【2023年11月6日更新】
VERFUNDってどうなの？
ぶっちゃけ、あまり聞かない業者ですよね。
それゆえ、投資して良いか迷うのではないでしょうか？
VERFUNDで投資して大丈夫なのか？
クラウドファンディングで1億8千万円以上を投資して損失ゼロの現役投資家が、忖度なしのホンネで解説します。
結論から言うと以下の通りです。
- 結論：少額投資で高利回りを狙う
- 高い安全性が期待できる
- 利回りが高め
- 少額で投資すべし
これまで50社以上で投資してきた経験をもとに、悪いところも隠さず解説します。
この記事でみなさんの不安や疑問が少しでも解消されたらうれしいです。
ガッツリ解説します！
見落としている業者がきっとある！
タップできる目次
VERFUNDの概要
それでは、まず最初にVERFUNDの概要です。
基本情報
基本情報は以下の通りです。（2023年11月6日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）
| サービス名 | VERFUND |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社ベルテックス |
| 運営開始 | 2023年2月 |
| 累計調達額 | 6,230万円 |
| 利回り | 6～7％ |
| 運用期間 | 3カ月 |
| 最低投資額 | 10万円 |
VERFUNDは中堅の不動産クラファン業者です。
これまでに利払いの遅れなどは起こしていません。
投資家は損してないよ。
●公式サイト：VERFUND
投資の仕組み
VERFUNDは不動産投資型クラウドファンディングとよばれる投資です。
どのような仕組みの投資なのか説明します。
ご存じの方は次に飛んでください！
→ 次に飛ぶ！
不動産投資型クラウドファンディングとは？
不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）は次のような仕組みの投資です。
- 多数の投資家が出資する
- クラファン業者が不動産を取得する
- 入居者から家賃を得る
- 最後に不動産を売却して売却益を得る
- 利益を投資家に分配する
- 売却代金で投資家に元本を返す
みんなで不動産投資をする感じか。
手軽で手間いらずな不動産投資
現物不動産投資だと多くの資金が必要ですが、不動産クラファンは数万円から投資できます。
また、現物不動産投資では次のような作業が発生しますが、
- 物件探し
- 購入と不動産登記
- 入居者探しと契約
- 家賃の徴収
- クレーム対応
- 物件の売却
- etc
不動産クラファンではすべてクラファン業者が代行します。
少額からできて作業は業者におまかせ。
不動産クラファンは手軽で手間いらずな不動産投資です。
VERFUNDはクラファン業者です
運営会社と経営者
運営会社はベルテックス
VERFUNDの運営会社はベルテックスです。
| 会社名 | 株式会社ベルテックス |
|---|---|
| 代表者 | 梶尾 祐司 |
| 所在地 | 新宿区西新宿6丁目8-1 |
| 設立 | 2010年12月7日 |
| 資本金 | 5,000万円 |
ベルテックスは2010年設立の不動産業者です。
2023年よりJリーグ湘南ベルマーレのオフィシャルパートナーに就任しています。
ベルテックスの経営状況
2022年11月期は売上高208億円で、前年比で増収増益でした。（単位：百万円）
| 決算期 | 売上高 | 経常利益 | 純資産 | 自己資本比率 |
|---|---|---|---|---|
| 2021年 | 17,059 | 147 | 2,209 | 30.1% |
| 2022年 | 20,810 | 405 | 2,507 | 34.5% |
自己資本比率は30%を超えています。
経営状態は悪くないです！
ベルテックスの事業内容
ベルテックスは投資用不動産の開発、販売、建物管理、賃貸管理などを主力事業としています。
次のようなイメージの商売だと考えてください。
- 自社でマンションを開発する
- 投資家に販売する → 売却益
- 建物管理、賃貸管理を代行する → 手数料収入
個人投資家の不動産投資サポート業です。
不動産投資のお手伝いね。
取り扱うのは首都圏の物件が中心です。
中古マンションの仕入れ販売やリノベーションなども行っています。
VERFUNDの運営を開始
ベルテックスは2020年8月にVERFUNDを開設し、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売を始めました。
しかし当初、投資家との契約は郵便を介した書類ベースでした。
それが2023年2月にインターネット経由のオンラインベースにリニューアルされ、現在のVERFUNDになりました。
