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【最新】オルタナバンク(Alterna Bank)の評判・口コミとリスク・デメリット

【最新】オルタナバンク(Alterna Bank)の評判・口コミとリスク・デメリットのタイトル画像

【2024年4月7日更新】

左野くん
左野くん

オルタナバンクってどう?

右田さん
右田さん

けっこう人気よね。

新しい業者で投資するのって迷いますよね。

 

オルタナバンク(Alterna Bank)で投資して大丈夫か?

クラウドファンディングで2億円以上を投資して損失ゼロの現役投資家がホンネで解説します!

 

結論から言うと以下の通りです。

  • 結論:中級以上の投資家に検討の価値あり!
  • 難易度最高レベルの業者
  • 6~8%の高利回り
  • 投資しやすい
  • リスク対策を徹底

 

オルタナバンクの悪いところも隠さず、忖度ゼロで解説します!

タロウさん
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この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

オルタナバンクの概要

オルタナバンクの概要のタイトル画像

最初にオルタナバンクの概要です。

 

基本情報

オルタナバンク(Alterna Bank)のサイト画像

基本情報は以下の通りです。(2024年4月7日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向)

サービス名 オルタナバンク
運営会社 SAMURAI証券株式会社
運営開始 2015年5月
累計調達額 282億5,987万円
利回り 4.0~8.5%
運用期間 2~40カ月
最低投資額 1万円

2015年運営開始の老舗業者です。

これまでに元本の毀損は一度もありません。

左野くん
左野くん

投資家が損をしたことはないよ。

2024年4月7日現在、2案件が延滞中です。

プチ解説 元本毀損とは?

プチ解説 延滞とは?

累計調達額は2020年1月以降のものです。それ以前の実績は把握していません。(以下同)

●公式サイト:オルタナバンク

 

投資の仕組み

オルタナバンクはソーシャルレンディングです。

どんな投資なのか仕組みを説明します。

タロウさん
タロウさん

ご存じの方は次に飛んでください!

→ 次へFly!

 

ソーシャルレンディングとは?

ソーシャルレンディングは融資型(貸付型)クラウドファンディングとも呼ばれます。

インターネットを使って企業にお金を貸し利息で儲ける投資です。

次のような流れで行われます。

ソーシャルレンディングの仕組み

  1. 投資家が出資する
  2. 集まったお金をソシャレン業者が企業に貸す
  3. 企業が利息を付けて返す
  4. 業者が投資家に利益を分配する
  5. 業者が投資家に元本を返す
右田さん
右田さん

私たちのお金を企業に貸すのね。

オルタナバンクは投資家と企業との間に入るソーシャルレンディング業者です。

プチ解説 分配とは?

 

仕組みは銀行と同じ

貸付型クラウドファンディングの名が表す通り、ソーシャルレンディングの本質は貸金業です。

左野くん
左野くん

貸金業ってヤバい…

ヤバくありません。笑

銀行は私たちのお金を企業に貸し、企業から得た利息を私たちに分配します。

ソーシャルレンディングと同じですよね?

銀行とソーシャルレンディングの比較

間に入るのが銀行かソシャレン業者かの違いだけ。

ソーシャルレンディングは基本的に銀行と同じ仕組みです。

タロウさん
タロウさん

怪しい投資ではありません!

 

運営会社と経営者

運営会社はSAMURAI証券

SAMURAI証券のサイトの画像

オルタナバンクの運営会社はSAMURAI証券です。

会社名 SAMURAI証券株式会社
代表者 山口 慶一
所在地 東京都港区赤坂2丁目17-46
設立 2002年2月
資本金 2億4,009万円

SAMURAI証券は第一種・第二種金融商品取引業者です。

第一種の登録も持っている業者は他にはクラウドバンクだけです。

クラウドバンクのサイトの画像

 

SAMURAI証券の事業内容

SAMURAI証券はオルタナバンク事業だけを行うソーシャルレンディング専門業者です。

社名は「証券」ですが株などの取り扱いはしていません。

 

SAMURAI証券の経営状況

2022年12月期は売上高2億8,978万円、当期純利益4,566万円でした。

SAMURAI証券の売上高の推移

決算期 売上高 営業利益 純利益 自己資本比率
2019年 ▲1億0,376万円 97.2%
2020年 9,433万円 9,433万円 ▲2億1,090万円 30.7%
2021年 6,246万円 4,266万円 ▲2億3,255万円 60.4%
2022年 2億8,978万円 455万円 4,566万円 32.0%

 

経営者は山口慶一氏

SAMURAI証券の経営者は代表取締役の山口慶一氏です。

山口氏は1987年生まれで明治学院大学経済学部在学中に公認会計士試験に合格。

卒業後、有限責任監査法人トーマツに入社しました。

有限責任監査法人トーマツのサイト画像

その後独立し、2011月9月にきずな綜合会計事務所を設立。

2017年3月に当時のSAMURAI&J PARTNERSに財務担当の取締役として入社、同年11月にSAMURAI証券の取締役に就任しました。

SAMURAIのサイト画像

2019年4月にSAMURAI&J PARTNERSの代表取締役、2020年12月にはSAMURAI証券の代表取締役となります。

その後、SAMURAI証券をMBOするため、2021年5月にY FUND、翌6月にSAMURAI FINANCIAL HOLDINGSを設立し代表に就任しました。

SAMURAI FUNDのサイトの画像

その際にNexus Bank(旧SAMURAI&J PARTNERS)の代表取締役を退任しています。

 

SAMURAI証券の沿革

AIP証券時代

SAMURAI証券の前身は2002年2月に設立されたエーアイピー証券です。(同年11月にAIP証券に改称)

設立当時は投資銀行業務が中心でした。

2013年4月、AGクラウドファンディングなどの立ち上げに携わった澤田聖陽氏が社長に就任。

2015年5月に投資型クラウドファンディングのスマートエクイティの運営を開始しました。

スマートエクイティのサイト画像

これがオルタナバンクの前身です。

 

