【最新】投活の評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年9月6日更新】

知名度があまり高くない業者。

投資して良いものか迷いますよね。

 

投活で投資しても大丈夫か？

クラウドファンディングで2億円以上を投資して損失ゼロの現役投資家がホンネで解説します。

 

結論を先に言うと以下の通りです。

 

この記事では投活の評判、メリット・デメリットなどを詳しく解説します。

みなさんの投資判断の材料になれば幸いです。

 

 

投活の概要

最初に投活の概要を紹介します。

 

基本情報

基本情報は以下の通りです。（2024年9月6日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

投活は東京の不動産会社が運営する不動産クラファンです。

分配の遅れや元本の毀損はこれまでにありません。

プチ解説 利回りとは？

プチ解説 運用期間とは？

プチ解説 最低投資額とは？

プチ解説 分配とは？

プチ解説 元本の毀損とは？

●公式サイト：投活

 

投資の仕組み

投活は不動産投資型クラウドファンディングです。

どのような仕組みの投資なのか説明します。

→ 次へGO！

 

不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）は次のような仕組みの投資です。

期間限定で物件の共同オーナーになるイメージです。

プチ解説 出資とは？

 

手軽にできる不動産投資

個人で不動産投資をするには多額の資金が必要になります。

ですが、不動産クラファンならば少額で投資が可能です。

 

また、不動産投資では次のような作業が発生しますが、

不動産クラファンでは作業はすべてクラファン業者が代行します。

少額でできて手間いらず。

不動産クラファンは手軽にできる不動産投資です。

プチ解説 業者とは？

 

運営会社と経営者

運営会社はトラスト

投活の運営会社はトラストです。

東京銀座にある不動産会社です。

（参照元：トラスト 会社概要）

 

トラストの事業内容

トラストは不動産投資サービスを主力事業としています。

 

要するに投資家にマンション投資をしてもらう商売です。

都心部の投資用中古マンションに特化している点を特徴としています。

 

投活を運営する狙い

トラストはなぜ投活を運営するのでしょうか？

上述の通り、トラストの事業は投資家にマンション投資をしてもらうことです。

しかし、最低でも1千万円前後する都心部のマンションを買える投資家は多くありません。

そこで、クラファン投資家に少額ずつ出資してもらう。

マンション投資家が1人で1千万円投資する物件に、クラファン投資家100人で10万円ずつ投資してもらうイメージです。

トラストは投活でマンション投資事業の拡大を狙っているのだと思います。

 

経営者は名鏡龍之介氏

トラストの経営者は代表取締役社長の名鏡龍之介氏です。

名鏡氏は1984年9月埼玉県所沢市の生まれです。

所沢中央高校を卒業後、法律系の専門学校を経て不動産業界に入り、新築ワンルームマンションの営業職に就きました。

その後、投資用不動産の販売会社などでさらに経験を積んだあと、2012年に独立してトラストを設立した創業社長です。

自らも中古区分マンションを複数所有する現役の不動産投資家であり、各種セミナーで講師としても活躍しています。

 

募集状況

投活の募集状況を解説します。

 

募集実績

まず募集実績です。（2024年下期は8月募集分まで）

半期ごとに7～8千万円の募集を行っています。

 

募集頻度と1回あたり募集額

投資のしやすさはどうか？

月平均の募集回数と1回あたりの募集額を見てみましょう。（2024年下期は8月募集分まで）

募集回数は増えていますが、1回あたりの募集額は多いとは言えません。

ただし、後述しますが投資はしやすいです。

 

償還実績

投資家のお金はちゃんと戻ってきているか？

償還実績を見てみます。（2024年9月6日現在）

すでに8割の元本が投資家のもとに戻ってきています。

プチ解説 償還とは？

 

利回りと運用期間

直近1年間（2023年9月～2024年8月）に募集された案件の利回りと運用期間を解説します。

 

利回り

利回りは最低5.1％、最高8.0％、平均6.6％です。

平均で6％台、さらに半分の案件が7％以上と高い利回り水準です。

 

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。（2024年下期は8月募集分まで）

もともと高めの利回りですが、2024年に入ってさらに上昇傾向です。

 

運用期間

運用期間は最短3カ月、最長12カ月、平均5.7カ月でした。

ほとんどの案件で運用期間は6カ月以下です。

運用期間が短いほど安全なので、投資家にとって好ましい条件と言えます。

 

手数料

手数料は以下の通りです。

投資家が負担するのは入金時の振込手数料だけです。

投活の振込先口座はGMOあおぞらネット銀行なので、同行から振り込めば手数料は無料になります。

プチ解説 会員登録とは？

プチ解説 入金と出金とは？

●公式サイト：投活

投活のデメリットとリスク

ここからは投活の悪いところ、弱点を見ていきます。

 

