【最新】VERFUND（ベルファンド）の評判・口コミとリスク

【2024年5月2日更新】

ぶっちゃけ、あまり聞かない業者ですよね。

それゆえ、投資して良いか迷うのではないでしょうか？

 

VERFUNDで投資して大丈夫なのか？

クラウドファンディングで2億円以上を投資して損失ゼロの現役投資家が、忖度なしのホンネで解説します。

 

結論から言うと以下の通りです。

 

これまで50社以上で投資してきた経験をもとに、悪いところも隠さず解説します。

この記事でみなさんの不安や疑問が少しでも解消されたらうれしいです。

 

 

 

VERFUNDの概要

それでは、まず最初にVERFUNDの概要です。

 

基本情報

基本情報は以下の通りです。（2024年5月2日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

VERFUNDは中堅の不動産クラファン業者です。

これまでに分配の遅れなどは起こしていません。

プチ解説 運用期間とは？

プチ解説 最低投資額とは？

プチ解説 業者とは？

プチ解説 分配とは？

●公式サイト：VERFUND

 

投資の仕組み

VERFUNDは不動産投資型クラウドファンディングとよばれる投資です。

どのような仕組みの投資なのか説明します。

→ 次に飛ぶ！

 

不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）は次のような仕組みの投資です。

プチ解説 元本とは？

 

手軽で手間いらずな不動産投資

現物不動産投資だと多くの資金が必要ですが、不動産クラファンは数万円から投資できます。

また、現物不動産投資では次のような作業が発生しますが、

不動産クラファンではすべてクラファン業者が代行します。

少額からできて作業は業者におまかせ。

不動産クラファンは手軽で手間いらずな不動産投資です。

 

運営会社と経営者

運営会社はベルテックス

VERFUNDの運営会社はベルテックスです。

ベルテックスは2010年設立の不動産業者です。

2023年よりJリーグ湘南ベルマーレのオフィシャルパートナーに就任しています。

 

ベルテックスの経営状況

2023年11月期は売上高214億円で、前年比で増収増益でした。（単位：百万円）

自己資本比率は30%を超えています。

 

ベルテックスの事業内容

ベルテックスは投資用不動産の開発、販売、建物管理、賃貸管理などを主力事業としています。

次のようなイメージの商売だと考えてください。

個人投資家の不動産投資サポート業です。

取り扱うのは首都圏の物件が中心です。

中古マンションの仕入れ販売やリノベーションなども行っています。

プチ解説 リノベーションとは？

 

VERFUNDの運営を開始

ベルテックスは2020年8月にVERFUNDを開設し、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売を始めました。

プチ解説 不動産特定共同事業とは？

プチ解説 不動産小口化商品とは？

 

しかし当初、投資家との契約は郵便を介した書類ベースでした。

それが2023年2月にインターネット経由のオンラインベースにリニューアルされ、現在のVERFUNDになりました。

プチ解説 案件とは？

 

経営者は梶尾祐司氏

ベルテックスの経営者は代表取締役の梶尾祐司氏です。

梶尾氏は1986年、神奈川県生まれで、高校卒業後に居住用マンションの販売会社に入社しました。

24歳だった2010年12月にベルテックスを設立し、現在まで代表を務めている創業社長です。

 

VERFUNDを運営する狙い

ベルテックスはなぜVERFUNDを運営するのでしょうか？

僕は以下のように推測します。

 

VERFUNDが目的ではない

まず、VERFUNDの運営自体が目的なのではないと思います。

理由はVERFUNDの運用期間が3カ月と短いからです。

不動産クラファンの収益が目当てならば、運用期間を3カ月にする必要がありません。

例えば12カ月にすれば、1回の募集で4倍の収益を得られますよね？

それを手間とコストをかけて3カ月にしているのは、クラファン自体が目的ではないからです。

 

投資用不動産の販売につなげたい

ベルテックスの狙いはVERFUNDで投資した人が投資用不動産を購入することではないでしょうか？

ベルテックスは売上の8割以上が不動産販売によるものです。

VERFUNDを本業の不動産販売につなげたいのだと思います。

 

10万円出せる投資家と接点を持ちたい

ベルテックスは「10万円大家さん」という販売促進を展開しています。

頭金10万円で金融機関のローンを組み、それで投資用マンションを買うというものです。

VERFUNDの最低投資額が10万円なのは、10万円を出せる投資家と接点を持ちたいからなのかもしれません。

 

無料の投資セミナーを開催中

ちなみにベルテックスは初心者向けに無料の不動産投資セミナーを開催しています。

会場まで行かなくて良いので交通費もかかりません。

オンラインで予約なので電話のやり取りも不要。

不動産投資に興味がある方は、試しにのぞいてみては？

→ セミナーの概要だけ見てみる

 

