【最新】KORYO Fundingの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年9月5日更新】

あまり聞かない名前。

マイナーな業者は不安ですよね？

 

そこで、KORYO Fundingで数百万円を投資中の現役投資家が、実体験をもとに解説します。

先に結論を言うと以下の通りです。

 

KORYO Fundingで投資済みの経験者が、忖度なしのリアルを語ります。

この記事でみなさんの不安が解消されればうれしいです！

 

 

KORYO Fundingの概要

まず最初にKORYO Fundingの概要です。

 

基本情報

基本情報は以下の通りです。（2024年9月5日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

 

KORYO Fundingは知る人ぞ知る優良業者です。

運営開始から1年以上が経ち、着実に実績を重ねています。

分配の遅れや元本の毀損は起こっていません。

プチ解説 利回りとは？

プチ解説 運用期間とは？

プチ解説 最低投資額とは？

プチ解説 業者とは？

プチ解説 分配とは？

プチ解説 元本の毀損とは？

●公式サイト：KORYO Funding

 

投資の仕組み

KORYO Fundingの投資の仕組みを説明します。

→ 次に飛ぶ！

 

不動産投資型クラウドファンディングとは？

KORYO Fundingは不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）というタイプの投資です。

以下のような仕組みになっています。

期間限定で共同の大家さんになるイメージです。

 

手軽にできる不動産投資

不動産クラファンは現物不動産投資と違って少額でできます。

また、現物不動産投資では次のような作業が発生しますが、

不動産クラファンではクラファン業者がすべて代行します。

少額でできて手間いらず。

不動産クラファンは手軽にできる不動産投資です。

 

運営会社と経営者

運営会社は香陵住販

KORYO fundingの運営会社は香陵住販です。

東証スタンダード上場の不動産業者で、茨城県水戸市に本社があります。

（参照元：香陵住販 会社概要）

 

1981年に創業し2018年に東証JASDAQ市場（現スタンダード市場）に上場。

創業40余年の地場大手で、茨城県内では2022年に管理戸数で2位、2023年には賃貸仲介件数で1位でした。（参照元：香陵住販 表彰）

 

香陵住販の経営状況

香陵住販の2023年9月期の売上高は93億円で、上場以来6期連続の増収増益でした。（連結、100万円）

（参照元：香陵住販 経営成績）

 コロナ禍でも業績を伸ばし続けています。

 

経営者は薄井宗明氏

香陵住販の経営者は薄井宗明氏です。

薄井氏は1951年5月、茨城県那珂郡に生まれ、東洋大学経営学部に進学しました。（参照元：全国賃貸住宅新聞）

1974年に同校を卒業しライオンズマンションの大京観光（現大京）に入社するも、翌1975年に東洋物産に転職します。（参照元：Ullet 香陵住販役員略歴）

さらに翌1976年に不動産業者の香陵商事に移ると、1981年に独立し香陵住販を設立しました。

現在に至るまで同社の代表を務めています。

 

香陵住販のストックビジネス戦略

香陵住販の経営戦略について解説します。

少し長いですがKORYO Fundingに深く関係する内容です。

時間がない方はまとめを先に読み、分からない部分だけ読んでください。

 

香陵住販の事業内容

香陵住販は以下の4事業を行っています。

（参照元：香陵住販 事業内容）

 

不動産仲介はエイブルのような賃貸仲介です。

不動産賃貸は自社所有の物件を貸して家賃収入を得ます。

不動産管理はオーナーに代わって賃貸管理などを行い手数料を得る事業です。

 

不動産のフロービジネスとストックビジネス

さきほどの4事業の内、販売と仲介は売却益や仲介手数料を1回取って終わりです。

一発限りの収益という意味でのフロービジネスにあたります。

 

一方、賃貸と管理は家賃や管理手数料が毎月入ってきますよね？

こちらは継続的収益という意味でのストックビジネスです。

 

香陵住販はストックビジネスを重視

フロービジネスは1回で大きな収益を上げられる一方、商売の波が大きくなりがちです。

これに対してストックビジネスは1件あたりの収益は小さいですが、長期に渡って安定的に収益を得られます。

 