元本と分配金は保証されない

投資なので元本が戻ってくる保証はありません。

（参照元：よくあるご質問 運用・分配）

また、空室で家賃収益が得られず、分配金が受け取れないこともあります。

投資なので損をする可能性があることは理解しておきましょう。

 

途中解約できない

投活では運用期間の途中での解約は不可です。

（参照元：よくあるご質問 その他）

プチ解説 途中解約とは？

 

なお、投活のFAQには「譲渡できる」と書かれています。

（参照元：よくあるご質問 その他）

 

ただし、譲渡する相手は投活の会員に限られ、自分で探さなければなりません。

なので、譲渡は事実上不可能です。

解約、譲渡ともにできないつもりで投資しましょう。

プチ解説 譲渡とは？

 

匿名組合型でもリスクはある

投活サイトには匿名組合型の説明として次のように書かれています。

（参照元：匿名組合型とは？）

不動産の管理・運営についての責任は事業者である当社が負うため、投資家は負担なく投資する事ができます。

 

作業は業者がやるので負担はない。

これ自体は正しいですが、「負担がない＝安心できる」ではないです。

また、「責任を負う」ことと「責任を適切に果たせる」こととは別です。

投活が真摯に営業活動を行っても、売却価格が安くて元本が毀損することもありえます。

「匿名組合型である＝リスクがない」ではない点に注意しましょう。

 

キャピタル型はリスクが高い

キャピタル型はハイリスク

投活の案件には分配金の原資の違いで2タイプあります。

インカム型は空室にならない限り、分配金が安定して入ってきます。

一方、キャピタル型は売却できないと分配金は入ってこないです。

また、売却価格が安いと分配金が減る可能性もあります。

インカム型に比べてキャピタル型はハイリスクです。

プチ解説 インカム型とキャピタル型とは？

プチ解説 分配金の原資とは？

 

リノベーションのリスク

さらに、投活のキャピタル型の特徴はリノベーションが行われることです。

例えば1,000万円で取得した物件を、リノベーションで価値を高めて1,300万円で売却します。

（参照元：リノベーション実績）

 

価値を高めることでリノベーション無しのキャピタル型より高い利回りを見込めるのがメリットです。

一方でリノベーションの費用がかかる上に、思惑通りの高値で売れるとは限らないですよね？

プチ解説 リノベーションとは？

 

利回りのメリットがない場合も

その上、投活ではキャピタル型の利回りはインカム型より高いとは限らないです。

インカム型で7.5％の案件もあれば、キャピタル型で5.0％の案件もあります。

キャピタル型で5.0％では、リスクが高まるだけでメリットがないのではないでしょうか？

 

築古物件が多い

投活の投資対象は築古物件が多いです。

多くが完成から50年以上経った物件で、築60年近いものもあります。

もちろん、築古でも入居者が付いていれば分配金は入ってきます。

また、一般に条件が同じならば築古の方が運用利回りが高い点はメリットです。

ただ、耐震基準の問題などもあり、築年が古すぎるとニーズが下がるリスクも考えられます。

 

運営会社が非上場企業

投活を運営するトラストは非上場企業です。

創業から10年以上経っているので、おかしな企業ではないはずです。

ただ、上場企業に比べると信用力が落ちますし、細かい経営数値が公開されません。

トラストの情報には常にアンテナを張るようにしましょう。

 

業績が良くない

2023年度の決算は2期連続で大幅な減収減益でした。

今後に不安を抱かせる懸念点です。

プチ解説 成立前書面とは？

 

投資できる額に上限がある

投活は小規模不動産特定共同事業です。

（参照元：運営会社について）

このため、投資家1人あたりの投資残高は100万円が上限になります。

例えば、現時点で投活で70万円投資中だとします。

仮にいま募集が出たら、30万円までしか投資できないということです。

好きなだけ投資できないのが弱みです。

 

分配は満期一括

投活では分配金の受け取りは運用終了後の満期一括です。

毎月もらえるわけではないので、儲かってる感を得にくいかもしれません。

ただ、投活は運用期間が短いので大きな問題ではないでしょう。

●公式サイト：投活

投活のメリットと特長

投活には良いところももちろんあります。

 

セイムボート出資方式

投資家だけでの出資はリスキー

仮に投資家だけで3,000万円を出資してマンションを取得したとします。

運用の最後でマンションを売却しますが、もし売却価格が2,500万円だったら？

でも、売却を担当したクラファン業者は無キズです。

もしかしたら、面倒くさくて適当に売却したのかも？

このように、投資家だけでの出資はリスキーです。

 

業者も一緒に出資する

このリスクを避けるため、不動産クラファンでは業者も一緒に出資します。

こうすれば売値が安いと業者も損をするので、高く売ろうとがんばりますよね？

 

