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【2022年7月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

2022年7月投資実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで2千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2022年7月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

新たに投資した案件のタイトル画像

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2022年7月は5つの案件に380万円を投資しました。

 

bitREALTY

bitREALTYのサイトの画像

ジニア不動前・センチュリー尾山台

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:3.2%
  • 投資額:510,000円
  • 税引前利益:8,160円

LTV81%で、元本の4割は期限前の償還が決定済みです。

また、今回の案件は借り手への融資の一部をbitREALTYが6カ月だけ肩代わりするみたいな形になっているのですが。

融資本体は貸付期間が4年以上残っています。

6カ月後にどうするのか知りませんが(レム六本木みたいに再募集?)、6カ月でどうこうなることはないと考えました。

★公式サイト:bitREALTY

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KORYO Funding

KORYO Funding

2号 茨城南

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:4.5%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:22,500円

1年後に自社運用に戻すはず

今回は香陵が自社で運用中の8物件をクラファンに移します。

自社所有で自社で収益を得ているものを、クラファン(投資家)所有にしてクラファンが収益を得るってイメージです。

で、想定売却益がゼロ円になっているので、1年後に香陵の自社運用に戻すのだと思います。

または、別案件(茨城南2期)として再募集かな?

香陵がしっかり儲けている

それと、この8物件の年間収入731万円に対して支出が380万円です。

半分以上と多いので、PMフィーや運用報酬みたいな形で香陵がそれなりに抜いているのではないか?

であるならば、香陵がきっちり儲けているということですので、逆に安全性が高くて安心です。

儲からん商売やってる会社と取引したくないじゃないですか?

それと同じ考え方です。笑

ただし、どの物件も築年がかなり古いので、純粋に経費率が高いのかもしれません。

担当者がしっかりしてるっぽい?

案件とはちょっと外れますが、KORYO Fundingの担当者の方ってキッチリしてるのかな?と感じたところが。

まず、募集2回目にして早くも応募額に上限50万円を設定してきました。(前回の激戦を受けてでしょう)

また、1口10万円だったので応募額間違えの注意喚起したり。

キャンセル待ちの追加当選は先着順ではなくランダムだと明記したり。

事務面がキッチリしているなと感じました。

ぶっちゃけ、不動産業界って書類の記載ミスなど事務面が弱いというか、大雑把というか、ズボラという印象を持っています。

その分、今回のKORYO Fundingには好印象をもった次第です。

タロウさん
タロウさん

第3号も待ってます!

★公式サイト:KORYO Funding

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B-Den

B-Den

13号 明大前

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:3.0%
  • 投資額:2,000,000円
  • 税引前利益:30,246円

割れるものなら割ってみろw

投資対象は1棟マンションで、優先出資3千万円に対して劣後出資1億4,300万円、劣後比率83%です。

周辺の地価公示価格は安くても60万円。

敷地が166平米なので、そのまま掛け算しても1億円です。

また、年間賃料が1千万円なので、仮に経費率30%、還元利回り4.5%としても評価額1億5千万円です。

対して優先出資は3千万円。

元本割れできるものなら割ってみろ!笑

ガッチガチに堅いと判断し、大口で投資しました。

★公式サイト:B-Den

 

T’s Funding

T's Fundingのサイト画像

7月のニューフェイスです!

1号 豊見城

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:7.3%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:3,680円

どのように判断したか忘れちゃったのですが。笑

元本回収はまず間違いない内容でした。

あと、初物にハズレ無しの原則で。

100万円で応募し部分当選の20万円でした。

★公式サイト:T’s Funding

 

投資総額

以上をまとめると、7月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
bitREALTY 不動産 3.2% 6カ月 51万円 8,160円
KORYO CF 4.5% 12カ月 50万円 22,500円
B-Den CF 3.0% 6カ月 200万円 30,246円
プレファン CF 4.85% 6カ月 59万円 14,307円
T’s CF 7.3% 3カ月 20万円 3,680円
平均/合計 4.6% 6.6カ月 380万円 78,893円

