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【案件分析】GALA FUNDING14号案件に投資するか?

【案件分析】GALA FUNDING14号案件に投資するか?のタイトル画像

明日からGALA FUNDING14号案件の募集が抽選方式で始まります。

どんな案件なのか?

投資して大丈夫そうか?

僕の考えを述べます。

タロウさん
タロウさん

ガッツリ解説します!

 

 

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億1千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

GALA FUNDING14号案件の概要

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それではまずGALA FUNDING14号案件の概要から見ていきましょう。

 

GALA FUNDINGとは?

GALA FUNDING

GALA FUNDINGは東証プライム上場のFJネクストが運営する不動産クラファンです。

尾野真千子さんのCMを見たことがある方もいらっしゃるのでは?

ガーラマンションのCM

後述しますが僕が最も安全性が高いと思っている業者の一つです。

【最新】GALA FUNDINGの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】GALA FUNDINGの評判やリスク、悪いところ、注意点や対策など、ガーラファンディングで実際に投資した現役投資家がホンネで解説します。どの案件にいくら投資したかを全公開!

●公式サイト:GALA FUNDING

 

案件の基本情報

GALA FUNDING14号案件のイメージ画像

GALA FUNDING14号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 利回り:3.0%
  • 運用期間:6カ月
  • 劣後出資比率:30%
  • 募集総額:5,859万円
  • 最低投資額:1万円
  • 募集方式:抽選
  • 募集期間:2024年1月25日12時~30日23時59分

募集は抽選方式です。

のちほど説明しますが、今回は抽選競争率が1倍台になる可能性が高いと考えています。

右田さん
右田さん

チャンスだね。

GALA FUNDING14号案件の分析

GALA FUNDING14号案件の分析のタイトル画像

ここからは今回の案件を詳しく見ていきます。

 

営業ツールなので安全性が高い

案件を見る以前の大前提として、そもそもGALA FUNDINGは安全性が高いというのが僕の考えです。

その理由を説明します。

 

FJネクストの営業ツール

FJネクストは投資用マンションの販売業者です。

そのFJネクストがGALA FUNDINGを運営する目的は、自社マンションの販売です。

  1. 投資家がGALA FUNDINGで投資する
  2. マンション投資に興味を持つ
  3. FJネクストのマンションを買う

目的はGALA FUNDINGで儲けることではなく、マンションを売ること。

つまり、GALA FUNDINGはマンション販売のための営業ツールです。

左野くん
左野くん

ほんとに?

 

FJネクストが同価格で買い戻している

もちろん、これは僕の推測にすぎません。

ただ、その根拠の一つとしてGALA FUNDINGでは投資対象物件が次のように動いています。

  1. FJネクスト所有のマンションを取得
  2. 案件を募集→運用開始
  3. 運用終了
  4. FJネクストがマンションを買い戻す

FJネクストによる買い戻しのイメージ図

そして、僕が投資してすでに運用が終わっている案件では、取得価格と売却価格は毎回ほぼ同じです。

案件 取得元 取得価格 売却先 売却価格
1号 FJネクスト 7,500万円 FJネクスト 7,500万円
2号 FJネクスト 7,930万円 FJネクスト 7,930万円
3号 FJネクスト 3,540万円 FJネクスト 3,550万円
4号 FJネクスト 5,620万円 FJネクスト 5,620万円
5号 FJネクスト 4,420万円 FJネクスト 4,420万円
右田さん
右田さん

何をしたいのやら?

 

GALA FUNDINGで利益は出ていない

劣後出資分配金とグループの管理会社に入る管理委託費を合わせて、FJ側の利益は最も多い時で76万円でした。

FJネクストの年間営業利益83億円と比べると無に等しいレベルです。

さらに、3号案件では途中退去で投資家分の分配金が足りなくなったため、FJネクストが売ったときより10万円高く買い取って補っています。

つまり、GALA FUNDINGで利益は出ていませんし、出そうともしていません。

 

営業ツールゆえに安全性が高い

また、GALA FUNDINGで投資を始めるとFJネクストから営業電話がかかってくることがあります。

これらの状況からGALA FUNDINGはFJネクストの営業ツールだと僕は確信しています。

そして、投資家に損をさせたらマンションを買ってもらえなくなりますよね?

それゆえ、GALA FUNDINGで投資家が損をすることは100%ありえない

営業ツールゆえに安全性が高いというのが僕の結論です。

タロウさん
タロウさん

あくまでも僕の結論ですが!

 

営業ツール型が最強!