書類ベースは面倒だもんね。
経営者は梶尾祐司氏
ベルテックスの経営者は代表取締役の梶尾祐司氏です。
梶尾氏は1986年、神奈川県生まれで、高校卒業後に居住用マンションの販売会社に入社しました。
24歳だった2010年12月にベルテックスを設立し、現在まで代表を務めている創業社長です。
悪い情報は出てきませんでした！
VERFUNDを運営する狙い
ベルテックスはなぜVERFUNDを運営するのでしょうか？
僕は以下のように推測します。
VERFUNDが目的ではない
まず、VERFUNDの運営自体が目的なのではないと思います。
不動産クラファンの収益が目当てならば、運営期間を3カ月にする必要がありません。
例えば12カ月にすれば、1回の募集で4倍の収益を得られますから。
それをあえて短い3カ月にしているのは、クラファン自体が目的ではないからです。
じゃぁ、何のため？
投資用不動産の販売につなげたい
ベルテックスの狙いはVERFUNDで投資した人が投資用不動産を購入することではないでしょうか？
- VERFUNDで投資する
- 不動産投資に興味を持つ
- ベルテックスのマンションを買う
ベルテックスは売上の8割以上が不動産販売によるものです。
VERFUNDを本業の不動産販売につなげたいのだと思います。
マンションを買ってもらうためか！
10万円出せる投資家と接点を持ちたい
ベルテックスは「10万円大家さん」という販売促進を展開しています。
頭金10万円で金融機関のローンを組み、それで投資用マンションを買うというものです。
VERFUNDの最低投資額が10万円なのは、10万円を出せる投資家と接点を持ちたいからなのかもしれません。
VERFUNDから現物投資にステップアップ。
無料の投資セミナーを開催中
ちなみにベルテックスは初心者向けに無料の不動産投資セミナーを開催しています。
- 毎日開催
- WEBセミナー
- オンライン予約
会場まで行かなくて良いので交通費もかかりません。
オンラインで予約なので電話のやり取りも不要。
不動産投資に興味がある方は、試しにのぞいてみては？
無料だしね。
募集状況
募集実績
VERFUNDでは不動産クラファンになってから5件の募集が行われています。（2023年11月6日現在）
| 案件 | 募集時期 | 利回り | 運用期間 | 募集額 |
|---|---|---|---|---|
| 5号 | 2023年2月 | 7% | 3カ月 | 1,400万円 |
| 6号 | 2023年5月 | 6% | 3カ月 | 1,680万円 |
| 7号 | 2023年7月 | 7％ | 3カ月 | 1,400万円 |
| 8号 | 2023年9月 | 6% | 3カ月 | 1,750万円 |
| 9号 | 2023年10月 | 9% | 3カ月 | 1,540万円 |
利回りと運用期間
利回りは6～9%です。
4回目までは6～7％でしたが、5回目で9％にアップしました。
運用期間は一貫して3カ月です。
抽選倍率
募集はすべて抽選方式で、当初の競争率は2～3倍でした。
| 案件 | 募集額 | 応募額 | 倍率 |
|---|---|---|---|
| 5号 | 1,400万円 | 4,010万円 | 2.9倍 |
| 6号 | 1,680万円 | 3,010万円 | 1.8倍 |
| 7号 | 1,400万円 | 1億360万円 | 7.4倍 |
| 8号 | 1,750万円 | 8,280万円 | 4.7倍 |
その後、利回りを7％にした7号で7倍に跳ね上がりましたが、6％に戻した8号では4倍に下がりました。
本記事執筆時点で募集中の9号で9％に再度上げた影響か、倍率は再び7倍近くまで上がっています。
手数料
手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 | ||
|---|---|---|---|
| 会員登録 | 無料 | ||
| 口座維持 | 無料 | ||
| 投資申込 | 無料 | ||
| 退会 | 無料 | ||
| 入金時の振込手数料 | 投資家負担 | ||
| 出金時の振込手数料 | 無料 | ||
投資家が負担するのは入金時の振込手数料だけです。
なお、VERFUNDの振込先はGMOあおぞらネット銀行の口座です。
なので、GMO銀行から振り込めば手数料は無料になります。
僕もGMO使ってます！
●公式サイト：VERFUND
VERFUNDのデメリットとリスク
それでは、VERFUNDの良くないところ、弱点を見ていきましょう。
元利保証がない
分配金の支払い、元本の償還ともに保証されません。
分配金が支払われず、元本が戻ってこない可能性もあります。