6月はT’sを抜いても平均利回り3.9%でした。

なんとか4%台に乗せたいです。

B-Denの200万円を除くと180万円ですね。

もうちょっと積極的に投資しないといけないんだけど…

タロウさん
タロウさん

根がビビリなもので…

現在の投資状況

現在の投資状況のタイトル画像

次は7月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

7月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの事業者別の運用中投資額は以下の通りです。

事業者名 投資額
Funds 110万円
bitREALTY 151万円
CAMPFIRE Owners 70万円
バンカーズ 30万円
COOL 70万円
FANTAS funding 50万円
Rimple 50万円
TREC FUNDING 10万円
B-Den 400万円
ちょこっと不動産 62万円
iRD 100万円
72CROWD. 50万円
FUNDROP 20万円
えんfunding 60万円
プレファン 79万円
Myファンド 30万円
KORYO Funding 150万円
GALA FUNDING 150万円
Ezファンド 100万円
Pocket 50万円
わかちあいファンド 50万円
T’s Funding 20万円
合計 1,862万円

7月は過去2番目の償還ラッシュで700万円が戻ってきました。

380万円投資しましたが全然追いつかず。

3カ月ぶりに残高が2千万円を割り込んでしましました。

業者別投資額2022年7月

業者ではCRE、AG、大家など残高がゼロになってしまいまして。

投資中の業者は22社に減ってしまいました。

目標の30社がまた遠のきました。とほほ…

受け取った分配金

受け取った分配金のタイトル画像

さぁ、お楽しみ、7月にゲットした分配金(税引前)です!

事業者名 分配金額
CAMPFIRE Owners 2,672円
CRE Funding 5,102円
AGクラファン 3,200円
FANTAS funding 8,741円
property+ 4,350円
TREC FUNDING 1,290円
大家どっとこむ 23,340円
B-Den 15,120円
iRD 3,600円
7月合計 67,415円
7月までの累計 2,094,125円

償還が多かった割には分配金はイマイチで。

利回りの低さが反映されてきたのかな?

そんな中、大儲けになったのが大家どっとこむの押上4期です。

早期償還で21日間の運用になったのですが、元本56万円に対して分配が15,820円。

年利換算で驚異の利回り49%!!!

21日と言わず21年くらいお世話になりたかったです。笑

タロウさん
タロウさん

あざっす!

投資信託の実績

投資信託の実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。

アクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信と、ロボアドバイザー最大手のウェルスナビです。

7月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
ひふみ投信 1,833,331円 1,939,091円 105,760円
ウェルスナビ 600,000円 791,980円 191,980円
合計 2,433,331円 2,731,071円 297,740円

ひふみは6月とほぼ同じでプラスの5.8%です。低迷が続いています。

一方のウェルスナビはプラスの32%と相変わらず好調です。

ここからも日本経済の低迷がうかがえてしますのでしょうか?

ですが、これからも今まで通りに積み立て続けます。

7月の投資のまとめ

先月の投資のまとめのタイトル画像

それでは7月の反省と8月の方針です。

 

より安全重視に

根拠のないなんとなくの感覚ですが。

都心部の不動産価格の値上がりについて、不動産自体の価値は上がっているのでしょうか?

価値に関係なくお金の流れの都合で価格が上がっているみたいな。

そのうち、価値に関係なくお金の都合で価格が下がるんじゃないかな?と。

不動産ってそんなものでしょと言われればそれまでですが。

いずれネジレが限界を迎え調整が入るのでは?と、漠然とした不安を感じています。

不動産担保のソシャレンにしても不動産クラファンにしても、より短期でより安全性が高い案件に絞っていこうと考え中です。

 

業者の取捨選択をシビアに

それと、新規参入の不動産クラファンの業者さん。

もちろんしっかりした業者さんもいらっしゃいます。

でも同時に、アレ?って思うような業者さんが以前より増えてるっぽい気が。

なんかいい加減だったりザルだったり、ノウハウあるの?みたいだったり。

以前は新規業者はすべて会員登録していましたが、先日久々に登録を見送った業者さんが出ました。

僕はソシャクラあわせて約90社で会員登録していますが、1割弱の業者がいまだ募集ゼロ、もしくは、募集1件で止まっています。

ブームに乗って参入したのは良いけれどみたいな、要は準備不足、失礼ながら実力不足な業者もあるってことでしょう。

僕は基本的に参入ウェルカムですし、初物には積極的に投資するスタンスです。

ただ、ちょっと用心した方が良いような気がしてきています。

 

でも基本はアグレッシブに!

と、ネガティブなことを書きましたが、基本はイケイケです。

守るものがない貧乏人が守りに徹してどうすんねん。

人生、攻めてなんぼじゃ!

ってことで、暑い8月、アグレッシブに投資します。

タロウさん
タロウさん

イケイケです!

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)