みんなの年金の再組成案件のリスクと対策｜売れ残りパックも

みんなの年金は8％の高利回りで人気の不動産クラウドファンディング業者です。

そんなみんなの年金に一部ですがリスキーな再組成案件があることが分かりました。

再組成案件があるのはみんなの年金だけではありません。

今回はみんなの年金を例に、再組成案件のリスクと対策を考えます。

 

 

インカム型の再組成案件は問題ない

今回取り上げる再組成案件には2つの種類があります。

このうち、インカムゲイン型の再組成案件は特に問題はないです。

 

みんなの年金とは？

みんなの年金はネクサスエージェントが運営する不動産クラウドファンディングです。

2021年2月の運営開始以来、すべての案件で8％の高利回りをキープしています。

これまでに約15億円を集めており、高利回り狙いの投資家から強く支持されている業者です。

 

再組成案件とは？

基本は物件を最後に売却

不動産クラウドファンディングの基本は運用期間の最後に物件を売却です。

しかし当然、売却に至らない物件も出てきますよね？

 

延長せずに別の案件に再組成

その場合、本来であれば運用期間を延長します。

しかし、延長せずに償還して運用を終了し、その後同じ物件を投資対象とする別の案件を組成し募集する。

言い方は悪いですが、売れ残った商品をパッケージだけ新しくして再び売り場に並べるイメージです。

本稿ではそのような案件を再組成案件と定義します。

今回の調査でみんなの年金では11件の再組成案件が確認されました。

プチ解説 組成とは？

 

インカムゲイン型は問題ない

売却を前提としない案件もある

再組成案件のすべてがヤバイわけではありません。

例えば、ジョイントアルファやKORYO Fundingの案件は売却を前提としない案件です。

どちらも安全性が高く僕は愛用しています。

業者が所有する物件に投資家が出資し、一時的に投資家が所有するような形にする。

運用期間中は投資家が賃料を得て、運用期間が終わったら業者の所有に戻す。

そして、同じ物件で新たに案件を組成し募集する。

プチ解説 償還とは？

 

業者が同じ物件で案件を繰り返し募集する。

そして、投資家が入れ替わりで期間限定の大家さんになるイメージです。

 

ほぼ確実に元本が戻ってくるので安全性が高い。

インカムゲイン型の再組成案件は問題があるどころかむしろ安心です。

 

インカムゲイン型再組成案件の事例

みんなの年金ではインカムゲイン型の再組成案件は5件確認されています。

 

14号

元の案件は1号でした。

2022年3月末に運用が終わったあと、同じ物件を投資対象とする14号に再組成されました。

14号は無事に運用が終了し、元本は償還されています。

他の4案件は以下の通りです。

 

18号

元の案件

再組成後の案件

 

26号

元の案件

再組成後の案件

26号は2つの物件で組成した案件です。

もう1つの物件の都合で6号を早期償還させたのだと思います。

プチ解説 早期償還とは？

 

53号

元の案件

再組成後の案件

 

59号

元の案件

再組成後の案件

キャピタル型の再組成案件はリスクあり

僕がリスキーだと思うのはキャピタルゲイン型の再組成案件です。

 

事実上の運用期間延長

まず、例として58号案件を見てみましょう。

 

58号

元の案件

再組成後の案件

 

売れずに再組成

みんなの年金は募集時に分配原資の内訳を示しています。

33号で言うと、利回り8％の内、インカムゲイン（賃料収益）で4％、キャピタルゲイン（売却益）で4％を賄うということです。

33号はキャピタルを見込んでいる＝売却する予定だった。

ところが売れなかったので58号に再組成した。

つまり、事実上の運用期間延長です。

プチ解説 分配原資とは？

 

同様のキャピタル型再組成案件の事例を先に2つ示します。

45号

元の案件

再組成後の案件

 

50号

元の案件

再組成後の案件

 

募集額の水増しか？

気になるのが分配原資です。

 

キャピタル分はどこから出した？

さきほどの58号をもう一度見てみます。

元の案件

再組成後の案件

いったん33号を償還していますが、その際には分配も行っています。

しかし売却していないのですから、売却益は得られていません。

キャピタル分の4％はどこから出したのでしょうか？

 

償還益配当とは？

ここで注目したいのは、みんなの年金の案件詳細ページにある以下の記載です。

賃料収益配当4％はインカム分4％のこと。

よって、償還益配当4％はキャピタル分4％のことになります。

償還益配当って他の業者では聞きませんよね？

償還益、文字の通りだと「償還によって得られる利益」です。

元本を償還することで利益が生まれる？

 

