【2025年3月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開！

コメント

1. きんぐ より:

   2025年6月5日 5:44 PM

   こんにちは。ブログもXもいつも拝見し勉強させていただいております。
   一つタロウさんの感想を聞きたいことがあり、コメントさせていただきました。
   古い記事に対するもので申し訳ございません。

   らくたまのキャピタル型は、市場売却できない場合は後継案件に引き継ぎと説明されています。
   でも売却益はどうやって捻出するのかしら・・・と思ってらくたまに詳細を問い合わせたら、3号⇒12号を例にされて、物件価格が3号は24000万円、12号は24700万円になっており、後継案件の出資者がキャピタルゲイン（24000万×6%×半年/1年＝700万円）を捻出するとのことでした。
   募集割合やファンド組み入れ額が変わっているので、結局はらくたまが負担している？のか、よくわかりません。

   中古物件インカム型で市場売却できない場合、物件価格同じで継続案件に売却（再組成）みたいなのは、前案件も後案件もインカムゲインで問題ないと思います。
   ですが、中古物件キャピタル型については、市場売却できない場合に、後継案件出資者に高く売って売却益を捻出する、というのはねずみ講的なスキームに見えて、何か問題がありそうに見えるのですが・・・そんなことはないのでしょうか。

   「半年間で売却できない場合は、後案件に高く売る」という、前案件募集時点で半年後に物件価格をあげることもあり得るという前提にするよりも、「市場売却できない場合は期間延長する」の方が、よほど誠実な対応のように見えます。

   （もちろん前案件出資者にとっては、延長されるより、後案件に売却して利益確保できる方がありがたいとは思いますが）

   中古キャピタルを後続案件に高く売却して利益を得るというスキームに関し、タロウさんも何か感想みたいなものがあれば参考までに教えてください。
   お手数おかけします。よろしくお願いいたします。

   返信
   • タロウ より:

     2025年6月5日 10:24 PM

     こんにちは～
     それはらくたまに聞いてくれって言いたいところですが笑

     1000万円の案件を後継案件が1200万円で取得する場合、その1200万円という価格に合理的な説明がつくのであれば、不特法上は問題ありません。
     例えば、短期間であっても市場価値が高まったとか、周辺の売買事例から1200万円に妥当性があるとか。
     現時点では鑑定評価は義務付けられていないので、業者側でそれなりの説明ができればOKです。
     違法でもインチキでもない合法な行為です。

     で、それを我々投資家側がどう評価するかですね。
     こればかりは人それぞれですが。

     半年で売却するつもりだったのに売却できなかった。
     だったら、予定では出口は売却なわけだから、それができていない以上は延長だろうと。
     それが一般的には正論だと思います。

     ですが、募集前の時点から半年で売却できない可能性を見込んでいたと。
     で、その場合は後継案件に引き継ぐことを最初から予定していた。
     その前提で価格などもすべて想定していた。
     このパターンで後継案件が物件を取得ってのはありだと思います。

     一方、半年のつもりが売却できなかった。
     延長ってのは格好が悪いし今後の集客にも影響する。
     なので、後継案件に引き継ぎにした。
     これは僕は筋が悪いと思います。

     とは言え、違法でない限りどうしようが業者の自由です。
     我々には業者を選ぶ自由があるのですから、自分の考えに合う業者をお選びになるのがよろしいかと。
     ちなみに僕はチキンなのでキャピタル自体を選びません笑

     返信
2. きんぐ より:

   2025年6月6日 8:52 AM

   お返事ありがとうございます。

   タロウさんはいつもインカムガチ案件を選ばれているようなのに、キャピタル型のらくたま１９号に投資されているので、何かお考えがあるのか聞きたいと思い、質問させていただきました。

   基本キャピタル型は避けるけど、事業者が信用でき、かつ市場売却できない場合は継続案件として再組成する、と説明している場合は出資するのもありで、今のところらくたまは信用できる範囲内、というお考えで１９号に出資されたという感じでしょうか。

   １９号は物件価格４億ですが、市場売却できないと次案件では４億１５００万円となって１９号出資者のキャピタルゲイン１５００万を捻出、それも売却できない場合は次々案件で４億３０００万円となって・・・はどこまでが妥当な価格か私のような素人にはわかりません。
   もちろんらくたまも物件価格を永遠に上げ続けることはないとは思いますが、これまでどおりキャピタル型は自分なりに慎重に判断したいと思います。

   このたびはありがとうございました。

   返信
   • タロウ より:

     2025年6月6日 9:28 AM

     ご理解の通りです。

     僕の投資判断の最重点は元本が戻ってくるかです。
     なので、基本キャピタルはパスなのですが、出口に一定の安全性が認められるものには投資します。
     例えば、タスキの3段階案件のフェーズ1、フェーズ2とかですね。

     では、何をもって安全性を認めるかですが、こればかりはケースバイケースで。
     「今のところらくたまは信用できる範囲内」と書いてらっしゃる通り、ちょっと最近この業者動きが妙だぞ？と思ったらパスするかもしれませんし。
     タスキも経営状態が悪くなったら手を引くかもしれません。

     そんな感じで毎回毎回、あーでもないこーでもないと迷いながら投資判断しています。
     まぁ、それが楽しくもあるんですけどね笑
     以上です。

     返信