香陵住販はストックビジネスを最重視しており、決算説明資料でも「ストックの積み上げが最重点戦略」としています。

（参照元：香陵住販 2021年9月期 決算説明資料）

 

香陵住販のストックビジネス重視は以前からです。

2018年のインタビューでは薄井社長がストック重視と明言しました。

 

2019年のインタビュー記事でも「ストック型に注力」としています。

売上が着実に積み上がっていくストック型の収益構造を確立することに注力してきました。

（参照元：ジャパニーズインベスター 2019年1月23日）

 

香陵住販のストックビジネス戦略

香陵住販のストックビジネス戦略で代表的なのは次のようなものです。

 

売って終わりではなく、賃貸管理で継続的に手数料を得る。

そんな山田さんや田中さんをたくさん作る。

そうすれば、販売した不動産が継続的に収益を生み出す香陵住販にとっての資産になるということです。

 

KORYO Fundingはストックビジネス戦略の一環

僕はKORYO Fundingは香陵住販のストックビジネス戦略の一環だと考えています。

さきほど山田さんにアパートを売る例を挙げましたが、

 

この山田さんがKORYO Fundingの投資家に置き換わります。

例えば、日立市アパート案件に投資か50人が応募した。

それはつまり、

 

KORYO Fundingで投資する我々投資家からアパートの月々の管理手数料を得る。

投資家が香陵住販のストック収益源になるということです。

プチ解説 案件とは？

 

投資家との継続的な取引

そして、投資する投資家が毎年クルクル入れ替わります。

 

投資する投資家は、3期目以降も甲斐さん、冠城さんと入れ替わっていく。

でも、杉下アパートを所有するのは一貫してKORYO Fundingの投資家。

そして、香陵住販は投資から継続的に管理手数料を得る。

こういう絵を描いてるんじゃないかな？と。

 

買い手を全国に広げる

なぜ香陵住販はそんなことをするのか？

香陵住販の地盤は茨城なので、アパートの買い手は茨城近隣の投資家が中心でしょう。

 

でも、KORYO Fundingを使えば全国の投資家がアパートの買い手になる。

KORYO Fundingを使うことで買い手を増やし、アパートの数＝収益を上げるストックを増やせるということです。

 

第1号案件で現実化

ここまでの僕の推測はすでに現実化しています。

KORYO Fundingの第1号案件は2022年4月に募集されました。

そして、運用が終わる2023年5月に第8号案件が募集されました。

投資対象は1号と同じレーガベーネ久慈。

 

つまり、KORYO Fundingの投資家がレーガベーネ久慈を所有する。

そして、投資家が毎年入れ替わりながら、香陵住販が継続的に収益を得る。

恐らく、このまま1年ごとに再募集が繰り返されるでしょう。

 

他の物件へも拡大

その後、ストック型の運用は1号、8号案件のレーガベーネ久慈以外の物件へも広がっています。

KORYO Fundingが香陵住販のストックビジネスの一環であることは、まず間違いないです。

 

香陵住販のストックビジネス戦略のまとめ

長くなったのでまとめます。

 

投資用不動産を山田さんに売って、賃貸管理で山田さんと末永く取引をする。

同じように、投資用不動産をKORYO Fundingの投資家に売って、賃貸管理で投資家と末永く取引をする。

そして、投資家が1年ごとに入れ替わる。

 

後述しますが、このことがKORYO Fundingの安全性につながっています。

以上、香陵住販のストックビジネス戦略とKORYO Fundingとの関係を説明しました。

→ 香陵住販のストックビジネス戦略に戻る

 

募集状況

KORYO Fundingの募集状況を解説します。

 

募集実績

最初に募集実績です。（2024年下期は8月募集分まで）

2024年上期に募集が半減しました。

しかし、下期に入って以前の募集ペースに戻っています。

 

募集頻度と1回あたり募集額

月平均の募集回数と1回あたりの募集額を見てみましょう。（2024年下期は8月募集分まで）

募集回数は半期に4回前後でしたが、2024年下期に入り増えています。

1回あたりの募集額はおおむね2～5千万円です。

人気の高まりで徐々に投資しにくくなっています。

 