SAMURAIグループ時代

2017年10月にSAMURAI&J PARTNERSがAIP証券を買収して子会社化しSAMURAI証券に改称しました。

同年12月、スマートエクイティがSAMURAIに改称

SAMURAIのサイト画像

2020年1月にはSAMURAI FUNDに再度改称されました。

SAMURAI FUNDのサイトの画像

 

オルタナバンクに

2020年11月にSAMURAI&J PARTNERSは社名をNexus Bankに改めました。

2021年6月、SAMURAI証券とNexus Bankの社長であった山口慶一氏SAMURAI証券をMBOし、SAMURAIグループから独立しました。

オルタナバンク(Alterna Bank)のサイト画像

そして、2023年1月にSAMURAI FUNDからオルタナバンクに改称され現在に至ります。

 

年表

時期 サービス名 運営会社
2002年 AIP証券
2015年 スマートエクイティ
2017年 SAMURAI SAMURAI証券
2020年 SAMURAI FUND
2023年 オルタナバンク
タロウさん
タロウさん

大きく変わりました!

 

証券会社だからスゴイには疑問

オルタナバンクを次の理由で評価するサイトやブログが多いです。

  • 第一種金融商品取引業の登録を取っている
  • 証券会社が運営している

しかし、これは間違った評価です。

右田さん
右田さん

なんで?

 

SAMURAI証券が一種を取ったのではない

沿革で触れた通り証券会社として金商一種を取ったのはAIP証券です。

SAMURAIグループは金商一種を持つ証券会社を買収したのであり、独力で一種を取ったのではありません。

ですので、

二種より厳しい一種の審査をクリアしたのでSAMURAI証券はスゴイ!

という評価は事実に反します

左野くん
左野くん

スゴイ理由としておかしい。

「20年以上にわたり経営を続けているのでスゴイ」という評価も、途中で経営主体が変わっているので的外れです。

 

いわゆる証券会社ではない

また、SAMURAI証券は株の売買取次などの業務は行っていません。

我々が想像するいわゆる証券会社ではないのです。

なので「野村や大和と同じ証券会社だからスゴイ」という評価も間違っています。

右田さん
右田さん

これも理由としておかしい。

 

3つとも取っているはスゴイの理由にならない

「オルタナバンクは以下の登録を3つとも取っているのでスゴイ」と評価する人もいますが。

  • 第一種金融商品取引業
  • 第二種金融商品取引業
  • 電子募集取扱業務

8社だけとの訴求画像

タロウさん
タロウさん

理由としておかしいです!

まず、ソーシャルレンディングに必要なのは金商二種であり一種は必要ありません

また、投資家が直接、借り手企業と匿名組合契約を締結する場合などを除き、電子募集取扱業務もソシャレンでは不要です。

つまり、多くのソシャレン業者は金商一種と電子募集取扱業務は必要ないから取っていないだけです。

左野くん
左野くん

一種と電子はいらないんだ!

よって、

  1. SAMURAI証券は3つとも取っている
  2. 他の業者は1つしか取っていない
  3. なのでSAMURAI証券はスゴイ

というのは論理的に無理があります。

 

スゴクないではない

なお、誤解のないように申し上げますと、僕はオルタナバンクがスゴクないと言っているのではありません。

スゴイとする理由が非論理的だと言っているだけです。

右田さん
右田さん

理由がおかしいよと。

 

募集状況

オルタナバンクの募集状況を解説します。

 

募集実績

まず募集実績です。(2024年は3月募集分まで)

オルタナバンクの募集実績

期間 案件数 募集額
2020年 28件 38億8,620万円
2021年 10件 4億9,820万円
2022年 118件 58億9,020万円
2023年 103件 207億8,095万円
2024年 33件 85億8,372万円

2022年から案件数が急激に増えました。

2023年春からは募集額が大型化し、通年では前年比3倍増となっています。

左野くん
左野くん

だったら投資しやすくなってる?

プチ解説 案件とは?

 

募集頻度と1回あたり募集額

月平均の募集回数と1回あたりの募集額を見てみましょう。(2024年は3月募集分まで)

オルタナバンクの募集頻度と1回あたり募集額

期間 月平均募集回数 1回あたり募集額
2020年 2.3件 1億3,879万円
2021年 0.8件 4,982万円
2022年 9.8件 4,992万円
2023年 8.6件 2億176万円
2024年 11.0件 2億6,011万円

募集回数は月に10回前後と他社と比べて多く、募集額も平均2億円と高水準です。

タロウさん
タロウさん

業界トップクラスです!

 

償還実績

投資家のお金はちゃんと戻ってきているか?

償還実績を見てみます。(2024年4月7日現在)

オルタナバンクの償還実績

区分 金額 構成比
累計調達額 282億5,987万円 100%
内、償還済み 143億8,144万円 50.9%
内、運用中 138億7,843万円 49.1%

募集実績が急増中のため、運営期間が長い割には償還済みは約半分に留まっています。

ただし、現在まで償還の遅れなどが発生したことはありません。

右田さん
右田さん

順調に進んでいるのね。

プチ解説 償還とは?

