4月12日に第6号案件の募集が行われたばかりの大家どっとこむ。
わずか数日で第7号案件の募集予告が出てきました。
ノリノリだね。
まさにノリノリの大家どっとこむ。
第7号案件にも乗るべきか？
内容を分析し投資の是非を判断します。
今回も中古アパートです！
タップできる目次
大家どっとこむ第7号案件の概要
まず、大家どっとこむ第6号案件の概要です。
大家どっとこむとは？
大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。
| サービス名 | 大家どっとこむ |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社グローベルス |
| 運営開始 | 2020年10月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 利回り | 4～7％ |
| 運用期間 | 5～12カ月 |
同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付くのが特長です。
SAMURAI FUNDでおなじみの日本保証だよ。
●公式サイト：大家どっとこむ
大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。
大家どっとこむ第7号案件の基本情報
大家どっとこむ第7号案件の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：大家どっとこむ第7号
- 利回り：4％
- 運用期間：7カ月
- 劣後出資比率：13.0％
- 分配：満期一括
- 募集総額：3,000万円
- 最低投資額：1万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：20万円
- 募集方式：先着方式
- 募集開始：4月21日12時30分
前回の第6号も募集3,000万円、上限20万円で、満了まで5分ほどかかりました。
ですので今回も募集開始ジャストで応募すれば投資できるでしょう。
それはうれしい！
大家どっとこむ第7号案件の投資対象物件
次に投資対象物件の情報です。
- 物件名：藤森荘
- 所在地：世田谷区上馬1丁目23-9
- 築年：1973年3月
- 構造：木造2階建て
- 敷地面積：66.97㎡
- 最寄り：田園都市線三軒茶屋駅 徒歩9分
今回も木造2階建ての中古アパートです。
前回は築46年でしたが、今回はさらにお年を召して築48年です。
他社が区分マンション中心なのに対し、昭和漂う中古アパートで勝負。
良いですね～、とんがりまくった差別化。
ここまで案件についてでした！
大家どっとこむ第7号案件の分析
それでは、案件の詳細を見ていきましょう。
分配金は受け取れる可能性が高い
まず、分配金は満額受け取れるでしょうか？
必要な分配金は70万円
今回、必要な分配金は70万円です。
- 募集総額：3,000万円
- 利回り：4％
- 運用期間：7カ月
- → 必要な分配金：3,000万円×5％÷12✕7＝70万円
分配金は運用益（賃料）＋売却益から出すのですが。
この金額なら運用益からだけで出せそうですね。
家賃でカバーできる
このアパートは全4部屋で、現在は3部屋が入居中とのことです。
現状が続くとして年間の純利益は（詳細は会員限定情報なので伏せますが）約170万円です。
今回の案件の運用期間は7カ月ですので、
運用期間中に家賃から得られる利益は99万円です。
必要な分配金は70万円ですので、現在の入居状況が続けば満額受け取れそうです。
1部屋空室が続いても大丈夫。
元本は回収できそうな感じ
次に元本回収です。
必要売却額は3,000万円
今回の投資家の出資額は3,000万円です。
- 出資総額：3,450万円
- 優先出資：3,000万円
- 劣後出資：450万円
したがって、物件を3,000万円以上で売却できれば、投資家の元本は全額回収できます。
売れるの？
満室前提ならば元本回収可能
近隣の実質利回りを調べたところ、築浅の物件で5%前後でした。
今回の物件は築48年ですので、5%よりも高くなることは間違いありません。
また、1部屋空室の場合の年間純利益は約170万円ですが、満室の場合は約235万円です。
以上を踏まえていくつかのパターンで想定価格を出すと次のようになります。
- 1部屋空室（170万円）
- 6%：170万円÷6%＝2,833万円
- 7%：170万円÷7%＝2,429万円
- 満室（235万円）
- 6%：235万円÷6%＝3,917万円
- 7%：235万円÷7%＝3,357万円
現況（1部屋空室）を前提としての売却では元本を回収できません。
逆に満室を前提とすると楽勝で元本を回収できます。
どっちが正しいんだろうね？
相場的には元本回収できそう
参考までに表面利回りでも見ておきます。
三軒茶屋エリアで売りに出ている築古の木造2階建てアパートは、表面利回りが5～9%でした。
今回の物件の年間満室賃料は約265万円です。
これをもとに想定価格を出すと次のようになります。
- 5%：265万円÷5%＝5,300万円
- 7%：265万円÷7%＝3,786万円
- 9%：265万円÷9%＝2,944万円
相場的には元本回収できそうな感じですね。
正直、よく分かりません！
日本保証の買取保証でカバーできる
このあたりが不動産ド素人の限界なのですが。
ただ、今回の案件にも日本保証の買取保証が付いています。
買取保証額は投資家の出資額と同じ3,000万円です。
- 投資家出資額：3,000万円
- 買取保証額：3,000万円
災害などで物件の価値が下がらない限り、買い手がつかない場合は日本保証が3,000万円で買い取ってくれます。
ですので、元本を回収できる可能性は高いでしょう。
それが結論かw
大家どっとこむ第7号案件の投資判断
それでは最後に、今回の案件に投資するかの判断です。
パスします
日本保証が付いているし元本回収は硬いと思います。
ただ、満室前提で売却しないと元本回収が可能な価格にならない。
満室前提で計算しちゃって良いものなのか？と。
そこがちょっと引っかかりまして。
そこで引っかかるか？笑
細かいところが気になるもので…
スッキリ腹落ちしないので今回はパスします。
次回に期待！
なお、こんな理由でパスできるのは大家どっとこむの案件募集が順調だからです。
2月以降、月2件ペースを維持しています。
| 案件 | 募集時期 | 募集額 |
|---|---|---|
| 第1号 | 2020年12月14日 | 2億円 |
| 第2号 | 2021年2月5日 | 1,500万円 |
| 第3号 | 2021年2月17日 | 2,500万円 |
| 第4号 | 2021年3月19日 | 750万円 |
| 第5号 | 2021年3月22日 | 4,500万円 |
| 第6号 | 2021年4月12日 | 3,000万円 |
| 第7号 | 2021年4月21日 | 3,000万円 |
この調子だと5月からは月3件ペースになるかもしれませんね。
募集が多いから納得のいく案件だけを選んで投資できる。
ということで、5月に出るであろう第8号案件に期待します。
待ってます！
コメント
4月27日にコメントをされた方へ
業者に問い合わせをし、その回答をそのまま転載する行為は、著作権の無断使用にあたり、法律で罰せられる場合があります。
このため、当該コメントは削除しました。
逆の立場で考えていただきたいのですが。
自分が送ったメールをそのままコピペされたら良い気分はしませんよね？
内容を要約して紹介するなど、業者側への最低限の配慮はしてください。
よろしくお願いします。