償還実績

投資家のお金は戻ってきているか？

償還実績を見てみます。（2024年9月5日現在）

金額ベースで6割のお金が投資家に戻ってきています。

これまでに償還の遅れはありません。

プチ解説 償還とは？

 

利回りと運用期間

直近1年間（2023年9月～2024年8月）に募集された案件の利回りと運用期間を見ます。

 

利回り

利回りはすべての案件で4.5％です。

上場企業系で4.5%は高めと言って良いでしょう。

プチ解説 上場企業系とは？

 

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。（2024年下期は8月募集分まで）

2022年7月以降、すべての案件で利回りは4.5%です。

今後も4.5%が続くと思います。

 

運用期間

運用期間はすべての案件で12カ月でした。

12カ月はそれほど長くないので、特に問題ないでしょう。

 

手数料

手数料は以下の通りです。

投資家負担は入金時の振込手数料だけです。

振込先はGMOあおぞらネット銀行なので、GMO銀行から振り込めば手数料は無料になります。（参照元：よくあるご質問 応募・入金）

プチ解説 会員登録とは？

プチ解説 入金と出金とは？

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingのデメリットとリスク

次にKORYO fundingの悪いところです。

 

分配金と元本は保証されない

KORYO fundingは元利保証がない投資です。

分配金が支払われず、元本も戻ってこない可能性があります。

プチ解説 元本とは？

 

中途解約できない

運用期間の途中での解約はできません。

（参照元：よくあるご質問 その他）

これも他の業者も同じです。

プチ解説 途中解約とは？

 

立地が地方の郊外

KORYO fundingの投資対象物件は地方の郊外に立地しています。

例えば第1号案件では茨城県日立市久慈町でした。（参照元：物件情報 住所）

地図を見ての通り、中心地を離れると田畑が広がるド田舎です。

都心部の物件に比べると需要が少なく、売却できないリスクがあります。

後述しますが売却を前提としない投資スキームの可能性が高いので、大きなリスクではないと考えます。

 

最低投資額が10万円

KORYO fundingの最低投資額は10万円です。

（参照元：最低出資金額）

資金が少ない人は投資しにくいかもしれません。

 

分配が満期一括

KORYO fundingは分配金が運用終了後にまとめて支払われる満期一括です。

途中での分配がないので儲かっている実感を得にくいかもしれません。

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingのメリットと特長

次はKORYO fundingの良いところです。

 

セイムボート出資方式

投資家だけの出資はリスキー

投資家だけで3,000万円を出資して物件を取得したとします。

もし、物件が2,500万円でしか売れなかったら、500万円の損失は投資家がかぶることに。

でも、売却を担当したクラファン業者は無キズですよね？

ウラで買い手と500万円を山分けしているかもしれません。

このように投資家だけでの出資はリスキーです。

 

業者も一緒に出資する

そこで、不動産クラファンでは業者も一緒に出資します。

こうすれば売却価格が安いと業者も損をします。

高く売ろうとがんばりますよね？

 

セイムボート出資方式で安全性アップ

このように、投資家と業者が一緒に出資することをセイムボート出資方式と言います。

KORYO fundingはセイムボート出資方式を採用しているので、投資の安全性がアップします。

 

優先劣後出資方式

投資家分を優先して償還

ですが、業者ががんばっても2,500万円でしか売れないこともある。

この場合、売却で得た2,500万円はまず投資家分の償還にあてます。

業者が受け取るのは残った100万円だけです。

 

優先劣後出資方式で安全性アップ

このように、

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

KORYO fundingは優先劣後出資方式を採用しているので、投資の安全性がアップします。

 

劣後出資比率が高い

劣後出資比率とは？

出資総額に対する業者分の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

ここでは説明は省きますが、劣後出資比率が高いほど安全です。

 

KORYO fundingの劣後出資比率は30%

KORYO fundingの劣後出資比率は業界最高の30%です。（参照元：優先劣後）

劣後出資比率が高いのでKORYO fundingの安全性が高まります。

 

運営会社が上場企業

KORYO fundingを運営する香陵住販は東証スタンダード上場企業です。

非上場の業者に比べて信頼性が高く、簡単には倒産しません。

また、IR情報が公開されるので経営状態をチェックできます。

 