 

利回りと運用期間

直近1年間(2023年4月~2024年3月)に募集された案件の利回りと運用期間を解説します。

 

利回り

利回りは最低4.0%、最高9.9%、平均6.6%です。

オルタナバンクの利回りの分布

利回り 案件数 構成比
4%台 10件 8.9%
5%台 9件 8.0%
6%台 43件 38.4%
7%台 38件 33.9%
8%以上 12件 10.7%

案件の8割が利回り6%以上であり、有数の高利回り業者と言って良いでしょう。

 

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。(2024年は3月募集分まで)

オルタナバンクの平均利回りの推移

期間 平均利回り
2020年 6.0%
2021年 4.7%
2022年 5.6%
2023年 6.3%
2024年 7.0%

2021年以降、利回りが上がり続けています。

 

運用期間

運用期間は最短1カ月、最長56カ月、平均17.1カ月でした。

オルタナバンクの運用期間の分布

運用期間 案件数 構成比
1~6カ月 21件 18.8%
7~12カ月 39件 34.8%
13~24カ月 27件 24.1%
25~36カ月 18件 16.1%
37~48カ月 6件 5.4%
49~60カ月 1件 0.9%

半分の案件が運用期間1年以内です。

以前に比べると運用期間が長期化しています。

 

手数料

オルタナバンクの手数料は以下の通りです。

項目 金額
会員登録 無料
口座維持 無料
投資申込 無料
退会 無料
入金時の振込手数料 投資家負担
出金時の振込手数料 出金先 手数料
GMO銀行 無料
他行 145円

入出金時とも振込手数料は投資家負担です。

なお、オルタナバンクの口座はGMOあおぞらネット銀行です。

GMOあおぞらネット銀行への振込

なので、自分の口座もGMO銀行で登録すれば、入出金ともに手数料が無料になります。

タロウさん
タロウさん

GMO銀行、おすすめです!

プチ解説 入金、出金とは?

●公式サイト:オルタナバンク

オルタナバンクのデメリットとリスク

オルタナバンクのデメリットとリスクのタイトル画像

オルタナバンクの悪いところを見ていきます。

 

元金と利益の保証がない

借り手の債務不履行などで、利益を得られず元本が戻ってこない可能性があります。

投資なのでノーリスクではありません。

左野くん
左野くん

他の業者も同じだよ。

プチ解説 債務不履行とは?

 

途中解約できない

運用期間中の途中解約はできません。

オルタナバンクのFAQには「やむを得ない場合は」とありますが、

オルタナバンクのFAQ

お金が必要になったなど、個人的理由での解約は不可です。

タロウさん
タロウさん

他社も同じです!

プチ解説 譲渡とは?

 

運営会社が非上場企業

オルタナバンクを運営するSAMURAI証券は非上場企業です。

上場企業系の業者に比べて信用力が劣ります。

右田さん
右田さん

上場系のほうが安心できる。

以前はNexus Bank(ジャスダック上場)の子会社でしたが、2021年6月にグループから離脱し上場企業系ではなくなりました。

 

借金取り立ての保証がない

利益相反になる

オルタナバンクで投資家のお金はSAMURAI証券、SAMURAI CAPITALを経由してSAMURAI ASSETに貸し付けられます。

この貸し付けは無担保無保証です。

CAPITALとASSET間の資金移動図

ASSETはそのお金を最終資金需要者に貸しますが、もし最終資金需要者が返済できなくなると?

無担保無保証なので証券とCAPITALはASSETに自社資金での返済を要求すべきです。

  • SAMURAI FINANCIAL HOLDINGS
    • SAMURAI証券
    • SAMURAI CAPITAL MANAGEMENT
    • SAMURAI ASSET FINANCE

しかし、3社はグループ会社なのでASSETへの返済要求は利益相反になります。

左野くん
左野くん

投資家を守るとグループに打撃が。

 

取り立てを期待できるか?

返済額がグループ存続の危機につながる規模の場合、果たして取り立てられるでしょうか?

いささか不安に感じます。

タロウさん
タロウさん

これは他社も同じです!

 

コミットメントライン契約は上限がある

最終資金需要者から回収できない場合について、オルタナバンクの案件説明には次の注意書きがあります。

※運営者はファンドによる調達以外にも、親会社とのコミットメントライン契約(極度額10億円)にて資金の確保をおこなっております。

オルタナバンクのコミットメントライン契約の説明図

ここでいうコミットメントライン契約とは、

  1. ASSETが上限10億円まで
  2. HOLDINGSから借りられる
右田さん
右田さん

それでCAPITALに返せるね。

ただし、トータル10億円であり1案件10億円ではありません。

そして、オルタナバンクの案件は大半が億円単位です。

オルタナバンクの億円単位案件

複数の案件で貸し倒れが発生した場合、コミットメントライン契約でカバーできない可能性があります。

 

海外案件は途上国リスクがある

途上国案件が多い

オルタナバンクは借り手が途上国企業の案件が多いです。(グラフは2023年上期)

オルタナバンクの国別融資先の分布

所在国 融資額 構成比
日本 29億7,388万円 53.7%
カンボジア 16億2,912万円 29.4%
シンガポール 9億3,140万円 16.8%
合計 55億3,440万円
シンガポールの資金使途は新興国、途上国への投融資なので、半分弱が途上国案件と言えます。
募集額ではなく応募額=融資額で集計。
借り手が複数の案件は融資額を按分で算出しています。

 

カンボジアは多くがマイクロファイナンス

さらにカンボジアは借り手の半分以上がマイクロファイナンス機関です。

マイクロファイナンス案件

マイクロファイナンスの融資対象は農民など低所得者なので、リスク要因であることは否定できません。

左野くん
左野くん

途上国リスクか…

 

途上国ゆえの高利回り

なお、ソーシャルレンディングでは基本的にリターンとリスクは比例します。

高利回り案件

高利回りで途上国案件を選んでおきながら、リスクが高いと文句を言うならば、それは投資家の身勝手です。

右田さん
右田さん

ごもっとも。

 

最終資金需要者が分からない案件がある

オルタナバンクでは投資家の資金をSAMURAI ASSETが最終資金需要者に融資します。

一部ですが最終資金需要者が公開されない案件があります。

CAPITALとASSET間の資金移動図

最終資金需要者がカンボジアのマイクロファイナンスで無担保無保証の可能性もありますよね?

左野くん
左野くん

怖っ!