ノーリスクの投資ではありません。
他の業者も同じだよ。
運用中は解約できない
運用が始まると途中解約はできません。
VERFUNDのFAQには下のように書かれています。
Q：中途解約はできますか。
A：原則として、クーリングオフ期間を経過した場合の中途解約はできません。
とは言え、VERFUNDの運用期間は3カ月と短いので、大きな問題ではないでしょう。
運営会社が非上場企業
VERFUNDを運営するベルテックスは非上場企業です。
上場企業に比べると信用力が劣ります。
ただし、ベルテックスの財務状況はそれほど悪くないです。
すぐにどうこうなることはないかと！
投資しにくい
今でも投資しにくい
VERFUNDは募集回数があまり多くありません。
その上、1回の募集額も1千万円台と少ない。
このため、現時点ですでに投資しにくいです。
今後さらに投資しにくくなる
また、抽選倍率は当初は2倍程度でしたが、知名度アップにつれて倍率も高まっています。
今後さらに知名度が上がると、倍率が5倍、10倍と上がりさらに投資しにくくなるでしょう。
1人あたりの応募上限額を設定する、複数の物件をまとめて募集額を増やすなどの対策が求められます。
投資しにくい業者はパス…
最低投資額が高い
VERFUNDの最低投資額は10万円です。
資金が少ない人には投資しにくいかもしれません。
投資できる額に上限がある
VERFUNDは小規模不動産特定共同事業です。
このため、投資できる出資総額には最大100万円の上限があります。
どういうこと？
例えば、自分が次の2案件に投資中だとします。
| 案件 | 投資額 | 運用期間 |
|---|---|---|
| A | 70万円 | 2024年4月まで |
| B | 30万円 | 2024年10月まで |
投資残高が上限の100万円に達しているので、いま募集が行われても応募できません。
案件Aが償還されてから投資できるようになります。
投資残高100万円がMAXか！
募集期間が長い
VERFUNDの募集は抽選方式ですが、募集期間が非常に長いです。
| 案件 | 募集期間 |
|---|---|
| 5号 | 3週間 |
| 6号 | 3週間 |
| 7号 | 1カ月 |
| 8号 | 7週間 |
| 9号 | 1カ月 |
例えば30万円で応募したら、当選したときのために30万円をキープしておかなければなりません。
その結果、他の業者の案件に応募できなくなります。
締め切り直前に応募という手もありますが、忘れるリスクがありますし。
VERFUNDとしては募集期間を長くして応募をたくさん集めたいのでしょうが。
投資家の立場としては迷惑この上ないです。
他社の多くは1週間です！
分配は満期一括
VERFUNDの分配は運用が終わってからの満期一括です。
途中の分配がないので儲かっている感を得にくいでしょう。
ただ、VERFUNDの運用期間は3カ月と短いので、気にするほどのことではないと思います。
すぐに戻ってくるから。
●公式サイト：VERFUND
VERFUNDのメリットと特長
次はVERFUNDの良いところです。
セイムボート出資方式を採用
投資家だけでの出資は高リスク
投資家だけで3,000万円を出資して物件を取得したとします。
もし、物件が2,500万円でしか売れないと投資家は損失を負いますよね？
500万円の損です！
ところが、物件の売却を担当したクラファン業者はダメージゼロ。
良い条件の売り手を探すのが面倒で、適当に売りさばくかもしれません。
投資家だけでの出資はリスクが高いのです。
業者も出資する
そこで、不動産クラファンでは業者も出資します。
こうすれば、売却価格が安いと業者も損をするので、がんばって高く売ろうとしますよね？
セイムボート出資方式
このように、業者が投資家と一緒に出資する方法をセイムボート出資方式といいます。
VERFUNDはセイムボート出資方式を採用しているので、安全性が高まります。
優先劣後出資方式を採用
償還で投資家分を優先
しかし、業者ががんばっても2,500万円でしか売れないこともあるでしょう。
その場合、売却で得られた2,500万円は、まず投資家分の償還にあてられます。
業者に償還されるのは100万円だけです。
| 出資者 | 出資額 | 返済額 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 2,400万円 |
| 業者 | 600万円 | 100万円 |
| 合計 | 3,000万円 | 2,500万円 |
500万円の損失を業者がかぶる形になります。
助かった！
優先劣後出資方式
このように、
- 投資家分の返済が優先され
- 業者分の返済が後回し（劣後）にされる
出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。