安全性が高い投資スキーム

同じ物件で募集を繰り返す

上の方の香陵住販のストックビジネス戦略で解説しましたが。

KORYO fundingの案件は同じ物件で募集を繰り返す投資スキームだと僕は考えています。

これは、第2期の募集で集まったお金で第1期の投資家の元本を償還する仕組みと言えます。

 

元本が戻ってくる可能性が高い

つまり、満額の応募が集まれば元本は戻ってくるということです。

KORYO fundingは知名度が低い現在でも、募集のたびに満額の応募が集まっています。

KORYO fundingが一定の人気をキープしている限り、安全性は非常に高いでしょう。

 

運用期間が長くない

KORYO fundingの運用期間は12カ月です。

運用期間が長くないのでリスクが下がります。

 

地域分散に使える

不動産クラファンの多くで投資対象の物件は東京など1都3県に立地しています。

立地が偏ると不動産価格の下落や災害などでリスクがアップしがちです。

これに対してKORYO fundingでは物件の立地は茨城県です。

KORYO fundingで投資することで立地を分散でき安全性が高まります。

なお、以下の業者でも地域分散が可能です。

 

利回りが高め

KORYO fundingの利回りは4.5%です。

上場系の業者としては高めです。

 

投資しやすい

KORYO fundingはそこまで競争が激しくないです。

他の上場系の業者に比べると投資しやすいと感じます。

プチ解説 先着と抽選とは？

 

手間いらず

お金を振り込んだら戻ってくるのを待つだけ。

途中の作業は一切ありません。

KORYO fundingは手間いらずな不動産投資です。

 

手数料をゼロにできる

KORYO fundingでかかる手数料は入金時の振込手数料だけです。

振込先口座はGMOあおぞらネット銀行なので、同行から振り込めば手数料は無料。

すべての手数料を無料にできます。

 

入金はあとから

投資する前にデポジット口座に入金が必要な業者では次のような問題が起きます。

KORYO fundingでは入金は投資できることが決まってからです。

資金が寝る心配はありません。

プチ解説 デポジット口座とは？

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingの評判と口コミ

次はKORYO fundingの評判と口コミです。

 

悪い評判と口コミ

クリック合戦で投資できない

先着方式では競争が激しく投資できないこともあります。

ただ、ジャスト参加ならば可能性はありです。

プチ解説 クリック合戦とは？

 

落選した

KORYO Fundingの抽選倍率は2倍台です。

他社に比べれば低いですが、全員当選は無理ですよね。

 

良い評判と口コミ

競争率が高くない

KORYO Fundingは抽選方式での倍率が2倍台です。

5倍や10倍の業者に比べると期待できますよね。

 

当選した

KORYO Fundingは抽選倍率が低めなので、他の人気業者に比べてバツグンに当選しやすいです。

 

先着でも投資できた

投資できなかったとの声がある一方で、投資できたという声もかなり多いです。

 

先着と抽選の両方がある

2023年3月から先着と抽選の交互での募集になりました。

こういう配慮もありですよね。

 

キャンセル待ちがある

先着方式で満額になったあとも応募できます。

期限までに入金しない人が出た場合のキャンセル待ち制度です。

プチ解説 キャンセル待ちとは？

 

運営会社の業績が良い

運営会社の香陵住販は上場以来、連続で増収増益です。

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingの注意点と対策

KORYO fundingはリスクがない完璧な不動産クラファンではないです。

僕が考える注意点と対策を述べます。

 

安全性が万全とは言えない

「同じ物件で募集繰り返し」は推測にすぎない

僕がKORYO fundingの安全性が高いと思うのは、「同じ物件で募集が繰り返される」投資スキームだと考えるからです。

 

しかしこれはKORYO fundingが言っているわけではありません。

僕の推測にすぎないのです。

 

満額集まらないと元本毀損の可能性

また、1期の元本は2期の応募で、2期の元本は3期の応募で償還される仕組みです。

逆に言うと応募が集まらないと前回分の元本を償還できない可能性があります。

 

