【最新】KORYO Fundingの評判・口コミとデメリット・リスク

【2023年11月5日更新】

右田さん

KORYO Fundingってどうなの？

あまり聞かない名前。

マイナーな業者は不安ですよね？

そこで、KORYO Fundingで数百万円を投資中の現役投資家が、実体験をもとに解説します。

先に結論を言うと以下の通りです。

KORYO Fundingで投資済みの経験者が、忖度なしのリアルを語ります。

この記事でみなさんの不安が解消されればうれしいです！

タロウさん

悪いところも紹介します！

ソシャレン、クラファン、すべての業者をリストアップしました。
見落としている業者をチェックしましょう！

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全118業者のリスト

【2023年12月1日更新】現在営業中のソーシャルレンディング業者24社と不動産投資型クラウドファンディング業者85社、その他のクラファン業者9社を一覧としてリストアップしました。見落としがないかのチェックに活用してください。

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2023.12.01

この記事の著者

投資家・ブロガー

タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億8千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

KORYO Fundingの概要

まず最初にKORYO Fundingの概要です。

基本情報

基本情報は以下の通りです。（2023年11月5日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

KORYO Fundingは知る人ぞ知る優良業者です。

運営開始から1年以上が経ち、着実に実績を重ねています。

利払いの遅れや元本の毀損は起こっていません。

左野くん

投資家が損したことはないよ。

●公式サイト：KORYO Funding

投資の仕組み

KORYO Fundingの投資の仕組みを説明します。

タロウさん

ご存知の方は次に飛んでください！

→ 次に飛ぶ！

不動産投資型クラウドファンディングとは？

KORYO Fundingは不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）というタイプの投資です。

以下のような仕組みになっています。

期間限定で共同の大家さんになるイメージです。

手軽にできる不動産投資

不動産クラファンは現物不動産投資と違って少額で投資できます。

右田さん

KORYOは10万円からだよ。

また、現物不動産投資では次のような作業が発生しますが、

不動産クラファンではクラファン業者がすべて代行します。

少額でできて手間いらず。

不動産クラファンは手軽にできる不動産投資です。

タロウさん

KORYO fundingはクラファン業者です！

不動産クラファンについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。

【5分でわかる！】不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディングとは「ネットで少額から簡単にできる不動産投資」です。不動産クラファンの仕組みや投資の流れ、利回りの水準、手間がかかるかなどを、知識ゼロの初心者向けに分かりやすく解説します。

