大家どっとこむ第9号案件に投資するか？【案件分析】

毎月2案件の募集が定着してきた大家どっとこむ。

5月の2案件目が出てきました。

今回の投資対象は区分マンションです。

この案件に投資すべきか？

案件の内容を分析し、投資の是非を判断します。

大家どっとこむ第9号案件の概要

まず、大家どっとこむ第9号案件の概要です。

 

大家どっとこむとは？

大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。

同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付くのが特長です。

●公式サイト：大家どっとこむ

大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年6月5日更新】累計投資額2億1千万円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です！

asean-info.net

2024.06.05

 

大家どっとこむ第9号案件の基本情報

大家どっとこむ第9号案件の基本情報は以下の通りです。

前回は募集9,000万円、上限50万円で8,000万円しか集まりませんでした。

今回は募集1,800万円、上限20万円なので、あっという間に満了するでしょう。

しかし、劣後3％かぁ…

 

大家どっとこむ第9号案件の投資対象物件

次に第9号案件の投資対象物件です。

築29年の大規模マンションです。

最寄りは東急東横線の綱島駅。

投資対象は3DKのファミリー向け物件となっています。

大家どっとこむ第9号案件の分析

次に、分配金の受け取りと元本の回収について考えます。

 

分配金は問題なさそう

まず、分配金を受け取れるかです。

必要な分配金は81万円

今回、必要な分配金は81万円です。

急な退去がなければ問題なし

この分配金をどこから出すかですが、大家どっとこむサイトの案件説明ページでは、分配金は運用益から出すとされています。

賃料収入が配当原資となります。

会員限定情報なので詳細は伏せますが、賃料から得られる純利益は年間約120万円です。

現在の入居者との賃貸契約期間は9カ月残っていますので、急な退去がなければ運用益で分配金は確保できるでしょう。

売却益からも充当できる

上述の通り大家どっとこむサイトでは「分配金は運用益から」と書いています。

しかし、成立前書面は運用益と売却益の両方から出せる内容になっています。

ですので、途中退去のため運用益で分配金を払えなくなっても、不足分を売却益でカバーできれば分配金は満額受け取れるでしょう。

 

元本は回収できるか？

次に元本回収です。

必要売却額は1,860万円

今回の投資家の出資額は1,800万円です。

元本回収だけであれば1,800万円以上で物件が売却できればＯＫです。

分配金を受け取るためには、出資総額1,860万円以上での売却が必要です。（諸経費無視）

最低でも2,400万円で売れそう

上述の通り、年間純利益（NOI）は約120万円です。

一方、港北区の築年が古めの1棟マンションの利回り（NCF）は以下の通りでした。

今回の物件とどう比較すれば良いか、正直よく分かりませんが。

おそらく今回の物件の利回りも4.5～5％くらいだと思います。

そこで、収益還元法で評価額を出すと、

元本回収+分配金満額ゲットの1,860万円を余裕で超えそうです。

居住用として見ても問題なし

ただ、高すぎて不安な気もしたので、不動産情報サイトで居住用物件としての価格を調べてみました。

かなり開きはありますが、1,860万円を下回ることはなさそうです。

 

日本保証の買取保証は1,700万円

大家どっとこむでは運用期間の最後に物件の売却ができない場合、日本保証が代わりに買い取ってくれる買取保証があります。

今回の案件では買取保証額は1,700万円です。

そうなんですよね。前回に引き続きカバーできていません。

最悪の場合、5％ほど元本割れすることになります。

今回は硬いので大丈夫だと思いますが、なぜ1,700万円になったのか謎です。

 

540万円まで途中解約可能

なお、大家どっとこむでは運用開始後に募集総額の30％まで、自分が投資した分を大家どっとこむに買い取ってもらえます。

実質的に途中解約できるということです。

今回の案件の場合、買取手数料は買取額の5％です。

今回は募集総額が1,800万円なので、先着540万円分まで途中解約可能です。

仮に10万円分を解約すると、手数料は5,000円です。

やばい空気がただよったら早めに逃げましょう。笑

大家どっとこむ第9号案件の投資判断

それでは以上を踏まえ、第9号案件に投資するかの判断です。

 

20万円で投資します

日本保証の買取保証が1,700万円しか付いていないのが気になりはします。

また、劣後出資比率が3.2％というのもリスキーっちゃリスキーです。

ただ、元本割れするとは思えないんですよね。

僕のヘボ評価はともかく、不動産情報サイトの最低評価が2,100万円です。

1,800万円で売れないってことはないのでは？

網島は来年度、相鉄との直通線が開通したら新横浜まで乗換なしで利便性アップしますし。

大幅な値下がり要素はないのではないかと。

硬いと判断し上限の20万円で投資します。

 

6月も大家どっとこむに期待

大家どっとこむは月2回募集が完全に定着しましたね。

利回りは4～5％で落ち着き、募集額は毎月増加しています。

僕は前回の8号は見送りましたが、それは5月中に9号が出ることが分かっていたからです。

次があるから見送れるって良いですよね。

6月も案件を2つ出してくるでしょう。

安定飛行に入った大家どっとこむに期待したいと思います。

●公式サイト：大家どっとこむ