VERFUNDは優先劣後出資方式を採用しているので、安全性が高まります。
劣後出資比率が高い
劣後出資比率が高いほど安全
出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。
さきほどの例では20%です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 80％ |
| クラファン業者 | 600万円 | 20％ |
| 合計 | 3,000万円 |
ここでは説明を省きますが、劣後出資比率が高いほど安全だと考えてください。
数字が大きいほど安全だよ。
VERFUNDは30%
VERFUNDの劣後出資比率は30%です。
Rimpleなどと並んで業界最高となっています。
VERFUNDは劣後出資比率が高いので、リスクが低くなることが期待できます。
高い安全性が期待できる
VERFUNDは本業のための営業ツール
この記事のVERFUNDを運営する狙いで書きましたが。
ベルテックスはVERFUNDをマンション販売につなげたいのだと僕は考えています。
- VERFUNDで投資する
- 不動産投資に興味を持つ
- ベルテックスのマンションを買う
つまり、VERFUNDは本業のための営業ツールです。
投資家にマンションを買ってほしい。
営業ツールゆえに安全
もし、VERFUNDで損をすると投資家はマンションを買ってくれませんよね？
なので、ベルテックスはVERFUNDで投資家に損をさせないと思います。
営業ツールゆえに安全ということです。
運用期間が短い
VERFUNDの運用期間は3カ月です。
定期的に募集を行う業者としては最も短いです。
VERFUNDは運用期間が短いので高い安全性が期待できます。
業界最短です！
利回りが高め
VERFUNDの利回りは6～7%です。
他の業者に比べて高めです。
最近は2～3%台の業者も多いから。
延長期間が短い
不動産クラファンでは運用期間中に物件を売却できない場合、運用期間を延長できます。
延長期間の上限を1年とする業者が多いです。
しかし、VERFUNDでは延長期間の上限は3カ月です。
万が一の場合でも資金を拘束される期間が短い点もVERFUNDのメリットです。
手数料が少ない
VERFUNDでかかる手数料は入金時の振込手数料だけです。
手数料が少ないので投資コストが下がります。
また、VERFUNDの口座はGMOあおぞらネット銀行なので、同行から振り込めば振込手数料は無料です。
手間がかからない
VERFUNDでは物件の管理は運営会社のベルテックスが行います。
また、株やFXと違って値動きがありません。
運用中の作業がなく、日々の値動きチェックも必要ない、手間いらずの投資です。
放ったらかしでＯＫです！
入金はあとから
事前にデポジット口座への入金が必要な業者では以下の問題が起こります。
- デポジット口座に振り込んだ
- 落選で投資できなかった
- 資金がデポジット口座で寝る
- 引き出すには手数料がかかる
VERFUNDでは入金は当選したあとです。
なので、資金が寝ることはありません。
●公式サイト：VERFUND
VERFUNDの評判と口コミ
VERFUNDの評判と口コミです。
運営を始めたばかりなので、まだ口コミは少ないです。
悪い評判と口コミ
落選した
ネガティブな評判は落選に関するものだけです。
人気が高まるほど落選への不満も高まるでしょう。
募集期間が長い
VERFUNDは募集期間が3～4週間と非常に長いです。
これだけはなんとか早急に改善してほしいです。
良い評判と口コミ
当選した
当選したという喜びの声もあります。
利回りが高い
VERFUNDの利回りは6～7％です。
銀行の数千倍も儲かります。
会員登録でAmazonギフト券をもらえた
Amazonギフト券のプレゼントキャンペーンが開催されることもあるようです。
ここまで評判でした！
●公式サイト：VERFUND
VERFUNDの注意点と対策
僕が考えるVERFUNDで投資する際の注意点と対策です。
営業ツールの確証がない
営業ツールならば安全性が高い
メリットのところで書いた通り、VERFUNDはマンションを買ってもらうための営業ツールだと僕は考えています。
- VERFUNDで投資する
- 不動産投資に興味を持つ
- ベルテックスのマンションを買う
もしそうであれば、投資家に損をさせると逆効果ですよね？
なので、VERFUNDが営業ツールであれば安全性は高いでしょう。
それはうれしい。
営業ツールである確証はない
ただこれ、僕の推測にすぎないのですよね。
そして、もし営業ツールでなければ純粋な不動産クラファンです。
運営会社のベルテックスが非上場企業であるリスクが出てくるでしょう。