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2021.06.11

運営会社と経営者

運営会社は香陵住販

KORYO fundingの運営会社は香陵住販です。

東証スタンダード上場の不動産業者で、茨城県水戸市に本社があります。

1981年に創業し2018年に東証JASDAQ市場（現スタンダード市場）に上場。

創業40余年の地場大手で、茨城県内では2022年に賃貸仲介件数で1位、物件管理戸数で2位でした。

香陵住販の経営状況

香陵住販の2022年9月期の売上高は87億円で、上場以来5期連続の増収増益でした。（連結、100万円）

コロナ禍でも業績を伸ばし続けています。

左野くん

コロナ禍での増収増益はスゴイ。

経営者は薄井宗明氏

香陵住販の経営者は薄井宗明氏です。

薄井氏は1951年5月、茨城県那珂郡に生まれ、東洋大学経営学部に進学しました。

1974年に同校を卒業しライオンズマンションの大京観光（現大京）に入社するも、翌1975年に東洋物産に転職します。

さらに翌1976年に不動産業者の香陵商事に移ると、1981年に独立し香陵住販を設立しました。

現在に至るまで同社の代表を務めています。

右田さん

創業社長なのね。

香陵住販のストックビジネス戦略

香陵住販の経営戦略について解説します。

少し長いですがKORYO Fundingに深く関係する内容です。

時間がない方はまとめを先に読み、分からない部分だけ読んでください。

香陵住販の事業内容

香陵住販は以下の4事業を行っています。

不動産仲介はエイブルのような賃貸仲介です。

不動産賃貸は自社所有の物件を貸して家賃収入を得ます。

不動産管理はオーナーに代わって賃貸管理などを行い手数料を得る事業です。

タロウさん

4事業は2種類に分類できます！

不動産のフロービジネスとストックビジネス

さきほどの4事業の内、販売と仲介は売却益や仲介手数料を1回取って終わりです。

一発限りの収益という意味でのフロービジネスにあたります。

一方、賃貸と管理は家賃や管理手数料が毎月入ってきますよね？

こちらは継続的収益という意味でのストックビジネスです。

香陵住販はストックビジネスを重視

フロービジネスは1回で大きな収益を上げられる一方、商売の波が大きくなりがちです。

これに対してストックビジネスは1件あたりの収益は小さいですが、長期に渡って安定的に収益を得られます。

左野くん

一発ドカンと地道にコツコツ。

香陵住販はストックビジネスを最重視しており、決算説明資料でも「ストックの積み上げが最重点戦略」としています。

香陵住販のストックビジネス重視は以前からです。

2018年のインタビューでは薄井社長がストック重視と明言しました。

2019年のインタビュー記事でも「ストック型に注力」としています。

売上が着実に積み上がっていくストック型の収益構造を確立することに注力してきました。

香陵住販のストックビジネス戦略

香陵住販のストックビジネス戦略で代表的なのは次のようなものです。

売って終わりではなく、賃貸管理で継続的に手数料を得る。

そんな山田さんや田中さんをたくさん作る。

そうすれば、販売した不動産が継続的に収益を生み出す香陵住販にとっての資産になるということです。

右田さん

まさにstockね。

左野くん

不動産クラファンと関係あるの？

KORYO Fundingはストックビジネス戦略の一環

僕はKORYO Fundingは香陵住販のストックビジネス戦略の一環だと考えています。

さきほど山田さんにアパートを売る例を挙げましたが、

この山田さんがKORYO Fundingの匿名組合に置き換わります。

匿名組合＝KORYO Fundingの投資家たちです。

つまり、KORYO Fundingで投資する我々投資家からアパートの月々の管理手数料を得る。

投資家が香陵住販のストック収益源になるということです。

匿名組合との継続的な取引

そして、匿名組合に参加する投資家が毎年クルクル入れ替わります。

匿名組合に参加する投資家は、3期目以降も甲斐さん、冠城さんと入れ替わっていく。

でも、杉下アパートを所有するのは一貫してKORYO Fundingの匿名組合。

そして、香陵住販は匿名組合から継続的に管理手数料を得る。

こういう絵を描いてるんじゃないかな？と。

右田さん

同じ物件で繰り返し募集する！

買い手を全国に広げる

なぜ香陵住販はそんなことをするのか？

香陵住販の地盤は茨城なので、アパートの買い手は茨城近隣の投資家が中心でしょう。

でも、KORYO Fundingを使えば全国の投資家がアパートの買い手になる。

タロウさん

僕がまさにそうです！

KORYO Fundingを使うことで買い手を増やし、アパートの数＝収益を上げるストックを増やせるということです。

第1号案件で現実化

ここまでの僕の推測はすでに現実化しています。

KORYO Fundingの第1号案件は2022年4月に募集されました。

そして、運用が終わる2023年5月に第8号案件が募集されました。

投資対象は1号と同じレーガベーネ久慈。

つまり、KORYO Fundingの匿名組合がレーガベーネ久慈を所有する。

そして、匿名組合の投資家が毎年入れ替わりながら、香陵住販が継続的に収益を得る。

恐らく、このまま1年ごとに再募集が繰り返されるでしょう。

左野くん

クラファンでストックビジネス！

香陵住販のストックビジネス戦略のまとめ

長くなったのでまとめます。

投資用不動産を山田さんに売って、賃貸管理で山田さんと末永く取引をする。

同じように、投資用不動産をKORYO Fundingの匿名組合に売って、賃貸管理で匿名組合と末永く取引をする。

そして、匿名組合に加わる投資家が1年ごとに入れ替わる。

タロウさん

これで間違いないはずです！

以上、香陵住販のストックビジネス戦略とKORYO Fundingとの関係を説明しました。

→ 香陵住販のストックビジネス戦略に戻る

募集状況

KORYO Fundingの募集状況を解説します。

募集実績

最初に募集実績です。（2023年下期は10月募集分まで）

2022年4月の第1号案件以来、募集額を着実に増やしています。

右田さん

投資のしやすさは？

募集頻度と1回あたり募集額

月平均の募集回数と1回あたりの募集額を見てみましょう。（2023年下期は10月募集分まで）