用心して安全対策をする

KORYO fundingの安全性は高いです。

しかし、万全とまでは言えない以上、安全対策は不可欠です。

以下を提案します。

 

募集繰り返しを確信できないならば少額で

まず、「同じ物件での募集繰り返し」に確信を持てるかです。

僕は確信しているのでガッツリ投資していますが。

確信できないならば少額で投資することをおすすめします。

 

KORYO fundingの人気に注意

募集で満額集まらなければ元本償還が危うくなります。

ですので、KORYO fundingの応募状況をまめにチェックしましょう。

 

人気が下がっていると感じたら、以降の投資はやめるべきです。

 

他社も使って分散投資

KORYO fundingでの投資額が大きくなりすぎると、いざという時に被害が大きくなります。

他の業者も使って分散投資をしましょう。

僕は100社以上で会員登録済みで、常に20社以上で投資しています。

利用する業者を増やすことで投資するチャンスも増えます。

プチ解説 分散投資とは？

 

おすすめの業者については、こちらの記事を読んでください。

【2024年11月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社

【2024年11月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。累計投資額2億円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング（不動産クラファン）を紹介します。

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2024.11.01

【2024年11月更新】ソーシャルレンディングおすすめ厳選7社

【2024年11月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。ソシャレンと不動産クラファンで累計投資2億円の現役投資家が信頼性、安全性など5段階評価し、初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。

asean-info.net

2024.11.01

 

こちらの記事でソシャレン、クラファン、すべての業者をリストアップしています。

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全115業者の一覧

【2024年11月1日更新】全115業者（ソーシャルレンディング21社、不動産投資型クラウドファンディング94社）の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。

asean-info.net

2024.11.01

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingでの僕の投資実績

KORYO fundingでの僕の投資実績を公開します。

 

僕の投資実績

これまでに投資したのは以下の11案件です。

 

繰り返し募集を確信

抽選方式で落選したもの以外、すべての案件に投資しています。

僕はKORYO fundingの投資スキーム「同じ物件で繰り返し募集」を確信しています。

なので今後もガッツリ投資するつもりです。

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingの会員登録の注意点

KORYO fundingで会員登録する際の注意点です。（参照元：よくあるご質問 会員登録について）

 

会員登録のポイント

条件

• 20歳未満、75歳以上は不可
• 法人での登録は可

 

手続きの流れ

• 他の業者と同じ流れ
• eKYC（スマホでの本人確認）に対応
  • 審査完了のメールが届くと登録完了
• アップロードでの本人確認にも対応
  • 本人確認ハガキが送られてくる
  • 転送不可の簡易書留
  • サイトで本人確認IDを入力して登録完了

 

本人確認資料として使えるもの

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• その他

 

提携銀行

• GMOあおぞらネット銀行
• 同行から入金すれば振込手数料が無料
• 出金手数料は業者負担

 

登録完了までの所要日数の目安

• eKYC：即日～1営業日
• アップロード：4～5営業日

 

会員登録の注意点

入金時の注意

• 本人名義の口座から振り込む
• 会員登録時に登録した口座以外からでも可能

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingのまとめ

最後に要点をまとめます。

 

KORYO fundingの要点

要点は以下の通りです。

 

様子を見てから投資でもＯＫ

僕はこの2点を評価し、KORYO fundingでガッツリ投資しています。

 

しかし、「同じ物件での募集繰り返し」は僕の推測にすぎません。

もし違っていたら、立地が地方の郊外なので売却できないリスクが現実化します。

推測どおりだとしても、KORYO fundingの人気が落ちて満額集まらなくなると、元本が戻ってこない可能性が出るでしょう。

 

そうは言うものの、上場企業としては高めの利回りは魅力ですよね？

劣後出資比率が30%と高いですし、比較的投資しやすいのも好条件です。

最大のポイントはKORYO Fundingの投資スキームが「同じ物件での募集繰り返し」なのかです。

すでに複数の物件で再募集が行われていることで、繰り返しの実績はできています。

 

あとは、「同じ物件での募集繰り返し」だと確信が持てるかです。

確信が持てるまでは他社を活用して資産運用。

確信が持てるようになったら迷わずGOです！

→ KORYO Fundingで会員登録する（無料）