誰だか分からない相手にお金を貸すのは小さくないリスクです。

最終資金需要者が非公開の案件は2023年2月を最後に出ていません。

 

保全の弱い案件が多い

オルタナバンクは担保や保証といった保全の弱い案件が多いです。

 

無担保無保証が多い

2023年上期は無担保無保証の案件が全体の4割を占めました。

オルタナバンクの無担保無保証案件の比率

保全 件数 構成比
無担保無保証 18件 39.1%
片方あり 18件 39.1%
有担保有保証 7件 15.2%
不明 3件 6.5%

そのうちの9割が借り手の1社以上がカンボジア企業です。

右田さん
右田さん

担保はあってほしい…

 

不動産担保が少ない

一般に担保は不動産が強いと言われますが、オルタナバンクは不動産担保付き案件が少ないです。

2023年上期の場合、不動産担保付き案件は全体の15%でした。

オルタナバンクの不動産担保付きの案件の比率

不動産担保 件数 構成比
あり 7件 15.2%
なし 39件 84.8%

 

日本保証案件は出ていない

かつてオルタナバンクには借り手が返済できない場合に、機関保証会社の日本保証が代わりに返済してくれる案件がありました。

日本保証が倒産しない限り、元本が必ず戻ってくる非常に堅い案件です。

日本保証のサイト画像

しかし、2022年6月を最後に日本保証案件は出ていません。

左野くん
左野くん

以上より保全面が弱いと。

 

リスクが途中で変わる

オルタナバンクにはリスクが途中で変わる案件があります。

 

投資後にリスクが高まる

例として次のような案件1が募集されたとします。

  • 借り手:A社
  • 融資額:2億円
  • 担保:5億円の土地

オルタナバンクでのLTVの変化1

LTV40%ですので安全性は高いです。

右田さん
右田さん

安心だね。

ところが翌月、同じ借り手、同じ土地で融資額1億円の案件2が出ます。

オルタナバンクでのLTVの変化2

この時点でLTVは60%に。

左野くん
左野くん

リスクが上がった…

さらに翌月、1億5千万円の案件3が。

オルタナバンクでのLTVの変化3

ついにLTVは90%です。

右田さん
右田さん

ヤバいよ!

プチ解説 LTVとは?

 

募集の仕方に問題がある

LTV40%のつもりで案件1に投資した人はブチ切れますよね?

左野くん
左野くん

聞いてないよ!

まさにその通りで、問題なのは追加募集の可能性を明示せずに募集したことです。

募集の仕方としてマズイと思います。

タロウさん
タロウさん

リスクは明示を!

 

どの融資にあてられるか不明確

自分のお金はどの融資にあてられたのか?

次のような案件があるとします。

SAMURAI ASSETは2~5月にかけて借り手に4億円を融資済みです。

そのうちの3億円を投資家のお金に置き換えるバックファイナンス案件です。

オルタナバンクの不明確な案件

  • 募集額:3億円
  • 融資対象1
    • 貸付時期:2023年2月
    • 融資額:1億円
  • 融資対象2
    • 貸付時期:2023年3月
    • 融資額:1億円
  • 融資対象3
    • 貸付時期:2023年5月
    • 融資額:2億円

さて、借り手が1と2の2億円しか返済できなかった場合、あなたのお金は戻ってくるでしょうか?

つまり、自分のお金が3つのうちのどれにあてられているか分からないということです。

 

投資前によく確認すべき

オルタナバンクでは上記の時期違いの他に、担保ありとなしの融資が混在しているケース、借り手が複数のケースなど多々あります。

案件ごとに扱いのルールが決まっているはずなので、投資前に確認しましょう。

 

情報が不十分な案件がある

オルタナバンクには情報が不十分な案件があります。

 

担保不動産の詳細情報は非公開

担保不動産の詳細情報は非公開です。

正確な地番や面積、築年などは分かりません。

右田さん
右田さん

担保価値を評価できないね。

 

運用期間が長期化

オルタナバンクは運用期間が急激に長期化しています。

以前は平均運用期間が6~12カ月でしたが、2023年から平均で12カ月を超えるようになりました。(2024年は3月募集分まで)

オルタナバンクの平均運用期間の推移

急激に上がりすぎではないでしょうか。

 

募集規模が巨大化

1回あたりの募集額も急激に増加しています。

2023年3月以降は大半の案件が億円台です。

オルタナバンクの月平均募集回数と1回あたり募集額

一部の借り手では2023年下期に入ってから1回あたりの募集額=借入額が数倍に増えています。

規模拡大のために無理をしている可能性がないか要注意です。

 

海外案件デフォルト時の対応に不安

海外案件のモニタリングや管理は現地の業務委託先が代行しているはずです。

海外の借り手が返済できなくなった際の債権回収も業務委託先が代行することになります。

途上国でこれが十分に機能するのかも不安要素です。

タロウさん
タロウさん

他の海外案件業者も同じです!

プチ解説 モニタリングとは?

 

ソーシャルレンディング専業である

SAMURAI証券はソーシャルレンディング専業です。

ソーシャルレンディングで業者の利益は募集額の1~3%と言われます。

ウハウハ儲かる商売ではないです。

決算期 売上高 営業利益 純利益
2019年 ▲1億0,376万円
2020年 9,433万円 9,433万円 ▲2億1,090万円
2021年 6,246万円 4,266万円 ▲2億3,255万円
2022年 2億8,978万円 455万円 4,566万円

実際、SAMURAI証券も2021年度決算までは赤字でした。

経営状態に問題がないか常に注意しましょう。

左野くん
左野くん

決算公告は毎回チェック。

 

分配金が想定よりも減ることがある

受け取る分配金が想定より少ない

下記のような案件があるとします。

  • 利回り:7.0%
  • 運用期間:22カ月

オルタナバンクのサイトには分配金の簡易シュミレーターがついています。

オルタナバンクの簡易シュミレーター

100万円投資で分配金は13万円と表示されますが、実際に分配されるのは8万円です。

右田さん
右田さん

なんで?

 

分割返済で元本が減るため

実はこの案件、借り手が運用期間中に何回かに分けて返済します。

そのたびに貸している元本が減るので受け取る分配金も減るってことです。

タロウさん
タロウさん

簡易シュミレーターです!