月平均の募集回数は半期ごとに増えていますが、月1回を超えることはないでしょう。

1回あたりの募集額は4千万円前後です。

人気の高まりで徐々に投資しにくくなっています。

償還実績

投資家のお金は戻ってきているか？

償還実績を見てみます。（2023年11月5日現在）

金額ベースで3割のお金が投資家に戻ってきています。

これまでに償還の遅れはありません。

利回りと運用期間

直近1年間（2022年11月～2023年10月）に募集された案件の利回りと運用期間を見ます。

利回り

利回りはすべての案件で4.5％です。

上場企業系で4.5%は高めと言って良いでしょう。

左野くん

2～3%台の業者が多いからね。

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。（2023年下期は10月募集分まで）

2022年7月以降、すべての案件で利回りは4.5%です。

今後も4.5%が続くと思います。

右田さん

下がらないでね～

運用期間

運用期間はすべての案件で12カ月でした。

12カ月はそれほど長くないので、特に問題ないでしょう。

手数料

手数料は以下の通りです。

投資家負担は入金時の振込手数料だけです。

振込先はGMOあおぞらネット銀行なので、GMO銀行から振り込めば手数料は無料になります。

タロウさん

僕もGMOを使ってます！

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingのデメリットとリスク

次にKORYO fundingの悪いところです。

分配金と元本は保証されない

KORYO fundingは元利保証がない投資です。

分配金が支払われず、元本も戻ってこない可能性があります。

左野くん

他の業者も同じだよ。

中途解約できない

運用期間の途中での解約はできません。

これも他の業者も同じです。

立地が地方の郊外

KORYO fundingの投資対象物件は地方の郊外に立地しています。

例えば第1号案件では茨城県日立市久慈町でした。

地図を見ての通り、中心地を離れると田畑が広がるド田舎です。

都心部の物件に比べると需要が少なく、売却できないリスクがあります。

右田さん

1棟アパートが中心だしね。

後述しますが売却を前提としないスキームの可能性が高いので、大きなリスクではないと考えます。

最低投資額が10万円

KORYO fundingの最低投資額は10万円です。

資金が少ない人は投資しにくいかもしれません。

分配が満期一括

KORYO fundingは分配金が運用終了後にまとめて支払われる満期一括です。

途中での分配がないので儲かっている実感を得にくいかもしれません。

タロウさん

受け取る額は同じです！

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingのメリットと特長

次はKORYO fundingの良いところです。

セイムボート出資方式

投資家だけの出資はリスキー

投資家だけで3,000万円を出資して物件を取得したとします。

もし、物件が2,500万円でしか売れなかったら、500万円の損失は投資家がかぶることに。

でも、クラファン業者は無キズですよね？

ウラで買い手と500万円を山分けしているかもしれません。

左野くん

それって不正…

このように投資家だけでの出資はリスキーです。

業者も一緒に出資する

そこで、不動産クラファンでは業者も一緒に出資します。

こうすれば売却価格が安いと業者も損をします。

高く売ろうとがんばりますよね？

右田さん

高く売れたら業者も儲かるし。

セイムボート出資方式で安全性アップ

このように、投資家と業者が一緒に出資することをセイムボート出資方式と言います。

KORYO fundingはセイムボート出資方式を採用しているので、投資の安全性がアップします。

セイムボート出資方式について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

【セイムボート出資方式とは？】不動産クラファンの基礎知識

セイムボート出資方式は不動産投資型クラウドファンディングで投資家の安全性を高める仕組みです。不動産クラファンの落とし穴、投資家とクラファン業者が運命共同体になる理由、安全性が高まる仕組み、セイムボート(Same Boat)の語源などを説明します。

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-0001.11.30

優先劣後出資方式

投資家分を優先して償還

ですが、業者ががんばっても2,500万円でしか売れないこともある。

この場合、売却で得た2,500万円はまず投資家分の償還にあてます。

業者が受け取るのは残った100万円だけです。

左野くん

業者が損をかぶるわけだ。

優先劣後出資方式で安全性アップ

このように、

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

KORYO fundingは優先劣後出資方式を採用しているので、投資の安全性がアップします。

劣後出資比率が高い

劣後出資比率とは？

出資総額に対する業者分の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

ここでは説明は省きますが、劣後出資比率が高いほど安全です。

右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

KORYO fundingの劣後出資比率は30%

KORYO fundingの劣後出資比率は業界最高の30%です。

劣後出資比率が高いのでKORYO fundingの安全性が高まります。

優先劣後出資方式と劣後出資比率について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

優先劣後出資方式と劣後出資比率｜不動産クラファンの基礎知識

不動産投資型クラウドファンディングの優先劣後出資方式と劣後出資比率について説明します。不動産クラファンでは優先劣後出資方式が万が一の場合の投資家の安全性を高めます。また、他が同条件ならば劣後出資比率が高いクラファン業者ほど安全性が高いです。