リスクはあるわけだ…
万が一に備え少額で
営業ツールでない場合、VERFUNDで物件が売却できず元本が戻ってこないリスクが想定されます。
どれだけ利回りが高くても元本が戻ってこなければ大損です。
万が一に備えて少額で投資するのが安全でしょう。
他の業者も利用する
投資しにくい
また、VERFUNDの募集は抽選方式で倍率も低くありません。
書面ベース時代も募集額が多くなかったので、倍率が下がることも期待できそうにないです。
VERFUNDは今後も投資しにくい状態が続くでしょう。
どうすれば良いの？
他の業者も利用する
なかなか投資できない上に、万が一に備えて少額で投資。
これでは投資額を増やせません。
ですので、他の業者も利用しましょう。
投資の機会が増えますし、分散投資でリスクを下げることにもつながります。
分散は投資の基本です！
僕は100社以上で会員登録済みで、常に20社以上の業者で投資中です。
僕がオススメする業者は以下の記事を読んでみてください。
こちらの記事ではソシャレン、クラファン、すべての業者をリストアップしています。
●公式サイト：VERFUND
VERFUNDでの僕の投資実績
VERFUNDでの僕の投資実績です。
僕の投資実績
これまでに投資したのは以下の案件です。
| 投資時期 | 案件 | 利回り | 投資額 | 分配金 |
|---|---|---|---|---|
| – | – | – | 0万円 | 0円 |
ご覧の通りゼロです。
抽選で落選して投資できていません。笑
ほんとクジ運が悪いよね。
●公式サイト：VERFUND
VERFUNDの会員登録の注意点
VERFUNDで会員登録する際の注意点です。
会員登録のポイント
条件
- 20歳未満、75歳以上は登録不可
- 法人での登録も可
- 提出書類は個人の場合と異なる
手続きの流れ
- 他の業者と同じ流れ
- eKYC（スマホ利用の本人確認）に対応
- 審査通過後、メールが届く
- ログインし本人確認コードを入力で登録完了
- 健康保険証で本人確認をした場合はメールではなくハガキが届く
- 画像アップロードでの本人確認にも対応
- 査後、本人確認ハガキが届く
- ログインし本人確認コードを入力で登録完了
本人確認資料として使えるもの
- eKYCは以下から1点
- 運転免許証
- 健康保険証
- 運転経歴証明書
- 写真付き住民基本台帳カード
- マイナンバーカード
- 特別永住者証明書
- 在留カード
- 画像アップロードは以下から2点
- 運転免許証
- 運転経歴証明書
- 写真付き住民基本台帳カード
- マイナンバーカード
- 特別永住者証明書
- 在留カード
- パスポート
マイナンバーの扱い
- マイナンバーの登録が必要
- 提出は会員登録完了後
- 以下から1点をアップロード
- マイナンバーカード
- 個人番号通知カード
- 住民票（マイナンバーが記載されたもの）
- 住民票記載事項証明書（マイナンバーが記載されたもの）
提携銀行
- GMOあおぞらネット銀行
- 同行から振り込めば振込手数料が無料
- 出金手数料は業者負担（無料）
登録完了までの所要日数の目安
- eKYCの場合：3～5営業日程度
- 画像アップロードの場合：1週間程度
会員登録の注意点
入金時の注意
- 本人名義の口座から振り込む
- 会員登録時に登録した口座以外からでも可能
会員登録は簡単にできます！
●公式サイト：VERFUND
VERFUNDのまとめ
それでは最後にVERFUNDの要点をまとめます。
VERFUNDの要点
要点は以下の通りです。
- 主なデメリット
- 運営会社が非上場企業
- 投資しにくい
- 主なメリット
- 高い安全性が期待できる
- 利回りが高め
- 注意点と対策
- 安全性の確証がない
- 少額で投資
- 他の業者も利用
高利回りを少額で狙う
VERFUNDがマンションを売るための営業ツールであれば、投資家に損をさせることはない。
確実に元本が戻ってくる安全性が高い業者ということになります。
しかし、それは推測にすぎません。
悩ましい…
とは言え、VERFUNDの利回りは6～7%です。
最近はRimpleの2%台を筆頭に、どの業者も利回りが低下中。
VERFUNDの高い利回りを見逃すのはもったいないですよね？
そこで、リスクを下げるために投資額は少額にする。
少額でも資産は確実に増えますし、他の業者を利用することでカバーできます。
高い利回りをしっかり取りにいく。
VERFUNDを上手に活用してお金を増やしましょう！
6～7%は美味しいです！
この他のソシャレン、クラファン業者の徹底解説記事は↓コチラです！
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