募集額に分配原資を含めて水増し？

考えられるのは募集額に分配原資を含めて水増し募集することくらいでしょうか。

例えば、次のような案件をいったん償還して再組成する際に、

再組成後の案件の募集総額を1,050万円にして、投資家から集めたお金で分配原資を賄うということです。

 

募集額の水増しは確認できない

33号は元の案件が2物件の混合、再組成の58号は1物件単独のため、募集額での比較ができません。

比較可能なもので見ると、53号で再組成案件の募集額が元の案件の募集額を上回っています。

元の案件

再組成後の案件

しかし、59号では逆に減っています。

元の案件

再組成後の案件

合わせて840万円の2物件で再組成したのに、募集額は660万円に減っているのです。

よって、募集額の水増しでキャピタル分を補っているとは断定できないでしょう。

 

キャピタル分は自社で負担か？

となると、キャピタル分は自社で負担しているとしか考えられません。

みんなの年金は1案件の募集額が少ないので大きな負担ではないでしょうが。

これが何度も続くようになると問題かもしれません。

 

売れ残りパック案件になっている

もう一つ気になるのは、売れ残りパックとでも言うべき案件の存在です。

2023年10月から12月にかけて募集された62～64号案件がこれにあたります。

 

62号

元の案件

再組成後の案件

元の案件はいずれもキャピタルゲインを見込んでいるので、最後に売却する予定だった。

ところが、売却できなかった。

そこで、売れなかったマンション4室をまとめて再組成したのが62号です。

63号、64号も同様です。

 

63号

元の案件

再組成後の案件

 

64号

元の案件

再組成後の案件

 

売れ残りパックで特別感を演出

63号と64号は「年末大型ファンド」と特別感を演出した案件でした。

売れ残りパックでキラキラ感を出されてもですね…

 

売却できるのか？

危惧するのは売却できるかです。

再組成後の案件はいずれもキャピタルゲイン＝売却を見込んでいます。

売れなかった物件を4つも6つもパックにして、本当に売却できるのか？

結局また再組成になって問題の先延ばしになる恐れがあります。

 

一時的な動きの可能性も

なお、今年に入ってから募集された案件（65～73号）では再組成は確認されていません。

また、キャピタルゲイン型の再組成であることが確実なのは、58号と62～64号の4案件だけです。

これまでに募集された全案件の5％にすぎませんので、再組成がイレギュラーなケースである点には留意が必要でしょう。

再組成案件に投資家が取るべき対策

みんなの年金でリスクがあるのはキャピタルゲイン型の再組成案件です。

そして、このような案件が存在するのはみんなの年金だけではありません。

我々投資家はどのような対策を打つべきでしょうか？

 

再組成案件はリスクがある

必ず危険とは限らない

さきに一つ言っておきたいのは、再組成だから必ず危険とは限らないことです。

再組成後に売却される可能性はもちろんあります。

 

次も売却できない可能性

とはいえ、再組成案件の投資対象は前回売れなかった物件です。

前回売れなかったものが、今回は売れるのか？

売れない商品をパッケージをとっかえひっかえして売り場に並べているだけ。

再組成は単なる問題の先送りであり、無理が続かなくなると元本毀損になりかねません。

プチ解説 元本毀損とは？

 

売れ残り物件が含まれているか要確認

再組成かは明示されない

再組成案件にリスクがあることは間違いありませんが、案件募集の際に再組成であるかは明示されません。

法的に明示の義務はないので、しょうがないです。

それは投資家の甘えです。

明示しないのが気に入らないなら、その業者を使わなければ良いだけ。

明示しないと分かった上で使う以上、リスク対策を自分でするのは当然こと。

自分のゼニは自分で守れ、甘えなさんなって話です。

 

自分で調べよう

今後、再組成の対象になる可能性があるのは、現在運用中の案件に含まれる物件です。

なので、次の方法で再組成案件か否かをチェックできます。

 

15分で調べられる

みんなの年金は情報を隠すようなことは一切していません。

過去に募集した案件も含めて、物件名または住所がログイン前の状態ですべて案件詳細ページで確認できます。

現在運用中の案件は16件、含まれる物件は全部で34件です。

1件のリストアップに20秒かかるとして、3件で1分、34件で11分。

その他諸々あわせて15分もあればできるでしょう。

それくらいやりましょうよ。

 

リスクテイクと安全対策はセットで

8％にリスクがないわけがない

みんなの年金は利回りが8％と高いです。

リターンが高い以上、リスクがないわけないですよね？

8％に手を出す以上、安全対策はやって当然です。

 

対策して安全性を高めよう

安全対策といっても、物件をリストアップして照合するだけ。

15分で済むのですからタイパは悪くない。

再組成案件対策をして投資の安全性を高めましょう。