募集状況

VERFUNDの募集状況を解説します。

 

募集実績

まず募集実績です。（2024年上期は4月募集分まで）

2024年に入って募集ペースが落ちています。

 

募集頻度と1回あたり募集額

月平均の募集回数と1回あたりの募集額です。（2024年上期は4月募集分まで）

募集頻度が低い上に1回あたりの募集額も多くありません。

投資しやすいとはいい難い状況です。

 

償還実績

投資家のお金はちゃんと戻ってきているか？

償還実績を見てみます。（2024年5月2日現在）

金額ベースで9割近い元本が投資家のもとに戻ってきています。

プチ解説 償還とは？

 

利回りと運用期間

直近1年間（2023年5月～2024年4月）に募集された案件の利回りと運用期間を解説します。

 

利回り

利回りは最低5.0％、最高9.0％、平均6.5％です。

多くの案件が6％以上と、他社と比べて利回りが高いです。

 

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。（2024年上期は4月募集分まで）

2024年に入って大きく下がっています。

しかし、2024年はまだ1案件しか募集されていないため、低下傾向なのかまでは判断できません。

 

運用期間

運用期間はすべて3カ月でした。

これまで募集されたすべての案件が3カ月でした。

運用期間は短いほどリスクが下がるので好ましいです。

 

手数料

手数料は以下の通りです。

投資家が負担するのは入金時の振込手数料だけです。

なお、VERFUNDの振込先はGMOあおぞらネット銀行の口座です。

なので、GMO銀行から振り込めば手数料は無料になります。

プチ解説 会員登録とは？

プチ解説 入金と出金とは？

●公式サイト：VERFUND

VERFUNDのデメリットとリスク

それでは、VERFUNDの良くないところ、弱点を見ていきましょう。

 

元利保証がない

分配金の支払い、元本の償還ともに保証されません。

分配金が支払われず、元本が戻ってこない可能性もあります。

ノーリスクの投資ではありません。

 

運用中は解約できない

運用が始まると途中解約はできません。

VERFUNDのFAQには下のように書かれています。

Q：中途解約はできますか。
A：原則として、クーリングオフ期間を経過した場合の中途解約はできません。

とは言え、VERFUNDの運用期間は3カ月と短いので、大きな問題ではないでしょう。

プチ解説 途中解約とは？

 

運営会社が非上場企業

VERFUNDを運営するベルテックスは非上場企業です。

上場企業に比べると信用力が劣ります。

ただし、ベルテックスの財務状況はそれほど悪くないです。

 

投資しにくい

VERFUNDは募集回数があまり多くありません。

その上、1回の募集額も1千万円台と少ない。

このため、抽選倍率が高く投資しにくいです。

 

最低投資額が高い

VERFUNDの最低投資額は10万円です。

資金が少ない人には投資しにくいかもしれません。

 

投資できる額に上限がある

VERFUNDは小規模不動産特定共同事業です。

このため、投資できる出資総額には最大100万円の上限があります。

例えば、自分が次の2案件に投資中だとします。

投資残高が上限の100万円に達しているので、いま募集が行われても応募できません。

案件Aが償還されてから投資できるようになります。

 

募集期間が長い

VERFUNDの募集は抽選方式ですが、募集期間が非常に長いです。

例えば30万円で応募したら、当選したときのために30万円をキープしておかなければなりません。

その結果、他の業者の案件に応募できなくなります。

締め切り直前に応募という手もありますが、忘れるリスクがありますし。

VERFUNDとしては募集期間を長くして応募をたくさん集めたいのでしょうが。

投資家の立場としては迷惑この上ないです。

 

分配は満期一括

VERFUNDの分配は運用が終わってからの満期一括です。

途中の分配がないので儲かっている感を得にくいでしょう。

ただ、VERFUNDの運用期間は3カ月と短いので、気にするほどのことではないと思います。

●公式サイト：VERFUND

VERFUNDのメリットと特長

次はVERFUNDの良いところです。

 

セイムボート出資方式を採用

投資家だけでの出資は高リスク

投資家だけで3,000万円を出資して物件を取得したとします。

もし、物件が2,500万円でしか売れないと投資家は損失を負いますよね？

ところが、物件の売却を担当したクラファン業者はダメージゼロ。

良い条件の売り手を探すのが面倒で、適当に売りさばくかもしれません。

投資家だけでの出資はリスクが高いのです。

 

業者も出資する

そこで、不動産クラファンでは業者も出資します。

こうすれば、売却価格が安いと業者も損をするので、がんばって高く売ろうとしますよね？

 