セイムボート出資方式

このように、投資家と業者が共同で出資することをセイムボート出資方式といいます。

投活はセイムボート出資方式を採用しているので、投資の安全性が高まるのです。

 

優先劣後出資方式

投資家分を優先して償還

ただ、業者ががんばっても2,500万円でしか売れないこともありますよね？

この場合、売却代金の2,500万円は、まず投資家分の償還にあてられます。

業者に償還されるのは残った100万円だけです。

 

優先劣後出資方式

このように、

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

投活は優先劣後出資方式を採用しているので、投資の安全性が高まるのです。

 

劣後出資比率が高い

劣後出資比率が高いほど安全

業者分と投資家分を合わせた出資総額に対する業者分の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

話が長くなるので説明は省きますが、劣後出資比率が高いほど安全と考えてください。

 

投活は20～30%

投活の劣後出資比率は20～30%です。

劣後出資比率が20%の場合、物件価格の値下がりが20%以内であれば投資家の元本は毀損しません。

投活は運用期間が3～6カ月と短く、そんな短期で20%も値下がりすることは考えにくいです。

この点でも投活の安全性の高さが期待できます。

 

物件の立地が都心部

投活の投資対象物件は目黒区、文京区、世田谷区など都心部に立地しています。

人気がある地域なので、物件を売却できないリスクが下がります。

 

運用期間が短い

投活は運用期間が3～6カ月と短いです。

運用期間が短いほどリスクが下がるので好ましいと言えます。

 

利回りが高め

投活は利回りは5～10%としています。

これまでに募集された案件でも5.0～8.0%で、他社に比べて利回りが高いです。

 

投資しやすい

投活はほぼ毎月募集が行われるので投資の機会が多いです。

また、まだ会員が少ないため、募集額が極端に少なくない限り抽選倍率は2倍前後の低水準となっています。

先着方式で募集された案件でもクリック合戦は起こらず投資しやすいです。

プチ解説 クリック合戦とは？

 

抽選結果の発表が早い

抽選結果の発表が遅い業者って困りますよね？

投活では抽選結果の発表は募集最終日の当日か翌日です。

いつまでもダラダラ待たされずに済みます。

 

手軽で手間いらず

投活の最低投資額は1万円です。

また、会員登録から出資、分配まですべてオンラインで完結します。

投活は手軽で手間いらずな不動産投資です。

 

後入金方式

事前にデポジット口座への入金が必要な業者では次のような問題が起こります。

投活は投資できることが決まってからの後入金方式です。

資金が寝ることはありません。

プチ解説 デポジット口座とは？

●公式サイト：投活

投活の評判と口コミ

投活の評判と口コミを集めました。

 

悪い評判と口コミ

落選した

投活は競争率が低く当選しやすいです。

ただ、募集額が数百万円の時はさすがに厳しいです。

 

案件への投資の勧誘電話が来た

4号、5号を同時募集した際、なかなか応募が集まらず「投資しませんか？」という電話が僕にもかかってきました。

恐らくかなりクレームがあったのでしょう、現在は電話での勧誘はないです。

 

会員登録がeKYCでしかできない

投活は本人確認をハガキで行う会員登録には対応していません。

スマホでの会員登録だけです。

プチ解説 eKYCとは？

 

良い評判と口コミ

当選した

投活はまだ会員が少ないため、クリック合戦が起こらず抽選の競争率も低いです。

 

抽選結果の発表が早い

抽選結果が早く出るのは助かりますよね。

 

会員登録が速い

会員登録の処理も速いようです。

 

運用終了から償還までが速い

償還まで2カ月近くかかる業者もありますので、10日はすばらしいです。

 

早期償還でも予定通りの分配金が支払われた

早期償還だと分配金が減るのが普通です。

予定通りの金額で分配するのは神対応といって良いでしょう。

プチ解説 早期償還とは？

●公式サイト：投活

投活の注意点と対策

僕が考える投活で投資する際の注意点です。

 

リスクがある投資先

投活はいくつかの点でリスクがある投資先です。

 

運営会社のリスク

まず、運営会社のトラストは非上場企業です。

上場企業に比べて信用面で劣りますし、細かい経営数値が非公開です。

直近の決算が減収減益である点も懸念されます。

 

不動産クラファンのリスク

それ以上に大きいのが不動産クラファンのリスクです。

例えば、プレファンは運営会社のマンションを買ってもらうための営業ツールです。

プレファンをきっかけに不動産投資に魅力を感じ、マンションを買ってもらうのが目的です。

なので、プレファンで投資家に損をさせる可能性は極めて低いと言えます。

 

これに対して投活は純粋なクラファンです。

売却できないといった不動産クラファンのリスクに直面することになります。

 

