寧
地域分散につながる
地域分散にもなるので、あきらめずに応募しましょう。
今後も応募します！
●公式サイト：えんfunding
えんfundingの注意点と対策
えんfundingで投資する際の注意点と対策です。
リスクゼロではない
えんfundingは投資なので元本と利益の保証はないです。
メリットで「自社所有に戻せる」と書きましたが、必ず戻すと保証されているわけではありません。
ですので「えんfundingだから大丈夫」と盲信するのは禁物です。
安全性の高い案件かしっかり調べた上で投資しましょう。
面倒でも調べましょう！
信頼性で上場企業系に劣る
えんfundingの運営会社は創業30余年で地場大手の不動産会社です。
しかし非上場企業ですので、上場系の業者に比べると信頼性で劣ります。
えんfundingでは少額で投資するとともに、上場系の業者を併用してリスクを下げましょう。
抽選方式が良いのであれば次の2社です。
ジョイントアルファ
運営会社はグループ売上高1千億円の東証プライム上場企業です。
利回り3％台、競争率10倍以上と厳しいですが、信頼性はえんfundingより圧倒的に上です。
応募する価値は十二分にあります。
Rimple
東証プライム上場企業の100％子会社が運営会社で、20期連続増収増益です。
こちらも利回り3％弱、競争率5倍前後とハードですが、信頼性はピカイチです。
安全性は全業者の中でトップクラスだと僕は思っています。
競争率が高く投資しにくい
えんfundingの弱点は競争率が高く投資しにくいことです。
この解決策として最も有効なのが、利用する業者を増やすことです。
分散投資でリスクも下がります！
僕は常に20社以上で投資しており、会員登録済みの業者は100社を超えています。
おすすめの業者はこちらの記事で紹介しています。
こちらはソシャラン、クラファン、すべての業者のリストです。
えんfundingでの僕の投資実績
えんfundingでの僕の投資実績を紹介します。
僕の投資実績
これまでに投資できたのは以下の案件です。
| 投資時期 | 案件 | 利回り | 投資額 |
|---|---|---|---|
| 2021年8月 | 2号 天神 | 8.1% | 30万円 |
| 2022年3月 | 9号 平尾 | 5.0% | 30万円 |
| 2022年4月 | 10号 博多駅前 | 5.4% | 30万円 |
| 2022年9月 | 14号 祇園 | 3.6% | 50万円 |
| 2023年1月 | 20号 大橋 | 4.2％ | 50万円 |
| 2023年7月 | 26号 祇園 | 4.5％ | 50万円 |
予定分配金は合わせて6万円です。
すでに4つの案件が償還済みで、元本が戻ってきています。
しっかり儲かってるね。
えんfundingの会員登録の注意点
会員登録の際の注意点を箇条書きで紹介します。
会員登録のポイント
条件
- 20歳以上75歳未満
- 法人登録は不可
手続きの流れ
- 他の業者と同じ流れ
- スマホで本人確認をするeKYCに対応
- 本人確認コードが書かれたメールが届く
- ログイン→コード入力で会員登録完了
- 画像アップロードでの会員登録も可
- 本人確認コードが書かれたハガキが届く
- 転送不可簡易書留
- ログイン→コード入力で会員登録完了
本人確認資料として使えるもの
- 運転免許証
- 住民基本台帳カード
- パスポート
- マイナンバーカード
- 運転経歴証明書
- 在留カード
- 特別永住者証明書
マイナンバーの扱い
- マイナンバーの登録は必要
- 会員登録後にマイページで登録
- 以下のいずれかをアップロード
- マイナンバーカード
- 個人番号通知カード
- 住民票
- 住民票記載事項証明書
提携銀行
- GMOあおぞらネット銀行
- 同行から振り込めば振込手数料が無料
- 自分の登録口座を同行にすれば出金手数料が無料
登録完了までの所要日数の目安
- eKYCの場合：2〜3営業日
- ハガキの場合：1週間
会員登録の注意点
入金時の注意
- 本人名義の口座からの振り込みに限る
- 会員登録時に登録した口座以外からでも良い
会員登録の注意点でした！
●公式サイト：えんfunding
えんfundingのまとめ
最後に要点をまとめます。
えんfundingのポイント
えんfundingのポイントは以下の通りです。
- 主なデメリット
- 運営会社が非上場
- 競争率が高く投資しにくい
- 主なメリット
- 総合不動産会社が運営
- 地方の物件で分散投資
- 運用期間が短め
- 注意点と活用方法
- しっかり調べた上で投資
- 他の業者も合わせて使う
えんfundingを活用しよう
3%台の利回りは高いとはいえませんが、運用期間6カ月は短めで好条件です。
投資対象が福岡市の不動産なので、地域分散によるリスクの低減にもつながります。
運営会社は非上場ではありますが、創業30余年の総合不動産会社で安心感があります。
投資しにくいのが悩みの種ですが、競争率が高いのは人気の高さゆえ。
他の業者を併用することで解決できます。
利回りは低下傾向ですが、それは他の業者も同じ。
実績のある中堅業者ですので、投資する価値は十二分にありです。
えんfundingを活用して資産を増やしましょう！
応募するのはタダです！
この他のソシャレン、クラファン業者の徹底解説記事は↓コチラです！
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