 

分配予定表で明示されている

なお、このことは案件紹介ページの分配予定表で明示されています。

オルタナバンクの分配予定表

左野くん
左野くん

投資する前にチェックだね。

 

先入金方式

オルタナバンクは事前にデポジット口座への入金が必要な先入金方式です。

このため、次のような問題が起こります。

  1. 事前に入金した
  2. クリック合戦で投資できなかった
  3. デポジット口座で資金が寝る
  4. 引き出すには手数料が必要
右田さん
右田さん

あんまりだよ…

ただ、最近のオルタナバンクはクリック合戦はめったに起きません。

なので、大きな問題ではないと思います。

プチ解説 デポジット口座とは?

プチ解説 クリック合戦とは?

 

出金時に手数料がかかる

オルタナバンクはデポジット口座から引き出す際の振込手数料が投資家負担です。

自分の口座 出金手数料
GMOあおぞらネット銀行 無料
その他の銀行 145円

ただし、自分の口座がGMOあおぞらネット銀行ならば無料になります。

 

グラフが分かりにくい

オルタナバンクは案件の応募状況(どれくらい集まっているか)を表すグラフが分かりにくいです。

下の画像は100%とあるので満額集まったと思いますよね?

オルタナバンクのグラフ

実は募集額4億9千万円に対して、9,806万円しか集まりませんでした。

ではこの100%は何かと言うと、最低成立金額に対してどれだけ集まったかなのです。

非常に分かりにくいので他社と同様に募集額に対するパーセントにしてほしいですよね。

タロウさん
タロウさん

意味不明です!

●公式サイト:オルタナバンク

オルタナバンクのメリットと特長

オルタナバンクのメリットと特長のタイトル画像

次はオルタナバンクの良いところです。

 

これまでに元本毀損ゼロ

オルタナバンクは2015年5月から現在まで300案件以上を募集してきました。

これまでに利払いの遅れや元本の毀損はゼロです。

オルタナバンクの元本償還実績

長期に渡る元本償還率100%こそがオルタナバンク最大の強みです。

左野くん
左野くん

実績が安全性を証明!

 

分別管理が信託保全

普通の銀行での信託保全は安全ではない

多くのソシャレン業者の分別管理は普通の銀行を使ったものです。

通帳と印鑑は業者が保管しており、その気になれば勝手に引き出すことができます。

また、業者が倒産すると口座の中身は破産管財人の管理下におかれます。

信託保全の説明SL1

右田さん
右田さん

安全じゃないじゃん!

 

金商一種は信託保全

一方、第一種金融商品取引業者には信託銀行を使った分別管理(信託保全)が義務付けられています。

信託保全では弁護士などが受益者代理人に指名され口座の動きを監視するので、業者は勝手に引き出せません。

信託保全の説明SL3

また、業者が倒産しても破産管財人は口座の差し押さえはできず、受益者代理人が投資家に返却します。

 

SAMURAI証券も信託保全をしているはず

SAMURAI時代は成立前書面に「日証金信託銀行で分別管理」と書かれていました。

日証金信託銀行のサイト画像

オルタナバンクの書面には書かれていませんが、法律に違反していない限り信託保全をしているはずです。

左野くん
左野くん

違反してたら?

 

日本投資者保護基金の対象になるかは微妙

第一種金融商品取引業者は日本投資者保護基金への加入義務があります。

日本投資者保護基金のサイト画像

業者が信託保全をしていない状態で倒産した場合、日本投資者保護基金が1人1千万円まで補償します。

ただ、補償対象は有価証券に関するものに限られます。

ソーシャルレンディングはみなし有価証券なので、補償対象にならない可能性があります。

この部分、正直なところ自信がありません。気になる方は直接オルタナバンクに確認してください。

 

信託保全の対象はデポジット口座の残高だけ

なお、信託保全の対象はデポジット口座の未投資資金だけです。

案件に投資しているお金が守られるわけではありません。

右田さん
右田さん

元本保証ではないよ。

 

自己資本規制比率のルールがある

第一種金融商品取引業者には自己資本規制比率のルールが適用されます。

 

自己資本規制比率とは?

自己資本規制比率とは「リスク相当額」に対する「固定化されていない自己資本の額」の比率です。

次の計算式で出されます。

固定化されていない自己資本の額 ÷ リスク相当額 × 100%

「固定化されていない自己資本の額」は大雑把に言うと、貸借対照表の自己資本相当額から固定資産相当額を引いたものです。

すぐに動かせるお金というイメージで捉えてください。

自己資本規制比率の計算式

自己資本規制比率が100%を超えていれば、リスクが現実化してヤバい状況になったときに自社の資金でカバーできるということです。

タロウさん
タロウさん

数字が大きいほど安全です!

 

自己資本規制比率のルール

金商一種業者には自己資本規制比率に関して以下のルールが適用されます。

  • 比率を記載した書面を四半期ごとに全営業所で公開
  • 比率が以下を下回った場合
    • 140%:金融庁に届出
    • 120%:金融庁が業務改善命令
    • 100%:金融庁が業務停止命令

このルールで一種業者にヤバくなったときのための資金をキープさせています。

左野くん
左野くん

強制的にキープさせてるわけだ。

 

SAMURAI証券の自己資本規制比率

SAMURAI証券の決算期末時点での自己資本規制比率は以下の通りです。

決算期 2020年 2021年 2022年
自己資本規制比率 396.6% 207.5% 335.7%
右田さん
右田さん

これってどうなの?

同じく金商一種のクラウドバンクを見てみましょう。

決算期 2021年 2022年 2023年
自己資本規制比率 323.4% 286.1% 298.8%

おおむね同じ水準です。

左野くん
左野くん

他の証券会社は?