投活のリスクへの対策

案件をしっかり選ぶ

基本中の基本ですが案件をしっかり選ぶことです。

ちゃんと売却できそうな案件なのか、サイトの説明や成立前書面をよく読み込んで検討する。

利回りだけ見て応募という雑な投資は厳禁です。

 

評価額の妥当性を検証する

投活の劣後出資比率の高さはメリットです。

ただしそれは物件の評価額が妥当であることが前提です。

例えば、評価額が1,000万円、劣後出資比率が30%ならば、700万円まで値下がりしても元本は毀損しません。

値下がり余地は300万円（30％）あります。

しかし、実際には800万円が妥当な評価額だとしたら、値下がり余地は100万円（12.5%）しかないですよね？

投資の際には評価額の妥当性も必ず検討しましょう。

 

キャピタル型は避ける

分からないものには手を出すなと言いたいところですが。笑

キャピタル型は売却が絶対条件になります。

ですので、リスクを避けるならばキャピタル型には投資しない、インカム型だけに投資するのが良いでしょう。

 

少額で投資する

また、万が一の場合のダメージを小さくするため、1つの案件には少額で投資すべきです。

投活は小規模不動産特定共同事業で投資残高の上限が100万円という制約もあります。

1つの案件にドカッと投資すると他の案件に投資できなくなるので、この点でも少額投資が好ましいです。

 

他の業者も併用する

ただ、少額投資となると不動産クラファン全体での投資額を増やせません。

なので、他の業者も併用しましょう。

他の業者を使うことで投資のチャンスが増えます。

また、分散投資でリスクの低減にもつながります。

プチ解説 分散投資とは？

 

僕は常に20社以上で投資しており、これまでに会員登録した業者は100社以上です。

 

僕のオススメ業者はこちらの記事で紹介しています。

【2024年11月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社

【2024年11月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。累計投資額2億円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング（不動産クラファン）を紹介します。

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【2024年11月更新】ソーシャルレンディングおすすめ厳選7社

【2024年11月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。ソシャレンと不動産クラファンで累計投資2億円の現役投資家が信頼性、安全性など5段階評価し、初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。

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2024.11.01

 

こちらの記事はソシャレン、クラファン、すべての業者のリストです。

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全115業者の一覧

【2024年11月1日更新】全115業者（ソーシャルレンディング21社、不動産投資型クラウドファンディング94社）の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。

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2024.11.01

●公式サイト：投活

投活での僕の投資実績

投活での僕の投資実績を公開します。

 

僕の投資実績

これまでに投資したのは以下の案件です。

まだ1案件しか投資できていません。

1号と3号は落選、4号と5号はキャピタル型なのでパスしました。

他に投資したい業者があるため、今はちょっと様子見状態です。

●公式サイト：投活

投活の会員登録の注意点

投活で会員登録する際の注意点です。

 

会員登録のポイント

条件

• 20歳未満または75歳以上
• 法人での登録は不可

 

手続きの流れ

• 他の業者と同じ流れ
• 審査通過のメール受け取りで登録完了
• ハガキでの本人確認には非対応（スマホ登録のみ）

 

本人確認資料として使えるもの

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• 在留カード
• 健康保険証
• 住民基本台帳カード
• 運転経歴証明書

 

マイナンバーの扱い

• マイナンバーの登録が必要
  • 会員登録完了後に提出する

 

提携銀行

• GMOあおぞらネット銀行
• 同行から振り込めば振込手数料が無料
• 出金手数料は業者負担（無料）

 

登録完了までの所要日数の目安

• 即日〜3営業日

 

会員登録の注意点

入金時の注意

• 本人名義の口座から振り込む
• 会員登録時に登録した口座以外からでも可能

●公式サイト：投活

投活のまとめ

それでは最後に投活の要点をまとめます。

 

投活の要点

要点は以下の通りです。

 

しっかり選んで高利回りゲット！

投活は運営会社が非上場企業です。

築古物件が中心であること、キャピタル型はリスクが高いことなど懸念点も少なくありません。

なによりも、純粋な不動産クラファンであるため、不動産投資のリスクがストレートに出てくることが最大のネックです。

 

とは言え、利回りが5～10%と高い上に、運用期間が3～6カ月と短いなど好条件も多い。

 

そして何よりも投資しやすいのが最大の魅力です。

利回り5%でクリック合戦にならない。

利回り6%で抽選倍率1～2倍。

他の人気業者では考えられないですよね？

 

投活にリスクがあることは事実ですが、リスクを下げることは可能です。

まず、面倒でもちゃんと調べて案件をしっかり選ぶ。

心配ならばキャピタル型は避けてインカム型に。

少額投資で他の業者も利用する。

 

高利回りのチャンスがあるのに見逃すのはもったいない。

それに、投活が投資しやすいのは知名度が低い今のうちです。

しっかり安全対策した上で、5～10%の高利回りをゲットしましょう！

→ 投活で会員登録する（無料）