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運営会社が上場企業

KORYO fundingを運営する香陵住販は東証スタンダード上場企業です。

非上場の業者に比べて信頼性が高く、簡単には倒産しません。

また、IR情報が公開されるので経営状態をチェックできます。

タロウさん

上場系の業者は安心です！

安全性が高いスキーム

同じ物件で募集を繰り返す

上の方の香陵住販のストックビジネス戦略で解説しましたが。

KORYO fundingの案件は同じ物件で募集を繰り返すスキームだと僕は考えています。

これは、第2期の募集で集まったお金で第1期の投資家の元本を償還する仕組みと言えます。

元本が戻ってくる可能性が高い

つまり、満額の応募が集まれば元本は戻ってくるということです。

KORYO fundingは知名度が低い現在でも、募集のたびに満額の応募が集まっています。

KORYO fundingが一定の人気をキープしている限り、安全性は非常に高いでしょう。

タロウさん

他社にはない特長です！

運用期間が長くない

KORYO fundingの運用期間は12カ月です。

運用期間が長くないのでリスクが下がります。

左野くん

短いほど安全だよ。

地域分散できる

不動産クラファンの多くで投資対象の立地は東京です。

立地が1カ所に集中するとリスクがアップします。

KORYO fundingでは立地は茨城県です。

立地の地域分散で安全性が高まります。

なお、以下の業者でも地域分散が可能です。

利回りが高め

KORYO fundingの利回りは4.5%です。

上場系の業者としては高めです。

タロウさん

上場系は2～3%台が多いです！

投資しやすい

KORYO fundingはそこまで競争が激しくないです。

他の上場系の業者に比べると投資しやすいと感じます。

右田さん

10倍の業者もあるものね。

手間いらず

お金を振り込んだら戻ってくるのを待つだけ。

途中の作業は一切ありません。

KORYO fundingは手間いらずな不動産投資です。

手数料をゼロにできる

KORYO fundingでかかる手数料は入金時の振込手数料だけです。

振込先口座はGMOあおぞらネット銀行なので、同行から振り込めば手数料は無料。

すべての手数料を無料にできます。

左野くん

タダがベスト！

入金はあとから

投資する前にデポジット口座に入金が必要な業者では次のような問題が起きます。

KORYO fundingでは入金は投資できることが決まってからです。

資金が寝る心配はありません。

タロウさん

ここまでメリットでした！

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingの評判と口コミ

次はKORYO fundingの評判と口コミです。

悪い評判と口コミ

クリック合戦で投資できない

先着方式では競争が激しく投資できないこともあります。

ネガティブな評判はこの一点だけです。

良い評判と口コミ

競争率が高くない

KORYO Fundingは抽選方式での倍率が2倍台です。

5倍や10倍の業者に比べると期待できますよね。

先着でも投資できた

投資できなかったとの声がある一方で、投資できたという声もかなり多いです。

キャンセル待ちがある

先着方式で満額になったあとも応募できます。

期限までに入金しない人が出た場合のキャンセル待ち制度です。

運営会社の業績が良い

運営会社の香陵住販は上場以来、連続で増収増益です。

右田さん

安心できるね。

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingの注意点と対策

KORYO fundingはリスクがない完璧な不動産クラファンではないです。

僕が考える注意点と対策を述べます。

安全性が万全とは言えない

「同じ物件で募集繰り返し」は推測にすぎない

僕がKORYO fundingの安全性が高いと思うのは、「同じ物件で募集が繰り返される」と考えるからです。

しかしこれはKORYO fundingが言っているわけではありません。

僕の推測にすぎないのです。

タロウさん

僕がそう思っているだけです！

満額集まらないと元本毀損の可能性

また、1期の元本は2期の応募で、2期の元本は3期の応募で償還される仕組みです。

逆に言うと応募が集まらないと前回分の元本を償還できない可能性があります。

左野くん

応募の切れ目が償還の切れ目…

用心して安全対策をする

KORYO fundingの安全性は高いです。

しかし、万全とまでは言えない以上、安全対策は不可欠です。

以下を提案します。

募集繰り返しを確信できないならば少額で

まず、「同じ物件での募集繰り返し」に確信を持てるかです。

僕は確信しているのでガッツリ投資していますが。

確信できないならば少額で投資することをおすすめします。

右田さん

小さな被害で済ませる。

KORYO fundingの人気に注意

募集で満額集まらなければ元本償還が危うくなります。

ですので、KORYO fundingの応募状況をまめにチェックしましょう。