セイムボート出資方式

このように、業者が投資家と一緒に出資する方法をセイムボート出資方式といいます。

VERFUNDはセイムボート出資方式を採用しているので、安全性が高まります。

 

優先劣後出資方式を採用

償還で投資家分を優先

しかし、業者ががんばっても2,500万円でしか売れないこともあるでしょう。

その場合、売却で得られた2,500万円は、まず投資家分の償還にあてられます。

業者に償還されるのは100万円だけです。

500万円の損失を業者がかぶる形になります。

 

優先劣後出資方式

このように、

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

VERFUNDは優先劣後出資方式を採用しているので、安全性が高まります。

 

劣後出資比率が高い

劣後出資比率が高いほど安全

出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

ここでは説明を省きますが、劣後出資比率が高いほど安全だと考えてください。

 

VERFUNDは30%

VERFUNDの劣後出資比率は30%です。

Rimpleなどと並んで業界最高となっています。

VERFUNDは劣後出資比率が高いので、リスクが低くなることが期待できます。

 

高い安全性が期待できる

VERFUNDは本業のための営業ツール

この記事のVERFUNDを運営する狙いで書きましたが。

ベルテックスはVERFUNDをマンション販売につなげたいのだと僕は考えています。

つまり、VERFUNDは本業のための営業ツールです。

 

営業ツールゆえに安全

もし、VERFUNDで損をすると投資家はマンションを買ってくれませんよね？

なので、ベルテックスはVERFUNDで投資家に損をさせないと思います。

営業ツールゆえに安全ということです。

 

運用期間が短い

VERFUNDの運用期間は3カ月です。

定期的に募集を行う業者としては最も短いです。

VERFUNDは運用期間が短いので高い安全性が期待できます。

 

利回りが高め

VERFUNDは大半の案件で利回りは6～7%です。

他の業者に比べて高めです。

 

延長期間が短い

不動産クラファンでは運用期間中に物件を売却できない場合、運用期間を延長できます。

延長期間の上限を1年とする業者が多いです。

しかし、VERFUNDでは延長期間の上限は3カ月です。

万が一の場合でも資金を拘束される期間が短い点もVERFUNDのメリットです。

 

手数料が少ない

VERFUNDでかかる手数料は入金時の振込手数料だけです。

手数料が少ないので投資コストが下がります。

また、VERFUNDの口座はGMOあおぞらネット銀行なので、同行から振り込めば振込手数料は無料です。

 

手間がかからない

VERFUNDでは物件の管理は運営会社のベルテックスが行います。

また、株やFXと違って値動きがありません。

運用中の作業がなく、日々の値動きチェックも必要ない、手間いらずの投資です。

 

入金はあとから

事前にデポジット口座への入金が必要な業者では以下の問題が起こります。

VERFUNDでは入金は当選したあとです。

なので、資金が寝ることはありません。

プチ解説 デポジット口座とは？

●公式サイト：VERFUND

VERFUNDの評判と口コミ

VERFUNDの評判と口コミです。

 

悪い評判と口コミ

落選した

募集額が少ないため競争率が高止まりしています。

利回りの高さで人気なので、しょうがない面はありますよね。

 

募集期間が長い

VERFUNDは募集期間が3～4週間と非常に長いです。

これだけはなんとか早急に改善してほしいです。

 

支払調書の発行が遅い

そろそろ確定申告したいんですが、不動産クラウドファンディングの年間支払調書があと1社揃わない
VERFUNDさん、1月中に発行とありますがまだでしょうか？

支払調書が発行されないと確定申告ができません。

2月に入っても発行されないのはたしかに遅いです。

 

良い評判と口コミ

当選した

当選したという喜びの声もあります。

 

利回りが高い

VERFUNDの利回りは6～7％です。

銀行の数千倍も儲かります。

 

会員登録でAmazonギフト券をもらえた

Amazonギフト券のプレゼントキャンペーンが開催されることもあるようです。

●公式サイト：VERFUND

VERFUNDの注意点と対策

僕が考えるVERFUNDで投資する際の注意点と対策です。

 

営業ツールの確証がない

営業ツールならば安全性が高い

メリットのところで書いた通り、VERFUNDはマンションを買ってもらうための営業ツールだと僕は考えています。

もしそうであれば、投資家に損をさせると逆効果ですよね？

なので、VERFUNDが営業ツールであれば安全性は高いでしょう。

 

営業ツールである確証はない

ただこれ、僕の推測にすぎないのですよね。

そして、もし営業ツールでなければ純粋な不動産クラファンです。

運営会社のベルテックスが非上場企業であるリスクが出てくるでしょう。

 

