ジョイントアルファのエリア分散型案件が初めて償還されました。
同時にエリア分散型案件の安全性の高さを裏付ける新たな要素が判明しています。
- なぜエリア分散型案件の安全性は高いのか？
- 今後もエリア分散型案件に投資すべきなのか？
初償還を機に考えてみます。
悩ましいです！
30社以上を忖度なしのホンネで解説しています！
タップできる目次
自社買取型確定で安全性アップ！
ジョイントアルファの安全性のカギは自社買取です。
ジョイントアルファは自社買取型中心
ジョイントアルファの特長の一つは自社買取型案件が中心であることです。
自社買取とは？
ここでいう自社買取とは、投資対象物件を匿名組合勘定から穴吹興産の自社勘定に戻すことです。
はい？
こういうことです。
- 運用前：物件は穴吹興産のもの
- 運用開始時：物件を匿名組合に移す
- 運用終了時：物件を穴吹興産に戻す
要は元の状態に戻すということです。
自社買取型は安全性が高い
元に戻すというのはイメージで言うと、
- 運用開始時：物件を1億円で匿名組合が買う
- その1億円は投資家から集める
- 運用終了時：物件を1億円で穴吹興産に売り戻す
- 入ってきた1億円を投資家に返す
穴吹興産から入ってきた1億円で元本が戻ってくる。
つまり、自社買取が前提ならば元本は確実に戻ってくるので安全性が極めて高いということです。
損することはない！
多くの案件が自社買取型
ジョイントアルファは多くの案件が自社買取型です。
また、京都祇園案件や福岡天神案件のように同じ案件を何度も繰り返し募集してきました。
自社買取の実績が豊富であることからも、高い安全性が期待できます。
ジョイントは堅いです！
エリア分散型も自社買取型と判明
さて、ここからが本題です。
エリア分散型案件も自社買取型であることが判明しました。
エリア分散型案件が新登場
以前のジョイントアルファは募集額が少なく高い抽選倍率で投資しにくい業者でした。
それをガラッと変えたのが2023年5月に登場したエリア分散型案件です。
募集額が億円単位になったため、クリック合戦とは無縁の楽勝業者に大変身を遂げました。
余裕で投資できるよ。
初償還で自社買取型と判明
エリア分散型案件も自社買取型であることが期待されましたが。
このたび、エリア分散型案件が初めて償還されました。
その通知メールがこちら。
注目は次の一文です。
売却等の内容：対象不動産を事業者の固有財産とする
穴吹興産の固有財産にする、つまり、自社買取が行われたということです。
これでエリア分散型案件が自社買取型であることがほぼ確定しました。
安全性が爆上り。
今後も投資するか？
安全性アップはありがたいですが、問題は今後も投資するかです。
利回りが2％にまで低下
当初の3％から2％までダウン
エリア分散型案件の利回りは当初は3％でした。
それが徐々に下がり、最新の4号では2％まで低下しています。
| 案件 | 募集時期 | 利回り |
|---|---|---|
| 1号 | 2023年5月 | 3.0% |
| 2号 | 2023年6月 | 3.0% |
| 3号 | 2023年11月 | 2.5% |
| 4号 | 2023年12月 | 2.0% |
2％か…
さらに下げたいはず
投資家からすれば低い利回りですが、穴吹興産からすれば銀行融資より高い利率で資金調達しているようなものです。
資金調達先の多様化、銀行融資枠の温存などジョイントアルファを利用するメリットはあるでしょうが。
可能な限り利回りを下げたいのが本音でしょう。
下がるの？
下がる可能性は否定できない
下がる可能性はあります。
というのが、下げても集まっているからです。
| 案件 | 募集額 | 応募率 |
|---|---|---|
| 1号 | 6億2,160万円 | 100％ |
| 2号 | 6億1,440万円 | 98% |
| 3号 | 3億5,700万円 | 100％ |
| 4号 | 3億1,620万円 | 100％ |
2％でも集まった。
ならば今度はと考えても不思議はないでしょう。
考えないで！
ではさらに下がった場合、投資家はどのような動きを取るでしょうか？
高利回り派は撤退
まず、高利回り狙いの投資家はジョイントアルファから撤退するでしょう。
高利回り業者が増えている
高利回り狙いであっても安全な分散投資先としてジョイントアルファを利用している投資家はいます。
しかし、最近は高利回り業者が増加中です。
TECROWDは依然として10％台、victory fundはアマギフ付きで9％。
くわえて新登場のヤマワケエステートが10～20％の高利回り案件を量産しまくっています。
ヤマワケは勢いあるよね。
撤退を検討するだろう
5～6％の案件をメインに投資していれば、安全対策の2％は許容範囲かもしれませんが。
8％や10％オーバーがこれだけ出てくると、2％台でも付き合いきれない。
1％台突入となると高利回り派はジョイントアルファからの撤退を検討するでしょう。
10％メインで1％台はないわ。
安全重視派は迷いどころ
一方、僕のような安全重視派にとっても迷いどころです。
他にも選択肢がある
ジョイントアルファは間違いなく堅いですが、他にも選択肢はあります。
自社買取型ですとKORYO Fundingがありますし。
より安全性が高い営業ツール型ではプレファンやVERFUNDもあります。
どちらもジョイントアルファに比べて利回りは2倍から4倍以上です。
この前は9％だったよ。
2％を切ると限界では？
前回は100万円以上の投資でアマギフ0.5％が付き、トータルで2.5％になりましたが。
100万円未満で投資する人も多数います。
2％台を切って1％台となると、安全性重視であっても限界ではないでしょうか？
2％はキープしてほしい
僕も正直なところ、アマギフ付きで2.5％が限界。
利回り2％だけとか1％台とかになると、さすがにギブアップです。
ジョイントアルファが2％をキープすることを期待します。
できれば2.5％復活を！
・条件：会員登録だけ
・金額：1,000円
・期限：2023年12月31日まで
投資しなくても会員登録だけでもらえます。
会員登録するならアマギフがもらえる今がオトクです！
コメント
はじめまして
昨年からクラファン投資始めました。
アパート・ワンルームマンション投資を検討する中、クラファンを知ったわけです。 （物件老朽化・出口戦略リスクないクラファンが魅力的）
各社案件の中で、香川県の有名な穴吹興産（ジョイントα）先着順案件に
数百万投資中です。
もしものことも考え、3000万程度を他社にも分散投資
ジョイントαは、かなり信頼高い。
（穴吹興産のアルファステイツなどのアルファシリーズマンション、香川県・高知県では建設ラッシュで完売です。
当方も購入しました！）
最近、CAMEL7号 区分マンションファンド川崎 ←全く人気なく募集10％程度で終えた。に、投資しました。
これからも、ぜひ、タロブロ様ご意見、参考にしてゆきます。
ぜひ、情報、よろしくお願いいたします。
こんにちは～
ぜひご自身でも情報を集めてください。
他の投資は分かりませんが、ソシャレン、クラファンは情報収集と勉強がすべてです。
Googleが一番の親友になってようやく初級レベルだと思っています。
僕もまだピヨピヨの初級者ですが、これからも調べまくり勉強しまくるつもりです。
ともに成長していきましょう～