野村證券など多くの証券会社も300%台です。

SAMURAI証券は極端に低い水準ではないでしょう。

 

安全性の証明とまでは言えない

ただ、SAMURAI証券の自己資本規制比率は注意が必要です。

自己資本規制比率の計算式

自己資本規制比率を出す数式でリスク相当額は次の3つから構成されます。

  • 市場リスク相当額:有価証券の価格変動で発生するもの
  • 取引先リスク相当額:取引先の契約不履行で発生するもの
  • 基礎的リスク相当額:事務処理ミスなどで発生するもの
右田さん
右田さん

SAMURAI証券はどうなの?

決算期ごとの内訳は以下の通りです。

決算期 2020年 2021年 2022年
リスク相当額 7,179万円 7,661万円 8,192万円
内、市場リスク 185万円 0円 0円
内、取引先リスク 604万円 390万円 1,666万円
内、基礎的リスク 2,464万円 7,271万円 6,527万円

2022年の取引先リスクは1,666万円ですが、オルタナバンクの貸し付け総額はこんな少額ではありません。

ですので、リスク相当額には借り手の債務不履行リスクは見込まれていないと考えられます。

左野くん
左野くん

借り手の踏み倒しをリスクに入れてない!

 

そもそも、自己資本規制比率ですが、

自己資本規制比率の計算式

「固定化されていない自己資本の額」でヤバい状況をカバーします。

その金額はSAMURAI証券では3億円足らずです。

決算期 2020年 2021年 2022年
固定化されていない
自己資本の額
2億8,479万円 1億5,899万円 2億7,503万円

オルタナバンクはどの借り手にも億円単位で貸しており、3億円など1社がデフォルトすれば吹っ飛ぶ額です。

右田さん
右田さん

リスクをカバーできない…

ですので現状のオルタナバンクを見る限り、

  1. SAMURAI証券は金商一種
  2. 自己資本規制比率のルールが適用される
  3. ルールを守っている
  4. なのでオルタナバンクは安全

とまでは言えないと考えます。

 

案件の種類が多い

オルタナバンクは案件の種類が多いです。

大きく、国内と海外に分かれ、借り手は金融機関、飲食業、教育機関、投資会社など、資金使途も多岐に渡ります。

オルタナバンクの定期預金案件

ただ、大切なのは良い案件がどれだけあるかです。

投資する際は案件の詳細をしっかり調べた上で判断しましょう。

左野くん
左野くん

投資の基本だよ。

 

利回りが高い

オルタナバンクは8割以上の案件で利回りが6%以上です。

多くの投資家にとって利回りの高さはオルタナバンクの最大の魅力でしょう。

オルタナバンクの利回りの分布

ただ、ソーシャルレンディングで利回りとリスクは比例します。

高利回りは高リスクの裏返しなので注意が必要です。

 

投資しやすい

オルタナバンクは募集回数、募集額ともに多いです。

オルタナバンクの募集頻度と1回あたり募集額

クリック合戦はほとんどなく非常に投資しやすいです。

 

少額から投資できる

オルタナバンクの最低投資額は1万円です。

オルタナバンクの最低投資額

少額から投資できるので始めやすいです。

 

分配金が毎月入る

オルタナバンクは半分強の案件が毎月分配です。

毎月、分配金が入ってくるので、儲かってる感を得やすいでしょう。

タロウさん
タロウさん

ここまでメリットでした!

●公式サイト:オルタナバンク

オルタナバンクの評判と口コミ

オルタナバンクの評判と口コミのタイトル画像

次にオルタナバンクの評判です。

 

悪い評判と口コミ

事前入金が不便

オルタナバンク事前振り込み忘れてて間に合わなかった…

オルタナバンクは事前にデポジット口座への入金が必要です。

この点への不満の声が多いです。

 

運用期間が長い案件がある

オルタナバンク、募集してたので見たら2年か
短期のほうがうれしいんだけど、利回り高かったので応募した。

2023年6月頃から長期案件が増えてきました。

運用期間が長いとリスクが上がります。

 

一部途中返済はうれしくない

途中で元本の一部が戻ってくるとその分、分配金が減る
最後まで満額運用してほしい

分配金=元本×利回りですから償還で元本が減ると分配金も減りますよね。

ただ、安全面を考えると途中返済にもメリットはあります。

 

投資できなかった

オルタナバンク、終わってた~!ショック~!!

クリック合戦はめったにないですが、満額集まると終わります。

右田さん
右田さん

次回はお早めに!

 

良い評判と口コミ

投資しやすい

オルタナバンクに10万円投資。盛り上がりなく全額は埋まらなそうな静けさ。投資しやすくて助かるw

オルタナバンクは以前から競争率が高くありませんでした。

最近は多くの案件で募集額が1億円以上になり、さらに投資しやすくなっています。

 

再投資しやすい

オルタナバンク、本日償還分を再投資
募集が多いので再投資しやすく資金効率が良き~

オルタナバンクは募集回数、募集額ともに多いので、戻ってきたお金を即座に再投資できます。

資金効率が良いです。

タロウさん
タロウさん

ここまで口コミでした!

●公式サイト:オルタナバンク

オルタナバンクの注意点と対策

オルタナバンクの注意点と対策のタイトル画像

オルタナバンクで投資する際の注意点と対策です。

 

難易度最高レベルの業者

オルタナバンクは難易度最高レベルの業者です。

 

案件リスクが多い

まず、最終資金需要者がカンボジアの金融機関といった途上国リスクがあります。

無担保無保証など保全が弱い案件も多いです。

オルタナバンクの保全条件

不動産担保の所在地や築年など、提供される情報が不十分

リスクが途中で変わる案件も。

左野くん
左野くん

情報不足は怖い…

 

運営者リスクもある

また、運営会社は非上場企業である上にソシャレン専業です。

最近は運用期間の長期化、募集規模の大型化が急速に進んでいます。

右田さん
右田さん

急拡大に不安を感じるかも。

金商一種だからスゴイ!証券会社だからスゴイ!過去に事故ゼロだからスゴイ!

そんないい加減な理由で手を出して良い業者ではありません。

タロウさん
タロウさん

難易度ガチ高です!

