大家どっとこむ22号案件に投資するか？【案件分析】

大家どっとこむから第22号案件が募集されます。

最近、好調なペースで募集を繰り返している大家さん。

この案件に投資すべきか？

内容を分析し、投資の是非を判断します。

大家どっとこむ22号案件の概要

ではさっそく、大家どっとこむ22号案件の概要です。

 

大家どっとこむとは？

大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。

同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付く案件があるのが特長です。

●公式サイト：大家どっとこむ

大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年10月5日更新】累計投資額2億円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です！

asean-info.net

2024.10.05

 

大家どっとこむ22号案件の基本情報

大家どっとこむ22号案件の基本情報は以下の通りです。

以前は劣後出資が3％なんて案件もあったのですが。

10％ならＯＫラインではないでしょうか？

それにしても、大家は案件が安定して出てくるようになりましたね。

 

大家どっとこむ22号案件の投資対象物件

次に今回の案件の投資対象物件です。

都心のマンションでオフィスにも使われています。

築年は40年近いですが、秋葉原、神田両駅も徒歩圏です。

こんなビル1つ持ってたら2千万円問題なんて無縁ですよね。笑

今回は8階の1部屋が投資対象です。

大家どっとこむ22号案件の分析

それでは、分配金と元本回収について見ていきましょう。

 

分配金の受け取りは堅い

分配金ですが満額受け取れる可能性が高いです。

分配金の原資は賃料収入

大家どっとこむサイトによると、今回の分配金の原資は賃料収入です。

本案件は、グローベルスが所有のディアビル神田8階の1部屋が投資対象となり、賃貸収入が配当原資となります。

ですので、賃料が予定通り入ってくれば分配金は満額受け取れます。

マスターリースっぽい

賃料が予定通り入ってくるかですが。

成立前書面によるとグローベルス（大家どっとこむ）と某社との間でサブリース契約を結びます。

そして某社が賃借人である法人にこの物件を賃貸することになっています。

で、サブリースって通常は不動産会社と賃借人との間の契約を指すはずです。

なので本来ならば、

なんじゃないかな？と思うのですが。

でも、サブリースという単語をマスターリースの意味で使う場合もあるそうでして。

であるならば、今回のグローベルスと某社との間の契約はいわゆるマスターリースなのではないでしょうか？

某社はグループ企業

ただ、マスターリース契約には家賃保証型と実績連動型があります。

そして、成立前書面には家賃保証型であることは明記されていません。

しかしながら、実は某社はグローベルスのグループ企業です。

であるならば、大家どっとこむの投資家が分配金を受け取れないような形にはしないのではないか？

家賃保証型である可能性が高いと思います。

ということで多分に状況証拠に基づきっぽくて恐縮ですが、分配金を受け取れる可能性は高いと思います。

 

元本回収の可能性も高い

次に元本を回収できるかです。

必要売却額は2,025万円

今回の投資家の出資額は2,025万円です。

ですので、物件が2,025万円以上で売却できれば元本は全額回収できます。

ただし、今回の案件では売却損が出ると分配金の一部または全額が受け取れなくなります。

ですので、分配金を受け取るためには2,250万円以上での売却が必要です。

2,300万円で売れるのでは？

ここからは超絶ド素人の不動産評価です。

今回の物件は貸事務所みたいです。

そこで同じビルの他の貸事務所の賃料を調べると以下の通りでした。

平均すると平米3,200円です。

この物件の面積は36平米なので賃料は11.5万円となります。

築年が40年近いので経費率は30％にしてみます。

周辺のオフィス物件の還元利回りは最高で4％ですが、ちょっと悲観的に見て4.2％とします。

以上より収益還元法で算出すると、

評価額は2,300万円です。

ですね。

僕の評価なんてテキトーなので全然あてになりませんが。

最悪でも元本は回収できると思います。

大家どっとこむ22号案件の投資判断

それでは最後に、この案件に投資するかです。

 

今回は見送ります

今回はパスです。

理由ですが、10月から今日までアンビリーバボーな連戦連勝中でして。

この勢いだと明日のproperty+10％とRimple抽選、来週のジョイントアルファ抽選も勝利間違いなし！

挙句の果てに焼肉につられて昨日のCOOLにも投資しちゃったもので。笑

さすがに資金がキツくなってきたんですよ。

ってことで、今回の大家さんはパスです。

 

安全性はそこそこ高い

なお、大家どっとこむサイトによると運用期間の延長はない予定のようですし、

本ファンドは、運用期間満了時の売却の有無に関わらず、運用期間の満了により分配金及び元本の償還を予定しております。

いざとなったら出資分を手数料無料で買い取ってもらえる仕組みがありますし、

本案件の運用開始後に、緊急的に資金化を求める投資家様に応えるべく持分買取制度を設けておりますが、買取時の手数料を無料としております。

原則、出資額と同額での買取ですし、

買取時の金額は投資金額を基本としつつ持分買取申請時の公正な価格での買取となります。

安全性はそこそこ高いと思います。

 

同じ物件の新案件が出る可能性も

ところで、今回の物件（ディアビル神田）での募集はこれで5回目です。

毎月出ていますので、12月も同条件で募集される可能性があります。

今回は無理って方は12月に狙うのもありですよね。

 

現金プレゼントキャンペーン開催中

ちなみに、12月末までに新規会員登録+新規投資で最大11,000円の現金プレゼントキャンペーンを開催中です。

Amazonギフト券ではなく現金で銀行口座に振り込まれます。

12月末までなのでお見逃しなく。

以上、大家どっとこむ22号の解説でした。