人気が下がっていると感じたら、以降の投資はやめるべきです。

左野くん

沈みかけの船から逃げる。

他社も使って分散投資

KORYO fundingでの投資額が大きくなりすぎると、いざという時に被害が大きくなります。

他の業者も使って分散投資をしましょう。

僕は100社以上で会員登録済みで、常に20社以上で投資しています。

利用する業者を増やすことで投資するチャンスも増えます。

おすすめの業者については、こちらの記事を読んでください。

【2023年12月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社

【2023年12月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。累計投資額1億8千万円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング（不動産クラファン）を紹介します。

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2023.12.01

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2023.12.01

こちらの記事でソシャレン、クラファン、すべての業者をリストアップしています。

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2023.12.01

タロウさん

使う業者を増やしましょう！

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingでの僕の投資実績

KORYO fundingでの僕の投資実績を公開します。

僕の投資実績

これまでに投資したのは以下の9案件です。

繰り返し募集を確信

僕は抽選で落ちた9号以外、すべての案件に投資しています。

累計投資額は550万円、予定分配金は24万円です。

僕はKORYO fundingの「同じ物件で繰り返し募集」を確信しています。

なので今後もガッツリ投資するつもりです。

右田さん

ガッツリ損するんじゃない？

タロウさん

他社でもガッツリ分散します！

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingの会員登録の注意点

KORYO fundingで会員登録する際の注意点です。

会員登録のポイント

条件

• 20歳未満、75歳以上は不可
• 法人での登録は可

手続きの流れ

• 他の業者と同じ流れ
• eKYC（スマホでの本人確認）に対応
  • 審査完了のメールが届くと登録完了
• アップロードでの本人確認にも対応
  • 本人確認ハガキが送られてくる
  • 転送不可の簡易書留
  • サイトで本人確認IDを入力して登録完了

本人確認資料として使えるもの

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• その他

提携銀行

• GMOあおぞらネット銀行
• 同行から入金すれば振込手数料が無料
• 出金手数料は業者負担

登録完了までの所要日数の目安

• eKYC：即日～1営業日
• アップロード：4～5営業日

会員登録の注意点

入金時の注意

• 本人名義の口座から振り込む
• 会員登録時に登録した口座以外からでも可能

タロウさん

どの銀行からでもＯＫです！

●公式サイト：KORYO Funding

KORYO Fundingのまとめ

最後に要点をまとめます。

KORYO fundingの要点

要点は以下の通りです。

様子を見てから投資でもＯＫ

僕はこの2点を評価し、KORYO fundingでガッツリ投資しています。

しかし、「同じ物件での募集繰り返し」は僕の推測にすぎません。

もし違っていたら、立地が地方の郊外なので売却できないリスクが現実化します。

推測どおりだとしても、KORYO fundingの人気が落ちて満額集まらなくなると、元本が戻ってこない可能性が出るでしょう。

左野くん

悩ましい…

そうは言うものの、上場企業としては高めの利回りは魅力ですよね？

劣後出資比率が30%と高いですし、比較的投資しやすいのも好条件です。

右田さん

どうすれば良いの？

最大のポイントは「同じ物件での募集繰り返し」なのかです。

1号、2号案件が8号、9号で再募集されたことで、繰り返しの実績ができました。

なので、3号以降がどうなるかを様子見してみる。

そして、「同じ物件での募集繰り返し」だと確信が持ててから投資で良いのではないでしょうか？

もしくは少額で投資して確信を持てたら増額でもＯＫ。

それまでは他社を活用して資産を増やしましょう。

→ KORYO Fundingで会員登録する（無料）

タロウさん

まずは少額からです！

「この業者で投資して大丈夫かな？」
この他のソシャレン、クラファン業者の徹底解説記事は↓コチラです！

その業者で投資して大丈夫？

リスクや悪いところも含めて現役投資家がホンネで語ります。 ソシャレン、クラファン各社の徹底解説記事です！

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