 

注意点への対策

投資したい気持ちは分かる

ただ、オルタナバンクは利回りが高い上に投資しやすい

高利回り案件

なので投資したい気持ちは分かります。

左野くん
左野くん

ぶっちゃけ、条件良いもん!

ただ「ハイリターンに手を出す=ハイリスクに手を出す」です。

そうである以上、ハイリスク対策はやって当然ですよね?

右田さん
右田さん

何をすれば良いの?

 

しっかり調べてしっかり選ぶ

基本中の基本ですが、案件紹介ページをしっかり読みしっかり調べしっかり選ぶ

最終資金需要者までしっかり調べましょう。

カンボジアのマイクロファイナンスのサイト

カンボジアのマイクロファイナンスのサイトを開いて、どんな企業かチェックする。

最低でもその程度はしましょう。

左野くん
左野くん

自分のお金を貸す相手だから。

 

SAMURAI証券の能力を見極める

ただ、海外だと調べるにも限界がありますよね?

どうしても分からない部分はSAMURAI証券に託すしかありません。

SAMURAI証券のサイトの画像

では、SAMURAI証券に託せるだけの能力はあるのか?

そこは自分なりにしっかり見極めたほうが良いです。

タロウさん
タロウさん

投資はすべて自己責任です!

 

リスキーな案件は避ける

見極められないならば投資すべきではありません。

それでも投資するならば、せめてリスキーさが分かりやすい案件は避けましょう。

  • 海外案件
  • 無担保無保証
  • 運用期間が長い
  • 借り手が非公開

これだけでもリスクはかなり減ります。

右田さん
右田さん

でも、投資できる案件も減る。

 

他の業者も使う

それについては他の業者も利用しましょう。

投資の機会を増やせますし、分散投資でリスクも下がります。

左野くん
左野くん

分散は投資の基本!

 

僕は常に20社以上で投資しており、100社以上で会員登録済みです。

業者別投資額2023年4月

 

オススメの業者はこちらの記事で紹介しています。

【2024年5月更新】ソーシャルレンディングおすすめ厳選8社
【2024年5月1日更新】「どの業者が良いか分からない!」という方へ。ソシャレンと不動産クラファンで累計投資2億円の現役投資家が信頼性、安全性など5段階評価し、初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。
【2024年5月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社
【2024年5月1日更新】「どの業者が良いか分からない!」という方へ。累計投資額2億円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング(不動産クラファン)を紹介します。

 

こちらの記事はソシャレン、クラファン、すべての業者のリストです。

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全124業者の一覧
【2024年5月1日更新】全124業者(ソーシャルレンディング24社、不動産投資型クラウドファンディング910社、その他のクラファン9社)の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。
タロウさん
タロウさん

穴場業者がたくさんあります!

●公式サイト:オルタナバンク

オルタナバンクでの僕の投資実績

オルタナバンクでの僕の投資実績のタイトル画像

オルタナバンクでの僕の投資実績を公開します。

 

僕の投資実績

これまでに投資したのは以下の2案件です。

投資時期 案件 利回り 投資額 分配金
2019年10月 さくらビジネスローン 4.0% 30万円 11,500円
2019年10月 インドネシア円建て 5.0% 30万円 15,101円
合計 60万円 26,601円

さくらは日本保証の保証付き、インドネシアはJトラスト(東証二部、当時)の連帯保証付き

元本毀損はありえないと判断しました。

 

現在は様子見中

現在はオルタナバンクでは投資していません。

なにせ小心者のチキン野郎ですので。笑

ソシャレンはAGクラウドファンディングのような上場企業系が安心できます。

右田さん
右田さん

リスクを避けすぎだよ。

●公式サイト:オルタナバンク

オルタナバンクの会員登録の注意点

オルタナバンクの会員登録の注意点のタイトル画像

オルタナバンクで会員登録する際の注意点をまとめます。

 

会員登録のポイント

条件

  • 18歳未満、75歳以上は不可
  • 法人での登録も可

 

手続きの流れ

  • 他の業者と同じ流れ
  • eKYC(スマホでの本人確認)に対応
  • 登録が完了するとハガキが届く
    • 転送不可簡易書留
    • eKYCの場合はメール
    • 認証コードは入力不要

 

本人確認資料として使えるもの

  • 以下の場合、いずれか1点
    • 運転免許証
    • 運転経歴証明書
    • パスポート
    • 個人番号カード
    • 外国人登録証明書
    • 在留カード
    • 特別永住者証明書
  • 以下の場合、いずれか2点
    • 健康保険証
    • 印鑑証明書
    • 住民票の写し
    • 年金手帳

 

マイナンバーの扱い

  • マイナンバーの登録が必要
    • 会員登録時にマイナンバーも登録
  • 以下のいずれかをアップロード
    • マイナンバーカード
    • 個人番号通知カード
    • 個人番号付きの住民票の写し

 

提携銀行

  • GMOあおぞらネット銀行
  • 同行から振り込めば振込手数料が無料
  • 出金手数料は投資家負担
    • 自分の口座がGMO銀行:0円
    • 自分の口座がGMO銀行以外:145円

 

登録完了までの所要日数の目安

  • 3~5営業日

 

会員登録の注意点

入金時の注意

  • 本人名義の口座から振り込む
  • 会員登録時に登録した口座以外からでも可能
タロウさん
タロウさん

会員登録は無料です!

●公式サイト:オルタナバンク

オルタナバンクのまとめ

オルタナバンクのまとめのタイトル画像

最後にオルタナバンクの要点をまとめます。

 

オルタナバンクの要点

要点は以下の通りです。

  • 主なデメリット
    • 非上場企業でソシャレン専業
    • 途上国リスクがある
    • 保全の弱い案件が多い
    • 情報が不十分な案件がある
    • 急激に拡大中
  • 主なメリット
    • 長期に渡り元本毀損ゼロ
    • 利回りが高い
    • 投資しやすい
  • 注意点と対策
    • 難易度最高レベルの業者
    • 案件リスク+運営者リスク
    • しっかり調べてしっかり選ぶ
    • リスキーな案件は避ける

 

中級以上の投資家に検討の価値あり!