不動産クラファンにはいくつかのタイプがありますが、最も安全性が高いのは営業ツール型だと僕は思っています。

GALA FUNDINGは同じく営業ツール型のプレファンと並んで不動産クラファンで最も安全性が高いというのが僕の考えです。

プレファン

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なお、営業電話ですが僕は2回かかってきて、いずれも出ました。

2回とも買う意志がないことを伝えたら、それ以降はかかってきていません。

ここはしつこくないです。

電話が苦手な人は知らない番号には出ないようにすれば大丈夫ですよ。

左野くん
左野くん

出なければOK。

 

案件の投資対象物件

さて、これで終わってしまうと案件分析になりませんので、投資対象物件を見てみましょう。

 

東麻布の高級分譲マンション

投資対象物件のイメージ

  • 物件名:ガーラ・プレシャス東麻布
  • 所在地:東京都港区東麻布1丁目29-15
  • 築年:2015年10月
  • 構造:鉄筋コンクリート造10階建て
  • 専有面積:54.28㎡(壁芯)
  • 最寄り:赤羽橋駅 徒歩1分

港区東麻布にあるFJネクストの自社開発マンションです。

対象物件は9階の一室で間取りは2LDKです

東京タワーまで直線距離で400m。

道を挟んだ向かいが消防署なので火事になっても安心です。笑

右田さん
右田さん

縁起でもないことをw

 

元本割れの可能性は低い

最重点である元本割れの可能性はどうでしょう?

 

元本は戻ってくる

今回の物件の取得価格=出資総額は8,370万円です。

  • 出資総額:8,370万円
    • 優先出資:5,859万円
    • 劣後出資:2,511万円

上述の通りFJネクストが買い戻すシナリオですが、仮に外部に売却するとして売却損が出る可能性はあるのでしょうか?

不動産情報サイト4社の想定価格の平均は8,868万円でした。

サイト 想定価格
サイトA 9,597万円
サイトB 9,022万円
サイトC 8,715万円
サイトD 8,137万円

若干、評価が高すぎるのではないか?

8,200万円くらいじゃないかなと思うのですが、売却損が出る可能性は低いと思います。

仮に出ても劣後出資比率が30%あるので、元本割れの可能性は限りなくゼロでしょう。

左野くん
左野くん

元本は戻ってくる。

 

分配金もほぼ確実

ついでに分配金も見ておきます。

現在の入居者との賃貸借契約は2025年10月までです。

過去の稼働率から2023年10月に入居したと思われるので、途中退去の可能性は低いでしょう。

つまり、分配原資である家賃は入ってくる。

よって、分配金もほぼ確実に受け取れるはずです。

右田さん
右田さん

ちゃんと儲かる。

 

抽選倍率は1倍台と予想

GALA FUNDINGは抽選方式での募集です。

利回りが3%になって以降の応募額は7千万円台前半が中心になっています。

案件 募集時期 応募額
10号 2023年8月 7,300万円
11号 2023年9月 7,171万円
12号 2023年11月 7,621万円
13号 2023年12月 7,083万円

今回の募集額は5,859万円です。

仮に12号並みの7,621万円の応募があったとしても、抽選倍率は1.3倍にとどまります。

また、GALA FUNDINGの応募額は過去最高でも9,204万円(利回り3.5%)です。

倍率はまず間違いなく1倍台でしょう。

左野くん
左野くん

五分五分で当選!

GALA FUNDING14号案件の投資判断

GALA FUNDING14号案件の投資判断のタイトル画像

以上、GALA FUNDING14号案件を見てきました。

 

まず大前提として、GALA FUNDINGは営業ツール型です。

FJネクストにGALA FUNDINGで儲けるつもりはサラサラなく、目的はあくまでもマンション販売。

FJネクストが毎回同じ価格で買い戻していることがそれを示しています。

FJネクストによる買い戻しのイメージ図

それゆえ、GALA FUNDINGで投資家に損をさせる可能性は限りなくゼロ。

プレファンと並んで最も安全性が高い不動産クラファンです。

 

もちろん、これはあくまでも僕の推測にすぎません。

外部に売却する可能性もゼロではないでしょう。

しかし、その場合でも出資総額8,370万円に対して想定価格は9千万円前後です。

サイト 想定価格
サイトA 9,597万円
サイトB 9,022万円
サイトC 8,715万円
サイトD 8,137万円

劣後出資比率が30%であることも踏まえれば、元本割れで損をする可能性も極めて低いでしょう。

 

さらに、現在の入居者は昨年10月に入居したばかりのもようで、運用期間の6カ月中に退去する可能性は低い。

つまり、分配金もほぼ確実に受け取れるはず。

 

くわえて抽選倍率はまず間違いなく1倍台。

2分の1以上の確率で当選です。

 

ということで今回のGALA FUNDING14号案件、応募しない理由がない

これが僕の結論です。

右田さん
右田さん

いっちゃえ!

 

GALA FUNDING14号案件のイメージ画像

  • 利回り:3.0%
  • 運用期間:6カ月
  • 劣後出資比率:30%
  • 募集総額:5,859万円
  • 最低投資額:1万円
  • 募集方式:抽選
  • 募集期間:2024年1月25日12時~30日23時59分

会員登録の申請から完了まで1~3営業日程度なので、今から申請して間に合うかはギリギリ微妙。

間に合わなかったとしても最近は毎月募集しているので、2月もあるはずです。

ダメ元でチャレンジ!

以上、GALA FUNDING14号案件の分析でした。

ご参考になればなによりです!

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タロウさん
タロウさん

一緒に投資しましょう!

 

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