万が一に備え少額で

営業ツールでない場合、VERFUNDで物件が売却できず元本が戻ってこないリスクが想定されます。

どれだけ利回りが高くても元本が戻ってこなければ大損です。

万が一に備えて少額で投資するのが安全でしょう。

 

他の業者も利用する

投資しにくい

また、VERFUNDの募集は抽選方式で倍率も低くありません。

書面ベース時代も募集額が多くなかったので、倍率が下がることも期待できそうにないです。

VERFUNDは今後も投資しにくい状態が続くでしょう。

 

他の業者も利用する

なかなか投資できない上に、万が一に備えて少額で投資。

これでは投資額を増やせません。

ですので、他の業者も利用しましょう。

投資の機会が増えますし、分散投資でリスクを下げることにもつながります。

僕は100社以上で会員登録済みで、常に20社以上の業者で投資中です。

 

僕がオススメする業者は以下の記事を読んでみてください。

【2024年7月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社

【2024年7月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。累計投資額2億1千万円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング（不動産クラファン）を紹介します。

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【2024年7月更新】ソーシャルレンディングおすすめ厳選7社

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2024.07.01

 

こちらの記事ではソシャレン、クラファン、すべての業者をリストアップしています。

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全118業者の一覧

【2024年7月1日更新】全118業者（ソーシャルレンディング24社、不動産投資型クラウドファンディング94社）の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。

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2024.07.01

●公式サイト：VERFUND

VERFUNDでの僕の投資実績

VERFUNDでの僕の投資実績です。

 

僕の投資実績

これまでに投資したのは以下の案件です。

落選に落選を重ねた末、初めて投資できました！

これからもダメ元でチャレンジし続けます。

●公式サイト：VERFUND

VERFUNDの会員登録の注意点

VERFUNDで会員登録する際の注意点です。

 

会員登録のポイント

条件

• 20歳未満、75歳以上は登録不可
• 法人での登録も可
  • 提出書類は個人の場合と異なる

 

手続きの流れ

• 他の業者と同じ流れ
• eKYC（スマホ利用の本人確認）に対応
  • 審査通過後、メールが届く
  • ログインし本人確認コードを入力で登録完了
  • 健康保険証で本人確認をした場合はメールではなくハガキが届く
• 画像アップロードでの本人確認にも対応
  • 査後、本人確認ハガキが届く
  • ログインし本人確認コードを入力で登録完了

プチ解説 eKYCとは？

 

本人確認資料として使えるもの

• eKYCは以下から1点
  • 運転免許証
  • 健康保険証
  • 運転経歴証明書
  • 写真付き住民基本台帳カード
  • マイナンバーカード
  • 特別永住者証明書
  • 在留カード
• 画像アップロードは以下から2点
  • 運転免許証
  • 運転経歴証明書
  • 写真付き住民基本台帳カード
  • マイナンバーカード
  • 特別永住者証明書
  • 在留カード
  • パスポート

 

マイナンバーの扱い

• マイナンバーの登録が必要
  • 提出は会員登録完了後
• 以下から1点をアップロード
  • マイナンバーカード
  • 個人番号通知カード
  • 住民票（マイナンバーが記載されたもの）
  • 住民票記載事項証明書（マイナンバーが記載されたもの）

 

提携銀行

• GMOあおぞらネット銀行
• 同行から振り込めば振込手数料が無料
• 出金手数料は業者負担（無料）

 

登録完了までの所要日数の目安

• eKYCの場合：3～5営業日程度
• 画像アップロードの場合：1週間程度

 

会員登録の注意点

入金時の注意

• 本人名義の口座から振り込む
• 会員登録時に登録した口座以外からでも可能

●公式サイト：VERFUND

VERFUNDのまとめ

それでは最後にVERFUNDの要点をまとめます。

 

VERFUNDの要点

要点は以下の通りです。

 

高利回りを少額で狙う

VERFUNDがマンションを売るための営業ツールであれば、投資家に損をさせることはない。

確実に元本が戻ってくる安全性が高い業者ということになります。

しかし、それは推測にすぎません。

 

とは言え、VERFUNDの利回りは6～7%です。

最近はRimpleの2%台を筆頭に、どの業者も利回りが低下中。

VERFUNDの高い利回りを見逃すのはもったいないですよね？

 

そこで、リスクを下げるために投資額は少額にする。

少額でも資産は確実に増えますし、他の業者を利用することでカバーできます。

 

高い利回りをしっかり取りにいく。

VERFUNDを上手に活用してお金を増やしましょう！

→ VERFUNDで会員登録する（無料）