オルタナバンク(Alterna Bank)のサイト画像

オルタナバンクは難易度が高いです。

途上国リスク、無担保無保証など保全の弱さ、情報の不十分さ。

オルタナバンクの保全条件

運営会社は非上場のソシャレン専業で急拡大中。

案件リスク、運営者リスクともに高く、難易度最高レベルです。

左野くん
左野くん

とは言うものの…

 

そうなんです!

6~8%を狙える高利回り

高利回り案件

 

募集回数、募集額ともに多く、バツグンに投資しやすい

オルタナバンクの募集頻度と1回あたり募集額

 

利回り2~3%の業者が増えてきたし。

競争激化で投資しにくいし。

オルタナバンクに手を出したい気持ちはよく分かります。

右田さん
右田さん

条件、良すぎだもん。

 

なので、手を出すなら出すでOK。

ただし、安全対策は徹底しましょう。

横着せずにしっかり調べる

カンボジアのマイクロファイナンスのサイト

無担保無保証などリスキーな案件は避ける

基本中の基本を徹底です。

タロウさん
タロウさん

セオリー通りに!

 

なお、難易度が高いので初心者にはおすすめしません。

どうしてもやるなら、

不動産担保付き案件

  • 借り手が日本企業
  • 国内の不動産担保付き

の案件に絞りましょう。

 

逆に中級者にとっては腕試しのチャンスです。

マイクロファイナンス案件

ハイリターンにハイリスクはつきもの。

リスクを見極め、しっかり対策して6~8%の高利回りをゲットしましょう!

オルタナバンクで会員登録する(無料)

タロウさん
タロウさん

条件の良さは間違いない!

オルタナバンクでは最大30,000円の現金がもらえるキャンペーンを開催中です!
オルタナバンク キャンペーン2024年2月
・条件1:2月16日までにオルタナバンクで投資したことがない(旧SAMURAI FUND以前も含む)
・条件2:期間中に合計50万円以上を投資(最大300万円まで)
・金額:投資金額の1%
・期間:2024年2月16日~5月16日
・2月16日12時以降に募集を開始する案件が対象
・事前にマイページの「キャンペーン応募」ボタンからエントリーが必要

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コメント

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

キャンセル待ち

先着方式の案件で募集額が応募で埋まったあとも、応募を受け付ける業者があります。

これを「キャンセル待ち受付」「キャンセル待ち応募」などと呼びます。

入金期限までにお金を振り込まないキャンセルが出ると、その分がキャンセル待ちで応募した人に割り振られます。

eKYC

ソシャレン、クラファン業者で会員登録をする際、申し込んでいるのが本当に本人であるかの確認が必要です。

この本人確認のことをKYC(Know Your Customer)と言います。

従来型の対面や郵送による本人確認(KYC)に対し、オンラインで行う本人確認をeKYC(electronic Know Your Customer)と言います。

ソシャレン、クラファン業者ではスマホを使ったeKYCが一般的ですが、KYCを併用している業者も多いです。

 

売掛債権

売掛債権とは「商品などを販売した代金を受け取る権利」です。

例えば、酒屋がバーにお酒を売り、1カ月分の代金を翌月末にまとめて受け取るみたいなのがありますよね?

この1カ月分の代金を受け取る権利が売掛債権です。

売掛債権は担保にすることができます。

例えば、ソシャレン業者が売掛債権を担保に酒屋にお金を貸す。

酒屋が返済できなくなった場合、ソシャレン業者はバーが支払う代金から貸したお金を回収します。

最低投資額

10円とかで投資されたら業者は困ってしまいますよね?笑

そのため、業者は「最低いくら以上で投資してくださいね」という最低ラインを定めています。

これが最低投資額です。

例えば次のような案件の場合、

  • 最低投資額:2万円
  • 投資単位:1口1万円

一番少なくて2万円から投資でき、その次は3万円、その次は4万円です。

会員登録(口座開設)

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、各業者で会員登録をすることで、投資できるようになります。

Amazonでアカウント登録をすると、Amazonで買い物ができるようになりますよね?

それと同じだと考えてください。

口座開設」という表現を使っている業者もありますが、意味は会員登録と同じです。

繰り上げ当選

抽選方式の案件で業者が当選者に連絡し、入金をお願いした。

ところが、3人の当選者が気が変わって入金しなかったため、合計400万円が浮いてしまった。

この場合、多くの業者では再抽選を実施し、400万円分の投資家を新たに当選とします。

これが繰り上げ当選です。

なお、繰り上げ当選では応募額の一部だけが当選の部分当選になる場合があります。

当選者 応募額 当選額
山田さん 150万円 150万円
田中さん 200万円 200万円
中山さん 100万円 50万円
合計 400万円

 

途中解約

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは投資を行う期間、言い換えると、業者にお金を渡して戻ってくるまでの期間が事前に決まっています。

その期間の途中でお金を返してもらうのが途中解約です。

ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。

途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。

基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。

キャンペーン

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、投資額などに応じてプレゼントなどがもらえるキャンペーンを業者が開催することがあります。

例えば次のようなものです。

  • 会員登録でアマゾンギフト券1,000円分プレゼント
  • 10万円以上の投資で投資額の1%分のアマゾンギフト券を贈呈
  • 投資した人の中から抽選で50名に高級焼肉セットをプレゼント

最新のキャンペーン情報は下記記事にまとめています。

最新のキャンペーン情報

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

なお、「抵当権第1順位」は担保順位が第1順位であることと同義です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、優先劣後の役割やメリットはこのスペースでは説明できないので、下記記事で解説しています。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

不動産クラファンをする上で絶対に必要な超重要ポイントです。

読むことを強くおすすめします。

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すこと、業者から投資家に元本が戻ってくることを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すこと、業者から投資家に元本が戻ってくることを償還といいます。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。